RFE-2023-177

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Midt-Norge AS avd. Søre Sunnmøre

Saken gjelder:               Meglers håndtering av oppgjør. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I juli 2023 inngikk klageren og hennes eksmann oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av deres felles enebolig. Klageren hevder at meglerforetaket har lagt til grunn et oppgjørsskjema som er til gunst for hennes eksmann, som hun ikke har signert på.  Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av oppgjøret, samt om det utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag. Videre er det spørsmål om meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Klageren krever erstatning på 350 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Oppgjøret

Boligen ble solgt med en gevinst på over 2 400 000 kroner. Klageren og medeieren (hennes eksmann) ble imidlertid ikke enige om fordelingen av overskuddet. Etter mye krangling og trusler fra eksmannen knyttet til utfyllingen av oppgjørsprotokollen, fikk klageren tilfeldigvis vite av megleren at det var mottatt en utfylt oppgjørsprotokoll signert av både henne og eksmannen.

Klageren ble overrasket, for sist hun hadde signert protokollen så hadde hun skrevet at hele oppgjøret skulle deles likt mellom henne og eksmannen. Klageren sendte da en SMS til megler og spurte om hennes eksmann hadde gitt seg og gått med på et oppgjør med 50/50-fordeling.

Klagers eksmann har hele tiden referert til en gammel avtale mellom dem der det står at han skal ha 711 050 kroner før det resterende beløp deles mellom dem. Klageren var ikke enig i at det resterende overskuddet skulle fordeles likt, ettersom hun hadde investert mye penger, og gjort mye av vedlikeholdet og oppussingen av boligen alene, etter at avtalen var inngått. Klageren ønsket selvsagt en kompensasjon for dette, noe hennes eksmann nektet å imøtekomme.

Det viser seg at oppgjørsprotokollen som megler mottok, inneholdt en instruks som ikke sto der da klageren signerte den. Siste gang hun signerte oppgjørsprotokollen 23. august, fjernet hun instruksen til hennes eksmann om skjevfordeling i favør av han, og erstattet det med følgende formulering:

«50% til [klager] og 50% til [medeier]»

På dette tidspunkt var klageren sliten av å diskutere og krangle med eksmannen. Klageren signerte med Bank-ID på mobil, og det sto da igjen for eksmannen å signere på ny. Slik sto det lenge, før det plutselig fremkom av nettsiden neste dag at protokollen ikke lenger var tilgjengelig. Protokollen har i etterkant blitt endret til å inneholde instruksen om skjevdeling som hennes eksmann gjennomgående har kjempet for. Dette har skjedd uten at klageren har måtte signere protokollen på ny.

Klageren har forsøkt å få meglerforetaket til å slette eller ugyldiggjøre protokollen, ettersom hun er uenig i fordelingen som der beskrives. Hun føler seg hverken trodd eller hørt av meglerforetaket, som har uttrykt at de må forholde seg til den signerte oppgjørsprotokollen. Oppgjøret vil da bli fordelt slik at klageren får utbetalt ca. 850 000 kroner, mens eksmannen får 1 570 000 kroner. Dette representerer ikke et rettferdig oppgjør.

Forholdet til takstmann

Takstmannen ødela et kloakkrør i forbindelse med sin befaring av huset. Klageren var da nødt til å engasjere en rørlegger, som sagde et stort hull i veggen for å komme til med to muffer for å skifte røret. Videre måtte snekker engasjeres for å fikse veggen, ettersom takstmannen også hadde skadet noen lister. Klageren måtte selv ta arbeidet med å vaske samt male flere av veggene, som tok henne totalt tre dager.

Takstmann hadde gitt tilbakemelding om at han skulle erstatte henne for det som var gjort for å utbedre skaden. Klageren kontaktet megleren etter han var kommet tilbake fra ferie, og etterspurte erstatningen for ekstra bryderi og nedlagte arbeidstimer. Klageren fikk da til svar at han ikke visste noe om dette, og at saken måtte løses med takstmann direkte. Klageren mener dette var meglerens ansvar, ettersom takstmannen var blitt engasjert av ham.

Klagerens krav

Klageren krever at meglerforetaket erstatter henne 350 000 kroner. Dette tilsvarer summen av oppgjøret som egentlig skulle tilfalt klager, men som i stedet blir utbetalt eksmannen.

Videre kreves det at meglerforetakets krav på 138 847 bortfaller, med unntak av forsikringspremien for boligselgerforsikringen på 32 400, som hun er villig til å dekke.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det medfører ikke riktighet at meglerforetaket bevisst har skjult informasjon fra klageren. Flere ansatte i foretaket har hatt en rekke telefonsamtaler hvor klageren er blitt opplyst om status på saken, samt veiledet om hvilke rettigheter og forpliktelser hun har. Blant annet er det gjentatte ganger forklart at meglerforetaket forestår eiendomsoppgjøret og ikke skifteoppgjøret.

