RFE-2023-180
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. februar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Byåsen
Saken gjelder: Oppgjør. Krav om erstatning. Krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 16. september 2022 inngikk klageren og hennes tidligere samboer oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av deres felles bolig. Etter boligen ble solgt, mottok klageren en oppgjørsoppstilling hvor oppgjøret var fordelt med 5/7 til klageren og 2/7 til hennes tidligere samboer. Klageren bestred oppgjørsoppstillingen og viste til at fordelingen ikke var i henhold til eierandelene i skjøtet, og at en større del av oppgjøret skulle tilfalle henne. Meglerforetaket ville da ikke utbetale oppgjøret før oppdragsgiverne var enige om hvordan oppgjøret skulle fordeles.
Klageren krever at oppgjøret utbetales i henhold til skjøtet. Videre er spørsmålet om megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, samt om klageren kan tilkjennes erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Ettersom megleren var venn med klagerens tidligere samboer som nektet å benytte seg av en annen megler, signerte klageren oppdragsavtalen i god tro om at megleren ville opptre upartisk.
Før huset ble solgt, spurte klageren gjentatte ganger om hvordan oppgjøret skulle fordeles etter salg. Bakgrunnen for dette var at klageren og hennes tidligere samboer kun hadde tinglyst skjøte, og klageren ønsket dermed å forsikre seg om at hun fikk utløst egenkapitalen sin ved salget.
Klageren og hennes tidligere samboer kjøpte huset i 2019 for 7 000 000 kroner. Klageren betalte da 3 000 000 kroner i egenkapital. Resten av huset ble finansiert gjennom et lån på 4 000 000 kroner som klageren og hennes tidligere samboer var solidarisk ansvarlig for.
Dersom huset ble solgt, var klageren bekymret for at hennes tidligere samboer ville forsøke å tilegne seg noe av klagerens egenkapital. Siden hennes tidligere samboer også var venn med megleren, ønsket klageren en skriftlig bekreftelse fra megleren om at klageren ville få utløst sin egenkapital på 3 000 000 kroner ved salg. Det fremgår av skjøtet at klageren har en eierandel i boligen på 5/7, hvorav 3 000 000 kroner er egenkapital og 2 000 000 kroner er lån. Klagerens tidligere samboer har ifølge skjøtet en eierandel tilsvarende 2/7, hvorav 2 000 000 kroner er lån. I en telefonsamtale ga megleren uttrykk for at klagerens oppstilling av eierandeler så riktig ut, samt at han ville oversende en skriftlig bekreftelse på dette. Klageren mottok imidlertid aldri slik bekreftelse. Senere unngikk megleren bevisst å svare på klagerens henvendelser knyttet til oppgjøret.
Etter huset ble solgt for 8 000 000 kroner med overtakelse 1. juli 2023, mottok klageren oppgjørsoppstilling fra meglerforetaket. Ifølge denne hadde klageren tapt 500 000 kroner av egenkapitalen sin, og hennes tidligere samboer hadde tjent 1 000 000 kroner. Til tross for at klagerens tidligere samboer ikke hadde egenkapital, hadde han fått tilskrevet seg hele verdiøkningen av huset. Det vises til klagerens utregninger vedrørende skifteoppgjør.
Klageren ringte meglerforetaket og fikk stoppet utbetalingen av oppgjøret. Det ble deretter utstedt en ny oppgjørsoppstilling som klagerens tidligere samboer måtte bekrefte. Klageren satt dermed med to forskjellige oppgjørsoppstillinger som hun og hennes tidligere samboer måtte bli enige om. Dette var svært uprofesjonelt av meglerforetaket. Siden klagerens tidligere samboer ville få betydelig mindre utbetalt av den nye oppgjørsstillingen, ønsket han ikke å bekrefte den. Meglerforetaket ga dermed beskjed om at oppgjøret ville utbetales etter den opprinnelige oppgjørsoppstillingen. For å stoppe utbetalingen, måtte klageren engasjere en advokat.
