RFE-2023-192

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. januar 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Dialog Eiendomsmegling AS avd. Hønefoss

Saken gjelder:               E-takst. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Etter at klagerens mor døde, engasjerte hans stefar meglerforetaket til å utarbeide en E-takst av eiendommen. E-taksten verdivurderte eiendommen til 1 100 000 kroner, og ble benyttet i forbindelse med beregning av klagerens forskudd på arv i tingretten. Klageren er misfornøyd med E-taksten, og mener den er altfor lav. Klageren er blant annet kritisk til bruken av sammenligningseiendommene. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med utarbeidelsen av E-taksten, og om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 100 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

E-taksten ble benyttet av tingretten som utbetalingsgrunnlag av klagerens arv. E-taksten var imidlertid for lav og har ført til at klageren har fått utbetalt flere hundre tusen kroner for lite i arv. Det var mye negativ omtale av eiendommen for å holde E-taksten så lav som mulig.

Bakgrunnen for klagen er at eiendommen i 2023 ble lagt ut med en prisantydning på 1 950 000 kroner av et annet meglerforetaket. Prisantydningen var i samsvar med markedsverdi fastsatt i tilstandsrapporten. Dette innebærer at eiendommens verdi har økt med 850 000 kroner fra 2021 til 2023.

Klageren stiller seg undrende til hvordan det kan skille 850 000 kroner mellom E-taksten fra 2021 og prisantydningen fra 2023. Den eneste endringen som er foretatt er en 2-3 kvm utvidelse av ett soverom i 2. etasje. Klageren stiller seg videre spørrende til om det er forskjell på sommer- og vintertakst.

I 2021 arbeidet megleren for å gjøre E-taksten lavest mulig for klagerens stefar og stesøster. Prisantydningen fra 2023 ble på den andre siden brukt for å hjelpe klagerens stefar til å få solgt for 1 950 000 kroner. Megleren som utarbeidet E-taksten i 2021 har god kjennskap til klagerens stesøster, og sørget for en lav verdivurdering. Det er irrelevant at megleren ikke lenger arbeider for meglerforetaket. Megleren har ikke utført en profesjonell takst.

Klageren er kritisk til de sammenlignbare eiendommene som ble benyttet i 2021. To av disse er henholdsvis 13 og 16 km unna og kan ikke sammenlignes med den aktuelle eiendommen. Dersom man skal sammenligne eiendommer i nærheten, må disse ha likt areal, likt antall soverom, like stor tomt, samme byggeår, lik tilstandsrapport, m.m.

Det er svært begrenset hvor mye man får bygget for 1 100 000 kroner. Klageren har blitt fortalt at han ikke vil kunne få bygget en ny bolig for under ca. 2 500 000 kroner. I den aktuelle boligen kunne man derimot flytte direkte inn, og det var ikke nødvendig med noe snekker-, elektriker eller rørleggerarbeid, mv. Det var videre nytt bad og kjøkken i huset.

Etter bortgangen til klagerens mor, ville ikke stefaren slippe inn klageren alene. Dette forhindret klageren fra å utføre en egen E-takst. Klageren ønsket ikke å tilkalle politiet grunnet sin mors bortgang, og ble derfor tvunget til å aksepteres meglerforetakets E-takst.

Klageren krever minimum 100 000 kroner i erstatning på bakgrunn av differansen mellom de to verdivurderingene.

 

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klagerens stefar innhentet en verdivurdering fra meglerforetaket, og befaring ble i den forbindelse gjennomført 3. februar 2021.

Klageren har anført at E-taksten ble benyttet i tingretten i forbindelse med arveoppgjøret. I e-postkorrespondanse mellom klageren og meglerforetaket fra desember 2023, fremkommer det imidlertid opplysninger som viser at E-taksten hverken ble lagt frem i rettsforhandlingene eller var en del av rettspapirene. Ifølge klageren ble det kun lagt frem et beløp muntlig.

Det registreres at klageren forsøkte å gjennomføre en egen takst, men at dette ikke ble gjennomført. Dette er imidlertid ikke meglerforetakets ansvar. Det faktum at E-taksten ikke ble bestridt i 2021 bekrefter at klageren godtok markedsverdien som ble satt av megleren på det tidspunktet.

En E-takst er et vekttøy og en bransjestandard for verdifastsettelse av eiendommer, og kan ikke betegnes som en salgsoppgave.  Meglerens verdivurdering består av flere elementer, der et element er statistiske/matematiske data fra tilsvarende solgte objekter. I tillegg kommer en rekke faktorer som i større eller mindre grad er preget av en subjektiv, men likevel faglig vurdering. Det bemerkes at E-takster ikke årstidsjusteres, men er en antatt markedsverdi på det tidspunktet E-taksten ble gjennomført.

