RFE-2023-165

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. februar 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:
EiendomsMegler 1 Innlandet AS avd. Elverum
v/advokatfullmektig Ingrid W. Thorkildsen
Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:
Tvangssalg. God meglerskikk

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Etter begjæring fra Skatteetaten, ble klagerens bolig tvangssolgt i 2015. Klagerens fritidseiendom ble senere tvangssolgt i 2018. Innklagede meglerforetak var oppnevnt som medhjelper ved begge tvangssalgene. Siden salgssummene ikke var tilstrekkelig for å innfri klagerens gjeld, har Skatteetaten fremsatt krav mot klageren for forsinkelsesrentene som påløp da tvangssalgene ble gjennomført. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av tvangssalgene i 2015 og 2018.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

I 2015 ble klagerens bolig tvangssolgt for å innfri deler av gjelden hans. Klagerens fritidseiendom ble senere tvangssolgt i 2018. Etter tvangssalgene, slo klageren seg til ro med at meglerens arbeid var et resultat av omstendigheter som klageren måtte akseptere. I ettertid har det imidlertid vist seg at megleren ikke påså at gjelden som tvangssalgene skulle innfri, ble inntatt i oppgjøret. Som følge av feilen, har Skatteetaten fremsatt krav mot klageren for forsinkelsesrentene som påløp da tvangssalgene ble gjennomført. Skatteetatens krav er således en konsekvens av meglerens manglende omsorgsplikt for klageren, og det har vært svært belastende for klageren.

Klageren pådro seg gjeld som følge av at han ikke fikk refinansiert lån for å dekke utestående skatt. Etter dette ble det vanskelig for klageren å betale fordringene sine, og det ble dermed begjært tvangssalg av boligen og fritidsboligen hans. I utgangspunktet pådro klageren seg gjeld i forbindelse med sin frisørvirksomhet. Tvangssalgene gikk likevel utover klageren som forbruker.

I 2022 mottok klageren varsel om tvangssalg av frisørsalongen hans. Bakgrunnen for varselet følger av Skatteetatens brev av 4. oktober 2022, hvor det fremgår at klageren har pådratt seg forsinkelsesrenter i perioden 2012 til 2014. For å inndrive forsinkelsesrentene, ville Skatteetaten ta utlegg i klagerens eiendommer.

Klageren har forsøkt å løse saken direkte med meglerforetaket uten hell. Det vises til brevkorrespondanse mellom partene fra mars til juni 2023.

Da tvangssalgene ble gjennomført i 2015 og 2018, var klageren preget over situasjonen. Han stolte derfor på at megleren ville oppfylle sin plikt om å ivareta klagerens interesser, samt foreta et korrekt og fullstendig oppgjør. Dette gjorde han imidlertid ikke.

Meglerforetaket ga hverken klageren en tilfredsstillende orientering om situasjonen eller kravene som ble innfridd gjennom tvangssalgene. Megleren burde gitt klageren en oppstilling som viste hva gjelden beløp seg til på de ulike tidspunktene da tvangssalgene og oppgjørene fant sted. I tillegg burde det fremgått av oppstillingen hvilke gjeldsposter som ble innfridd og ikke.

Meglerforetaket har gitt uttrykk for at klagerens bolig var verdivurdert til 2 650 000 kroner. Siden fritidseiendommen ifølge rettsboka var verdt 2 100 000 kroner, var eiendommene verdt 4 750 000 kroner til sammen. Klagerens eiendommer var dermed verdt mer enn kravene som ble innfridd gjennom tvangssalgene.

Da tvangssalgene ble gjennomført, trodde klageren at salgssummen ville overstige kravene, og at han hvert fall ville bli gjeldfri. Det var dermed i klagerens interesse å få vite hvor store mye av gjelden og påløpende renter som ble innfridd gjennom tvangssalgene. Klageren fikk imidlertid aldri informasjon om dette, og megleren har dermed ikke gitt tilstrekkelige opplysninger.

Siden klageren aldri har fått vite hvor mye av gjelden som ble innfridd gjennom tvangssalgene, er det umulig for ham å vite om meglerens innsats har bidratt til å oppnå best mulig resultat. Det virker imidlertid som at det hadde vært mulig å oppnå bedre resultater. Megleren har uansett forsømt sin omsorgsplikt ved å ikke gi klageren tilstrekkelige opplysninger om situasjonen.

