RFE-2023-050

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. februar 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                            Morten Solbu Jullumstrø

BDO Advokater AS avd. Trondheim

 

Saken gjelder:                    Tvangssalg. Misnøye med saksbehandlingen. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I slutten av 2017 ble klagerens fritidseiendom begjært tvangssolgt. Innklagede advokat ble oppnevnt som medhjelper i tvangssalget. I juni 2019 ble eiendommen solgt for 2 750 000 kroner. Klageren er misfornøyd med innklagedes håndtering av salget, og har blant annet trukket frem at han presenterte eiendommen på en unødvendig negativ måte i salgsoppgaven. Klageren mener at innklagedes håndtering av oppdraget har ført til at det ble oppnådd for lite for eiendommen. Spørsmålet for nemnda er om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 10 657 475 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Om eiendommen og takstverdien

Fritidsboligen ble oppført i 2008 som erstatning for en eksisterende bygning på tomten. Eiendommen har en unik plassering, kun tre meter fra sjøen og med strandlinje.

I forbindelse med refinansiering ble det den 23. april 2014 utført en takst på eiendommen der verdien ble anslått til mellom 6 500 000 og 7 000 000 kroner. På bakgrunn av denne ble det gitt lån fra banken med pantesikkerhet i eiendommen på 6 500 000 kroner. I taksten var byggeåret uriktig satt til 1958, til tross for at fritidsboligen ble oppført i 2008. Også dette skulle medført en betydelig oppjustering av verdien.

Klageren hadde på dette tidspunktet en pågående sak mot entreprenøren vedrørende utbedring av mangler på forstøtningsmuren. Dette arbeidet hadde en anslått kostnad på rundt 250 000 kroner. Våren samme år ble de feil og mangler som gjaldt forstøtningsmuren og grunnforholdene ellers, rettet av entreprenøren. Disse utbedringene økte eiendommens verdi.

Opplysninger i salgsoppgaven

Innklagede utarbeidet en svært negativ salgsoppgave der det ble vist til eldre tekniske rapporter som ikke lenger var relevante. Rapportene som beskrev eiendommens tilstand på en positiv måte, ble ikke nevnt. Det samme gjaldt domsavsigelser fra tingretten og lagmannsretten der det ble slått fast at hytta var forskriftsmessig oppført. Det kan virke som at innklagede bevisst forsøkte å kun få med de negative beskrivelsene av eiendommen. I lagmannsrettens dom fra mars 2022 ble det blant annet skrevet at salgsoppgaven var unødvendig negativ i lys av hva domstolen hadde kommet til når det gjaldt feil og mangler.

Taksten av 28. august 2018, som innklagede selv hadde bestilt, ble utelatt i hans oppsummering av rapportene. I denne taksten var eiendommen gitt TG1 på seks områder og TG2 på fire områder. Dette er helt innenfor normalen på et kvalitetsmessig godt utført byggearbeid. For å fullt ut gardere selv, tok innklagede inn følgende tekst i salgsoppgaven:

«Det er ikke kjent om det foreligger flere rapporter enn dette, og det er heller ikke tatt stilling til hvor aktuelle disse rapportene er pr dags dato.»

Klageren ba om at det skulle innhentes en ny ekstern takst, men innklagede anså imidlertid dette som unødvendig. Innklagede burde derfor korrigert taksten fra 2014 for prisstigning frem til mai 2020. Eiendommen hadde et prispotensiale på rundt syv-åtte millioner kroner. Ved at innklagede utelot relevante dokumenter, rapporter og domsavsigelser, ble det satt en prisantydning på 1 990 000 kroner. Dette var hele fem millioner kroner lavere enn taksten fra 2014. Prisantydningen var uforståelig og uakseptabelt lav. Innklagede har ikke ivaretatt klagerens interesser.

Manglende brukstillatelse/ferdigattest

Kommunen hadde tidligere opplyst om at forstøtningsmuren måtte rettes opp, og at et anneks måtte rives før brukstillatelse kunne gis. Disse arbeidene ble utført i henholdsvis 2014 og 2017. Til tross for dette ble ikke brukstillatelse utstedt.

Den 20. mai 2019 spurte klageren om hva som måtte til for å skaffe brukstillatelse. Kommunen svarte at totalentreprenøren ikke hadde levert samsvarserklæring som han var pliktig til i egenskap av å være ansvarlig søker. En ansvarlig søker kan ikke si opp eller avslutte sin rolle i et byggeprosjekt uten at en ny ansvarlig søker er på plass. Det er forbundet en stor risiko ved å tre inn i en slik rolle og derfor ingen lett oppgave å få en ny ansvarlig søker på plass.