Når det gjelder den matematiske beregningen vises det til at eiendommen ligger i et område med svært spredt bosetning og få sammenlignbare objekter. Eiendommene som er omsatt, har i tillegg ulik størrelse, beliggenhet og standard. I tillegg er det få omsetninger i området. Dette gjør at meglerens vurdering vil være forbundet med større grad av usikkerhet enn om eiendommen hadde vært lokalisert i et område med flere omsetninger.

Meglerforetaket er kjent med hvilke elementer og faktorer som skal legges til grunn når man sammenligner. Det vil alltid være mer krevende å sette en verdi dersom det er solgt få boliger og disse ikke er direkte sammenlignbare. At sammenlignbare boliger må ha lik tomt, lik standard, likt byggeår, osv., for å inngå i et verdisettingsgrunnlag er en påstand som ikke medfører riktighet. Alle forhold som er kjent for megler vil være relevante ved fastsettelse av verdien i en E-takst.

Sammenligningsgrunnlaget som ble benyttet i E-taksten er relevant og begrunner markedsverdien som ble satt den 3. februar 2021.

Klageren gir i sin beskrivelse et feilaktig inntrykk av at eiendommen, herunder at den har et nytt bad og et nytt kjøkken. I salgsoppgaven som ble benyttet ved salg i 2023 fremgår det imidlertid at:

«Byggeår 1940, kjøkken fra 2010 og bad fra 2010 (uten dokumentasjon / over halvparten av levetiden er brukt opp).»

Det er ikke relevant å sammenligne den aktuelle eiendommen med en ny bolig. Eiendommen har et byggeår fra 1940, samt en eldre standard der flere av bygningselementene har halvert eller passert sin levetid.

Klageren har ikke lagt frem opplysninger som underbygger påstanden om at megleren kjente klagerens stesøster. Meglerforetaket kan heller ikke legge frem påstand om det motsatte ettersom megleren har avsluttet sitt arbeidsforhold hos meglerforetaket. Uansett om det hadde vist seg at dette stemte, vil dette likevel ikke virke inn på den rettslige vurderingen, ettersom det hverken i lov, forskrift eller retningslinjer fra konsesjonsgiver er begrensninger for meglers mulighet til å foreta en verdivurdering for en «bekjent».

Meglerforetaket kan heller ikke se at det ble gitt mye negativ omtale om boligen.

Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:

«Dialog Eiendomsmegling frifinnes».

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

En e-takst (elektronisktakst) er et verktøy og en bransjestandard for verdifastsettelse av boligeiendommer. E-taksten vil gi eiendommen en verdi basert på statistiske data for blant annet standard, beliggenhet og salgspris for tilsvarende boliger i nærområdet.

Når det gjelder e-takster, kan nemnda i alminnelighet ikke overprøve om den verdivurdering megler har gjort, er i strid med god meglerskikk. E-takster beror på et skjønn, og det er ikke uvanlig at meglere kan vurdere verdien forskjellig. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og dette kan avhenge av flere forhold. E-taksten er heller ingen «garanti» for hva boligen vil bli solgt for på det åpne markedet, da det er en rekke faktorer som påvirker markedsprisen på et gitt tidspunkt.

E-taksten fra 2021 var på 1 100 000 kroner, mens boligen to år senere ble lagt ut med en prisantydning på 1 950 000 kroner av et annet meglerforetak. Selv om differansen isolert sett kan fremstå stor, kan ikke nemnda se at det har fremkommet noe som tilsier at megleren kan kritiseres for e-taksten i 2021. Nemnda legger også til grunn at det har vært en verdiøkning på boligen i løpet av to år.

Klageren er kritisk til sammenligningsgrunnlaget som ble benyttet i 2021. Hvilke eiendommer en enebolig bør sammenlignes med for at sammenligningsgrunnlaget skal bli riktig, beror på en skjønnsmessig vurdering megleren må foreta i det enkelte tilfelle. Den aktuelle eneboligen ligger i et område med svært spredt bosetning og få sammenlignbare objekter. Nemnda kan ikke se at megleren kan kritiseres når det gjelder valg av eiendommer å sammenligne med.

Klageren har gjort gjeldende at megleren er en bekjent av hans stesøster, og at det innebærer en binding som gir mistanke om at det ikke var total nøytralitet og uavhengighet ved meglers håndtering av e-taksten. Dette er en udokumentert påstand som ikke er søkt underbygget på noen måte. Uansett vil et eventuelt bekjentskap mellom klagerens stesøster og megleren, ikke føre til inhabilitet etter eiendomsmeglingsloven § 5-3.

Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk ved utarbeidelse av e-taksten.

Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.