RFE-2023-071
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. mars 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS Hamar
Saken gjelder: Oppgjør – Krav om erstatning for manglende avlesning og avregning av vannmåler
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte en boligeiendom formidlet gjennom innklagede foretak i april 2022. Prisen var 2 770 000 kroner. Kontraktsmøte ble avholdt 10. mai. I kontrakten var det avtalt at fordelingen av eiendommens driftskostnader og eventuelle inntekter pr. overtakelsesdato 1. juni 2022, skulle foretas direkte mellom kjøper og selger. Under overtakelsen ble vannmåleren avlest. Måleavlesningen ble ikke sendt inn til kommunen. Først ved årsskiftet 2022/2023 sendte klageren inn måler-avlesning og registrerte dette hos kommunen. Noen måneder senere mottok han en regning fra kommunen på 36 000 kroner, basert på avregning fra 2018 og frem til januar 2023. På dette tidspunktet var selger, som var et Litauisk selskap, begjært konkurs. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin opplysningsplikt herunder omsorgsplikt ved ikke å ha gitt klar beskjed til klageren om at det var hans ansvar å sende inn måleravlesningen som ble foretatt på overtakelsen, til kommunen, samt sørge for avregning av mellomværende med selgeren direkte. Videre er det spørsmål om klageren har rett på 30 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Meglerne nevnte ingen ting om at selger var et litauisk firma, som senere gikk konkurs. Selger av boligen var ikke til stede ved overtakelsen, men sendte nestleder og en til som tolk, da vedkommende snakket dårlig engelsk. Overtakelsesprotokollen ble ikke undertegnet av nestlederen i firmaet, noe megleren burde ha krevet.
Megleren tok ikke ansvar for avlesning av vannmåleren og sørget heller ikke for oppgjør av mellomværende knyttet til vannforbruk. Hun gav beskjed om å sende inn avlesning til kommunen, men kommunen krever at megler sender dette inn og er ansvarlig. Megleren tok bilde av måleren og skrev ned tallene, men sendte det ikke inn. Tallene fra den siste måleravlesningen og regningen fra kommunen ble heller ikke hentet inn. Meglerne foretok ingen avregning ut fra målerstanden på overtakelsestidspunktet ved oppgjøret. Dette skulle vært tatt med slik at kostnadene kunne blitt trukket fra i kjøpesummen.
I kontakten med kommunen mener de at megleren har ansvar for at vannmåleren blir avlest og sendt inn. Det var også naturlig at megleren var den som sendte inn vannmåler-registreringen som ble avlest, og dermed sørget for å få riktig beregning inn i protokollen. Spesielt gjelder dette når selger var et utenlandsk firma, og representanten ikke snakket norsk, knapt nok engelsk. I tillegg hadde megleren fått beskjed om at kjøper var syk. I stedet la megleren alt ansvaret over på partene.
Klageren regnet med at megler gjorde slik hun gav anvisning på, nemlig at vannmålertallene måtte sendes inn til kommunen. Det ble ikke nevnt noe mer om det. Megleren spurte heller ikke klageren om han hadde gjort det. Dersom det var viktig at klageren sendte inn dette, måtte megleren tydelig ha kommunisert dette, samt at avregningen var noe kjøper og selger måtte foreta seg imellom. Videre skulle megleren ha fortalt at hun hadde fått opplysninger om at kommunen ikke tok imot og registrerte slike opplysninger utenom årsskiftet. Dette gjorde hun ikke. Det ble heller ikke opplyst om hva forrige måling var, eller hva de kommunale avgiftene var.
I januar 2023 leste klageren av vannmåleren, og registrerte tallet hos kommunen. Klageren hadde da bodd i leiligheten i et halvt år. I april fikk han regning på over 36 000 kroner. Klageren tok straks kontakt med kommunen og fikk bekreftet at beregningen var gjort fra siste registrerte måling tilbake i 2018 opp mot avlesingen gjort i januar 2023, fire og et halvt år senere. Representant fra kommunen hadde forut for dette vært innom flere ganger for å prøve å lese av måleren, men hadde blitt nektet adkomst av tidligere eier. Forbruket hadde derfor bare blitt stipulert. Megleren kunne enkelt ha hentet inn informasjon om når siste måleravlesning var blitt gjort. Dermed hadde det vært enkelt å regne ut og trukket dette fra i oppgjøret. Klageren fikk vite at firmaet som solgte leiligheten, var begjært konkurs i april 2023, etter at klageren mottok regningen fra kommunen.
Megleren har benektet å ha noe ansvar for forholdet og peker på at det var avtalt at avregningen av eiendommens inntekter og utgifter skulle foretas partene imellom.
Megleren må stilles til ansvar for manglende informasjon og opplysninger. Klageren krever 30 000 kroner i erstatning.
