Klage nr:
84/08

Avgjort:
09.10.2008

Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger om fellesgjeld mv

Foretakets navn:
IHus Grünerløkka, Grünerløkka Eiendomsmegling as
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte andelsleilighet gjennom innklagede. Kjøpekontrakten er datert

14. september 2006 ved selgers underskrift.

Andelsleiligheten ligger i samme bygg og er omtalt i samme prospekt som andelsleiligheten i sak 2008062. En del av forholdene det klages på er identiske, og Reklamasjonsnemnda viser derfor til en del av bemerkningene i 2008062.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Ifølge prospektet og kontrakten var leiligheten 31 kvm. Dette skyldtes, ifølge innklagede, den lave takhøyden på soverommet slik at denne ikke kunne medregnes i boarealet. Forretningsfører har oppgitt at leiligheten er oppført med 42 kvm. Klageren mener dette viser at hun blir «belastet for 42 kvm når leiligheten min egentlig er 31 kvm pga den lave takhøyden».

Når det gjelder fellesgjelden, oppga prospektet et priseksempel. En leilighet på 31 kvm hadde en fellesgjeld på
612 500 kroner. Det var på denne bakgrunn klageren la inn bud. I kontrakten står klagerens andel av fellesgjelden oppført med 1 100 000 kroner.

Klageren anfører videre at innklagede burde ha opplyst om at fellesgjelden var et byggelån som ville bli konvertert. Klageren mener det ikke er tilstrekkelig å ta forbehold om rentevilkårene.

Felleskostnadene var også feilvurdert, det var ikke tatt høyde for vaktmestertjenester og trappevask selv om det sto i annonsen at dette var inkludert.

Klageren stiller spørsmål ved om innbetalingen av 2,5 % dokumentavgift på til sammen 43 750 kroner basert på både andel av fellesgjeld og innskudd er korrekt.

Det ble bekreftet både muntlig og skriftlig at det var mulighet for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Dette var viktig for klageren, da dette er et vilkår for å bli medlem av sikringsfondet. Ifølge forretningsfører foreligger ikke slik avtale og heller ikke sikringsavtale. Det er mulig å inngå IN-avtale, men det vil koste 15 000 kroner. Dette ble ikke oppgitt i annonsen eller kontrakten.

Ifølge klageren holdt innklagede tilbake informasjon om at borettslaget hadde skiftet forretningsfører. Dette fikk klageren vite etter at kontrakten var underskrevet.

Klageren mener innklagede har gjort grove feil og opptrådt arrogant ved håndteringen av hennes innsigelser.

Innklagede anfører:

Innklagede ber om at denne saken behandles sammen med 20080062 da klagen er tilnærmet identisk. Punktene vedrørende byggelån/felleskostnader, dokumentavgift, individuell nedbetaling av fellesgjeld samt kommentarene er identiske. Når det gjelder punktene om kvadratmeter og andel fellesgjeld, er ikke boligene identiske, men klagen omhandler samme tema, altså felleskostnadene i forhold til kvadratmeter.

Innklagedes anførsler til de identiske innsigelsene er sammenfattet på følgende måte i sak 2008062:

«Innklagede viser til salgsoppgavens punkt om felleskostnader og opplyser at renten på lånet var 3,4 % da det ble konvertert. Norges bank har økt renten de senere år, noe innklagede ikke kan være ansvarlig for.

Innklagede bestrider at de har skrevet at trappevask var medregnet i felleskostnadene.

Når det gjelder dokumentavgiften anfører innklagede at det påløp full dokumentavgift da bygården ble kjøpt av utbygger, «som igjen ville selge gården til borettslaget når andelene ble solgt og borettslaget stiftet. Det påløper da full dokumentavgift…». Dette gjelder uavhengig av fordelingen mellom fellesgjeld og innskudd. Andelen av dokumentavgiften ble fordelt rettmessige på kjøperne av de ulike andelene i borettslaget.

Når det gjelder IN-ordningen sto følgende skrevet i prospektet:

«I forbindelse med kjøp av andelene gis den enkelteleilighetskjøper anledning til å innfri sin leilighets andel av fellesgjelden».

Ifølge innklagede kommer det klart fram at nedbetalingsmuligheten gjelder ved selve kjøpet av leiligheten, og ikke flere år etter.»

