RFE-2023-184

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. februar 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      OBOS Eiendomsmeglere avd. Hammersborg

Saken gjelder:               Oppgjør – Forsinkelsesrenter

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte nyoppført leilighet av utbygger. Innklagede meglerforetak hadde i oppdrag å forestå oppgjøret. Kjøpesummen ble overført til meglers klientkonto 24. mai 2023. Pantedokumentet, som samme dag ble sendt fra klagers bank, ble borte i posten. Dokumentet ble først etterlyst av meglerforetaket 7. juli. Nytt pantedokument ble utstedt og deretter sendt til klageren for signatur. Klager var på ferie og fikk derfor først levert pantedokumentet i signert og bevitnet stand 31. august. Som følge av forsinkelsen dette medførte for oppgjøret, beregnet meglerforetaket forsinkelsesrenter. Forsinkelsesrentene ble beregnet fra 15. juli til 31. august, og utgjorde totalt 89 900 kroner. Etter dialog med selger kom det til enighet om å overføre rentene fra klientkontoen som kompensasjon for forsinkelsesrentene. Det ble etter dette utbetalt 35 780,15 kroner til selger. Spørsmålet i saken er om meglerforetaket har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt gjennom sin håndtering av oppgjøret.

Klageren krever 35 780,15 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte nyoppført eiendom direkte fra utbygger. Innklagede meglerforetak hadde i oppdrag å forestå oppgjøret. Klageren betalte inn 10% i forskudd og resterende kjøpesum 5 964 721 kroner til meglers konto 24. mai 2023. Pantedokumentet som var sendt fra kjøpers bank ble borte, enten i posten eller internt hos meglerforetaket. Klagerne mottok derfor et nytt pantedokument 7. juli 2023. Dette måtte printes ut og signeres av vitner før det kunne returneres. På grunn av ferieavvikling ble dokumentet returnert først den 31. august 2023.

Meglerforetaket beregnet forsinkelsesrenter fra 15. juli 2023, totalt 89 900 kroner. Meglerforetaket hadde følgende forklaring til beregningen av forsinkelsesrentene

«Datoen for beregning av forsinkelsesrenter fra 15.07. ble satt ut ifra at det syntes å være en rimelig tid fra dere fikk tilsendt nytt panterett fra banken til vi ville motta dette hos oss – en ukes tid i posten.»

«Rimelig tid» ble beregnet til 9 dager i fellesferien. Når klageren spurte om hjemmel for en slik beregning, fikk han ingen svar.

Selger tilbød seg å avstå fra forsinkelsesrentene hvis rentene på klientkontoen tilhørende klageren ble overført til selger. Disse rentene utgjorde 35 780,15 kroner. Klageren aksepterte avtalen, og forsinkelsesrentene ble avskrevet.

Dette skjedde etter at klageren hadde tatt flere telefoner til meglerforetaket og selger. Han opplevde under disse samtalene at det var veldig vanskelig å få navn på de som faktisk kunne ta en avgjørelse i saken. De han snakket med forsøkte å holde tilbake informasjon og kontaktinformasjon. Han fikk etter hvert vite hvem det var som kunne avgjøre dette. Prosjektleder for boligen innrømmet etter hvert at det var han som avgjorde/ hadde siste ordet på dette i samråd med meglerforetaket.

Klager stusset også på hvorfor selger og meglerforetaket var så samstemte at pantedokumentet hadde blitt borte i posten, ettersom de begge sa at de ikke stolte på posten og derfor hadde egne bud som fraktet slike dokumenter for dem.

Videre forsøkte meglerforetaket å unngå å betale ut renter fra 31. august til 11. september. Dersom klageren ikke hadde gjort krav på disse rentene hadde han aldri fått de utbetalt. Dette er forsøk på svindel. Klageren fikk til slutt utbetalt 4 503,42 kroner. Det er oppgjørsmegler som har ansvaret for å utbetale rentene uten at kjøper skal trenge å gjøre krav på egne renter. Dette følger av kjøpekontrakten.

Klageren har i etterkant blitt oppmerksom på at samme problem, med bortkommet pantedokument, også hadde skjedd med naboen.

Meglerforetaket burde fulgt opp og etterlyst pantedokumentet mye tidligere. Klageren krever derfor at meglerforetaket betaler rentekostnaden på 35 780,15 kroner som erstatning til klageren. Boligen ble ikke fritt omsettelig før 11. september 2023 da skjøtet ble tinglyst.

