RFE-2023-208
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. februar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Ryfylke Eiendomsmegling AS (Aktiv Eiendomsmegling Ryfylke)
Saken gjelder: Krav om at meglerforetaket frafaller sitt betalingskrav
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 28. august 2022 inngikk klagerne oppdragsavtale med innklagede meglerforetak. Oppdraget gikk ut på resalg av klagernes leilighet som var en del av et boligprosjekt. Oppdragsavtalen ble fornyet én gang, men eiendommen ble ikke solgt. Etter oppdragsavtalen utløp på tid, mottok klagerne en faktura fra meglerforetaket. Spørsmålet er om oppdragsavtalen gir meglerforetaket krav på vederlag for tilrettelegging og utført arbeid. Klagerne krever at meglerforetaket frafaller 17 440 kroner av sitt betalingskrav
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen mellom partene løp seks måneder før den ble fornyet én gang. Oppdraget varte dermed ett år til sammen uten at boligen ble solgt. Da avtalen utløp på tid, mottok klagerne en faktura fra meglerforetaket.
Klageren bestrider to av kostandspostene i fakturaen, herunder «[v]ederlag tilretteleggingsgebyr» på 8 720 kroner og «[o]ppsigelsesgebyr ihht. oppdragsavtalen» tilvarende 8 720 kroner. Beløpene er oppgitt eksklusiv mva.
Hva gjelder oppsigelsesgebyr, er ikke dette nevnt i oppdragsavtalen. Vederlag for tilrettelegging oppfattes som en kostnad som belastes ved salg. Det vises til punkt «6.2 Vederlag/utlegg» og «6.2.1 Vederlag» i oppdragsavtalen.
I oppdragsavtalen under punkt «6.5 Oppdragstakers krav på vederlag dersom handel ikke kommer i stand» fremgår det hva oppdragstaker har krav på av vederlag dersom handel ikke kommer i stand. Eiendomsmeglingsloven § 7 regulerer derimot hva oppdragstaker har krav på av vederlag dersom handel kommer i stand.
Ulike formuleringer kan forstås og tolkes ulikt. I oppdragsavtalen er det inntatt følgende formulering:
«krav på vederlag dersom handel ikke kommer i stand»
Dette kan hverken forstås som et oppsigelsesgebyr eller et krav som belastes dersom oppdragsavtalen ikke fornyes. Det må forstås som et krav på vederlag dersom oppdragsgiver avbryter en igangsatt handel.
Meglerforetaket gir uttrykk for at eiendommen ble markedsført med flere fellesvisninger, samt at megleren avholdt en rekke privatvisninger. Klagerne er kun kjent med at det ble markedsført to fellesvisninger, samt gjennomført fire visninger.
Når det kommer til meglerens anbefalinger om hva som burde gjøres for å øke interessen for leiligheten, foreslo megleren å vurdere prisantydningen på nytt. Siden det var generell prisstigning uten noen forventning om nedgang i markedet på daværende tidspunkt, valgte klagerne å ikke endre prisantydningen. Det var uansett ingen interessenter som ga noen tilbakemelding vedrørende prisantydningen.
Megleren foreslo også å annonsere boligen i forbindelse med et arrangement, men det ble ikke gjennomført på grunn av kort frist. På tidspunktet hvor megleren foreslo å møblere leiligheten og ta nye bilder, hadde klagerne opparbeidet seg en skepsis overfor megleren og hans vilje til å selge eiendommen. Siden det var oppført samme telefonnummer som referanse på alle objektene i prosjektet, hadde klagerne grunn til å mistenke at megleren prioriterte henvendelser fra eventuelle interessenter. Klagerne ville dermed la oppdragsavtalen utløpe på tid, slik at de kunne engasjere et nytt meglerforetak som ikke bistod flere salg i samme prosjekt. Ifølge megleren var leilighetens størrelse årsaken til den lave interesse for boligen. I tillegg forelå det usikkerhet knyttet til planene for et nytt nabobygg.