I telefonsamtale med meglerforetakets daglige leder, uttrykte han at han skjønte at noe ikke stemte i forhold til at vannmålerregistreringen ikke var sent inn og oppgjort senest på overtakelsesdagen. Han var ikke overrasket over at flere advokatfirma mente megleren hadde gjort feil ved vannmålerregistreringen, som igjen medførte at dette ikke var blitt oppgjort mellom kjøper og selger. Klageren fikk tilbud om minnelig løsning med utbetaling av 15 000 kroner. Klageren avslo tilbudet på telefonen. Det samme tilbudet ble sendt skriftlig, noe klageren valgte å ikke svare på.
Klageren kontaktet bostyrer 14. desember 2023, som bekreftet at saken var oppgjort, og at det ikke var midler igjen til dekning på kravet knyttet til vann regningen. Han mente også dette skulle vært gjort opp på overtakelsesdagen, og at det dermed manglet informasjon og opplysninger der om at ting ikke var i orden.
Innklagede har i hovedsak anført:
Megleren deltok på overtagelsen sammen med representant for selgeren og klager. Det var megleren som leste av vannmåleren. Megler foretok seg imidlertid ingen ting i forhold til avregningen av de kommunale avgiftene. Dette var ikke meglers oppgave, men en sak mellom kjøper og selger. Dette kom tydelig frem av kjøpekontraktens punkt 4: Oppgjør.
Klagerens gjengivelse av telefonsamtale mellom han og megleren han snakket med, er feilaktig. Megleren kjenner seg ikke igjen i anførslene til klageren. Det som ble formidlet var at avregning av kommunale avgifter var en sak mellom kjøper og selger, slik det også står i kjøpekontrakten, undertegnet av klageren 10. mai 2022.
Megleren har imidlertid stor sympati for situasjonen klageren har kommet opp i. Det er likevel ikke riktig at megleren har gjort feil ved vannmålerregistreringen. Hverken advokaten hos Help Forsikring eller Huseiernes landsforbund har konkludert med at det foreligger noe megleransvar.
Meglerforetaket avviser også klagerens anførsel om at selger ikke var søkegod. Det var god dekning for kravet da oppgjøret til selger ble tatt 14 dager etter overtagelse. Advokaten i Huseiernes landsforbund har også forklart at konkursboet, som ble åpnet 29. juli 2022, ikke var avsluttet. Meglerforetaket finner det derfor underlig at ikke konkursboet har blitt kontaktet for å søke dekning for kravet.
Megleren kunne ha minnet partene på bestemmelsen i kjøpekontrakten om avregning, under overtagelsen. Informasjonen var imidlertid gitt i forkant, og måtte være kjent for partene. Følgelig kan ikke meglerforetaket se at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Til tross for dette fikk klageren tilbud om minnelig løsning før behandling i nemnda. Dette for å være løsningsorientert og bidra til en god kundeopplevelse. Klageren på sin side har ikke vist forliksvilje, og har ikke respondert til meglerforetaket direkte, på deres skriftlige tilbud til løsning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på opplysnings- og omsorgsplikten og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda kom til at klagen fører frem.
Det er på det rene at det i kjøpekontrakten punkt 4 sjette avsnitt var avtalt at avregningen av de kommunale avgiftene, herunder vannmåleren, var et forhold mellom selger og kjøper og megler uvedkommende i utgangspunktet. Men i dette tilfellet leste megler av vannmåleren, og det vil derfor lett skape en forventning om at dette er noe megler forestår. I en slik situasjon skulle megler gjort partene uttrykkelig oppmerksom på og minnet dem om det som stod i kjøpekontrakten. Det hadde også vært en fordel om dette uttrykkelig fremkom av den faste teksten i overtakelsesprotokollen.
Da megler ikke gjorde dette, handlet han i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og var uaktsom.
Nemnda har også kommet til at det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse vedrørende avregningen av vannmåleren og klagerens økonomiske tap som følge av dette. Klageren oppdaget feilen først da kommunen sendte restkrav et par måneder senere. Meglerforetaket må derfor være erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 for det økonomiske tapet klageren har lidt. Fakturaen fra kommunen gjaldt flere poster, og erstatningskravet må beregnes ut fra merkostnadene knyttet til den manglende innrapporteringen av avregningen av vannmåleren til kommunen i forbindelse med overtakelsen. Nemnda har basert beregningen av kravet på fakturaen fra kommunen datert 27. mars 2023, og at klageren overtok 1. juli 2022. Beløpet utgjør 28 252 kroner. Slik saken er opplyst, kan klageren ikke kritiseres for at han ikke har fulgt opp saken overfor selgers konkursbo, og det er lite trolig at det hadde vært noe å hente i konkursboet. Erstatningsbeløpet fastsettes derfor til 28 252 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Hamar har handlet i strid med god meglerskikk og vært uaktsom i forbindelse med gjennomføringen av avlesningen av vannmåleren på overtakelsen. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig, og må betale 28 252 kroner i erstatning til [klageren].