RFE-2023-194
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. mars 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Oslo
Saken gjelder: Opplysningsplikt. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 7. august 2023 deltok klageren i en budrunde på en andelsleilighet som innklagede meglerforetak formidlet. Etter budrunden, ble klageren kjent med at forkjøpsrett kunne gjøres gjeldende frem til 9. august 2023. I Finn-annonsen og salgsoppgaven var det imidlertid opplyst at fristen for å melde forkjøpsrett var utgått. Megleren bekreftet også dette overfor klageren da han var på visning. Partene er enige om at det ble gitt uriktige opplysninger vedrørende forkjøpsrett. Spørsmålet er om megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi feil opplysninger. Klagerens erstatningskrav utgjør 100 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Leiligheten ble annonsert på Finn.no, hvor det fremgikk at forkjøpsretten gjennom Nedre Buskerud Boligbyggelag (NBBO) var ferdig forhåndsprøvd. Tilsvarende opplysning var gjentatt under avsnittet «Forkjøpsrett» i salgsoppgaven. Klageren spurte også megleren om dette under visningen, hvor megleren bekreftet at forkjøpsretten var avklart.
På bakgrunn av meglerens opplysninger om at forkjøpsretten var ferdig forhåndsprøvd, valgte klageren å delta i budrunden 7. august 2023. På slutten av budrunden, hadde ikke klageren det høyeste budet, og selgeren aksepterte dermed budgiver 2 sitt bud på 1 800 000 kroner.
Etter budrunden, ble klageren kjent med at forkjøpsretten ikke var forhånsavklart likevel. På NBBO sine nettsider ble det opplyst om at fristen for å melde sin forkjøpsrett var klokken 12:00 den 9. august 2023. Klageren meldte dermed sin forkjøpsrett, og kjøpte leiligheten 9. august 2023.
Megleren har dermed gitt klageren uriktige opplysninger. Dersom klageren hadde fått riktige opplysninger før budrunden, hadde han ikke deltatt i budrunden før han meldte sin forkjøpsrett.
Ifølge budjournalen deltok totalt tre budgivere i budrunden, herunder budgiver 1, budgiver 2 og budgiver 3 (klageren). Budgiver 1 innga imidlertid kun ett bud 6. august, og var aldri med i budrunden. Det var dermed kun budgiver 2 og klageren som var reelle budgivere. Den 7. august innga først budgiver 2 et bud på 1 600 000 kroner. Dersom klageren ikke hadde deltatt i budrunden, måtte selgeren tatt stilling til dette budet. Meglerens uriktige opplysninger har imidlertid ført til at klageren måtte betale mye mer for leiligheten enn hva han ville gjort dersom han hadde fått riktige opplysninger om forkjøpsretten.
I tillegg til at megleren har forsømt sin opplysningsplikt, har han opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren deltok på visningen sammen med sin farmor. Overfor farmoren ga megleren uttrykk for at selgeren ville akseptere bud som tilsvarte prisantydningen på 1 700 000 kroner. Leiligheten ble imidlertid solgt for 1 800 000 kroner.
Etter at budgiver 2 innga sitt siste bud på 1 800 000 kroner, snakket klagerens farmor med megleren på telefon. Under samtalen ga megleren uttrykk for at budgiver 2 ikke ville forhøye budet sitt, samt at klageren ville få tilslag dersom han var villig til å by opptil 20 000 kroner mer. I samme samtale, ble farmoren oppfordret til å kontakte SR-bank for å be om et lånetilbud. Megleren mente at denne banken kunne gi et høyere lån med lavere rente, og at de hadde mulighet til å gå utover regelverket med inntil ti prosent av sine utlån til boligformål.
Megleren har forsømt sin opplysningsplikt, og som følge av dette krever klageren at meglerforetaket betaler ham 100 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Den 29. august 2023 sendte meglerforetaket en e-post til klageren hvor de erkjente og beklaget at det hadde blitt inntatt feilaktige opplysninger om forkjøpsretten i salgsmaterialet. Feilen skyldtes en intern misforståelse, og meglerforetaket hadde ingen baktanker med å gi slike uriktige opplysninger.
Da klageren oppdaget at fristen for å melde sin forkjøpsrett ikke var utgått, stod han fritt til å velge om han ville melde sin forkjøpsrett eller ikke. Dette ble også klageren informert om i en telefonsamtale med megleren 7. august.
Klageren har ikke dokumentert at han har lidt noe økonomisk tap. Han kjente til forholdene og prisen før han benyttet seg av sin forkjøpsrett. Klagerens anførsler om at budrunden ville fått et annet utfall dersom han ikke deltok, må uansett anses som spekulasjon. Dersom klageren ikke hadde inngitt bud, kunne andre som eventuelt fulgte budrunde fra sidelinjen valgt å delta.
På bakgrunn av det ovennevnte, kan ikke klagerens erstatningskrav føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det følger av den ufravikelige bestemmelsen i borettslagsloven § 4-15 at boligen må lyses ut på nytt dersom det går mer enn tre måneder fra forhåndsvarsel blir mottatt, og nye frister løper. Meglerforetaket har erkjent at megler ga feil opplysninger om forkjøpsretten i salgsoppgaven.
Nemnda finner derfor at megler har handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og vært uaktsom.
Det springende punkt er om det er sannsynlighetsovervekt (mer enn 50 prosent sannsynlighet) for at klageren ville fått kjøpt leiligheten til en lavere pris om meglerfeilen vedrørende forkjøpsretten tenkes bort. Det var i denne saken kun to reelle budgivere, og slikt sett atskiller denne saken seg fra RFE-2022-090. Men boligbyggelaget hadde ifølge sin egen hjemmeside ca. 15 000 medlemmer som eventuelt kunne gjort forkjøpsrett gjeldende. Det er således uvisst hvordan en budrunde hadde forløpt om forkjøpsretten måtte lyses ut på nytt. Nemnda har derfor kommet til at beviskravet ikke er oppfylt, og at erstatningskravet ikke kan føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Oslo har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom. Erstatningskravet fører ikke frem, da det ikke er sannsynliggjort at klageren har lidt noe økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse.