RFE-2023-200
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. mars 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Øvre Romerike Eiendomsmegling AS (EIE Jessheim)
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden
Sakens spørsmål og bakgrunn
I september 2023 deltok klageren i en budrunde på en enebolig som innklagede meglerforetak formidlet. Boligen hadde en prisantydning på 8 990 000 kroner. Det var kun klageren og én annen budgiver med i budrunden. Boligen endte med å bli solgt til den andre budgiveren for 9 420 0000 kroner syv minutter etter klageren ble varslet om budet. Klageren mener at megleren ikke sørget for en forsvarlig avvikling av budrunden, og har særlig trukket frem at han ikke ble gitt forsvarlig tid til å respondere på budene fra den andre budgiveren. Klageren krever at budrunden gjenopptas. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom sin håndtering av budrunden.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Før budrunden startet mottok klageren en SMS fra megleren der det fremkom:
«Jeg minner om at bud ikke kan ha frist tidligere enn kl. 12:00 i dag. Videre så skal budet ha en minimums frist på 30 minutter, slik at jeg får gjennomført en forsvarlig budrunde».
Den andre budgiveren innga sitt første bud klokken 12:13, mens klageren innga sitt første bud klokken 12:48. Klokken 13:04 informerte klageren megleren om at han var på vei inn til datterens teoriprøve, og at megleren måtte ha i bakhodet at han og hans kone ville trenge forsvarlig tid til å respondere på bud fra den andre budgiveren.
Budrunden fortsatte helt frem til klokken 14:42, da klageren og hans kone ble varslet pr. SMS om at det var kommet inn et bud på 9 420 000 kroner fra den andre budgiveren. Klagerens kone ringte da klageren så fort hun kunne, slik at de kunne planlegge sitt neste bud. Klageren og hans kone hadde innstilt seg på å øke sitt bud betraktelig, slik at sannsynligheten for å bli stående igjen som siste budgiver ville være større. Kun syv minutter etter at klageren ble varslet om budet, var imidlertid boligen solgt. Klageren rakk derfor ikke å inngi et høyere bud. Klageren sitter med en oppfatning av at budrunden ikke ble avholdt forsvarlig. Og at han ikke ble sikret et forsvarlig grunnlag for et videre handlingsvalg.
Det vises til eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd første punktum, der det fremgår at «Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at oppdragstaker kan håndtere det i samsvar med foregående ledd, skal han fraråde budgiver å stille slik frist […].» Megleren forsøkte ikke dette.
Situasjonen er også meget beklagelig ovenfor selger, som kunne oppnådd markedsverdi dersom kravene i forskriften hadde blitt overholdt. Klageren tror selgeren vil bli beroliget med at hans krav er å budrunden skal gjenåpnes, slik at han får anledning til å respondere med et bud på 9 600 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
I starten av budrunden var fristene på rundt 45 minutter, deretter 30 minutter, så ned i 20 minutter. Det ble inngitt tre bud med 20 minutters frister. Det siste budet på 9 420 000 kroner (som senere ble akseptert), innkom klokken 14:40 med frist til klokken 14:50. Budet ble formidlet til både selgeren og klageren klokken 14:41. Klageren ble på vanlig måte opplyst om akseptfristen som var klokken 14:50. Selgeren aksepterte budet klokken 14:49.
Klageren hevder at megleren ikke har avholdt en forsvarlig budrunde ved å motta og formilde et bud fra den andre budgiveren som hadde kortere akseptfrist enn 30 minutter. For det første bemerkes det at megleren ifølge eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 er pålagt å formidle alle bud som kommer inn, så lenge budene oppfyller krav til skriftlighet og legitimasjon. For det andre bemerkes det at det var klageren som selv brøt mønsteret med 20 minutters frister. Klagerens bud som ble registrert kl. 14:29, hadde akseptfrist klokken 14:45, noe som tilsvarer en frist på 16 minutter. Dette budet ble formidlet til den andre budgiveren som da fikk 15 minutters betenkningstid, og svarte med en 10 minutters frist på sitt bud. Da klageren selv har valgt å inngi bud med en kortere frist enn anbefalt, må han ha vært fullt klar over at det samme kunne være aktuelt for den andre budgiveren.
Klageren hevder at megleren burde visst at han satt opptatt med kjøring av sin datter til teoriprøven. Dette er noe megleren overhodet ikke har fått informasjon om. I en budrunde er budgiver selv ansvarlig for å legge inn de bud han ønsker, innenfor de frister som gjelder. Klageren var i konkurranse med en annen budgiver, og fikk tydelig informasjon om den andre budgiverens siste bud og hvilken frist selgeren hadde for å akseptere dette. Enhver selger står fritt til å akseptere ett hvert bud når som helst så lenge det er innenfor budets akseptfrist. Når man er informert om at et bud er innkommet, slik klageren var, er det alltid en viss sjanse for at selgeren velger å akseptere budet fremfor å vente på ytterligere bud.
Som utgangspunkt ber innklagede, av hensyn til både selger og budgiver, om at det inngis bud med 30 minutters frister slik at partene får tid til å områ seg. Samtidig er megleren forpliktet til å formidle innkomne bud, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd. At det mot slutten av en budrunde inngis bud med stadig kortere frister er ikke uvanlig. Ingen av de bud som innkom hadde en åpenbart for kort frist. Megleren har korrekt vurdert at det ikke var grunnlag for å avvise budet, selv om fristen var kortere enn 30 minutter. Ved vurderingen må det tas hensyn til at det kun var to budgivere, at det var tydelig dialog under hele budrunden og at begge budgivere innga bud med kortere frist enn 30 minutter. Det at klageren på grunn av egne forhold mener at han trengte mer tid til å bestemme seg, er ikke ensbetydende med at megleren har brutt sine forpliktelser.
Megleren har sørget for en forsvarlig avvikling av budrunden og hatt god dialog med både selger og budgiverne. Det avvises at megleren har opptrådt i strid med de krav som stilles i lov og/eller forskrift om eiendomsmegling § 6-3.
I forhold klagers påstand om å «gjenåpne budrunden» vises til at det er inngått en bindende avtale mellom selger og den andre budgiveren, og det er verken er faktisk eller rettslig grunnlag for å gjenåpne budrunden. Prinsipalt bes det derfor om at saken avvises fra behandling. For alle tilfelle bestrides at megler har opptrådt i strid med de krav som stilles og forsømt sine plikter.
Påstand
Prinsipalt: Saken avvises.
Subsidiært: Klagen tas ikke til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Avvisning
Nemnda finner ikke at det er grunnlag for å avvise saken. Det skal dog nevnes at nemnda ikke under noen omstendighet kan pålegge meglerforetaket at budrunden skal gjenåpnes.
Budrunden – god meglerskikk
Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Røstad, har kommet til at klagen ikke fører frem.
Forskrift 23. november 2007 nr. 1318 om eiendomsmegling har i § 6-3 bestemmelser om meglers plikter ved budgivning. Sentralt her er at megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Regelverket i dag gir et betydelig handlingsrom for hvordan megleren legger opp salgsprosessen og budgivningen, og det er i dag ingen uttrykkelig regel om minste tillatte akseptfrist for å senke tempoet i budrunden. Det er på det rene at megler ga informasjon i salgsoppgaven (side 12) og i SMS til interessentene om hvordan budgivningen skulle gjennomføres med tanke på minimumsfrister vedrørende aksept. Dette for å kunne gjennomføre en forsvarlig budrunde, jf. forskriften. I salgsoppgaven var det under informasjon om budgivningen sagt følgende om akseptfrister:
«Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.»
Meglers opplegg her var forsvarlig. Den frist megleren her satte, var for øvrig i henhold til det som fremgår av forslaget til ny eiendomsmeglingslov, NOU 2021: 7 Trygg og enkel eiendomsmegling.
Det er videre på det rene at ved avslutningen av budrunden var det bare to budgivere igjen, hvorav klageren var den ene. Prosessen gikk da raskt, og begge budgivere satte kortere og kortere akseptfrister uten å hensynta det megler i salgsoppgaven og SMS hadde opplyst om akseptfrister. I en slik situasjon finner ikke flertallet at megler kan kritiseres for gjennomføringen av budrunden. Det ville, slik budrunden utviklet seg, vært vanskelig her i praksis om megleren skulle tatt opp med budgiverne og minnet dem om det som var opplyst om akseptfrister. Megler har for øvrig en plikt til å informere selger om alle bud uansett hvilken akseptfrist som er satt. Flertallet finner derfor at megler ikke opptrådte i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Det fremgår av det flertallet har kommet til, at eventuelle krav ikke kan føre frem.
Mindretallet, forbrukerrepresentant Sørlie, har kommet til et annet resultat og vil bemerke følgende: Det følger av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 første ledd at eiendomsmegleren «skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg». Videre følger det av eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 andre ledd at «dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at oppdragstaker kan håndtere det i samsvar med foregående ledd, skal [megleren] fraråde budgiver å stille en slik frist, og gi uttrykk for at det kan føre til at oppdragsgiveren ikke vil akseptere budet. Dersom budgiver velger å opprettholde den korte fristen, skal [megleren] orientere oppdragsgiver om budet og om følger av at fristen er for kort.» Videre skal megler «så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg.»
Det er i dag ikke regulert noen minste akseptfrist i eiendomsmeglingsloven eller -forskriften. Mindretallet vil imidlertid nevne at Eiendomsmeglingsutvalget har anbefalt at det er behov for å regulere en slik minste akseptfrist, og har anbefalt at denne «settes til 30 minutter med begrunnelse i analysen av buddata og vurderingen over», jf. NOU 2021:7, kapittel 19.3.7.3 (s. 237).
Innklagede meglerforetak har etablert en praksis hvor de varsler interessenter og aktuelle budgivere om at «budet [skal] ha en minimums frist på 30 minutter, slik at [megler] får gjennomført en forsvarlig budrunde». Etter mindretallets syn fritar ikke en slik generell informasjon megleren fra en konkret oppfølging og rådgivning for å sørge for en forsvarlig avvikling av budrunden, der hvor budgiverne likevel ikke forholder seg til informasjonen. Mindretallet legger til grunn at megler ikke på noe tidspunkt under budrunden ga påminnelser om fristen til budgiverne som innga bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter. Megleren skulle etter mindretallets syn i alle fall minnet budgiverne om fristen og henstilt budgiverne til å forholde seg til denne, da det ble inngitt bud med akseptfrist på kun 20 minutter. Budet som til slutt ble akseptert hadde en akseptfrist på kun 10 minutter. Det er etter mindretallets syn på grensen til hva som må anses som åpenbart for kort til at megleren skal kunne klare å sikre en forsvarlig avvikling av budrunden, herunder sikre et forsvarlig grunnlag for oppdragsgivers og interessentenes handlingsvalg.
Mindretallet er etter dette av den oppfatning at megleren har handlet i strid med sine plikter ved budgivning, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3, og dermed handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.