Selv om en megler ikke kan følge opp alle særtilfeller, burde megleren i dette tilfellet gitt klageren en bedre orientering samt vært tydeligere i sin kommunikasjon. På den måten hadde klageren unngått den betydelige usikkerheten og merbelastningen han er blitt påført. Klageren har vært syk og mistet eiendommene sine uten å få informasjon om hvor mye av gjelden som ble innfridd gjennom tvangssalgene. I tillegg medførte tvangssalget av fritidsboligen at klageren mistet alt innbo som befant seg der.

Det hadde ikke vært vanskelig for megleren å kontakte klageren for å avklare hvorvidt det forelå spesielle forhold. Klageren kunne da skaffet seg nødvendig bistand og kommet seg bedre ut av situasjonen.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren var av den oppfatning at salgssummen fra tvangssalgene ville dekke alle gjeldspostene hans. Megleren informerte imidlertid klageren flere ganger om at kravet fra Skatteetaten ikke var gjort opp.

Klageren har anført at megleren hverken fulgte opp saken eller ga tilstrekkelig informasjon underveis i prosessen. Det kan imidlertid ikke forventes at megler påtar seg rollen som gjelsforhandler eller rådgiver i saker om tvangssalg.

Tvangssalg av klagerens bolig i 2015

Før tingretten stadfestet noe bud, fikk klageren oversendt kopi av brev til tingretten, utkast til kjennelse for stadfestelse av kjøpesum og utkast til fordeling av kjøpesum. I utkastet til fordeling av kjøpesum fremgikk det eksplisitte opplysninger om at kjøpesummen ikke var tilstrekkelig til at samtlige panthavere ville oppnå dekning. I tillegg ble det listet opp hvilke panthavere som ikke oppnådde dekning.

I brevet som ble oversendt til klageren var det inntatt informasjon om at saksøker måtte fremme eventuelle innsigelser overfor tingretten innen to uker. Siden det ikke ble fremmet noen innsigelser, avsa tingretten kjennelse i april 2015.

Meglerforetaket viser til tingrettens vurdering hvor det ble lagt til grunn at bud ble formidlet til partene, rettighetshavere og budgiver, samt at det ikke var fremmet noen innsigelser. Selv om salgssummen ikke tilsvarte verdivurderingen, vurderte ikke retten det som sannsynlig at man ville oppnå mer for eiendommen ved et nytt salgsforsøk. Kjennelsen ble avsagt med én måneds ankefrist, men saken ble ikke anket.

Den 26. juni 2015 fikk klageren oversendt et oppgjørsbrev hvor det fremkommer at kravet fra Skatteetaten kun ble nedbetalt, ikke innfridd.

Tvangssalget av klagerens fritidseiendom i 2018

Ved tvangssalget i 2018 fikk klageren oversendt samme informasjon som ved tvangssalget i 2015, herunder informasjon om at innsigelser måtte fremmes for tingretten innen to uker.

Den 26. februar 2018 avsa tingretten kjennelse om stadfestelse av bud. I likhet med kjennelsen fra 2015, la tingretten til grunn at det hverken var innsigelser hva gjaldt kjøpesummen eller fordelingen av denne. Det fremgår også av kjennelsen at Skatteetaten som panthaver ikke oppnådde dekning gjennom salget. Saken ble ikke anket.

I tillegg ble klageren tilsendt et oppgjørsbrev 15. mai 2018, hvor det fremkommer at kravet fra Skatteetaten var blitt nedbetalt, men ikke innfridd.

Oppgjør

Klageren har ikke fremlagt dokumentasjon som tilsier at megleren har utelatt gjeld fra oppgjøret. Kravet til Skatteetaten ble ikke dekket fullt ut gjennom tvangssalgene, og klageren ble informert om dette både før og etter tvangssalget.

Meglerforetaket er ikke kjent med Skatteetatens grunnlag for innkreving foruten kravet som ikke ble fullstendig dekket gjennom tvangssalgene. Megleren har i brev av 29. juni 2023 oppfordret klageren til å ta kontakt med Skatteetaten for å avklare forholdene.

Hva gjelder oppstilling av hva gjelden beløp seg til på de ulike tidspunktene, fremgår dette av rettsdokumentene og øvrige dokumenter som klageren fikk tilsendt underveis i prosessen. Det fremgår blant annet av kjennelsen fra 2018 at alle gjeldspostene er gjennomgått samt hvor mye av hver gjeldspost som ble dekket. I tillegg fremgår det eksplisitt av dokumentene at Skatteetaten ikke har mottatt fullt oppgjør.

