RFE-2023-173

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. februar 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Utleiemeglingen AS avd. Tønsberg
Stoltenbergsgate 48
3112 Tønsberg

Saken gjelder:               Utleiemegling – depositum og garanti

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren inngikk i april 2022 oppdragsavtale med innklagede foretak om bistand til utleie av boligen sin. Boligen ble utleid sommeren 2022. Utleiemegleren bekreftet ovenfor klageren at depositum på 100 000 kroner var stilt som sikkerhet for leieforholdet og anså seg ferdig med oppdraget. Megleren overførte saken videre til forvaltningsselskapet. Senere viste det seg at depositumskonto ikke var etablert, og det var ikke stilt noe depositum.

Leietaker mislighold kontrakten, og klageren led et tap tilsvarende fire måneder husleie. Klageren krever 100 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket, samt vederlagsnedsettelse med 26 615 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

I forbindelse med utleie av klagerens bolig tok hun kontakt med innklagede meglerforetak. Etter befaring fikk hun i e-post av 11. april 2022, oversendt tilbud samt en presentasjon av meglerforetaket. I presentasjonen kunne hun blant annet lese:

«Vi sørger for alle formaliteter i hele leieforholdet. I utleieprosessen er det annonsering, visninger, utvelgelse av leietakere, kredittsjekk, referansesjekk, opprettelse av garanti og skriving av kontrakt. Vi sikrer alle våre leieforhold med 4 måneders garanti i form av depositum eller leiegaranti. Vi har videre en utleieforsikring som dekker skader og husleietap for inntil kr 500.000,-. Vi har også garantert husleie, noe som betyr at utleier mottar løpende husleie uansett om leietaker betaler eller ikke. Alle disse grepene forhold, gjør at utleieprosjektet ditt blir tryggere.»

Klageren fikk et godt inntrykk og syntes dette hørtes profesjonelt og bra ut. Ettersom familien skulle flytte utenlands og de ikke ville ha anledning til å håndtere / forvalte utleien selv, valgte hun å inngå oppdragsavtale med innklagede meglerforetak. I tilbudet hun fikk oversendt stod det blant annet at

«Utleiemeglingen AS kan tilby etablering av leiekontrakt og depositum».

Dette ble videre presisert i punkt 4 i selve oppdragsavtalen, hvor utgiften knyttet til etablering av depositum eller garanti var angitt å ha en kostnad på 800 kroner inklusive mva.

Videre ga meglerforetaket i punkt 8 i oppdragsavtalen megleren fullmakt til inngåelse av leiekontrakt og etablering av depositum i henhold til egen forvaltningsavtale. I avtalen om forvaltning av utleiebolig stod det i punkt 7 at

«Forvalteren plikter å administrere depositumsbestemmelsene i henhold til leiekontrakten.»

Leiekontrakten presiserte videre at depositumet skulle være på 100 000 kroner. Basert på dokumentasjonen klageren mottok 19. juli 2022, bekreftes det at

«…det er stilt kr. 100.000 i depositum som sikkerhet for leieforholdet».

I samme korrespondanse var det også inkludert en oversikt som viste at meglerforetaket hadde tatt seg betalte for etablering av depositum / leiegaranti, og brevet ble avsluttet med at

«Utleiemeglingen AS anser seg ferdig med oppdraget og Utleiemeglingen Boligforvaltning AS overtar forvaltningen av boligen deres».

Men på tross av at meglerforetakets ansatte allerede den 19. juli 2022 hadde bekreftet pr. e-post at depositumet var stilt, ble det 22. juli sendt en e-post til leietaker med skjema som måtte fylles ut for at depositumskontoen kunne åpnes. Megleren var ikke i posisjon til å bekrefte etableringen av depositumskonto til klageren den 19. juli, noe hun likevel valgte å gjøre. Den 26. juli sendte megleren en ny e-post til leietaker hvor hun skrev

«Vi rekker nok ikke å få opprettet en depositumskonto før overtagelse, så dere må overføre til vår klientkonto så vil vi overføre det videre til depositumskonto. Kontonummer er: [..]. Merk innbetalingen med «Depositum og husleie for [Adresse]». Så kan dere betale inn begge samtidig».

