RFE-2023-199
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. februar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd Bergen Sentrum
Saken gjelder: Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder brudd på god meglerskikk
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte 23. juni 2023 leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I klagen er det trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av salgsprosessen som etter klagerens mening er kritikkverdige. Blant annet ble det gitt feil informasjon om parkeringsplass, størrelsen på felleskostnadene, samt angitt feil etasje i annonsen. Spørsmålet i saken er megleren har opptrådt i strid med sin opplysnings- og undersøkelsesplikt som igjen medfører at klageren har krav på erstatning. Klageren krever 100 000 kroner i kompensasjon fra meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Megleren gav feilinformasjon om parkeringsplass, samt størrelsen på felleskostnadene. Klageren var på to separate visninger, og gjennomgikk leiligheten og parkeringsplassen. På overtakelsesdagen oppdaget han imidlertid at den tildelte parkeringsplassen var mindre enn forespeilet av megleren på visning. Den var både smalere, samt plassert ved en søyle. Klageren føler seg lurt. Den lovede parkeringsplassen var nå tildelt en annen leilighet.
Videre viste det seg at felleskostnadene var 50 % høyere enn det klageren fikk opplyst i forkant av salget. Megler opplyste at felleskostnadene var 1 840 kroner pr måned, men fakturaen viste 2 760 kroner.
Det var også angitt feil etasje i salgsoppgaven, noe klageren oppdaget da han kom på visning.
Klageren inngav bud på prisantydningen, men budet hans ble avslått, noe som oppleves som brudd på god meglerskikk.
Klageren er skuffet over meglerens håndtering av salgsprosessen og krever 100 000 kroner i erstatning for ulempene de har opplevd.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren kjøpte leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak i nyoppført boligkompleks. Felleskostnaden var ikke endelig fastsatt på salgstidspunktet.
Manglende oversendelse av salgsoppgave
Ved en inkurie ble salgsoppgaven først sendt klageren 26. mars 2023, tre dager etter at bindende avtale var inngått.
Feil anvisning av bod og parkeringsplass
Klageren ble informert om hvilken bod og parkeringsplass som tilhørte leiligheten via SMS den 02.mai 2023 i tillegg ble det gitt korrekt anvisning av parkeringsplassen på visning.
Bud på prisantydning ble ikke akseptert av selger
På grunn av begrenset interesse for eiendommen, ble prisen senket med 985 000 kroner den 23. juni, samme dag som nytt bud ble mottatt. Selgeren oppfattet budet som et forsøk på kupping og avslo det før visningen, men etter forhandlinger ble det senere inngått avtale om kjøp av boligen.
Uriktige opplysninger om felleskostnadene
I salgsoppgaven er det opplyst om at felleskostnadene vil bli fastsatt på et senere tidspunkt, og etter sameiets konstituering. Klageren ble gjort kjent med at fellesutgiftene ikke endelig var fastsatt før budaksept.
Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk. Vilkårene for erstatning ikke er tilstede. Klageren fikk tilstrekkelig informasjon om relevante forhold. Det foreligger ikke grunnlag for erstatningsansvar som følge av påståtte feil og mangler ved salgsprosessen.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen fører delvis frem.
P-plass og bod
Klagerens krav vedrørende manglende informasjon vedrørende p-plass og bod kan ikke føre frem. Han fikk tilstrekkelig informasjon her før inngivelse av bud, gjennom blant annet SMS fra megler til klageren 2. mai 2023.
Felleskostnader
Nemnda legger til grunn at klageren før bindende avtale ble inngått, fikk opplyst fra megler at felleskostnadene var 1 840 kroner pr. måned. Det fremstår som noe uklart hvordan han fikk denne informasjonen, og meglerforetaket har anført at dette berodde på en salgsoppgave bare til «internt» bruk, og som ikke skulle tilfalle klageren. Men uansett hva som har skjedd her, må meglerforetaket ta ansvaret for eventuell feilinformasjon til klageren. En korrekt salgsoppgave ble også først overlevert klageren etter at bindende avtale ble inngått.
Selv om felleskostnadene ble oppgitt til 1 840 kroner pr. måned, var det tatt forbehold om justering som følge av renteøkninger. Det stod også at fellesutgiftene normalt justeres én til to ganger i året. Men i dette tilfellet var den første fakturaen på 2 760 kroner, det vil si langt over det beløpet som var opplyst. Differansen utgjorde 920 kroner.
Nemnda har vanlig praksis på at klageren har krav på å få erstattet differansen i fellesutgifter på 920 kroner pr. måned i fem år. Dette utgjør 55 200 kroner, som neddiskonteres til nåverdi med en diskonteringsrente på 3%. Beløpet blir 47 616 kroner som meglerforetaket må erstatte klageren.
Feil etasje i annonsen
Annonsen er ikke fremlagt, men uansett kan en eventuell feil her ikke føre til at klageren har lidt noe økonomisk tap. Klageren var på visning, og måtte da uansett ha oppdaget i hvilken etasje boligen var.
Bud på prisantydning
Klagerens bud på prisantydning ble avslått av selgeren, noe klageren mener er brudd på god meglerskikk. Nemnda er ikke enig i det. En selger kan alltid velge om et bud skal aksepteres eller ikke. Det er ikke noe som tilsier at prisantydningen her var en såkalt lokkepris.
Erstatningskravet
Klageren har krevd 100 000 kroner i erstatning. Nemnda finner at kravet ikke kan føre frem med unntak for erstatningen for økte fellesutgifter, jf. ovenfor.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Bergen Sentrum har opptrådt i strid med god meglerskikk når det gjelder opplysningen om fellesutgifter, og meglerforetaket må erstatte [klageren] 47 616 kroner. De øvrige klagepunkter og erstatningskravet for øvrig fører ikke frem.