RFE-2023-099
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. februar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. 15 Asker
v/advokat Bjørge Skjeldestad
Tryg Forsikring
Saken gjelder:
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 21. juni 2021 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet ble klageren oppmerksom på at det skulle oppføres to hus nedenfor eiendommen som ville påvirke klagerens utsikt. I tillegg ble klageren kjent med at en del av veien til eiendommen var privat og ikke kommunal slik som opplyst av megleren. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 175 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter klageren kjøpte eiendommen, ble han oppmerksom på to avvik ved boligen. Megleren opplyste ikke om avvikene forut for salget. De manglende opplysningene, var opplysninger som klageren hadde grunn til å regne med å få. Siden avvikene hadde betydelig økonomisk verdi, ville opplysninger om disse utvilsomt fått betydning for handelen. Meglerforetaket har ikke redegjort for årsaken til at megleren ga mangelfulle opplysninger ved kjøpet.
Manglende opplysninger om oppføring av boliger
Det første avviket omhandler meglerens manglende opplysning om at det skulle oppføres to boliger som ville påvirke klagerens utsikt over den nærliggende innsjøen.
Den 17. juni mottok klageren en SMS fra megleren om at det ikke forelå noen planer som ville påvirke klagerens utsikt. Den 6. juli sendte imidlertid eiendomsmeglerfullmektigen en e-post hvor hun bekreftet at megleren var kjent med de prosjekterte oppføringene. Megleren har dermed tilbakeholdt opplysninger som klageren hadde grunn til å regne med å få. Etter kjøpet innhentet klageren en verdivurdering fra et annet meglerforetak, hvor fagansvarlig vurderte klagerens tap av utsikt for å utgjøre et verditap tilvarende 150 000 kroner.
I tilsvaret unnskylder meglerforetaket seg med at eiendomsmeglerfullmektigens bekreftelse av 6. juli inneholdt en skrivefeil. Dette er ikke tilstrekkelig, da det er overveiende sannsynlig at megleren var kjent med oppføringene. Klageren viser til «Vegstatuskart for [eiendom] – [klagerens gårds-/bruksnummer]» som var vedlagt kjøpekontrakten. Siden dokumentet har utskriftsdato 31. mai 2021, må det antas at megleren kjente til forholdene før visning. Klageren ble først kjent med dokumentet etter budaksept.
Hva gjelder skiltet som meglerforetaket viser til, kunne klageren hverken se dette på vei til eller fra visning. Megleren har derimot vært oppmerksom på skiltet, uten å informere om dette. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt strekker seg uansett lenger enn kjøpers undersøkelsesplikt.
Klageren har oppfylt sin undersøkelsesplikt ved å spørre megleren om det var planlagt bygging på det aktuelle stedet. Selv om megleren plikter å opplyse om forhold av betydning for eiendommen, har han i dette tilfellet unnlatt å informere om hvor det skal bygges samt hvilken betydning oppføringene hadde for eiendommens utsikt. Han har dermed brutt sin opplysningsplikt, og det foreligger tilstrekkelig ansvarsgrunnlag.
Utsikt over den nærliggende innsjøen var en forutsetning for klagerens kjøp. Det vises i den forbindelse til Rt. 2003 s. 612 hvor Høyesterett uttrykker at dersom en opplysning er egnet til å virke kjøpsmotiverende, vil det trolig være en presumsjon for at den også har vært det for den aktuelle kjøperen. På bakgrunn av dette hadde megleren en plikt til å informere om forhold som kunne være kjøpsmotiverende under visningen. Klageren kjøpte huset på grunn av utsikten over innsjøen. Dersom klageren visste at utsikten ville forsvinne, hadde han ikke kjøpt eiendommen.
Når det kommer til klagerens økonomiske tap på 150 000 kroner, er dette underlagt en faglig vurdering som er verdt å tillegge vekt. I tillegg viser klageren til vedlagte bilder som illustrerer hvordan de oppførte bildene har påvirket eiendommens utsikt. Utsikten hadde betydning for klagerens kjøpesum, og tap av denne vil få betydning ved et fremtidig salg. Det foreligger også årsakssammenheng.
Manglende opplysninger om veiforhold
Det andre avviket dreier seg om meglerens manglende opplysning om veiforholdene før klagerens innkjøring. Det fremgikk av salgsoppgaven at eiendommen hadde adkomst fra kommunal vei. Etter kjøpet, ble imidlertid klageren kjent med at veistrekningen på 30 til 40 før eiendommens innkjøring var privat. Dette følger av kommunens vegstatuskart. Megleren har i en e-post til klageren bekreftet dette avviket.