Innledningsvis, før meglerforetaket mottok oppgjørsinstruks, ble det skissert flere mulige løsninger med tanke på hvordan oppgjøret skulle fordeles:

• Partene ble blant annet informert om at de kunne deponere beløpet de var uenige om. Det er imidlertid korrekt som klageren skriver, at dette ikke er noe meglerforetaket kan gjøre med mindre partene samtykker til det.
• Partene ble informert om at dersom meglerforetaket ikke mottok noen skriftlig instruks, ville oppgjøret bli fordelt 50/50.
• Etter mottak av instruks ble partene informert om at utbetaling ville skje i henhold til denne, med mindre meglerforetaket mottar ny omforent instruks, som blant annet kunne innebære deponering av beløpet.

Hovedregelen knyttet til fordeling av oppgjør fremgår av oppdragsavtalen som klageren signerte ved oppdragsinngåelse. Her stod følgende:

«Dersom ikke annet blir opplyst til oppdragstaker i særskilt Oppgjørsskjema fordeles oppgjøret etter tinglyst eierbrøk.»

Etter at eiendommen var solgt, ble det rutinemessig innhentet oppgjørsskjema fra selgerne. Her var det under «fordeling av oppgjøret» skrevet følgende:

«Etter avtale datert 09.08.2019 ved kjøp av [eiendommen], skal det utbetales kr. 711.050,- til [klagers eksmann] før fordeling av resterende beløp som fordeles 50/50 mellom [klagers eksmann] og [klager].»

Avtalen det vises til, har meglerforetaket også fått oversendt.

Meglerforetaket har i kraft av oppgjørsskjemaet, som var signert av begge parter, mottatt en instruks som avviker fra 50/50 fordeling. Megleren må i utgangspunktet forholde seg til denne ved gjennomføring av oppgjøret.

Klageren hevder imidlertid at hun ikke har signert på den omforente oppgjørsinstruksen, til tross for at BanklD signatur er registrert. Meglerforetaket har tatt disse anførslene på alvor, ettersom det er viktig at de tekniske løsningene for dette fungerer slik de skal. Meglerforetakets systemleverandør har kjørt en rekke tester på deres vegne i forbindelse med denne saken, for å skape sikkerhet om at det er klageren som har signert oppgjørsinstruksen. Dette er dokumentert.

Meglerforetakets systemleverandør har gitt tilbakemelding på at det ikke er mulig å endre skjemaet etter at det er signert. Realiteten er dermed at klageren har signert på oppgjørsinstruksen. Det at klager enten har oversett instruksen ved signering eller angrer seg i ettertid medfører ikke at instruksen blir ugyldig eller at megler kan velge å se bort fra den. For det tilfelle at klagers eksmann har misbrukt hennes BankID, har ikke meglerforetaket noen mulighet til å ettergå dette. Dette er i så fall noe klager bør forelegge politiet.

Meglerforetaket har mottatt en omforent oppgjørsinstruks fra partene. Denne må megler forholde seg til. For at megler eventuelt skal kunne fravike instruksen, må megler motta en ny omforent oppgjørsinstruks.

Meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i klagers påstander om dårlig kundebehandling. Både megler og intern advokat har brukt mye tid på samtaler med klager. Hun er blitt forklart situasjonen og at meglerforetaket er forpliktet til å forholde seg til en omforent instruks. Hun er også blitt opplyst om mulighetene til å begjære midlertidig forføyning og eventuelt politianmeldelse dersom hun mener det er begått et straffbart forhold. Hun er flere ganger blitt rådet til å kontakte ekstern advokat for videre bistand i saken. Megleren har også vært i kontakt med den andre oppdragsgiveren og undersøkt hvorvidt det var aktuelt å bidra til utforming av ny instruks, hvilket det ikke var.

Det bestrides at oppgjøret er utført i strid med eiendomsmeglingslovens bestemmelser. Det foreligger ikke grunnlag for erstatningsansvar.

Klageren har etterspurt tilbakemelding på skader påført av takstmann. Dette er et forhold som megler ikke har vært involvert i. Megler var ikke til stede da skaden skjedde og deltok heller ikke i planlegging eller gjennomføring av utbedringsarbeidene. Takstmann er selgers kontraktsmedhjelper, ikke meglers. Et eventuelt krav må rettes mot takstmann og ikke megler.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers håndtering av oppgjør, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Når det er salg av bolig etter skilsmisse, skal megleren ikke involvere seg i skifteoppgjøret mellom de tidligere ektefellene. Oppgjøret skal gjennomføres i henhold til oppdragsavtalen og eventuelle senere oppgjørsinstrukser som både klageren og den tidligere ektefellen har underskrevet. En megler skal således ikke involvere seg i en eventuell uenighet om fordelingen av netto salgssum (nettoprovenyet) mellom de tidligere ektefellene.

Det har i denne forbindelse ingen betydning om klageren eventuelt har gjort en feil eller misforstått hva som var avtalt overfor megler om fordelingen av netto salgssum. Megler kan ikke foreta noen endring i signert oppgjørsinstruks uten at begge de tidligere ektefellene er enige om dette.

Meglerforetaket har derfor gått korrekt frem her. Nemnda bemerker også at meglerforetaket synes å ha rådgitt klageren på en god måte når det gjelder hvordan klageren kunne gå frem (for eksempel midlertidig forføyning) hvis hun var uenig om oppgjøret etter salget.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.