RFE-2023-138
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. februar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Vestbo Garanti Sentrum AS
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I februar 2023 kjøpte klageren en aksjeleilighet formidlet gjennom innklagede foretak. Klageren kjøpte leiligheten for 5 950 000 kroner. Klageren hevder at megleren har gitt uriktige og manglende opplysninger når det gjelder en rekke forhold. Klageren anfører blant annet at det ikke ble gitt tilstrekkelig klare opplysninger om at loftsarealet ikke var godkjent for varig opphold, og at ett av rommene i loftsetasjen ble uriktig markedsført som soverom.
Spørsmålet er om megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om det er grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning med 790 000 kroner, eventuelt et beløp fastsatt etter nemndas skjønn.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Seksjonen har to etasjer og har et bruttoareal på 66 kvm, hvorav 17 kvm utgjør arealet i loftetasjen.
Det ble ikke gitt opplysninger om at den etablerte rømningsveien fra loftetasjen ikke var tilstrekkelig og forskriftsmessig. Det vises til kommunens brev av 14. februar 2002 knyttet til søknad om fasadeendring.
Videre ble det på visning opplyst at ett av loftsrommene kunne benyttes som soverom, og at det forelå tilstrekkelig rømningsveier. Dette viste seg ikke å være tilfelle. Salgsoppgaven inneholdt heller ingen informasjon om at de tre nyinstallerte Velux-vinduene på dette loftsrommet ikke er omsøkt og godkjent.
Det legges til grunn at partene er enige om at vurderingen av om en rømningsvei er lovlig, må basere seg på bruken av arealet på salgstidspunktet. I dette tilfellet ble arealet i loftetasjen benyttet som soverom og primærrom.
Partenes synes uenige om at det forelå godkjente rømningsvei fra soverom på salgstidspunktet. Klageren har under saksforberedelsen provosert fremlagt bevis som dokumenterer at det ved rehabiliteringen i 2021 ble etablert forskriftsmessige rømningsveier fra loftetasjen, herunder dokumentasjon på at Velux-vinduer er omsøkt og godkjent innsatt. Som både megler og takstmann kjenner til, er det et offentligrettslig krav at rømningsveier og øvrige tiltak på fasaden omsøkes og godkjennes av kommunen.
Dersom slik dokumentasjon ikke framlegges, må nemnda legge til grunn at det ikke foreligger godkjente rømningsveier fra soverommet i loftsetasjen. Dette er i strid med opplysningene i tilstandsrapporten om at rømningsveiene ikke har avvik, og utgjør en mangel etter avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8. Det er gitt uriktige og mangelfulle opplysninger om rømningsveier både i salgsoppgaven og på visning. Videre var det ikke gitt tydelig nok informasjon om at loftsetasjen ikke er godkjent for varig opphold.
At en av budgiverne er advokat, senker ikke kravene til klarhet i opplysningsplikten i salgsmaterialet. Det følger av rettspraksis at opplysninger om manglende offentlig godkjenning fordrer klarhet i opplysningsgrunnlaget fra megler, jf. LB-2002-01139.
Dersom megler og takstmann kjenner til at et areal ikke er godkjent, skal dette eksplisitt oppgis som et ikke-godkjent areal. I dette tilfellet dreier det seg om manglende godkjenning og brukstillatelse av leilighetens eneste soverom, som befinner seg på et loft som ligger syv meter over bakkeplan.
Videre skjerper det kravet til klarhet i opplysningene, når også megler innrømmer at det ikke var grunn til å tro at arealet ikke var forskriftsmessig. Selgersiden har uttrykt at det kom som en overraskelse da opplysningene tilkom dem. Uklare formuleringer i salgsmaterialet som «kan ikke se» og «det er fremlagt godkjente/stemplede tegningen», er ikke her tilstrekkelige.
I beste fall synes det uklart om megler visste at arealet ikke var godkjent for varig opphold.
I verste fall virker opplysningssituasjonen som en bevisst villedning fra selgersiden. Dette bildet forsterkes av at det i egenerklæringen er gitt uriktige opplysninger, uten at hverken takstmann eller megler har veiledet eller rettet opp disse.
Selger svarte nei på spørsmålet om en kjenner til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen. Det ble også svart nei på spørsmålet om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tilsettelser vedrørende eiendommen, samt på spørsmålet om hun kjente til manglende brukstillatelse eller ferdigattest.
Selger har bodd i leiligheten i 14 år. Hun hadde beviselig inngående kjennskap til, og deltok i, godkjenningsprosessen av de utvendige bodene som var en forutsetning for sin egen, og naboen under sin, godkjenning av kjelleren som areal til varig opphold. Megler fastholder likevel at selger ikke hadde kunnskap om loftets manglende godkjenning.