Den 12. september viste grunnboken begrensninger i disposisjonsretten uten samtykke fra meglerforetaket, samt en heftelse på 600 000 000 kroner, tilknyttet klagerens leilighet med flere.

Innklagede har i korte trekk anført:
Selger inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om bistand til oppgjøret, etter salg av nyoppført eiendom. I forbindelse med oppgjøret ble de oversendt et pantedokument fra klagerens bank som ikke ble registrert mottatt hos meglerforetaket. Dokumentet ble antatt å være gått tapt i postgangen.

Meglerforetaket erkjenner at de burde ha etterlyst pantedokumentet tidligere.

Det ble ikke fremsatt noen krav om forsinkelsesrenter for før 6. juli, da meglerforetaket tok ansvar for forsinkelsen. Forsinkelse utover dette ble løst gjennom en avtale mellom klageren og selger. Den manglende oversendelsen av pantedokumentet var årsak til at skjøtet ikke kunne tinglyses tidligere. Meglerforetaket informerte klageren om det manglende pantedokumentet 6. juli med beskjed om at det hastet å få på plass dette.

Klagers bank bekreftet i epost av 24. mai 2023 at penger og panteretten var sendt samme dag. Det var klagerens ansvar å levere nødvendige dokumenter for tinglysning til megler. Ettersom klageren var i god tro etter bekreftelsen fra banken, ble det ikke beregnet forsinkelsesrenter fra overtakelse til 7. juli.

Nytt pantedokument ble utstedt, men klageren returnerte det ikke før ferien. Etter en purring fra meglerforetaket 31. august 2023, leverte klageren pantedokumentet personlig, og forsinkelsesrenter ble etter dette beregnet fra 15. juli til 31. august, totalt utgjorde dette ca. 98 000 kroner. Oppsparte renter på klientkonto reduserer kravet til 63 000 kroner.

Meglerforetaket bidro til å oppnå avtale med selger om å overføre rentebeløpet på 35 000 til selger, mot at resterende 63 000 kroner i forsinkelsesrenter ble frafalt. Beregning av renter på klientkonto er obligatorisk ved avslutning av oppdraget. Når det gjelder tidspunktet for beregning av forsinkelsesrenter, påpeker klageren at det ikke er rimelig tid fra 7. juli til 15. juli på grunn av ferie. Dersom en tar hensyn til ferieavvikling på normalt 3-4 uker, ville pantedokumentet blitt levert etter ferien, anslått til tidsrommet 1. til 7. august. Beregner man forsinkelsesrenter for denne perioden beløper dette seg til ca. 57 000 kroner.

På denne bakgrunn avvises klagerens krav på erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Det at pantedokumentet fra banken ble borte i posten, er i utgangspunktet noe som klageren (kjøperen) må bære ansvaret for når det gjelder forsinkelsesrenter. Meglerforetaket har erkjent at de etterlyste pantedokumentet for sent. Nemnda bemerker i tillegg at megler skulle informert klageren om at det ved for sen betaling vil påløpe forsinkelsesrenter, noe som klageren ikke hadde noen foranledning til å tro ville bli resultatet. Megler har derfor forsømt seg her.

Spørsmålet er hvilket beløp klageren nå har krav på fra meglerforetaket. Nemnda mangler opplysninger her, blant annet renten på klientkonto. Det er meglerforetaket som her er nærmest til å beregne kravet. Nemnda har kommet til at klageren skal godskrives renter på meglers klientkonto fra 25. mai 2023 til og med 31. juli 2023. Beløpet skal beregnes ut fra kjøpesummen. Dersom klageren ikke har fått godskrevet renter av forskuddet og tinglysingsomkostningene, kommer dette i tillegg. Nemnda forutsetter at meglerforetaket kan foreta disse beregningene.

Klageren har også anført at selgers heftelser (begrensninger i råderetten og en sikkerhet på 600 000 kroner) ble stående i grunnboken etter at skjøtet var tinglyst. Nemnda bemerker i denne forbindelse at gjennomføringen av oppgjøret vil naturlig nok medføre at selgers heftelser blir stående frem til selgers bank sletter denne. Normal praksis i bransjen er at dette er på plass vanligvis i løpet av tre måneder. Nemnda finner derfor ikke at megler kan kritiseres her, og det er ikke fremkommet opplysninger om at dette har ført til noen praktiske problemer av økonomisk art for klageren.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til OBOS Eiendomsmeglere avd. Hammersborg har forsømt seg når det gjelder å etterlyse pantedokumentet. [Klageren] har krav på renter, og meglerforetaket må foreta beregningen av kravet basert på nemndas føringer over.