Selv om klagerens advokat sendte meglerforetaket et varsel om mulig søksmål, nektet meglerforetaket å utbetale oppgjøret før klageren og hennes tidligere samboer var enige. Klageren har fremlagt bankutskrifter for de siste tre årene som viser at hun og hennes tidligere samboer har betjent boliglånet likt. Klagerens tidligere samboer har hverken bestridt dette eller dokumentert noe annet. Til tross for dette, foretok ikke meglerforetaket utbetaling av oppgjøret. Klageren hadde en større eierandel enn hennes tidligere samboer på grunn av egenkapitalen hennes. Det har dermed formodningen mot seg at klageren skulle være ansvarlig for en større andel av lånet. Dersom klageren var ansvarlig for 5/7 av lånet i tillegg til sin egenkapital på 3 000 000 kroner, ville eierandelen til hennes tidligere samboer vært betraktelig mindre enn 2/7.
Meglerforetaket har gitt uttrykk for at de ikke vet hvor stor andel av lånet klageren og hennes tidligere samboer var ansvarlig for hver. Likevel går de ut fra at klageren var ansvarlig for 5/7 av lånet. Det er imidlertid mer logisk at de var ansvarlig for hver sin like andel eller at den med minst egenkapital betalte mer for lånet slik at vedkommende kunne få høyere eierandel i boligen. Forholdet burde uansett vært klarlagt før salget. Megleren var kjent med eierandelene, og oppgjørsavdelingen skulle ikke gjettet seg til denne.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk. Selv om han var kjent med de ulike eierandelene, unnlot han å informere oppgjørsavdelingen om dette. Dersom klagerens tidligere samboer ga oppgjørsavdelingen beskjed om at oppgjøret skulle fordeles annerledes enn det som fremgår av skjøtet, skulle megleren informert klageren om dette.
Før boligen ble solgt, måtte også klageren be megleren om informasjon da det ofte kun ble sendt til hennes tidligere samboer. Dette gjaldt blant annet informasjon om privatvisninger. Klageren viser til SMS-korrespondanse mellom klageren og megleren fra 28. januar 2023.
Klageren forventet ikke at hun måtte ta rettslige skritt for å få utbetalt pengene sine etter salget. Meglerforetaket har fraskrevet seg alt ansvar og viser til at klageren må bli enig med hennes tidligere samboer. Selv om klageren og hennes tidligere samboer har forsøkt å komme til enighet, kommer de ingen vei. Det vil koste klageren mye penger å få løst saken gjennom rettssystemet. Hun vil derfor måtte betale mye for å få utbetalt penger hun egentlig skulle fått utbetalt rett etter salget.
Meglerforetakets utregning av oppgjøret ville påført klageren et tap på over 800 000 kroner dersom huset ble solgt for samme pris som hun kjøpte for i 2019. Hennes tidligere samboer ville imidlertid tjent 800 000 kroner på et slikt salg. Selv om klageren har vist til andre bankers oppgjørsmodell ved skjev eierandel, mener meglerforetaket at deres utregningsmetode er bransjepraksis. Klageren viser i den forbindelse til artikkelen «Slik deler dere boligen ved skilsmisse» på DNB sine nettsider. I artikkelen fremgår et eksempel på hvordan man skal dele en bolig rettferdig. Klageren har brukt eksempelets utregningsmetode på sitt tilfelle, og kommet frem til at hun har rett på 713 030 kroner av verdiøkningen på 1 000 000 kroner.
Når klagerens tidligere samboer har tjent 1 000 000 kroner på salget uten å ha egenkapital, er det ikke riktig at klageren skal tape 500 000 kroner av egenkapitalen sin i tillegg til hele gevinsten. Klageren har for øvrig forhørt seg med en jurist i meglerforetaket som har gitt uttrykk for at klageren trolig vil vinne en rettssak om oppgjøret.
Klageren har kjøpt seg ny bolig og er avhengig av egenkapitalen sin. På grunn av megleren og meglerforetakets grove feil, har klageren blitt satt i en vanskelig økonomisk situasjon. Klageren og hennes tidligere samboer benyttet seg av et meglerforetak for å unngå å måtte bli enige. På den måten kunne de forholde seg til hva som fremgikk av skjøtet slik at oppgjøret ble utbetalt korrekt og rettferdig i henhold til eierandelene. I tillegg ville de unngå at oppgjøret fra salget ble blandet med oppgjøret etter samlivsbruddet. Ved at meglerforetaket har latt klagerens tidligere samboer påvirke utbetalingen av oppgjøret, sammenblander de oppgjørene etter salget og samlivsbruddet. Siden det står oppført i skjøtet at klageren har sin egenkapital bundet i eiendommen, er dette en del av oppgjøret etter salget. Klageren ber om at meglerforetaket kun tar hensyn til oppgjøret etter salget og dermed unngår å blande inn vederlagskrav og oppgjør etter samlivsbruddet.