Videre ble loftsarealet klassifisert som P-rom til tross for å mangle offentlig godkjenning, og ett av loftsrommene var uriktig omtalt som soverom i salgsoppgaven. Det sistnevnte utgjør et brudd markedsføringsloven og forskrift.
Krav om erstatning
Uansett om det skulle konkluderes med uriktige opplysninger om rømningsveier etter avhendingsloven § 3-7, eller manglende opplysninger vedrørende godkjenning av loftsrom, jf. avhendingsloven § 3-8, blir konsekvensen den samme. Loftetasjen må legaliseres ved gjennomføring av bygnings- og branntekniske tiltak, hvorpå det må søkes offentligrettslig godkjenning.
I dette tilfelle er det uklart hva en slik legaliseringsprosess vil koste. Derimot foreligger det rimelig sikre opplysninger om eiendommens markedsverdi i henholdsvis mangelfull og kontraktsmessig stand. Leiligheten er solgt i det åpne markedet i september 2020 for 5 850 000 kroner. Selger solgte leiligheten ved aksept av bud inngitt ultimo januar 2023, og klageren deretter i september 2023. Prisoppgangen i den aktuelle bydelen var i perioden på ca. 4 prosent og dette ville normalt gitt en prisstigning på 240 000 kroner.
Da klageren la leiligheten ut for salg, var den markedsført med korrekte opplysninger. Klageren besluttet i samråd med takstmann å gjøre en del oppussing, for å begrense tapet ved salget. Det ble malt, skiftet lister, kjøkkenskap og hvitevarer. Videre ble det skiftet til helglass balkongdør og det ble lagt nye fliser i gang. Arbeidet og materialene hadde en totalkostnad på 450 000 kroner. Leiligheten ble solgt til en pris 100 000 kroner under prisantydning. Klageren har følgelig blitt påført et tap på minimum 790 000 kroner.
Klageren forbeholder seg retten til å kreve dekning av kostnader til megler, styling, egeninnsats samt andre kostnader, på et senere tidspunkt.
Klageren har fremsatt følgende påstand:
- Garanti Eiendomsmegling Norge AS har gitt uriktige og/eller mangelfull opplysningen i forbindelse med salg av [eiendom] til [klageren].
- Garanti Eiendomsmegling Norge AS betaler [klageren] beløp kr. 790 000 eller sum nærmere fastsatt av nemndas skjønn, for det oppståtte økonomiske tap.
- [Klageren] tilkjennes sakens omkostninger.
Innklagede har i korte trekk anført:
Loftsetasjen ble pusset opp i 2021. Arbeidene er utført av et håndtverkerfirma som har sentral godkjenning for ansvarsrett etter plan- og bygningsloven innenfor utførelse av murarbeid i tiltaksklasse 1 og utførelse av tømrerarbeid og montering av trekonstruksjoner i tiltaksklasse 1. Det ble ved oppussingen laget loftstue, soverom, toalettrom og satt inn nye Velux-vinduer.
Meglerforetaket har ingen grunn til å tro at arbeidene ikke er forskriftsmessig utført, men meglers kontroll av tegninger og annen dokumentasjon fra kommunen avdekket at håndtverkerfirmaet ikke hadde søkt om bruksendring fra loftsrom til rom for varig opphold. På denne bakgrunn ble det opplyst i salgsoppgaven at:
«Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Vi kan ikke ut i fra tegninger se at det er søkt om bruksendring til kommunen på loftsetasjen. Vi gjør oppmerksom på at det er generell søknadsplikt å gjøre om sekundærrom til primærrom.»
Det var også informert om dette i tilstandsrapporten som lå vedlagt salgsoppgaven, hvor det fremgikk følgende:
«TEGNINGER/LOVLIGHET:
Det er framlagt godkjente/stemplede byggetegninger. Loft-etg er opprinnelig inntegnet som tørkeloft. Det foreligger ikke tegninger som stemmer med dagens bruk eller info som tilsier at det er søkt om bruksendring fra s-rom areal (tørkerom), til p-rom areal (innredet rom).»
Det er ikke riktig som klageren anfører at det skal ha oppstått noen uklarhet knyttet til dette på visning. Det er heller ingenting som tilsier at det foreligger mangler ved boligens rømningsveier.
I et vedtak fra kommunen datert 14. februar 2002, har kommunen godkjent rømningsvei fra hovedetasjen. I vedtaket som er vedlagt klagen, har klageren markert et avsnitt nederst på side 1. Meglerforetaket kan ikke se noen annen årsak til at klageren vedlegger dette enn i et forsøk på å skape forvirring omkring rømningsveier. Ved oppussingen av loftsetasjen ble det etablert rømningsvei også fra denne etasjen. Rømningsveien går via store Velux-vinduer som ble satt inn i forbindelse med oppussingen.
I tilstandsrapporten under overskriften «Krav for rom til varig opphold» har takstmannen krysset av «Nei» på spørsmålet om det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde.
