RFE-2023-188
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. februar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Horten
Saken gjelder: Meglerens håndtering av salgsoppdraget. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning. Klagerens erstatningskrav er på 350 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren signerte oppdragsavtale med meglerforetaket 3. mai 2023, etter å ha fått råd fra megleren basert på tidligere vellykkede salg i området. Megleren anbefalte å markedsføre boligen med en prisantydning på 3 850 000 kroner. Klageren var skeptisk og følte at den foreslåtte prisantydningen var lavere enn det boligen faktisk var verdt, rundt 4 200 000 kroner. Til tross for klagerens bekymringer gikk hun med på å redusere prisantydningen. Hun satt igjen med en følelse av å ha blitt presset til å akseptere en prisantydning som hun visste lå under markedsverdien.
Videre ble klageren overrasket over meglerens fokus på maling og reparasjon av verandaen, hvor det oppstod lekkasje ved store nedbørsmengder.
Megleren fulgte ikke tilstrekkelig opp håndverkerne som han selv foreslo og kontaktet for å få et prisoverslag på utbedringsarbeidene tilknyttet verandaen. Håndverkerne estimerte kostnadene til 300 000 kroner, mens klageren hadde tidligere innhentet et prisoverslag som lød på 60 000 kroner.
Da klageren fikk salgsoppgave og tilstandsrapport oversendt til korrektur, påpekte hun flere feil og momenter som manglet i teksten. Dette ble delvis rettet opp av megleren, før klageren la inn sin godkjenning. I ettertid ser klageren at det i salgsoppgaven var opplyst at boligen hadde to soverom, mens det i tilstandsrapporten var oppgitt tre.
Klageren uttrykte overfor megleren at hun ikke hadde dårlig tid med å selge, og at hun ønsket å bo i huset frem til høsten for å kunne nyte hagen. Likevel valgte megleren å legge ut boligen og avholde visning bare noen dager etterpå. Dette var ifølge megleren en taktikk som gjorde at huset ville bli solgt fort.
Etter visning innga en av interessentene bud på 3 700 000 kroner, som ble avslått av klager. Interessenten forhøyde så budet til 3 750 000 kroner, som klageren følte seg presset til å akseptere. Etter klagerens oppfatning endte det hele å være et «billigsalg».
Ifølge annonsen på Finn.no hadde det vært 12 påmeldte til visning, men det viste seg senere å være enda én person som ønsket å delta. Klageren fant dette merkelig og spurte megleren om denne interessenten. Megleren svarte henne at han hadde kontroll på situasjonen. Som en konsekvens av meglerens manglende oppfølging kan man ha mistet muligheten for en budrunde.
Ei dame som kom for å kjøpe klagerens gressklipper, påpekte at hun syntes huset var fint. Hun hadde tidligere ringt megleren for å høre om hun kunne komme på visning, men aldri fått noe svar. Det neste som skjedde var at hun så at huset var blitt solgt.
Samlet sett føler klageren seg overkjørt og mener at hun ble påført et betydelig økonomisk tap ved å selge boligen til en lavere pris enn den var verdt. Hun mener også at hun mistet kontrollen over sitt eget salg.
Klageren krever erstatning med 350 000 kroner, som er differansen mellom hva boligen ble solgt for, og hva klageren virkelig var villig til å selge for. I tillegg kreves det at meglers provisjon på 46 875 bortfaller i sin helhet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Verdivurdering og prisantydning
Megler var på befaring og oversendte sin verdivurdering pålydende 4 200 000 kroner i juni 2022. Meglerens verdivurdering er skjønnsmessig og et estimat over hva megler mener at eiendommen kan bli solgt for på et gitt tidspunkt. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og det er flere faktorer som spiller inn.
I mai 2023 tok klageren på ny kontakt med meglerforetaket i forbindelse med at eiendommen skulle selges. Megleren anbefalte da en prisantydning på 3 850 00 kroner med bakgrunn i et fallende boligmarked og erfaringer fra nylig omsatte eiendommer. Megleren opplevde at klageren hadde forståelse for dette, og valgte å signere oppdragsavtale.
Utkast til salgsoppgave og Finn-annonse ble sendt klageren for gjennomlesing 11. mai 2023. I samme oversendelse ble det gitt informasjon som omhandlet prisantydning. Megler var derfor av den klare oppfatning at klageren var innforstått med prisantydningen og aksepterte denne. Av e-posten fremgikk det at klageren måtte gi tilbakemelding dersom prisantydning ikke godkjennes. Klager hadde ingen bemerkninger. Med dette hadde megler en berettiget forventning om at klageren fant prisantydningen akseptabel, og fikk ingen indikasjoner på at klageren mente boligen ble lagt ut for «billigsalg».
Takstrapport
Det kan i enkelte tilfeller være forskjeller på tilstandsrapport og salgsoppgave hva gjelder utforming. Mens tilstandsrapporten skal gi nødvendige opplysninger om eiendommens tekniske stand, skal salgsoppgaven inneholde informasjon om eiendommens juridiske stilling.
Boligens andre etasje hadde kun to innredede soverom på salgstidspunktet, og det ble derfor markedsført i henhold til Forbrukertilsynets veiledning markedsføring av bolig. Megler har dermed overholdt sin opplysningsplikt.
Når det gjelder den bygningskyndige sine vurderinger av tilstandsgrader og utbedringskostnader, er ikke dette noe megler kan svare for. Det ligger utenfor meglers kompetanse- og ansvarsområde.
Salgsprosessen
Den 11. mai 2023 ble boligen lagt ut på Finn.no, med visningsdato 15. mai 2023. Dette hadde klageren ingen innsigelser mot. Visningen var godt besøkt med totalt 12 interessenter. At det skal ha vært én ytterligere interessent som ønsket å se eiendommen, kan megler ikke erindre.
Da det ble mottatt bud på 3 700 000 kroner 22. mai 2023, ble både klager og øvrige interessenter informert om budet. Ingen av de andre interessentene var interessert i eiendommen, og megler gikk derfor i dialog med budgiveren for å forsøke å få et høyere bud. Etter forhandlingene ble det lagt inn et nytt bud på 3 750 000 kroner. På dette tidspunkt var det fortsatt ingen interesse fra de øvrige visningsdeltakerne.
Budet var 100 000 kroner under prisantydning, i det som var et tyngre og fallende boligmarked. Megler uttrykte derfor overfor klageren at det var en god pris og anbefalte henne å selge eiendommen på dette prisnivået. Megleren presiserte imidlertid at det var klageren som var beslutningstaker i salgsprosessen. Klager endte med å følge meglers råd om å godta budet.
Innklagede finner meglers rådgivning om å akseptere budet på 3 750 000 kroner som et riktig råd i det markedet som var på det tidspunktet. Meglerforetaket bestrider at megleren har presset eller «overkjørt» klageren på noe vis.
Meglerforetaket avviser klagen. Megleren har ikke brutt kravet til god meglerskikk eller andre bestemmelser etter eiendomsmeglingsloven. Megleren har ikke utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. Erstatningskravet kan ikke føre frem, da det hverken foreligger ansvarsgrunnlag eller økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Klagen gjelder meglers håndtering av salgsoppdraget. Nemnda finner ikke at megleren har forsømt seg her eller handlet i strid med god meglerskikk. Klageren har anført at hun ble utsatt for press fra meglers side både når det gjaldt prisantydningen og spørsmålet om å akseptere bud uten å ha underbygget dette nærmere. Meglerforetaket har bestridt at megleren har utvist noe form for urettmessig press i denne forbindelse. I en slik situasjon kan ikke nemnda ta stilling til spørsmålet.
Erstatningskravet fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.