Gjennom den lange prosessen har megleren og meglerforetaket hatt en nedlatende tone, unnlatt å svare på klagerens henvendelser samt fraskrevet seg alt ansvar. I stedet for å få utbetalt egenkapital og et rettferdig oppgjør, har klageren blitt nødt til å krangle med sin tidligere samboer gjennom advokater.
Klageren har ikke kunnet stole på meglerforetaket. De har ikke gitt klageren tilstrekkelig informasjon og har ikke utbetalt korrekt oppgjør. I stedet for å innrømme feil, har meglerforetaket forsøkt å finne smutthull for å rettferdiggjøre det fullstendig gale og urettferdige oppgjøret. Meglerforetaket har ikke utvist ydmykhet overfor klageren. Klageren har havnet i en belastende situasjon, hvor hun har høye renter knyttet til mellomfinansieringen av sin nye bolig.
I ettertid har det blitt inngått et rettsforlik mellom klageren og hennes tidligere samboer. Det fremgår av forliket at klagerens tidligere samboer aldri skulle få 1 000 000 kroner av oppgjøret. Etter rettsforliket, har klageren mottatt en faktura fra sin advokat på 213 000 kroner.
På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren å få utbetalt oppgjøret i henhold til skjøtet, herunder sin egenkapital på 3 000 000 kroner og 713 030 kroner av gevinsten ved salget. I tillegg krever hun erstatning for advokatkostander og renteutgifter knyttet til mellomfinansieringen. Siden megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, ønsker ikke klageren å betale for oppdraget. Hun krever dermed at meglerforetaket frafaller sitt krav om betaling.
Innklagede har i korte trekk anført:
Påstått vennskap mellom megleren og klagerens tidligere samboer
Det bestrides at det eksisterer noe vennskapsforhold mellom megleren og klagerens tidligere samboer. Megleren har kun vært på golfturnering med klagerens tidligere samboer. Det er på det rene at slike forhold ikke omfattes av forbudet mot egenhandel i eiendomsmeglingsloven § 5-3. Det vil heller ikke utgjøre noe brudd på god meglerskikk å påta seg slik oppdrag.
Oppgjør
Både klageren og hennes tidligere samboer signerte oppdragsavtalen. Oppdragsavtalen er klar på at dersom ikke annet ble opplyst til megleren, ville oppgjøret fordeles etter tinglyst eierbrøk. Videre fremgikk det av oppdragsavtalen at dersom det var flere oppdragsgivere, kunne det ikke gjennomføres et oppgjør som avviker fra tinglyst eierbrøk uten skriftlig avtale mellom oppdragsgiverne eller rettslig beslutning som anviser fordelingen. Dette må det legges til grunn at klageren var kjent med, all den tid hun signerte oppdragsavtalen.
Klageren fylte ut og signerte oppgjørsskjemaet, og skrev der at hennes tidligere samboer skulle ha 2/7 del og at hun selv skulle ha 5/7 del. Da det nærmet seg oppgjøret ble det oversendt oppgjørsoppstilling i henhold til oppdragsavtalen der det ble opplyst om at oppgjøret skulle fordeles i henhold til tinglyst eierbrøk, der klagerens 5/7 del og ekssamboerens 2/7 del skulle hensyntas.
I meglerforetakets oppgjørsoppstilling skjer fordelingen av alle poster, inkludert innfrielse av felles lån, etter tinglyst eierbrøk. Den utsendte oppgjørsoppstillingen er noe forenklet ved at en først «trekker ut» blant annet innfrielse av lån, interiørrådgivning, tilstandsrapport mv., slik at en blir stående med nettobeløp på 3 508 629,34 kroner i dette tilfellet. På dette nettobeløpet benyttes den tinglyste eierbrøken, slik at klageren fikk 2 506 163,81 kroner til utbetaling, og hennes ekssamboer fikk 1 002 465, 53 kroner.
Etter å ha mottatt oppgjørsoppstillingen, protesterte klageren på oppgjøret gjennom sin advokat. Det ble deretter sendt inn søksmålsvarsel samt alternativ oppgjørsoppstilling. Den alternative oppgjørsoppstillingen vil etter meglerforetakets syn medføre et annet oppgjør enn etter tinglyst eierbrøk og vil kreve en skriftlig avtale etter rettslig beslutning i henhold til den signerte oppdragsavtalen. Det er fremdeles ikke enighet om en slik fordeling. Forskjellen mellom de to oppgjørsoppstillingene er hvordan innfrielsen av lånet skal fordeles.