Klageren har ikke foretatt noen utbedringer av veistrekningen enda, men har innhentet et tilbud om asfaltering hvor kostnaden er estimert til 100 406 kroner. I tillegg fremgår det av den innhentede verdivurderingen at vedlikeholdskostnaden for den private veien vil beløpe seg til omkring 3 000 til 5 000 kroner pr. år.
Det innhentede tilbudet gjelder veistrekningen på 30 til 40 meter. Selv om det er seks eiendommer som deler samme vei, har de ikke snakket sammen hva gjelder eventuell fordeling av kostander.
Ifølge kommunen er de ikke ansvarlig for vedlikehold av den private veien. I en lokalavis har uansett kommunen uttalt at de ikke vil betale strøm og vedlikehold av veilys på private veier. Siden den aktuelle veistrekningen snart må utbedres, må klageren regne med utbedringskostnader for eventuell asfaltering og vedlikehold. Det foreligger dermed et økonomisk tap, og vilkårene for erstatning er oppfylt.
Krav om erstatning
Megleren har utvilsomt hatt kunnskap om de to avvikene, men har likevel valgt å tilbakeholde opplysninger om dette inntil kontrakten var signert. Siden det dreier seg om opplysninger av vesentlig økonomisk betydning som klageren hadde grunn til å regne med å få, krever klageren erstatning tilsvarende verditapet avvikene medfører. Totalt krever klageren erstattet 175 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Opplysninger om oppføring av hus
Dersom megler blir kjent med byggeplaner i nærheten, og disse kan få betydning for boligen som formidles, kan det utløse en opplysningsplikt for vedkommende.
I dette tilfellet var imidlertid ikke megleren kjent med at det forelå byggeplaner som ville få negativ betydning for klagerens eiendom. Da megleren utarbeidet salgsoppgave, opplyste ikke selgeren om at han hadde mottatt noen nabovarsel knyttet til oppføring av hus på naboeiendommen. I ettertid har uansett selgeren bekreftet at han aldri fikk noen slik nabovarsel, da husene ble oppført på en tomt som lå fire eiendommer nedenfor og omkring 130 meter unna klagerens eiendom. Det vises i den forbindelse til brevet fra selgerens boligselgerforsikringsselskap 26. august 2021, hvor det er inntatt uttalelser fra selgeren om at boligoppføringen var skiltet med en stor plakat som klageren burde ha sett og satt seg inn i om det var av betydning.
Megleren ble heller ikke kjent med byggeplanene gjennom meglerpakken eller de offentlige opplysningene han innhentet fra kommunen. Megleren mottok et reguleringsplankart som han inntok i salgsoppgaven, men dette viste ikke oppføring av de to boligene.
Dersom det skulle legges til grunn at selgeren var kjent med oppføringen av boligene, vil ikke dette hatt betydning for meglerens opplysningsplikt. Oppføringen var langt unna og vesentlig lavere i terrenget enn klagerens eiendom, og var dermed ikke omfattet av opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd første punktum. På bakgrunn av dette, har megleren ikke opptrådt uaktsomt ved å ikke oppdage eller videreformidle opplysninger om oppføringene.
Hva gjelder eiendomsmeglerfullmektigens e-post til klageren 6. juli 2021, inneholdt denne en skrivefeil. Der det fremgår at megleren «har vært kjent med» forholdene, skulle det stått megleren «har ikke vært kjent med» forholdene. Megleren som var ansvarlig for oppdraget har uansett bekreftet at han ikke visste at det skulle oppføres to hus på den nedenforliggende eiendommen.
På bakgrunn av dette, har ikke megleren opptrådt uaktsomt ved å ikke gi opplysninger om byggeplanene.
Klageren har uansett ikke bevist at oppføringen av de to boligene har hatt negativ innvirkning på eiendommens utsikt og dermed medfører et økonomisk tap. Vegstatuskartet som klageren viser til er ikke et dokument som megler undersøker for å finne ut om det er planlagte oppføringer på naboeiendommer. Det er uansett uklart hva det innebærer at en bygning er inntegnet på et slikt veikart.