For øvrig, når det gjelder de punktene som ikke er identiske bemerker innklagede følgende:

Klagerens bolig har et vesentlig større gulvareal enn 31 kvm. På grunn av lav takhøyde er målbart areal 31 kvm. Fordelingen av fellesgjeld og felleskostnader er fordelt etter eierbrøk. Andel av klagerens fellesgjeld ble opplyst å være
1 100 000 kroner før avtaleinngåelsen og er derved korrekt opplyst.

Innklagede ber Reklamasjonsnemnda vurdere foreldelse på grunn av alminnelige passivitetsregler, da klageren kjøpte boligen 25. august 2006.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning i forbindelse med feilopplysninger ved kjøp av andelsleilighet.

Etter den ulovfestede passivitetsregelen må kjøper sørge for å reklamere innen rimelig tid, jf. blant annet Rt. 1996.407, Rt. 1992.295, Rt. 2003.1501.

Kjøpekontrakten er datert 14. september 2006 ved selgerens underskrift. Innklagede mener klageren signerte 25. august 2006. Forholdet rundt ny forretningsfører, at lånet ble konvertert i mai 2006 og at bankene justerte renten i september 2006 ble omtalt i brev datert 26. september 2007 fra styreleder. Klageren har vedlagt dokumentasjon på at hun har kontaktet advokat, og at denne har tilskrevet innklagede, den første forretningsføreren og forretningsføreren som overtok, ved brev av 6. juni 2007 og 4. september 2007. For øvrig ble arbeidet fra advokatens side stanset den 8. oktober 2007 da klagerens forsikringsdekning var lavere enn antatt. Reklamasjonsnemnda mottok klagerens klage 6. mai 2008.

Reklamasjonsnemnda finner at denne kontakten er tilstrekkelig til at saken i sin helhet ikke anses bortfalt etter ulovfestede passivitetsregler.

Reklamasjonsnemnda bemerker at forholdet til forvaltningsselskapet som stipulerte husleien, ikke behandles. Spørsmålet om det avkreves korrekt fellesutgifter i forhold til andelens bruttoareal behandles heller ikke, da dette er et forhold mellom klageren og forretningsfører.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Klageren hevder det foreligger flere feil og mangler ved prospektet.

Klageren anfører det var oppgitt feil andel fellesgjeld i prospektet. På prospektets forside ble det oppgitt et priseksempel på at en leilighet på 31 kvadratmeter hadde en pris på 612 500 kr, en fellesgjeld på 612 500 kroner og felleskostnader på 3 303 kroner. Prospektet gjelder «Rehabiliterte 2 og 3-roms andelsleiligheter fra 31 kvm BRA til
64 kvm BRA. Beliggende i 2., 3., 4, og 5. etasje».

Av prislisten som Reklamasjonsnemndas sekretariat har innehentet i forbindelse med sak 2008062, fremgår det at priseksempelet på forsiden av prospektet trolig er leilighetsnummer 208. Denne leiligheten er oppført med et areal på 31 kvm, felleskostnader på 3303, andel fellesgjeld på 1137500 og pris på 612500 kroner. Leilighet 207, som er klagerens leilighet, er i denne listen oppført med et areal på 31,5 kvm, felleskostnader på 3231, andel fellesgjeld på
1 100 000 kroner og pris på 650 000 kroner.

Prospektet som oppgir 612 500 kroner som andel fellesgjeld og fellesutgifter fra 3303 kroner, er et fellesprosepekt utarbeidet av innklagede. Klageren mener at hun la inn bud på bakgrunn av det som sto på forsiden av prospektet, mens innklagede mener han har opplyst om riktig fellesgjeld før avtaleinngåelsen. Reklamasjonsnemnda bemerker at klageren har underskrevet en kontrakt med kjøpesum på 650 000 kroner meden fellesgjeld på 1 100 000 kroner. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning måtte klageren fremmet innsigelser rundt dette forholdet på et tidligere tidspunkt dersom hun skulle hatt et krav i behold. Det vektlegges da at spørsmålet om pris er av vesentlig betydning og at klageren allerede ved kontraktinngåelse fikk en klar oppfordring til å reagere, dersom hun mente at hun ikke var forelagt riktig informasjon om kjøpesummen på 650000 kroner og andel fellesgjeld på 1100000 kroner. Forholdene rundt avtaleinngåelse og størrelsen på kjøpesum og fellesgjeld er ikke eksplisitt nevnt i korrespondansen mellom klagerens advokat og innklagede. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har klageren reklamert for sent på dette forholdet.

Klageren mener innklagede har feilvurdert felleskostnadene da det ikke var tatt høyde for vaktmestertjenester og trappevask selv om det sto i salgsannonsen og prospektet at dette var inkludert.