Hverken kommunen eller klageren var informert om at ansvarlig søker hadde avsluttet sitt arbeid før tiden. Dette hindret at brukstillatelse kunne utstedes. Tvangssalget var på dette tidspunktet kommet så langt at klageren ikke lenger hadde råderett over eiendommen. Klageren meddelte dette til innklagede. Innklagede var derfor klar over hvorfor brukstillatelse ikke var utstedt, og hvor lite som skulle til for å bringe dette i orden. Det ville vært en enkel sak for entreprenøren å sende inn en samsvarserklæring. Innklagede nektet imidlertid å kontakte entreprenøren, og mente at dette ikke var hans oppgave. Dersom innklagede hadde kontaktet entreprenøren med beskjed om at han skulle sendt inn samværserklæring umiddelbart for å unngå å komme i erstatningsansvar, ville dette utvilsomt medført at dokumentet ble oversendt og kommunen kunne utstedt ferdigattest.

Innklagede skulle inntatt informasjon om at brukstillatelse manglet fordi entreprenøren hadde unnlatt å sende inn et enkelt dokument. Det var ingen feil ved bygget. En slik opplysning ville fått flere budgivere på banen. Megleren viste hverken omsorg for klageren eller kreditor som da sannsynligvis kunne fått inndekket hele sitt pantekrav på eiendommen. Innklagede har bevisst påført klageren et betydelig økonomisk tap ved å unnlate å ta affære for å fremskaffe brukstillatelse. Dette er grov uforstand og medfører erstatningsansvar.

Budgivning. Oppgjør mv.

Innklagede opplyste i juni 2019 at eiendommen var solgt etter en hard budrunde med 22 bud fra to forskjellige budgivere. Klageren fikk senere opplyst at ny kjøper ble registrert i Kartverket i mai 2020 med en kjøpesum på rundt 2 300 000 kroner. Dette var elleve måneder etter at klageren ble kjent med at boligen var solgt. Budet ble stadfestet i tingretten den 19. juni 2019 med en pris på 2 7500 000 kroner opplyst fra innklagede. Hele 450 000 kroner ble altså borte underveis. Dersom man trekker ut meglerhonoraret og diverse andre gebyrer, mangler det fremdeles flere hundre tusen. I tillegg har det påløpte rentekostnader i disse elleve månedene som sannsynligvis er belastet klageren. Klageren forventer et oppsett på det store avviket mellom tilslagspris som er grunnlaget for stadfesting i tingretten og reell kjøpspris registrert hos Kartverket.

Dersom den som har fått aksept for sitt bud, ikke betaler innen fristen på tre måneder, er boligen i realiteten ikke solgt. Klageren stod fremdeles som hjemmelshaver av eiendommen, men ble ikke informert om den nye situasjonen. Tvangssalget skal da avbrytes, og eiendommen utlyses for salg på nytt. Dette ble ikke klageren informert om av innklagede, noe som utgjør et grovt brudd på informasjonsplikten.

I 2020 gikk markedsprisen for fritidseiendommer voldsomt opp. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor ikke eiendommen ble lagt ut på nytt i et bedre marked da kjøperen ikke oppfylte sin betalingsforpliktelse innen fristen.

Klageren stiller seg spørrende til følgende:

• Hvorfor ble det tillatt at kjøperen kunne utsette og innbetale salgssummen i hele åtte måneder etter at han var pliktig til å innfri denne?
• Hvorfor ble ikke salget annullert i samsvar med lovverk ved overskridelse i tid mellom tilslag og oppgjør?
• Hvorfor ble ikke eiendommen av overnevnte grunn lagt ut til salg på nytt i henhold til regelverket?
• Hvem er belastet renter i tiden mellom salg frem til kjøper ble reelt registrert i Kartverket?
• Er det utstedt et blancoskjøte uten klagerens vitende og aksept?
• Dersom tingretten har stadfestet salget med oppgitt salgssum 2 750 000 kroner og salgssummen egentlig bare var 2 300 000 kroner, er tingrettens stadfesting og aksept da ugyldig?

Klageren har i etterkant av salget fått tilgang til plattformen der salgsprosedyre og dokumenter er lagt inn. Loggen viser at den ene av budgiverne hadde gitt beskjed om at han ville stoppe budgivningen på 2 000 000 kroner. Det var altså tale om to budgivere, der den ene innga noen skambud før han hoppet av.  Innklagede visste at det i realiteten kun var tale om én reell budgiver og burde derfor stoppet den videre salgsprosessen. Den oppståtte situasjonen var hverken til fordel for kreditor eller klageren.