Klagerens forslag innebærer at alle poster, med unntak av innfrielse av lånet skal skje etter tinglyst eierbrøk. Innfrielsen av lånet skal etter klagerens syn skje med en halvpart på hver. Dette er – etter hva meglerforetaket forstår – slik lånet har vært betjent av klageren og hennes ekssamboer. Konsekvensen av en slik håndtering av felles lån (med sikkerhet i boligen) innebærer at eiendomsoppgjør ikke skjer etter tinglyst eierbrøk.
Klagerens foreslåtte oppgjørsoppstilling er etter meglerforetakets syn selektiv i forhold til hvilke poster en skal benytte den tinglyste eierbrøken og hvilke poster i oppgjøret en skal benytte en annen fordelingsnøkkel. Det er viktig å påpeke at det var tale om et felles lån, som banken selv har uttalt:
«Angående hvor stor andel dere eier hver, er det ikke noe banken har ansvar for. Begge lånetagere er solidarisk ansvarlig på lånet».
Konsekvensen av at det er tale om et felles lån som partene hefter solidarisk ansvarlig for, er at megleren ikke har grunnlag for – uten videre – å legge til grunn en halvpart på hver av partene ved innfrielsen av slike lån. Særlig problematisk blir dette i tilfeller hvor selgerne har «avvikende eierbrøker», men felles lån med solidaransvar.
Lånet utgjorde en heftelse som var tinglyst på eiendommen, det var ikke tinglyst noe særskilt avtale om hvor mye av lånet som «hører til» den ene eller andre. Et alternativ til felles lån kunne vært at paret hadde tatt opp hvert sitt lån, slik at det da av grunnboken ville fremgått to heftelser. Dette ville hatt betydning for eiendomsoppgjøret. Når det kun er ett felles lån (en heftelse) som er tinglyst på eiendommen, vil innfrielsen av dette lånet måtte skje i henhold til den tinglyste eierbrøken (om det ikke kunne fremlegges en annen instruks/avtale).
Denne saken er uheldig da den blander eiendomsoppgjøret med oppgjøret etter samlivsbruddet. Det er svært viktig at en holder disse to oppgjørene adskilt. Et eiendomsoppgjør er på ingen måte det samme som et oppgjør etter et samlivsbrudd. Megleren skal ved eiendomsoppgjøret forholdet seg til grunnbokens noe formelle system om positiv og negativ troverdighet. I denne saken er det uomtvistet at det er tinglyst en eierbrøk på 5/7 til klageren og 2/7 til hennes tidligere samboer. Dette er noe megleren må kunne basere seg på. Det som ikke fremkommer av grunnboken, er anførselen om at lånet skal fordeles med en halvpart på hver, dermed skal ikke megleren ta hensyn til dette ved gjennomføring av eiendomsoppgjøret med mindre partene bekrefter slikt oppgjør.
Klageren anfører at hun mistet 500 000 kroner av sin egenkapital og at hennes tidligere samboer tjente 1 000 000 kroner, altså hele gevinsten. Meglerforetaket ser hvordan slikt eiendomsoppgjør er ugunstig for klageren, men påstanden om at hun «mister» egenkapitalen er ikke nødvendigvis korrekt. Selv om eiendomsoppgjøret er en del av oppgjøret etter samlivsbruddet, er ikke eiendomsoppgjøret det samme som oppgjør etter samlivsbrudd/skillsmisseoppgjør.
For samboere følger det av ulovfestet rett at man kan gjøre gjeldene vederlagskrav ved endt samboerforhold. Samboere som kommer «skjevt ut» av et eiendomsoppgjør har derfor anledning til å rettslig forfølge dette gjennom vederlagskrav.
Ved å forsøke å «tvinge gjennom» et oppgjør etter endt samboerforhold i eiendomsoppgjøret, blander man sammen de to oppgjørene. Dette er særlig problematisk når partene er enige i både kjøpesummen, hvem som har betjent det felles lånet med hvor mye og hva som er den underliggende enigheten om fordelingen av felles lån. Meglerforetaket er ikke rette instans for vurdering av anførsler fra selgerne i slike saker. Dette må – i ytterste konsekvens – avgjøres av domstolene.