Reklamasjonsnemnda viser her til avgjørelsen i 2008062 s. 6-7 hvor saksforholdet rundt felleskostnadene ble omtalt på følgende måte:

«Økningen i felleskostnadene skjedde i april 2007 ifølge brev fra styreleder. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det klart at innklagede ikke hefter for forretningsførers beregninger av felleskostnadene, selv om forretningsfører er i samme kjede som innklagede. Det er presisert at de angitte kostnadene kun er stipulert og det er videre tatt forbehold om endringer. Kravet om at innklagede må dekke feil ved selve beregningen av felleskostnadene fører derfor ikke fram.

Innklagede kan derimot bli ansvarlig for feilaktige opplysninger om hva som inngår i beregningen av felleskostnadene. I denne saken er det klaget over feilaktige opplysninger om trappevask og vaktmestertjenester.

På prospektets forside står det at bl.a. «tr.vsk» er inkludert i fellesutgiftene. Reklamasjonsnemnda oppfatter dette som at trappevask er inkludert i fellesutgiftene. Reklamasjonsnemnda må dermed legge til grunn at salgsoppgaven var feilaktig med hensyn til at trappevask var inkludert. Innklagede blir dermed ansvarlig for klagerens dokumenterte tap som følge av den feilaktige opplysningen. Ved utmålingen av en slik erstatning legger Reklamasjonsnemnda normalt et fem års perspektiv til grunn, slik at innklagede skal dekke ekstrautgiftene til trappevask i en fem års periode. Klageren har imidlertid ikke overfor Reklamasjonsnemnda dokumentert noe tap på dette punktet og Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling til størrelsen på kravet.

Klageren har også klaget over at vaktmestertjenester ikke var inkludert i fellesutgiftene. Det står i prospektet som er fremlagt på finn.no (sist endret 10.07.2006 14.38), at vaktmestertjenester er inkludert. Vaktmestertjenester er derimot ikke nevnt på papirprospektets forside. I papirprospektet står det videre følgende om fellesutgiftene:

«I forbindelse med konstituering av Borettslaget … er fellesutgiftene stipulert til ca. kr 24,- pr. mnd. Det legges opp til at følgende poster skal inngå i fellesutgiftene: Varmtvann, byggforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel/revisjon, vaktmestertjenester, felles drift av bygningsmassen og strøm til fellesarealene.»

Etter sin ordlyd «legges [det] opp til» at bl.a. vaktmestertjenester skal være inkludert. Dette er isolert sett ikke tilstrekkelig til at klagerne har krav på at vaktmestertjenester skulle være inkludert. En formulering med forbehold, som den som er gitt i teksten i papirprospektet, kan ikke oppveie for en opplysning uten forbehold i prospektet på finn.no. Innklagede blir dermed ansvarlig for klagernes tap på dette punktet.»

I klagerens prospekt er det på samme måte opplyst om at «tr.vsk» er inkludert i felleskostnadene og konklusjonen må bli den samme på dette punktet.

Når det gjelder spørsmålet omvaktmestertjenester er inkludert i fellesutgiftene, skiller saksforholdet i denne saken seg fra faktum i 2008062. Opplysningen om at vaktmestertjenester var inkludert i fellesutgiftene sto i finn-annonsen for leilighet 401, som klageren i sak 2008062 kjøpte. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det for denne leiligheten er opplyst at vaktmestertjenester er inkludert i felleskostnadene. Klagerens krav på dette punkt fører derfor ikke frem.

Klageren anfører at innklagede har opplyst at det er inngått IN-avtale. Under punktet «Individuell nedbetaling av andel fellesgjeld» i prospektet står følgende:

«I forbindelse med kjøp av andelene gis den enkelte leilighetskjøper anledningen til å innfri sin leilighets andel av fellesgjelden. Kontakt megler for ytterligere informasjon.»

Opplysningen i prospektet er den samme som i sak 2008062, hvor Reklamasjonsnemnda bemerket følgende på s. 8:

«Da kjøpet fant sted, hadde borettslaget imidlertid ingen IN-ordning. Reklamasjonsnemnda antar at dette har sammenheng med konverteringen av byggelånet. Opplysningen i prospektet om IN-ordningen var dermed feil på avtaletidspunktet. Borettslaget har imidlertid i ettertid fremlagt et forslag om å inngå avtale om en IN-ordning. En slik avtale koster borettslaget kr 25.000. For de som velger å benytte seg av ordningen, koster det kr. 1250 som en engangssum. Forutsatt at det inngås avtale om en IN-ordning, er klagernes tap som følge av den feilaktige opplysningen lik deres andel av borettslagets andel av avtalen om IN-ordningen, dvs. kr. 1.087.»

