RFE-2023-178

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Byåsen

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 30. mars 2023 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven var det inntatt opplysninger om at forkjøpsretten var ferdig prøvd. Klageren deltok dermed i budrunden 24. mars, men hadde ikke det høyeste budet. Selgeren aksepterte en annen budgiver (budgiver 1) sitt bud på 9 850 000 kroner. Etter salget ble klageren kjent med at forkjøpsretten måtte utlyses på nytt. På grunn av sin høye ansiennitet i boligbyggelaget TOBB, benyttet klageren seg av forkjøpsretten sin og kjøpte leiligheten 30. mars. Klageren har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av salget. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det foreligger grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 660 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren har trukket frem en rekke forhold knyttet til meglerens håndtering av salget som han mener er kritikkverdig.

Budgivning. Forkjøpsrett

Leiligheten var annonsert på Finn.no med oppsatt visning 28. mars 2023. Den 23. mars sendte klageren en e-post til megleren hvor han spurte om privatvisning samme dag. Ett minutt etter megleren svarte at klageren kunne komme påfølgende dag, mottok klageren et budvarsel. Det formidlede budet var på 9 250 000 kroner med akseptfrist 24. mars klokken 11:00. Som følge av dette ble klageren utsatt for et pressmiddel. Dersom han skulle ha mulighet til å kjøpe leiligheten, hastet det å gjennomføre privatvisningen.

Da klageren var på privatvisning 24. mars klokken 08:30, informerte megleren om at forkjøpsretten ikke ville utlyses på nytt, samt at budet på 9 250 000 kroner var i nærheten av hva selgeren kunne akseptere. Etter visningen var det kort tid før budets akseptfrist utløp, og klageren måtte raskt bestemme seg for om han ville inngi bud. Etter hvert tok megleren kontakt med klageren og hjalp ham med å inngi et bud på 9 300 000 kroner med akseptfrist 24. mars klokken 11:30. Deretter ble det inngitt flere bud før selgeren aksepterte budgiver 1 sitt bud på 9 850 000 kroner.

Klageren og budgiver 1 var begge medlemmer i boligbyggelaget TOBB. Etter salget ønsket klageren dermed å undersøke om budgiver 1 sitt TOBB-nummer var så lavt som megleren hadde antydet. Under en telefonsamtale med TOBB ble klageren informert om at forkjøpsretten måtte utlyses på nytt i ti dager fra salgsdatoen, altså frem til 3. april klokken 12:00. Opplysninger om dette ble hverken inntatt i salgsoppgaven eller formidlet av megleren. Det fremgikk derimot av salgsoppgaven at forkjøpsretten var ferdig utlyst. Megleren hadde mulighet til å informere om utlysning av forkjøpsrett både før og under visningen, men gjorde aldri dette. Han har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, og klageren har inngitt bud på feil premisser.

Visning. Solforhold

Før klageren bestemte seg for å prøve forkjøpsretten sin, ønsket han en ny visning for å blant annet undersøke balkongens solforhold. Den 29. mars ringte dermed klagerens kjæreste til selgeren for å spørre om en ny visning, men fikk ikke svar. Hun sendte deretter en SMS til segleren som svarte at korrespondansen måtte gå gjennom megleren. Etter klageren sendte SMS til megleren fikk han opplyst at selgeren ikke ønsket å avholde ny visning, da leiligheten allerede var solgt. Megleren burde imidlertid bedt segleren om å avholde ny visning for klageren.

Klageren benyttet seg til slutt av forkjøpsretten sin og kjøpte leiligheten 30. mars 2023.

Siden klageren aldri fikk den etterspurte informasjonen om balkongens solforhold, måtte han foreta matematiske beregninger for å utarbeide egne skisser. Det er kritikkverdig at megleren ikke bistod med å få forholdene avklart før klageren tok stilling til sin forkjøpsrett. Selv om selgeren enkelt kunne besvart spørsmålene, endte det med at klageren måtte bruke masse tid på å utarbeide skisser. Megleren sendte etter hvert skjermbilder fra en app som skulle vise solforholdene, men dette hjalp ikke klageren. For å foreta presise beregninger, trengte han balkongens lengde og bredde, høyden på balkongens nordvegg samt oversikt over trær i nærheten.

Klageren stiller seg spørrende til hvorfor selgeren ikke ville snakke med ham. Det er også uklart hvorfor megleren ikke ba segleren om å avklare forholdene. Klageren har blitt motarbeidet i en svært viktig sak. Siden klageren hadde liten tid til å ta stilling til kjøp av bolig for nærmere 10 000 000 kroner, har prosessen vært krevende. Dersom megleren hadde vært tydelig på viktigheten av solforholdene overfor selgeren, hadde problemet vært løst.

Siden klageren ikke fikk korrekt informasjon knyttet til salgsprosessen, sendte han en SMS til megleren med et skjermbilde av TOBB sine regler. Hva gjelder visninger, fremgikk det av skjermbilde at TOBB forholder seg til borettslagsloven. Ut fra svaret til megleren av 31. mars, er det klart at megleren ikke hadde kunnskap om TOBB. Dersom han hadde hatt slik kunnskap, ville klageren fått tilbud om en ny visning.

Enhver som ønsker visning av en TOBB- leilighet som ligger ute på forkjøpsrett, kan kreve dette. Det er selgerens plikt å vise frem leiligheten, og det er meglerens plikt å kjenne til TOBB sine regler. På bakgrunn av at selgeren og megleren forsømte sine plikter knyttet til dette, fikk ikke klageren oppfylt sin undersøkelsesplikt som følge av TOBB sine regler. Ifølge reglene er kjøper selv ansvarlig for å undersøke leiligheten før forkjøpsrettsfristen.

Like før klageren kjøpte leiligheten ble en tilsvarende leilighet i samme boligfelt solgt for 9 350 000 kroner. På dette tidspunktet var boligmarkedet bedre, og leiligheten hadde bedre beliggenhet og solforhold enn klagerens. Klageren ble hverken informert om at leiligheten kun hadde sol i nordøst og øst eller at leiligheten ikke hadde kveldssol. Dette er kritikkverdig og det bemerkes at hverken klagerens eller den tilsvarende leiligheten var lettsolgte boliger. Klagerens leilighet hadde sannsynligvis blitt solgt for en lavere sum dersom klageren ikke hadde deltatt i budrunden på feil premisser.

Meglerens redegjørelse for salgsprosessen

Siden klageren var misfornøyd med meglerens håndtering av salget, sendte han en e-post til megleren 11. april hvor han etterspurte en redegjørelse for salgsprosessen. Megleren svarte blant annet at han etter privatvisningen ga en muntlig bekreftelse på at forkjøpsretten måtte prøves. Dette stemmer imidlertid ikke. Dersom megleren hadde informert om dette, hadde ikke klageren inngitt bud. Klageren har tidligere benyttet sin forkjøpsrett på andre leiligheter som allerede er solgt, men hvor forkjøpsretten må prøves. Ved slike tilfeller har klageren bevisst benyttet sitt lave TOBB-nummer og dermed unnlatt å delta i budrunder. Denne fordelen er noe klageren og hans kjæreste har vært svært bevisste på.

Klageren valgte å ikke kommentere meglerens redegjørelse av 11. april, men begynte heller å innhente/gjennomgå alt av informasjon og dokumentasjon i saken. Den 12. juni sendte klageren en e-post til meglerforetaket. På dette tidspunktet hadde han arbeidet med å dokumentere mye av saken. Klageren ønsket dermed en dialog med meglerforetaket knyttet til klagen han sendte, men meglerforetaket svarte aldri.

Etter hvert mottok klageren en e-post fra meglerforetakets fagansvarlig som ikke erkjente at megleren hadde gjort noe feil. Klageren sendte dermed saken til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

I tilsvaret skriver meglerforetaket at klageren visste at tremånedersfristen var utløpt, og at forkjøpsretten måtte prøves på nytt. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor han ikke ble forelagt disse opplysningene. Klageren ble bedt om å inngi bud for å være med i budrunden på feil premisser. Han ville aldri bydd mot seg selv dersom han visste at forkjøpsretten skulle prøves på nytt.

Oppsummering. Krav om erstatning

Meglerens kritikkverdige opptreden kan oppsummeres i særlig fire punkter. For det første ble klageren under visningen introdusert for en leilighet med forkjøpsrett som var ferdig utprøvd. Dette fremgikk også av salgsoppgaven og bekrefter at megleren hverken hadde oversikt over tidsintervaller, fristene eller TOBB sitt reglement.

For det andre deltok klageren i budrunden med den tro at forkjøpsretten var ferdig utprøvd. Til tross for at megleren kunne informert om at forkjøpsretten skulle utlyses på nytt både under privatvisningen og før klageren innga bud, hadde han ikke kontroll over dette. I stedet for å informere om utlysningen, la megleren opp til en budrunde. I tillegg til at klageren deltok i budrunden på feil premisser, fikk han kun litt over en time til å ta kritiske avgjørelser knyttet til budgivningen. Megleren er den profesjonelle part og har villedet klageren.