Slik saken er opplyst er det hverken sannsynliggjort økonomisk tap eller årsakssammenheng. Klageren krever 150 000 kroner i erstatning som følge av tapt utsikt, og viser i den forbindelse til en verdivurdering fra et uavhengig meglerforetak. Det fremgår imidlertid av verdivurderingen at det var en forhåndsvurdering og ikke en vurdering som ble foretatt etter byggene var oppført. Siden erstatningskrav som følge av tapt utsikt må vurderes med bakgrunn i hvordan situasjonen er etter at byggene ble oppført, kan ikke verdivurderingen vektlegges som bevis for økonomisk tap. Det fremgår uansett av verdivurderingen at eiendommen pr. dags dato og ved kjøpstidspunktet hadde en fin utsikt mot vannet.
Klageren har fremlagt to bilder som skal dokumentere tapt utsikt. Bildet som viser utsikten etter oppføringene, er imidlertid zoomet inn. Bildene gir dermed ikke et riktig grunnlag for å sammenligne utsikten før og etter oppføringene. Det er likevel klart at bildet som ble tatt etter oppføringen, ikke dokumenterer at boligen har mistet utsikt slik at det forringer boligens verdi. Det er flere boliger som forstyrrer klagerens utsikt, og de nyoppførte boligene forstyrrer ikke utsikten mer enn hva som er vanlig i villastrøk. På bakgrunn av klagerens vedlagte bilder, er det ikke er sannsynliggjort at han har lidt noe økonomisk tap.
Opplysninger om veiforhold
Allerede i juli 2021 erkjente megleren at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om at veien til klagerens eiendom var kommunal. Spørsmålet i saken er dermed om den uriktige opplysningen har medført et økonomisk tap for klageren.
I brevet fra selgerens boligselgerforsikringsselskap, har selgeren uttrykt at han ikke hadde noen utgifter i forbindelse med veistrekningen, og at kommunen i praksis stod for vedlikeholdet. Siden klageren ikke har dokumentert noen faktiske utgifter knyttet til veistrekningen under sin eiertid, er det nærliggende å tro at det i praksis er kommunen som står for vedlikeholdet. For det tilfelle at veien må utbedres privat, vil tiltak måtte besluttes av brukerne av veien. Beslutninger om utbedring og vedlikehold treffes da av veilaget og ikke den enkelte bruker, jf. veglova §§ 54 og 55. Inntil klageren kan dokumentere at det har påløpt utgifter til vedlikehold/oppgradering av den aktuelle veistumpen, vil meglerforetaket bestride at det foreligger økonomisk tap.
Dersom megleren ved salget hadde opplyst om at veistrekningen var privat samtidig som det ble informert om at selgeren ikke hadde hatt noen utgifter knyttet til dette, ville det ikke hatt betydning for boligens verdi. Kjøpesummen hadde også blitt den samme. Vilkåret om årsakssammenheng er dermed ikke oppfylt.
Avslutning
Klageren har ikke fremlagt dokumentasjon på at klagepunktene i denne saken er frafalt i saken mot selgerens boligselgerforsikringsselskap. Dette må antas at dette har blitt gjort skriftlig, og det ville vært svært enkelt for klageren å fremlegge korrespondanse som viser at de to klagepunktene er frafalt. Nemnda bør ikke behandle saken uten at klageren har fremlagt slik dokumentasjon.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan klagen ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Oppføring av nye hus
Spørsmålet er om megler har forsømt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder de to aktuelle, nye hus som skulle oppføres i nærmiljøet. Dette må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet, og etterpåklokskap når man sitter med «fasiten» skal ikke være retningsgivende. Nemnda finner ikke at megler har forsømt seg her. Megler innhentet rutinemessig informasjon fra kommunen (meglerpakken), og selger hadde ikke fått noe nabovarsel om den planlagte bebyggelse. Det er ikke noe som tilsier at megler skulle være klar over eller burde være klar over byggeplanene, og informert om dette i salgsoppgaven. Det veikartet som klageren har vist til, og som ble vedlagt kjøpekontrakten, tilsier ingen annen vurdering. Den «plakaten» som klageren også har vist til, kan heller ikke føre til at megleren her har forsømt seg.
Det følger av dette at klagepunktet ikke fører frem.
Privat – offentlig vei
Meglerforetaket har erkjent at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om at veien til klagerens eiendom var kommunal. Nemnda legger til grunn at klageren hittil ikke har hatt noen utgifter til veien, og at han heller ikke har fått varsel eller informasjon om noen kostnader her. Det er for øvrig heller ikke etablert noe veilag eller lignende.
Dette innebærer at nemnda i dag ikke har noen forutsetning for å utmåle en eventuell erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. 15 Asker har opptrådt i strid med god meglerskikk ved uriktig å opplyse at veien var kommunal. For øvrig fører klagen og erstatningskravet ikke frem.