Krav om erstatning

Adgangen til å reise erstatningssøksmål mot medhjelper reguleres i dette tilfellet av domstolloven § 200. Det fremgår av bestemmelsen at man ikke kan reise søksmål mot en medhjelper med mindre det foreligger forhold som omfattes av bokstav a til c. Det foreligger ikke slike forhold i denne saken.

Meglerforetaket viser til HR-2006-55-U, hvor Høyesterett stadfestet avvisning av et søksmål mot en medhjelper i et tvangssalg. Avgjørelsen gjaldt tidligere tvistemålsloven § 435, jf. § 436. Ved vedtakelse av ny tvistelov ble bestemmelsene videreført i domstolloven § 200, hvor det fremgår uttrykkelig av første ledd at en medhjelper omfattes av den begrensede søksmålsadgangen.

Ifølge tvangsfullbyrdelsesloven § 11-30 er det retten som etter begjæring fra saksøker tar stilling til om et bud skal stadfestes. Det forutsettes i bestemmelsen at relevante innsigelser må fremsettes overfor tingretten i forkant av kjennelsen.

Klagerens anførsel om at megleren ikke har sørget for at klageren fikk dekket alle krav mot ham, må forstås som en innsigelse i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven. Denne innsigelsen skulle derfor vært gjort gjeldende ovenfor tingretten. Selv om klageren ble informert om adgangen til å inngi innsigelser, gjorde han ikke dette. Når et bud stadfestes ved kjennelse, kan kjennelsen angripes ved anke, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-34. Det fremgår av bestemmelsen at man i utgangspunktet ikke kan anke på grunnlag av innsigelser som ikke har vært fremsatt for tingretten.

I foreliggende sak har tingretten stadfestet bud for begge eiendommene ved kjennelse. Før kjennelsene ble avsagt, fikk klageren skriftlig melding om at Skatteetaten kun hadde fått delvis dekning for sitt krav.

Innsigelser til oppgjøret eller erstatningskrav mot medhjelper, må regnes som et angrep på kjennelsen. Ettersom klageren ikke fremmet innsigelser og kjennelsene ikke ble anket, er det følgelig ikke adgang til å fremme erstatningskrav mot medhjelperen, jf. domstolloven § 200.

Hva gjelder oppnådd salgssum og verdivurdering av eiendommene, er megleren oppnevnt som medhjelper for domstolen. Det er dermed tingretten som tar endelig stilling til hvorvidt et bud skal stadfestes og tvangssalg endelig gjennomføres. Selv om verdivurderingene av eiendommene var høyere enn salgssummen, foreligger det ikke holdepunkter for at megleren kan lastes for sluttresultatet. Tingretten stadfestet de høyeste budene på eiendommene, og vurderte det som usannsynlig at fornyede salgsforsøk ville gi et større utbytte. Uansett skulle innsigelser knyttet til salgssummen blitt påanket ved domstolsbehandlingen.

Foreldelse

Siden klageren må ha blitt kjent med den påståtte feilen gjennom kjennelsen fra 2018, er kravet mot megleren som medhjelper foreldet.

På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke klagen føre frem.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Nemnda nevner først at ved tvangssalg er det tingretten som er oppdragsgiver ved valg av medhjelper ved salget, og det opprettes ingen oppdragsavtale som ved ordinære salgsoppdrag. Meglers/medhjelperens rolle ved tvangssalg er også en noe annen enn ved ordinære salg.

Nemnda finner at klageren i dette tilfellet fikk den informasjonen om gjeldssituasjonen som medhjelperen skulle gi, herunder at kravet fra Skatteetaten ikke ble gjort opp gjennom tvangssalget. Nemnda har forståelse for at klageren kan synes at hele prosessen kan virke urimelig, men det vil ofte være en konsekvens av at både boligen og fritidsboligen ble tvangssolgt. Nemnda kan ikke se at megler ved håndteringen av disse tvangssalgsoppdragene har forsømt seg eller opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder undersøkelses- og opplysningsplikten. Nemnda kan heller ikke se at medhjelperen har forsømt seg ved den kontakt han har hatt med klageren.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.