Slik meglerforetaket forstår klageren, anfører han brudd på Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig punkt 3.3.2. Formålet med denne bestemmelsen er at interessenter skal kunne planlegge hva boligen lovlig kan benyttes til.
Boligen er godkjent med ett soverom, dette fremgår av originaltegningene. Soverommet på originaltegningene ligger i leilighetens hovedetasje. Dette rommet har selgeren innlemmet som en del av stuen, men det kan enkelt tilbakeføres. I tillegg er det stue og soverom i loftsetasjen.
Klager kan ikke høres med at det skal oppgis at leiligheten ikke er godkjent med soverom, fordi selgeren har gjort om på rommene.
Det fremgår av Forbrukertilsynets veiledning at det er antall godkjente soverom som skal oppgis i markedsføringen. I leiligheten er det ett godkjent soverom, og det er oppgitt i salgsoppgaven at leiligheten har ett soverom.
Når det gjelder angivelse av hvilke rom som utgjør P-rom og hvilke som utgjør S-rom, er det bruken som er avgjørende.
Det bemerkes at klageren videresolgte boligen før han sendte inn klage til nemnda. I salgsoppgaven benyttet i den forbindelse, markedsføres boligen som en meget lekker leilighet med praktfull beliggenhet og to soverom. Soverommet på loftet og loftstuen blir av klageren klassifisert som soverom. Videre viser opplysninger i salgsoppgaven at klageren har fått med seg at det er den faktiske bruken av rommene som avgjør hvorvidt rommene sorterer under P-rom eller S-rom. I lys av dette fremstår klagerens anførsel om at soverom på loft feilaktig er «rubrisert som p-areal og soverom» som meningsløs.
Som ledd i arbeidet mot hvitvasking og terrorfinansiering foretar meglerforetaket rutinemessig kundekontroll. Kundekontrollen omfatter blant annet googlesøk av kunder. I dette tilfellet avdekket søket at klageren arbeider som advokat. Av hjemmesiden til advokatfirmaet som klageren jobber i, kan en lese om klagerens arbeidsfelt at hans «spesialfelt er fast eiendoms rettsforhold og særlig bistand knyttet til reklamasjoner etter kjøp av brukt bolig og nybygg» og at han har «borettslag og sameier som spesialfelt».
Ved inngivelse av budet har klageren krysset av for at han har lest salgsoppgaven og inngir bud på bakgrunn av denne. Det samme fremgikk også av budskjemaet.
Meglerforetaket hadde ingen grunn til å mistenke at klageren ikke forstod opplysningene i salgsoppgaven eller at betydningen av informasjonen om at loftsetasjen ikke var byggemeldt og godkjent, fremsto som uklart for ham. Tvert imot måtte megler kunne forvente at klager forstod betydningen av presiseringen, både i salgsoppgaven og i tilstandsrapporten, om at loftet ikke var omsøkt.
Megleren har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Spørsmålet er om megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt vedrørende loftsetasjen, og om megleren her har overholdt markedsføringsloven.
Det var i salgsoppgaven gitt flere opplysninger om loftsetasjen vedrørende lovligheten, manglende bruksendringer m.m. Men nemnda finner at megler har forsømt seg når det gjelder hvordan de enkelte soverom ble beskrevet. Det godkjente soverommet i hovedetasjen var innlemmet i stuen, og eksisterte i realiteten ikke. Soverommet på loftet var ikke godkjent til varig opphold, og rømningsveien var ikke godkjent. Det fremgår av Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig punkt 3.3.2, at når antall soverom skal angis i markedsføringen, skal kun rom som er godkjent til bruk som soverom inkluderes. Men soverom som ikke er godkjent, kan beskrives ellers i markedsføringen. Da denne eiendommen ble lagt ut til salgs i 2023, var det således i strid med reglene å markedsføre rommene ut fra faktisk bruk slik megleren har opplyst. Reglene på dette punkt ble endret i oktober 2022. Nemnda finner på denne bakgrunn at megler skulle beskrevet i salgsoppgaven på en klar måte hva som var status for «soverommene», noe som enkelt kunne vært gjort.
Nemnda har etter dette kommet til at megler har brutt markedsføringsloven §§ 7 og 8 og har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, må megler ha vært uaktsom, klageren må ha lidt et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens tap.
Selv om nemnda har kommet til at megler har brutt markedsføringsloven m.m., var det tilstrekkelige opplysninger i salgsoppgaven til at klageren måtte forstå at dagens bruk av loftetasjen med soverom ikke var godkjent. Klageren har bekreftet at han hadde lest salgsoppgaven før inngivelse av bud. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem. Det er ikke årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens påståtte tap.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Vestbo Garanti Sentrum AS har handlet i strid med markedsføringsloven og god meglerskikk ved markedsføringen av soverom. Erstatningskravet fører ikke frem.