RFE-2023-174
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: In-Vest Eiendomsmegling AS (EIE Røa)
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 15. februar 2021 kjøpte klagerne en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven og Finn-annonsen ble primærrom (p-rom) oppgitt å være 119 kvadratmeter. Da klagerne skulle selge leiligheten i 2023, viste det seg at boligens p-rom utgjorde 113 kvadratmeter. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om boligens p-rom, og videre om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt utgjør klagernes erstatningskrav 456 637,8 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
I Finn-annonsen fra 2021 ble boligen markedsført for 7 000 000 kroner med p-rom tilsvarende 119 kvadratmeter. Det samme arealet for p-rom ble inntatt i salgsoppgaven under avsnitt «Areal», hvor det fremgikk følgende:
«Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Arealene er hentet fra takstrapport. Areal og rom er angitt og definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent fra bygningsmyndighetene.»
Klagerne valgte å stole på meglerens opplysninger i salgsoppgaven og Finn-annonsen. Som kjøpere hadde de hverken kunnskap eller forutsetning for å ikke legge til grunn meglerens opplysninger.
Da klagerne skulle selge leiligheten i 2023, fastslo imidlertid takstmannen at boligens p-rom utgjorde 113 kvadratmeter. Differansen mellom p-rom på 119 og 113 kvadratmeter utgjør et arealavvik på fem prosent. Dersom megleren hadde gitt riktige opplysninger ved kjøpet i 2021, hadde ikke klagerne betalt så mye for boligen. Meglerens uriktige opplysninger, har også medført at klagerne måtte selge boligen billigere. På bakgrunn av dette, har klagerne lidd et økonomisk tap.
Klagerne viser til Finansklagenemndas avgjørelse FinKN-2022-597, hvor det fremgår at areal av p-rom er et av de viktigste grunnlagene for prisantydning og beregning av prisavslag. I tillegg uttrykker nemnda at det må anses påfallende at megler ikke har fanget opp feilen, samt at kjennskap til de ulike arealmål ligger i kjernen av hva megler må kunne forventes å ha kunnskap om. I saken fremgikk feilangivelsen tydelig to sentrale steder i salgsoppgaven. På bakgrunn av Finansklagenemndas uttalelser, burde megleren i dette tilfellet oppdaget feilangivelsen da klagerne kjøpte leiligheten i 2021. Det var oppgitt feil areal flere steder, herunder i salgsoppgaven og Finn-annonsen.
En kjøper må uansett kunne stole på opplysninger gitt under nøkkelinformasjon om eiendommen uten å måtte grundig undersøke om informasjonen er korrekt, jf. blant annet FinKN-2017-346. Klagerne forstår at kjøper må sette seg inn i takstrapporten, men man må likevel kunne stole på at megleren oppgir korrekte opplysninger i salgsmaterialet.
Etter klagerne oppdaget avviket, kontaktet de megleren som formidlet boligen i 2021. I sin e-post av 27. juni 2023, uttrykte megleren at det hadde skjedd en skrivefeil i både Finn-annonsen og salgsoppgaven. Det er imidlertid usannsynlig at megleren med særlig kompetanse har foretatt en gjentakende skrivefeil i salgsmaterialet.
I tillegg fremgår det av meglerens e-post at klagerne kuppet boligen før visning, og at feilen kanskje ville blitt oppdaget dersom klagerne ikke hadde henvendt seg direkte til segleren først. Megleren var imidlertid klar over at klagerne var i direkte kontakt med selgeren. I 2021 ga selgeren uttrykk for at megleren hadde gitt råd om hvilken pris selgeren burde kreve. Megleren visste dermed at klagerne var i ferd med å kjøpe boligen. Argumentet om at klagerne kuppet boligen før visning, er uansett ikke relevant hva gjelder feil opplysninger om p-rom da alt av salgsmaterialet utarbeides i god tid før annonsering og visning.
Meglerforetakets påstand om at klagerne ikke leste takstrapporten fordi de kuppet leiligheten, har ikke rot i virkeligheten. Boligen ble annonsert på Finn.no 13. februar 2021, og klagerne var på privatvisning dagen etter. Den 15. februar innga klagerne bud på boligen. På dette tidspunktet hadde klagerne lest dokumentene. Siden det flere steder var oppgitt at p-rom utgjorde 119 kvadratmeter, valgte klagerne å stole på at dette var korrekt. Klagerne forstår at de burde spurt megleren om avviket, men valgte å anta at megleren som hadde forberedt salget hadde korrekt informasjon.
Meglerens uriktige opplysning kan ikke anses som en enkel skrivefeil, og den har påført klagerne et økonomisk tap. Megler skal ha særskilt kompetanse på området og skal ikke overstyre takstmannens vurderinger. Det er i tillegg kritikkverdig at en påstått skrivefeil har forekommet flere steder i salgsmaterialet. I tilsvaret argumenterer meglerforetaket med at de har flettekoder i sitt system. Dersom dette stemmer, burde megleren vært spesielt varsom hva gjaldt skrivefeil. Megleren burde vite at informasjonen som ble inntatt i systemet måtte kvalitetssikres for å unngå alvorlige følgefeil.
