RFE-2023-196
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. mars 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Trondheim Solsiden
Saken gjelder: Gjenbruk av bilder og tilstandsrapport og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I november 2022 solgte klageren sin eierseksjonsleilighet gjennom et annet kontor i samme meglerkjede som innklagede. Kort tid etter salget mottok klageren en SMS fra megler med spørsmål om kjøperne kunne gjenbruke bildene i forbindelse med utleie av leiligheten. Klageren samtykket til at bildene kunne benyttes i tilknytning til utleie, men ikke ved eventuelt videresalg. I august 2023 oppdaget klageren at kjøperen hadde lagt ut leiligheten for salg med samme bilder og tilstandsrapport. Det var innklagede som formidlet salget. Innklagede har erkjent at megleren opptrådte i strid med god meglerskikk ved å bruke bilder og tilstandsrapport uten samtykke fra klager. Spørsmålet i saken er om dette gir grunnlag for erstatningsansvar. Klageren krever erstatning med 20 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren solgte sin leilighet i november 2022 gjennom et annet kontor i samme meglerkjede som innklagede. I desember samme år sendte megleren en SMS til klageren for å spørre om kjøperne kunne bruke bildene av leiligheten i markedsføringen i forbindelse med utleie. Klageren uttrykte at dette var greit så lenge det knyttet seg til utleie, og ikke til et eventuelt videresalg.
Klageren oppdaget ved en tilfeldighet i august 2023 at leiligheten var lagt ut for salg gjennom innklagede med samme bilder og tilstandsrapport uten hans samtykke. På dette tidspunktet hadde leiligheten ligget ute på markedet i ca. én måned. I tilstandsrapporten fremgikk navnet til både klageren og hans samboer.
Klageren sendte SMS til megleren som stod oppgitt som ansvarlig for salget, uten å få svar. Samme kveld ble annonsen fjernet fra Finn.no. Det bemerkes at megleren formidlet to salgsobjekter for denne selgeren, inkludert klagerens tidligere leilighet.
Det ble brukt mye tid og ressurser på fotograferingen i forbindelse med klagerens salg av leiligheten. Dette inkluderte utvidet bildepakke med kveldsbilder. Klageren hadde eksplisitt uttrykt overfor megler at bildene ikke kunne benyttes i forbindelse med videresalg.
Tilstandsrapporten tilhører klageren, ettersom denne ble bestilt utenom markedspakken da han solgte leiligheten. Det utgjør et brudd på klagerens og hans samboers personvern at deres navn fremgår av salgsoppgaven med vedlegg benyttet ved senere salg.
Innklagede har tatt ulovlige snarveier på klagerens bekostning. Klageren har vært i kontakt med daglig leder og fremmet krav om kompensasjon, uten å komme til en enighet. Klageren fremsatte opprinnelig et krav på 30 000 kroner for å få avsluttet saken, men har nedjustert sitt krav i forbindelse med klagesaken for nemnda. Han krever at innklagede betaler ham 20 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er på det rene at megler benyttet bilder og tilstandsrapport uten samtykke fra klager. Megler fjernet annonsen etter å ha mottatt tilbakemelding fra klager. Det ble senere tatt nye bilder og innhentet ny tilstandsrapport. Innklagede bestrider ikke at en slik benyttelse av bildene, uten klagers samtykke, er i strid med kravet til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3
I henhold til Lov om opphavsrett til åndsverk § 2 heter det at: «Den som skaper et åndsverk, har opphavsrett til verket, og betegnes som opphaver». Med åndsverk menes blant annet fotografiske verk, jf. § 2 bokstav f. Det følger av dette at det er fotografen som har bilderettighetene, og dermed fotografen megler har brutt opphavsretten ovenfor. Meglerforetaket kan dermed ikke se at klager er skadelidende som følge av bildebruken. Klager er heller ikke blitt påført et økonomisk tap. Vilkårene for erstatning er således ikke oppfylt.
Kravet fører ikke frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder gjenbruk av tilstandsrapport og bilder samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Det er fotografen som har rettighetene til de fotografier som ble tatt. Kunden (klageren) kjøper kun en bruksrett til bildene av fotografen. Et fotografi kan være vernet som åndsverk, men selv om det ikke er vernet som åndsverk, er det likevel vernet som fotografisk bilde etter åndsverkloven § 23.
Klageren har derfor ingen rettigheter til bildene og har heller ikke krav på noen kompensasjon for bruken av disse. Men megler må innhente samtykke fra oppdragsgiver (klageren) for eventuelt å kunne benytte bildene fra leiligheten i en ny salgsrunde. Det gjorde ikke megleren, og det er på det rene at meglerforetaket brukte bildene, som klageren hadde betalt for, ved salg nummer to. Dette var i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, noe meglerforetaket også har erkjent.
Klageren har ikke anført at han har lidt noe økonomisk tap. Nemnda bemerker at meglerforetaket aldri kan bli erstatningsansvarlig etter arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 for såkalt «tort og svie», som er erstatning for ikke-økonomisk tap. Det har i denne sammenheng ingen betydning at det er forståelig at bruken av bildene kan ha vært en belastning for klageren.
Når det gjelder gjenbruk av tilstandsrapporten, har megler også her opptrådt i strid med god meglerskikk, men klageren har ikke lidt noe økonomisk tap. Megler skulle også ha sladdet klagerens navn på tilstandsrapporten.
Erstatningskravet fører ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Trondheim Solsiden har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å bruke tidligere bilder og tilstandsrapport. Erstatningskravet fører ikke frem.