Uansvarlig salgsprosess

Det er ikke mulig å oppføre en ny fritidseiendom så nært sjøen etter dagens lovverk. Det er derfor tale om et unikt salgsobjekt, noe som indikerer et høyt prisnivå. Ved siden av å prate eiendommen ned helt urettmessig, valgte innklagede å la boligen ligge ute på Finn.no i underkant av to uker. De fleste mulige kjøpere fikk et inntrykk av at fritidsboligen var et stort oppussingsprosjekt med store mangler i grunnforhold og stabilitet.

Personen som til slutt fikk tilslaget, eide selv flere fritidsboliger i det samme området. Han hadde derfor god kjennskap til de faktiske forholdene omkring eiendommen. Den raske handelen hindret andre interessenter fra å komme på banen, og sørget for at kjøperen sikret seg en unik strandeiendom til en svært lav pris.

Klageren sitter nå igjen med et stort tap, og har sannsynligvis blitt belastet for renter i perioden fra kjøperen fikk tilslaget til han ble reell eier av eiendommen. I tillegg gikk klageren glipp av prisstigning i denne perioden.

Salget er heller ikke registrert hos meglerforbundet. Kartet viser samtlige andre eiendomsomsetninger, mens klagerens tidligere eiendom står blank. Dette kan muligens tyde på at eiendommen er solgt «off-marked».

Krav om erstatning

Det ville vært mulig å oppnå reell markedsverdi dersom innklagede hadde brukt lenger tid på å finne interessenter. I stedet foretok han et hastesalg med annonsering på kun tolv dager og med kun en reell interessent. Klageren krever totalt 10 657 475 kroner i erstatning. Erstatningskravet skal blant annet dekke kostnader for tomt og fritidsbolig oppjustert til verdi pr. juni 2019, prisstigning, renter, samt teknisk og juridisk bistand.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Forberedelser og risikoopplysninger

Innklagede ble oppnevnt som medhjelper av tingretten for å bistå med tvangssalget. Det tok tid før prosessen, herunder dialogen med klageren, kom ordentlig i gang. Årsaken til dette var at klageren anket tvangssalgskjennelsen og for øvrig var vanskelig å komme i kontakt med. Det ble etter hvert opprettet dialog mellom partene, og senere aksepterte klageren at partene kunne gjennomføre en befaring av eiendommen.

På sedvanlig vis ble det innhentet en vurdering av tilstanden på eiendommen fra en takstmann. Rapporten ble sendt til klageren for gjennomgang/kommentarer. Klageren hadde ingen umiddelbare kommentarer til rapporten, men fant gjennom denne ut at det ikke forelå brukstillatelse/ferdigattest på eiendommen. Klageren henvendte seg derfor til kommunen.

Klageren leverte også en mengde rapporter og opplysninger om tvister hun hadde vært i – og fortsatt var i – med ulike entreprenører og andre aktører i forbindelse med oppføring av fritidsboligen. I den forbindelse fremkom det at klageren var bekymret for grunnforholdene under hytta. Klageren antydet at markedsverdien på fritidseiendommen ville ligge mellom 1 500 000 og 2 000 000 kroner slik tilstanden var på daværende tidspunkt.

Det var en transparent dialog mellom klageren og innklagede rundt de usikre forholdene. Klageren ønsket å få utbedret manglene gjennom å saksøke sitt forsikringsselskap. Klageren mente at hun kunne risikere å ikke få mer enn tomteverdien tilbake grunnet manglende brukstillatelse og eiendommens tilstand.

Prissetting

Da det nærmet seg annonsering, gjorde innklagede grundige undersøkelser i systemet Eiendomsverdi. Det er dette systemet de fleste meglere bruker når de skal sette prisantydning. Den høyeste salgsprisen på eiendommer i nærheten var på 3 750 000 kroner.

Det var utfordrende for innklagede å sette en prisantydning på eiendommen. På den ene siden hadde fritidseiendommen en god beliggenhet, mens den på den andre siden var i dårlig stand. På bakgrunn av rapportene klageren hadde oversendt, rådet det stor usikkerhet rundt eiendommens tilstand. Dette gjaldt blant annet grunnforholdene, samt tilstanden på muren ned til sjøen. I tillegg var byggetillatelsen eldre enn tre år og det manglet midlertidig brukstillatelse. Innklagede oppfattet at klageren hadde et bevisst forhold rundt det at et tvangssalg kunne virke prisdempende.