Under selve overtakelsen/innflytningen den 28. juli undertegner både leietaker og megler på meglerforetakets eget innflyttingsskjema, hvor det ble krysset av for at «Depositum er etablert før innflytting». Det er høyst kritikkverdig at megleren ikke sjekket at leietakeren faktisk hadde overført 125 000 kroner (depositum + leie for august) på klientkonto før det ble bekreftet på innflyttingsskjema at alt var ok. Meglerforetaket har ikke oppfylt sine forpliktelser overfor utleier i henhold til oppdragsavtalen.

Det fremgår av oppdragsavtalen at etablerings av depositum / leiegaranti er en del av meglerforetakets ansvar. Det er ytterligere kritikkverdig at meglerforetakets interne kontrollrutiner ikke fanget opp at depositumskonto aldri ble etablert. Dette blir først oppdaget i slutten av november 2022, da leietaker ikke betalte for seg og prosessen med utkastelse var igangsatt.

Selv argumenterer meglerforetaket med at leietaker fremviste en falsk kvittering, og at de således selv var blitt lurt og følgelig ikke hadde noe ansvar ovenfor utleier/klager. Videre ble det hevdet at garantien om to måneders husleie ikke var gyldig ettersom depositumet aldri ble etablert. Dette faller på sin egen urimelighet ettersom det var utleiemegleren som hadde ansvaret for både overtagelsen og opprettelsen av depositumskontoen. Av forvaltningsavtalens punkt 5b fremgår det at det garanteres for husleie i inntil to måneder, forutsatt at det er stilt minimum fire måneders depositum eller leiegaranti. Med bakgrunn i at klageren var forsikret om at depositum var stilt fra utleiemeglerens side, kreves de 50 000 kronene erstattet, noe som tilsvarer to måneders husleie.

Ettersom leietaker påklagde utkastelsen til tingretten, fikk ikke klageren råderett over eiendommen før leietaker trakk kravet sitt 13. februar 2023, hvorpå klageren selv måtte besørge utleie av eiendommen. De nye leietakerne overtok eiendommen 1. mai 2023. Det fremmes derfor også krav på tapte leieinntekter for perioden 1/3 – 1/5 på til sammen
50 000 kroner. Samlet krever klageren 100 000 kroner i erstatning. I tillegg kreves bortfall av meglers vederlag med til sammen 26 615 kroner, grunnet den høyst kritikkverdige måten meglerforetaket har håndtert oppdraget på. Meglerforetakets ansvar har ikke opphørt og det var således ikke grunnlag for å overlate videre oppfølging av oppdraget til forvaltningen.

I henhold til avtalen i forbindelse med selve utleieprosessen er det utleiemeglerens ansvar å besørge alle tjenester knyttet til utleie av eiendommen, herunder opprettelsen av leiegaranti eller depositumskonto. Dette er både bekreftet å være gjort, samt tatt betalt for, til tross for at det ikke er gjort. Dette faktum er ikke omtvistet. Hadde utleiemegleren gjort slik oppdragsavtalen gav anvisning på, ville det vært etablert et depositum på 100 000 kroner. Det faller på sin egen urimelighet å hevde at kravet skal rettes mot de som har i oppdrag å kreve inn husleien og at nemnda ikke er rett instans for kravet.