For det tredje har TOBB under en samtale med klageren bekreftet at forkjøpsretten skulle utlyses på nytt etter salget. Megleren informerte aldri om dette, og det er tydelig at megleren mangler kunnskap om TOBB. Klageren stolte på meglerens opplysninger om at forkjøpsretten var ferdig utprøvd, men dette viste seg å være feil. Klageren deltok dermed i budrunden på feil premisser og dette er kritikkverdig. Dersom klageren hadde blitt opplyst om at forkjøpsretten skulle prøves på nytt, hadde han ikke deltatt i budrunden.

For det fjerde fikk ikke klageren sett leiligheten på nytt for å ta egne mål og vurderinger av solforhold. Ifølge borettslagsloven skulle klageren fått se leiligheten på nytt, og dette bekrefter igjen at megleren mangler kunnskap om TOBB. Som følge av at klageren ikke fikk kommet på en ny visning, fikk han heller ikke oppfylt sin undersøkelsesplikt.

Klageren er byggingeniør med master i eiendomsutvikling og -forvaltning. Dersom han hadde fått korrekt informasjon fra starten av, ville han reagert øyeblikkelig.

På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren erstattet differansen mellom budgiver 1 sitt bud på 9 250 000 kroner og salgssummen på 9 850 000 kroner. Det var kun to interessenter med i budrunden og budgiver 1 sitt bud var svært nære den prisen selgeren ville akseptere. I tillegg krever klageren erstatning for 40 timer med dokumentering, som ut fra en timepris på 1 500 kroner utgjør 60 000 kroner. Til sammen utgjør klagerens erstatningskrav 660 000 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Saken dreier seg om meglerens rådgivning knyttet til uriktig opplysning i salgsoppgaven om at forkjøpsretten for klagerens leilighet var ferdig prøvd.

Klageren kjøpte en eierseksjonsleilighet, hvor det i sameiets vedtekter fremgikk at medlemmer i boligbyggelaget TOBB hadde forkjøpsrett. Megleren forhåndsprøvde forkjøpsretten og opplyste om dette i salgsoppgaven. En forhåndprøving av forkjøpsrett har varighet på tre måneder. Dersom leiligheten ikke blir solgt innen disse tre månedene, må forkjøpsretten forhåndsprøves på nytt. Alternativt kan forkjøpsretten utlyses på ordinært vis. Da klageren var på visning og under budrunden, var tremånedersfristen utløpt. Forkjøpsretten måtte derfor prøves på nytt etter budrunden.

Megleren visste at tremånedersfristen for forhåndsprøvingen av forkjøpsretten var utløpt. Selv om megleren ikke inntok opplysninger om dette i salgsoppagen, ringte han klageren før budgivningen for å informere om at forkjøpsretten måtte prøves på ordinært vis. Under samtalen diskuterte partene fordelene og ulempene ved å by når klageren kunne benytte seg av forkjøpsretten. Megleren drøftet også klagerens risiko/verdi ved å inngi bud eller ikke. Senere samme kveld sendte klageren en SMS til megleren hvor han bekreftet at han vurderte å benytte seg av forkjøpsretten sin. Deretter diskuterte partene muligheten for at budgiver 1 hadde et bedre TOBB-nummer enn klageren. Under dialogen ble klageren opplyst om at selgeren måtte akseptere bud før forkjøpsretten kunne utlyses på nytt. I tillegg informerte megleren om at det alltid ville være en risiko for at noen andre hadde lengere ansiennitet enn klageren. På slutten av budrunden ønsket ikke klageren å inngi høyere bud. Han ønsket i stedet å undersøke muligheten for å benytte forkjøpsretten sin. Meglerens rådgivning knyttet til dette forholdet kan ikke dokumenteres.

Den 11. april 2023 sendte klageren en e-post hvor han ba om en redegjørelse fra megleren. Dagen etter svarte megleren pr. e-post. Dersom klageren fortsatt mente at han ikke hadde fått korrekte opplysningene fra megleren, ville det vært naturlig at klageren kommenterte meglerens redegjørelse. Redegjørelsen ble imidlertid bekreftet mottatt av klageren uten innvendinger eller korrigeringer. I samme e-post bekreftet klageren at han ringte TOBB like etter budrunden. Meglerforetaket stiller seg spørrende til hvorfor klageren ringte TOBB for å melde sin forkjøpsrett, dersom han hadde inntrykk av at den var ferdig prøvd.