Markedsføring og salg

Det ble utarbeidet en salgsoppgave som inneholdt opplysninger om eiendommen, herunder en oppsummering av de rapportene klageren hadde sendt inn. Som medhjelper hadde innklagede en plikt til å undersøke, samt opplyse om de forhold han fikk kunnskap om til interessenter. I den forliggende sak var det usikkerhet rundt tilstanden til flere forhold ved eiendommen som hadde en verdireduserende effekt. Det ble presisert at innklagede ikke hadde kunnskap om hvorvidt de fremlagte rapportene var aktuelle, slik at interessenter selv kunne vurdere forholdene. Klageren var imidlertid klar på at eiendommen led av betydelige og vesentlige mangler.

Salgsoppgaven ble oversendt til klageren før eiendommen ble markedsført gjennom ulike kanaler. Finn-annonsen ble lagt ut mai 2019. Fra markedsføringen startet, til eiendommen ble solgt, tok det rundt tre uker. Det ble i perioden gjennomført én fellesvisning og flere privatvisninger.

Det var to interessenter som totalt innga totalt 22 bud på eiendommen. Salgsprisen endte til slutt på 2 750 000 kroner. Før budet ble begjært stadfestet, sendte klageren den 12. juni 2019 en begjæring om stansing/utsettelse av tvangssalget. I begjæringen viste klageren til at det hadde kommet nye opplysninger i saken, herunder at det ikke var søkt om ferdigattest. Videre viste klageren til usikkerhet knyttet til grunnforholdene, herunder forurensning av grunnen under hytta. Prosessen med tvangssalget ble ikke stanset av tingretten, og kreditor ønsket å stadfeste budet på 2 750 000 kroner i e-post av 14. juni 2019.

Før tingretten fattet stadfestelseskjennelse, begjærte klageren den 4. juni 2019 dommeren i tvangssalgssaken og tingretten som sådan, for inhabile. Domstollederen tok ikke begjæringen til følge.

Tingretten fattet stadfestelseskjennelse og fordelingskjennelse den 19. juli 2019. Fra stadfestelseskjennelsen på side 7 fremgår:

«Det er ikke opplysninger som tilsier at avertering av eiendommen er skjedd over kortere tid eller på annen måte enn det som er vanlig ved frivillig omsetning gjennom megleren herunder at eiendommen er avertert på internett over en periode på ca. Tre uker. Retten kan heller ikke se at det er holdepunkter for at tvangssalgsprosessen har skjedd raskere enn en ordinær salgsprosess eller i strid med reglene omgjennomføring av tvangssalg …»

På side 8 fremgår det videre:

«Når det gjelder den tidligere verdivurderingen av 23. april 2014 fra [navn på annet meglerforetak], er det ikke sannsynliggjort at denne vurderingen reflekterer eiendommens    markedsverdi i dag. Som nevnt er det flere forhold ved eiendommens tilstand som må antas å redusere verdien».

Stadfestelseskjennelsen ble anket til lagmannsretten, som avviste anken. Den 31. oktober 2019 ble det levert anke over stadfestelseskjennelse og begjæring om oppfriskning. «Sakskomplekset» ble avsluttet da Høyesterett ikke slapp saken inn til behandling og lagmannsretten ikke tok begjæringen om oppfriskning til følge. Dette fikk innklagede beskjed om 23. mars 2019. Overtakelse ble gjennomført 28. mars 2019.

Krav om erstatning

Klageren har antydet en erstatning på 10 657 475 kroner. Slik innklagede forstår det, anføres det at eiendommens «virkelige verdi» er høyere enn salgsprisen på 2 750 000 kroner. Tingretten har imidlertid allerede vurdert salgsprisen opp mot tidligere verdivurdering i sin stadfestelseskjennelse. Det vises også til klagerens egne vurderinger om pris på eiendommen fra mars 2019. Det er dermed vanskelig å se på hvilket grunnlag klageren mener at det er påført henne et tap.

Påstand

«Innklagede frifinnes».

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda nevner først at dette dreier seg om et tvangssalg. Ved tvangssalg er det tingretten som er meglerens (medhjelperens) oppdragsgiver. En meglers oppdrag som medhjelper ved et tvangssalg er derfor noe annerledes enn ved vanlige megleroppdrag.

Nemnda bemerker at flere av de forhold klagen gjelder, er forhold som er rettskraftig (endelig) avgjort av domstolene, og som nemnda ikke kan overprøve. Nemnda finner heller ikke at megler, slik saken er opplyst, har forsømt seg eller opptrådt i strid med god meglerskikk.

Erstatningskravet fører ikke frem.

Nemnda nevner at klageren har stilt noen konkrete spørsmål i klagen. Nemnda avgjør imidlertid kun klagesaker, og besvarer normalt ikke den type spørsmål.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.