Slik markedsføringsmateriellet var utformet var det vanskelig å tyde hvem som hadde ansvar for hva. Under den delen som omhandlet risiko var det ikke skilt mellom utleiemeglingen og forvaltningen. Hverken boligen eller leieforholdet har vært dekket av forsikringen som forutsetter at depositum er stillet, samt at innklagede meglerforetak har forestått utleiearbeidet.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede meglerforetak spesialiserer seg på å leie ut boliger for eksterne oppdragsgivere, samt forvalte boligen i hele leieperioden. Det utføres dermed to forskjellige typer av tjenester for kunden. Oppdragsgiver skriver under to forskjellige kontrakter i forbindelse med inngåelsen av oppdraget. En for utleieprosessen og en som omhandler forvaltningen. Begge avtalene ble signert 11. april 2022.

Kravet omhandler erstatning for tapte leieinntekter tilsvarende to måneders husleie. Innkreving av husleie i leieperioden er ikke eiendomsmegling og omhandles ikke i oppdragsavtalen. Dette er noe som ivaretas gjennom forvaltningsavtalen. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er ikke rett instans for kravet ettersom det retter seg mot en tjeneste som ikke er eiendomsmegling.

Kravet avvises.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning som følge av manglende etablering av depositumskonto og innbetaling av depositum som sikkerhet for leieforholdet.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Rettslige utgangspunkter

Det må skilles mellom utleiemegling og utleieforvaltning.

Utleiemegling er omfattet av eiendomsmeglingsloven, jf. § 1-2 andre ledd nr. 2. Forutsetninger er at det utøves mellomannsvirksomhet, jf. LB-2004-12659.

Ved utleiemegling kan en typisk oppgave i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget være bistand med å etablere depositumskonto der dette er avtalt, samt innbetaling av første termin av husleien. Innkreving av de øvrige husleieterminer anses som husleieforvaltning og regnes ikke som eiendomsmegling, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven Kommentarutgave (2013) side 360.

Husleieloven § 3-5 har bestemmelser om depositum. Det følger av første ledd at det blant annet skal dekke skyldig husleie etter at leieforholdet er avsluttet, jf. § 3-5 fjerde ledd. Det kan ikke avtales et depositum som er større en seks måneders husleie.

Konkret vurdering

Meglerforetaket (innklagede) har til tross for en oppfordring fra nemndas sekretariat 17. oktober 2023 ikke kommentert klagerens anførsler vedrørende lidt tap som følge av manglende depositum og kravet om vederlagsnedsettelse. Meglerforetakets unnlatelse her har gjort at nemnda vil legge klagerens fremstilling av faktum til grunn. Det er ikke noe som tilsier at nemnda ikke kan gjøre det.

Det følger av skadeserstatningsloven § 2-1 (arbeidsgiveransvaret) at meglerforetaket kan bli erstatningsansvarlig overfor en kunde. Det forutsetter at megleren har vært uaktsom, at klageren har lidt et økonomisk tap og at det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet.

Det er på det rene at det ikke ble opprettet depositumskonto selv om det var avtalt og bekreftet av megler. Meglers håndtering her eller manglende håndtering her er klart uaktsom. Nemnda finner også at klageren har lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse.

Når det gjelder det økonomiske tapet, legger nemnda til grunn basert på klagerens fremstilling, at dette utgjør minst 100 000 kroner som tilsvarer det som var depositumsbeløpet. I tillegg kommer 800 kroner inklusive mva. for depositum/leiegaranti.

Konklusjonen blir derfor at erstatningskravet fører frem, og at meglerforetaket må betale 100 800 kroner til klageren.

Klageren har i tillegg krevd vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Bestemmelsen gjelder kun vederlag og ikke dekning av utlegg. Nemnda finner det klart at dette vilkåret er oppfylt. Vederlaget for utleiemeglingen utgjør 15 625 kroner inklusive mva. Nemnda har kommet til at meglers forsømmelse her er så alvorlig at vederlaget bør falle bort i sin helhet. Det er da også sett hen til erstatningsansvaret.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til Utleiemeglingen AS avd. Tønsberg har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom i forbindelse med etableringen av leieforholdet. Meglerforetaket må betale
100 800 kroner i erstatning og refundere vederlaget på 15 625 kroner til [klageren].