På meglerforetakets hjemmeside fremgår følgende:
«En vellykket salgsprosess avhenger av tid nok til å gjøre det skikkelig. Vi vet at våre kunder legger ned mye tid og innsats i sine hjem. De fortjener det samme fra oss. Vi stiller bransjens høyeste krav til oss selv, og skreddersyr råd og løsninger for hver enkelt kunde.»
I dette tilfellet har meglerforetaket brutt sitt kundeløfte, og megleren har oversett vital informasjon om boligen. Det er overveiende sannsynlig at megleren var klar over takstrapporten fastslo p-rom for å utgjøre 113, ikke 119 kvadratmeter som ved tidligere salg. Megleren burde ved kjøpet i 2021 reagert på takstrapporten slik som megleren gjorde ved salget i 2023. Meglerne var ansatt i hver sin avdeling i samme franchiseforetak.
Ifølge eiendomsmeglingsloven skal megler innhente informasjon om eiendommen. Opplysningene skal gjennomgås og kontrolleres, og i noen tilfeller må ytterligere informasjon innhentes og avklares. I en SMS til klagerne har selgeren fra 2021 uttrykt at arealet ikke ble diskutert med megleren ettersom p-rom var 119 kvadratmeter da selgeren kjøpte boligen i 2015. Det er dermed sannsynlig å tro at megleren og selgeren reagerte da takstrapporten fastslo at p-rom utgjorde 113 kvadratmeter for første gang i leilighetens salgshistorikk.
Ettersom takstrapporten fastslo at p-rom utgjorde 113 kvadratmeter, stemmer ikke meglerforetakets påstand om at arealene som var oppgitt i salgsoppgaven ble hentet fra takstrapporten. Ved tidligere salg av boligen, ble p-rom oppgitt å være 119 kvadratmeter. Dette var imidlertid før det ble innført nye regler for s- og p-rom. Det virker som megleren har innhentet tallet et annet sted enn takstrapporten før han annonserte leiligheten.
Ifølge avhendingsloven § 3-3 annet ledd gir et arealavvik på fem prosent grunnlag for erstatning. Siden opplysningene i takstrapporten ikke samsvarer med Finn-annonsen, salgsoppgaven eller annen markedsføring, gjør også avhendingslova § 3-8 første ledd seg gjeldende.
Dersom man dividerer 8 600 000 kroner (prisantydningen ved salget i 2023) med 113 (korrekt p-rom), får man en kvadratmeterpris på 76 106,2 kroner. Med utgangspunkt i denne kvadratmeterprisen, ville prisantydningen for boligen med p-rom på 119 kvadratmeter utgjort 9 056 637,8 kroner. Det er differansen på 456 637,8 kroner som klagerne krever erstattet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren har erkjent at det er skjedd en skrivefeil som fremgår flere steder i salgsoppgaven. Den gjentakende skrivefeilen skyldes systemets flettekoder. Ifølge takstrapporten var boligens p-rom målt til 113 kvadratmeter, men ved en feilskrift ble det i salgsoppgaven opplyst å være 119 kvadratmeter. Det fremgår klart av salgsoppgaven at arealene er hentet fra takstrapporten.
Klagerne har gitt uttrykk for at de valgte å stole på meglerens opplysninger. Det forutsettes imidlertid at kjøper leser gjennom takstrapporten. Kjøpere som har kuppet bolig og ikke tatt seg tid til å lese gjennom takstrapporten, må vurderes som om takstrapporten ble lest.
Det legges til grunn at klagerne leste salgsoppgaven og takstrapporten, og at de dermed ble kjent med arealavviket. Likevel valgte klagerne å stole på opplysningene gitt i salgsoppgaven. Klagerne har også gjentatte ganger erkjent at de var kjent med avviket mellom opplysningene i salgsoppgaven og takstrapporten. Meglerforetaket er enig i at megleren er ansvarlig for skrivefeilen, men klagerne burde uansett reagert på avviket. En aktsom kjøper ville påpekt avviket for å avklare hva som var korrekt. Klagerne har dermed medvirket til skaden ved egen skyld.
Meglerforetaket kan ikke se at klagerne har sannsynliggjort at betingelsene for erstatningsansvar er oppfylt. Det er klagerne som har bevisbyrden for dette.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at fører delvis frem.
Opplysningsplikt
Det er på det rene at det i boligsalgsrapporten var gitt korrekte opplysninger om at primærrom (p-rom) var 113 kvm, og at megleren ved en skrivefeil la inn feil p-rom i meglersystemet. Dette medførte at p-rom i både Finn-annonsen, samt på forsiden og under punktene «Areal» og «Primærrom» salgsoppgaven var uriktig oppgitt til 119 kvm.
Det tilligger en meglers plikter å oppgi korrekt areal, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 6. Nemnda mener derfor at megleren har brutt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Erstatning
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig må flere vilkår være oppfylt. Blant annet må skadelidte (klagerne) sannsynliggjøre at de har lidt et økonomisk tap, herunder størrelsen på et eventuelt tap. Nemnda har imidlertid, slik saken er opplyst, ikke grunnlag for å vurdere og ta stilling til om klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse vedrørende arealet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til In-Vest Eiendomsmegling AS (EIE Røa) har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende boligens areal. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.