Klagerens atferd etter det opprinnelige salget understreker at informasjonen faktisk ble formidlet til klageren. Dersom klageren var av den oppfatning at forkjøpsretten var ferdig prøvd, ville ikke klageren fått mulighet til å benytte forkjøpsretten sin uansett om han hadde lengre ansiennitet i TOBB enn budgiver 1. Meglerforetaket er av den oppfatning at klageren ringte TOBB for å få benytte sin forkjøpsrett. Dette bekreftes også av klagerens SMS til megleren, hvor klageren håper han har et lavere TOBB-nummer.

Det stemmer ikke at megleren aldri informerte klageren om at forkjøpsretten måtte prøves på nytt. Det er for øvrig ikke uvanlig at budgivere inngir bud selv om de har mulighet til å kjøpe boligen gjennom forkjøpsrett. Dersom forkjøpsretten til en bolig skal prøves, er det den med best ansiennitet som får tilslag.

Da klager ønsket å prøve forkjøpsretten sin, tok han kontakt med megleren for å spørre om en ny visning. Selgeren ønsket imidlertid ikke å vise frem leiligheten på nytt. Klageren hadde uansett lenger ansiennitet i TOBB enn budgiver 1, og benyttet seg til slutt av forkjøpsretten sin.

Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og det foreligger ikke noe økonomisk tap. Budgiver 1 fikk tilslag på budet som beløp seg til 9 850 000 kroner, og forkjøpsretten ble utlyst til denne prisen. Spørsmål om selgeren var villig til å akseptere bud på 9 250 000 kroner, må anses som spekulasjon i faktum.

Selv om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å oppdatere salgsoppgaven eller på annen måte sørge for notoritet knyttet til den uriktige opplysningen, er det ikke grunnlag for erstatning. Det er klart at megleren informerte klageren om at forkjøpsretten måtte utlyses på nytt.

Når det kommer til klagerens erstatningskrav, kan det ikke være retningsgivende at en annen leilighet i samme boligfelt ble solgt for 9 350 000 kroner. Leiligheten ble solgt i august 2022, og er tre kvadratmeter mindre samt har dårligere standard enn klagerens leilighet. Det stemmer ikke at leiligheten har kveldssol. I budrunden var det høyeste budet på 9 850 000, og klageren valgte å benytte seg av forkjøpsretten sin. Det var andre kvaliteter som gjorde at klagerens betalingsvilje var høyere enn ved salg av den andre leiligheten. Klageren må anses for å spekulere i faktum når han påstår at leiligheten ville blitt solgt til en lavere sum dersom salgsoppgaven inneholdt opplysninger om at forkjøpsretten måtte utlyses på nytt.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Informasjon om forkjøpsretten
Det er på det rene at tremånedersfristen for forhåndsprøving i borettslagsloven § 4-15 første ledd var utløpt uten at salgsoppgaven ble endret. Meglerforetaket har imidlertid anført at klageren ble informert om at forkjøpsretten måtte utlyses på nytt. Megler har ikke sikret bevis eller notoritet for at slik informasjon ble gitt, noe som enkelt kunne vært gjort ved for eksempel å sende en kort e-post til klageren. Da megleren som den profesjonelle part ikke har gjort dette, blir konsekvensen at han har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Dette har meglerforetaket også erkjent.

Solforhold – ny visning
Nemnda legger til grunn at klageren hadde sett boligen én gang. Spørsmålet er om han hadde krav på å få en ny visning. En ny visning var avhengig av selgers samtykke.

Meglerforetaket har vist til at klageren ønsket ny visning under prøving av forkjøpsretten, men at det var selger som ikke ønsket å vise frem leiligheten på nytt. Slik saken er opplyst, legger nemnda dette til grunn. Nemnda finner derfor at megler her ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Erstatning
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig må flere vilkår være oppfylt. Ett av vilkårene er at klageren må sannsynliggjøre at han har lidt et økonomisk tap. Nemnda finner ikke at klageren har sannsynliggjort (over 50 prosent) at selgeren ville akseptert et bud på 9 250 000 kroner. Når det gjelder kravet om 60 000 kroner for 40 timer med dokumentering, er dette kravet ikke erstatningsmessig. Erstatningskravet fører derfor ikke frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Byåsen har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet og kravet knyttet til ny visning fører ikke frem.