RFE-2023-175
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Frem Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Budgivning. Meglers opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 15. mai 2023 kjøpte klagerne en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter overtakelsen, ble klagerne oppmerksomme på at en annen budgiver (budgiver 1) hadde inngitt et bud med forbehold. Forbeholdet ble aldri videreformidlet til klagerne. Spørsmålet er om megleren har forsømt sin opplysningsplikt ved å ikke opplyse om forbeholdet, videre om dette gir grunnlag for erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Etter overtakelsen oppdaget klagerne noe som førte til at de sendte en klage til boligkjøperforsikringsselskapet. I forbindelse med klagesaken etterspurte forsikringsselskapet budjournalen fra kjøpet. Da klagerne foretok en nærmere gjennomgang av budjournalen, ble de oppmerksomme på at budgiver 1 hadde oppgitt et forbehold som klagerne aldri ble informert om. Budet beløp seg til 4 460 000 kroner, og i forbeholdet fremgikk følgende:
«Ønsker å ha mulighet til renovering i låneramme.»
Forbeholdet gir uttrykk for at budgiver 1 hverken hadde mulighet eller ønske om å delta videre i en eventuell budrunde. Opplysningen ville uten tvil påvirket klagernes beslutninger knyttet til budgivningen. Klagerne ble imidlertid ikke opplyst om forbeholdet i budvarselet de mottok.
Siden budet hadde en relativ kort akseptfrist, forsøkte klagerne å avtale en privatvisning før fristens utløp. På bakgrunn av at klagerne ikke visste om forbeholdet, og boligen hadde vært annonsert en stund, anså klagerne det som en overhengende risiko for at segler ville akseptere budet. Klagerne bøy derfor 90 000 kroner mer enn budgiver 1.
Dersom klagerne hadde blitt informert om forbeholdet, hadde de handlet annerledes. Beslutningen om å by 90 000 kroner over budgiver 1, ble dermed tatt på grunnlag av uriktig informasjon.
Det er uten betydning at budgiver 1 og megleren hadde snakket om forbeholdet. Til tross for at forbeholdet ble registrert i budjournalen og skulle blitt videreformidlet til øvrige budgivere, ble det fjernet i budvarselet. Megler kan ikke velge hvilke forbehold som skal videreformidles. Et forbehold er et forbehold, og megler kan ikke avgjøre hvilken informasjon som er relevant for interessentene.
For det første krever klagerne erstatning for differansen på 90 000 kroner mellom budgiver 1 sitt bud og klagernes bud. I tillegg krever de erstattet differansen mellom omkostningene ved en kjøpesum på henholdsvis 4 460 000 kroner og 4 550 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Eiendommen ble annonsert 17. mars 2023 med en prisantydning på 4 850 000 kroner. Det ble avholdt flere visninger uten at det ble inngitt noen bud. Den 2. mai 2023 ble derfor prisantydningen redusert til 4 690 000 kroner. Det ble avholdt ny visning, men det ble ikke inngitt noen bud.
Budgiver 1 var på privatvisning 9. mai, og 12. mai innga hun bud på 4 460 000 kroner med akseptfrist klokken 19:30 samme kveld. Siden klagerne hadde avtalt privatvisning dagen etter, fremskyndet de avtalen slik at de eventuelt kunne delta i budrunden. Deretter innga de et bud før budgiver 1 sin akseptfrist. Klagerne satte akseptfrist til 15. mai klokken 12:00, og budet ble akseptert av selger.
I forbindelse med budgivningen, snakket megleren med budgiver 1 som uttrykte at forbeholdet ikke var ment som et forbehold. Opplysningen som budgiver 1 inntok under overskriften «Forbehold» i budskjema var heller ment som en tilleggsopplysning til megleren. Det var ikke noe kommentarfelt i budskjema som budgiver 1 heller skulle inntatt opplysningen i. Det fremkom hverken av budet eller samtalene hvilken låneramme budgiver 1 hadde. Megleren var ikke kjent med hvor langt budgiver 1 var villig til å strekke seg i en budrunde. Dersom megleren hadde visst dette, ville han uansett ikke videreformidlet dette til andre interessenter. Megler skal søke å oppnå best mulig markedspris for selger.
Selv om forbeholdet ikke ble rettet eller kommentert i budjournalen, opplyste megleren om at budet ikke hadde forbehold gjennom SMS-varsling til både selger og øvrige interessenter. Meglerforetaket erkjenner at det fremkommer et misforhold mellom budjournalen og budvarselet, men fastholder at dette ikke var å anse som et forbehold som interessentene hadde krav på å bli opplyst om.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Budprosessen – forbehold
Det første spørsmålet er om den andre budgiverens «beskjed» i budjournalen under forbehold, er å anse som et forbehold juridisk sett i en budprosess. Ordlyden var:
«Ønsker ha mulighet til renovering i låneramme.»
Nemnda finner at dette er å anse som et forbehold. Opplysningen er knyttet til budgiverens låneramme og ønske om renovering. Dette kan vanskelig sees på en annen måte enn at det er et noe uvanlig finansieringsforbehold. Det at megler henviser til samtale han har hatt med budgiveren etterpå, kan ikke medføre at megler kunne unnlate å formidle dette forbeholdet til klagerne. Dersom megler etter samtalen med budgiveren oppfattet at dette ikke var ment som et forbehold, måtte megleren sørge for notoritet (bevis) om dette. Dette kunne enkelt vært gjort ved at budgiveren sendte SMS/e-post og trakk «forbeholdet».
Megler har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
Meglerforetaket kan bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, dersom visse vilkår er oppfylt. Budprosessen er en meget sentral del av meglers oppdrag, og unnlatelsen av å videreformidle forbehold i bud er erstatningsbetingende uaktsomt. Det må legges til grunn at dersom klagerne hadde blitt informert om forbeholdet, er det sannsynlig med bare to budgivere at de hadde inngitt bud på samme nivå som den andre budgiveren. Det er imidlertid usikkert om selgeren ville akseptert dette budet. Prisantydningen var satt ned fra 4 850 000 kroner til 4 690 000 kroner, og det er usikkert om selgeren ville akseptert et lavere bud enn 4 550 000 kroner. Konsekvensen av dette er at det økonomiske tapet ikke er sannsynliggjort, og at erstatningskravet ikke kan føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Frem Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.