Siden megleren ikke klarte å selge eiendommen i løpet av oppdragsperioden, har ikke meglerforetaket krav på vederlag foruten faktiske utlegg. I et forsøk på å løse saken i minnelighet med meglerforetaket, har klagerne tilbudt seg å betale en av de to bestridte kostnadspostene i fakturaen.
På bakgrunn av det ovennevnte krever klagerne at meglerforetaket frafaller 17 440 kroner av sitt betalingskrav.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er klart beskrevet under punkt 6.5 i oppdragsavtalen hva som skal betales dersom handel ikke kommer i stand. Det fremgår uttrykkelig av avsnittet at oppdragstaker kan kreve tilretteleggingsgebyr dekket etter avtalens punkt 6.2.1. I tillegg fremgår det at meglerforetaket har krav på vederlag for utført arbeid. Klagerne mener likevel at punkt 6.5 i oppdragsavtalen hverken gir meglerforetaket krav på tilretteleggingsgebyr eller vederlag for utført arbeid.
Megleren markedsførte flere fellesvisninger og avholdt en rekke privatvisninger. Etter hver visning, ga megleren en tilbakemelding til klagerne om hvorfor interessentene ikke ønsket å kjøpe leiligheten.
Megleren har også gitt klagerne flere anbefalinger om hva som bør gjøres for å øke interessen for leiligheten, herunder redusere prisantydningen og style leiligheten. Da leiligheten ble formidlet gjennom et annet meglerforetak, var meglerens anbefalinger tatt til følge. Oppdraget omfattet resalg av en leilighet som inngikk i et prosjekt. Det var flere leiligheter i prosjektet som det var liten interesse for og som ikke ble solgt. Dette gjenspeilet markedet som var mettet for leiligheter tilsvarende klagernes.
Det stemmer at det ble benyttet samme telefonnummer som referanse på alle objektene i prosjektet. Dette gjaldt imidlertid kun salgsplakaten som var oppført utenfor bygget. I Finn-annonsen og salgsoppgaven var det meglerens direkte telefonnummer som ble oppgitt.
Hva gjelder vederlag ved oppsigelse av avtalen slik det er omtalt i oppdragsavtalen punkt 7.2, har ikke meglerforetaket krevd slikt vederlag av klagerne.
Meglerforetaket beklager at det er utstedt faktura med feil benevnelse, og har tilbudt klagerne å oversende en korrigert faktura.
Meglerforetaket har innhentet en vurdering av kravet fra Norges Eiendomsmeglingsforbund. Det fremgår av vurderingen at meglerforetaket har krav på tilretteleggingsgebyr og vederlag for utført arbeid etter oppdragsavtalens punkt 6.5. I tillegg fremgår det at meglerforetaket kan kreve dekket følgende utlegg:
«Webmegler, annonse Strandbuen, prospekter, fotograf og kommunale opplysninger (alle etter 6.5, jf. 6.2.2)
Er inntekt markedspakke det samme som utlegg internett? Hvis ja, så kan dere kreve det også»
Megler gjør en god del arbeid før en eiendom er klar for markedsføring. Det foretas blant annet befaring, innhenting og kontroll av lovpålagte opplysninger, bestilling og koordinering av andre tjenester, samt utforming og bestilling av salgsoppgaver. Det fremgår klart av oppdragsavtalen at megleren har krav på vederlag for tilrettelegging uavhengig av om boligen blir solgt eller ikke.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder krav om at meglerforetaket frafaller deler av sitt betalingskrav.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda har gjennomgått oppdragsavtalen og hva som er avtalt om betaling i et tilfelle hvor salg ikke finner sted, jf. punkt 6.5, sammenholdt med fakturaen. Nemnda finner at fakturaen er i samsvar med oppdragsavtalen. Det er riktignok noen forskjellige betegnelser, men beløpene er de samme. Nemnda har også tatt hensyn til at oppdraget gikk ut på tid.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.