Klageren hevder også at det er fremlagt bevis på at DNB betaler ut korrekt oppgjør ved skjev eierandel. Dette er forsøkt bevist ved å henvise til en artikkel som omtaler skifteoppgjør etter endt samboerforhold/skilsmisse. Dette er noe vesentlig annet enn et eiendomsoppgjør. Dette underbygger igjen at klageren blander disse to oppgjørene. Meglerforetaket har fått bekreftet at DNB håndterer oppgjør med avvikende eierbrøk og felles lån på samme måte som foretaket.
Etter å ha mottatt søksmålsvarsel fra klageren og brev fra ekssamboerens advokat, ble partene enige om at hele oppgjøret skulle bli stående på meglerforetakets konto. Meglerforetaket har ved flere anledninger oppfordret partene til å komme til enighet slik at meglerforetaket får utbetalt oppgjøret. Meglerforetaket har også foreslått utbetaling av deler av oppgjøret (det uomtvistede beløpet), altså at klageren får utbetalt 2 506 163,81 kroner og ekssamboeren får utbetalt 78 961,53 kroner. Dette er avvist av partene.
Meglerforetaket kan ikke foreta oppgjøret inntil partene enten fremlegger en avtale, eller det foreligger en rettslig beslutning om fordeling av eiendomsoppgjøret.
Påstand om manglende oppfølging
Megleren kjenner seg ikke igjen i påstandene om manglende oppfølging. Oppgjøret har gjentatte ganger vært tema i salgsprosessen helt fra befaring/oppdragsinngåelse. Megleren avholdte også et eget møte i februar 2023 om blant annet dette temaet. Megleren har gjentatte ganger oppfordret partene til å fremlegge en oppgjørsavtale/instruks dersom det skulle være aktuelt med en fordeling som ikke er i henhold til tinglyst eierbrøk. Megler tilbakeviser derfor påstandene om manglende oppfølging knyttet til gjennomføring av oppgjøret, herunder fordeling av nettoproveny.
Klageren og hennes tidligere samboer har kommet med hver sin oppgjørsoppstilling og megleren kan ikke ta stilling til hvilken av disse som er mer eller mindre korrekt/rettferdig. Megler forholder seg til tinglyst eierbrøk og fordeler oppgjøret etter dette i mangel på enighet mellom partene. Slik opplyst i oppdragsavtalen og også senere i salgsprosessen
Megleren kjenner seg heller ikke igjen i påstanden om at det er avholdt privatvisninger uten selgerens kunnskap.
Økonomiske krav
Saken er beklagelig og viser hvor krevende denne typen saker kan være. I mangel på omforent instruks mellom partene må megleren kunne forholde seg til tinglyst eierbrøk i forbindelse med oppgjøret. I foreliggende sak har partene ikke kommet til en annen fordeling, men har bedt om at oppgjøret blir stående på meglerens klientkonto inntil enighet/rettsavgjørelse foreligger. Nettoprovenyet er derfor på meglerens klientkonto i påvente av slik avklaring. Megleren kan ikke forvente så ta stilling til slike tvister som er et resultat av samlivsbrudd/skilsmisse.
Megleren har opptrådt i henhold til oppdragsavtalen og i tråd med god meglerskikk. Det foreligger ingen pliktforsømmelse.
Med bakgrunn i det overnevnte fremlegges følgende påstand:
«Klagen kan ikke føre frem.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder brudd på god meglerskikk, krav om vederlagsnedsettelse og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda bemerker innledningsvis at en megler ved salg av bolig etter opphør av samboerforhold ikke skal involvere seg i det økonomiske oppgjøret mellom samboerne. Ved oppgjøret ved salg av eiendommen, skal en megler alltid forholde seg til den tinglyste eierbrøken, eventuelt en oppgjørsinstruks undertegnet av begge de to tidligere samboerne. I dette tilfellet var det avtalt i oppdragsavtalen hvordan oppgjøret skulle fordeles.
Hvis en part er uenig i det man har skrevet under på i oppdragsavtalen, og ønsker å forhindre denne fordelingen, må man eventuelt begjære midlertidig forføyning slik at nettoprovenyet etter salget blir stående på sperret konto inntil partene er blitt enige om fordelingen, eller det foreligger rettskraftig dom.
Det følger av det nemnda har kommet til, at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 eller erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.