I dette tilfellet er kjøpekontrakten ved selgers underskrift datert 14. september 2006. Innklagede mener klageren «kjøpte boligen» 25. august 2006. Uavhengig av hvilken av disse datoene som må legges til grunn, gjelder det tilsvarende i denne saken.

Klageren mener det skulle vært opplyst at fellesgjelden var basert på et byggelån som skulle konverteres. Reklamasjonsnemnda antar at bakgrunnen for påstanden er det økte rentenivået som følge av konverteringen. Reklamasjonsnemnda viser her til uttalelsen i sak 2008062 s. 7 hvor det står følgende:

«I prospektet heter det at rentenivået «for tiden» er 3,15 prosent. Reklamasjonsnemnda tar utgangspunkt i denne opplysningen om rentenivået. Om en interessent mener å kunne regne seg frem til et rentenivå som ligger lavere enn det som oppgitt i salgsoppgaven, har interessenten selv et ansvar for å avklare uoverensstemmelsen med eiendomsmegleren.

Da salget ble gjennomført, var renten imidlertid på 3,4 prosent. Lånet var konvertert fra byggelån til et ordinært lån i mai 2006, altså ca to måneder før kontraktsinngåelsen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det ikke tilstrekkelig at det gis opplysninger om rentenivået «for tiden», med mindre dette er det reelle rentenivået når interessenten får salgsoppgaven i hende. Om eiendomsmegler ikke ønsker å endre salgsoppgaven i takt med endringer i rentenivået, må rentenivået oppgis med utgangspunkt i en bestemt dato som ikke må ligge for langt tilbake i tid. Ofte vil det være tilstrekkelig om rentenivået angis med utgangspunkt i rentenivået da salgsoppgaven ble utarbeidet.

Innklagede blir dermed ansvarlig for klagerens merkostnad ved at rentenivået var 3,4 prosent og ikke 3,15 prosent da salget fant sted. Ved beregningen av merkostnaden må det tas utgangspunkt i at rentenivået kan endres straks kjøperen har overtatt eiendommen.»

Klageren stiller videre spørsmål om riktigheten av å betale dokumentavgift. Det kan påløpe dokumentavgift ved opprettelse av borettslag. Reklamasjonsnemnda viser til utsagnet i sak 151/07

«Et nystiftet borettslag har gjerne ikke tilstrekkelige midler til å dekke f.eks. dokumentavgift. Det er derfor en utbredt praksis for at andelseierne ved første gangs omsetningdirekte dekker denne avgiften. Dersom dokumentavgiften ikke innbetales direkte av andelseierne, vil borettslaget eksempelvis måtte ta opp et større felleslån eller dekke avgiften gjennom innskuddene fra andelseierne. Slik Reklamasjonsnemnda ser det, vil andelseierne på en eller annen måte bli belastet dokumentavgiften som borettslaget hefter for.»

I prospektet fremgår det at klageren skal betale «2,5% i dokumentavgift av den totale kjøpesummen (Fastpris/innskudd og andel fellesgjeld)». I kjøpekontraktens § 2 står det at «Dokumentavgift på 2,5%» pålydende 43750 kroner utgjør omkostninger som må innbetales. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har klageren på kontraktsmessig grunnlag forpliktet seg til å betale 43750 kroner til utbygger. Innklagede kan ikke kritiseres på dette punkt.

Klageren hevder, slik klageren i 2008062 gjør, at innklagede visste at X skulle overta som forretningsfører og at bakgrunnen for skiftet var feil og mangelfull forretningsførsel. Reklamasjonsnemnda uttalte i sak 2008062:

«Orienteringen om skifte av forretningsfører er datert 7. juli 2006, 11 dager før kontraktssignering. Bakgrunnen for skiftet er ikke nevnt i orienteringen. Etter Reklamasjonsnemndas syn kan ikke innklagede kritiseres på dette punkt. Det er ikke holdepunkter for å si at innklagede hadde kjennskap til årsaken til skiftet av forretningsførsel.»

Det tilsvarende gjelder i denne saken.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk og må dekke klagerens beløp i tråd med Nemndas bemerkninger.

Oslo, den 9. oktober 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant