Klage nr:
86/08

Avgjort:
27.08.2008

Saken gjelder:
Meglers ansvar for feil og mangler ved eiendom

Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling Rakkestad
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klageren la inn bud på eiendommen 28. november 2007. Budet ble akseptert samme dag og kontrakt underskrevet 5. desember 2007.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren forventer at hun får støtte for at kjøpet heves og/eller at innklagede selger boligen videre uten kostnader eller tap for klageren. Samtidig forventer klageren en erstatning på minimum kr 520 000.

Klagen omfatter følgende forhold:

1. Feil og mangler ved skorstein ble ikke bekjentgjort for klageren før etter kontraktsunderskrift

2. Feil ved vegg og kjøkkenbenk burde vært registrert av innklagede ved verdivurderingen

3. Lukten av mugg, sopp eller råte kunne være luftet godt ut ved innklagedes vurdering, han kan ikke lastes for dette forholdet

4. Vifte – klageren ble opplyst muntlig om feilen ved overtakelse. Protokollen ble ført av innklagede som burde påpekt at selgeren måtte dekke kostnaden ved utbedring

5. Manglende isolasjon på loftet burde vært registrert av innklagede med sin fagkompetanse ved verdivurderingen

6. Feilen på takrennens endebunn er innlysende for fagfolk

7. Setningssprekker og manglende tetting mellom og over grunnmurselementene er en sak man forventer at fagfolk ser ved befaring

8. Dokumentene som følger kjøpet, viser ingen plass at leiligheten er solgt uten garasje, og som det fremgår av vedlegg som fulgte kjøpet sier opplysningene at den finnes. Det er muntlig opplyst fra selgerne og innklagede at garasje ikke følger

9. Eiendommen er solgt uten ferdigattest og er da ikke lov å benytte som bolig. Dette er et grovt brudd på eiendomsmeglingsloven og avtaleloven

10. Innklagede har forsøkt å fremskaffe ferdigattest. Etter klagerens mening er dette et grovt overtramp av en hel rekke lover og forskrifter. Klageren nøyer seg med kommunens tilbaketrekking av ferdigattest som kommentar

Klageren kjøpte leiligheten i god tro og med tillit til at innklagede utførte en ryddig og pliktoppfyllende jobb også for henne som kjøper. Da alle feilene kom for dagen og hun ville klage, ble dette forsøkt med en høflig og samarbeidende tone. Men innklagede, både saksbehandleren og overordnet, fraskrev seg alt ansvar på alle områder. Etter hva innklagede ga uttrykk for på møte 29. april 2008 ønsket han ikke å samarbeide om en løsning på saken. Klageren føler seg grovt krenket og lurt av både selger og innklagede. Saken om byggtekniske feil er under utredning med skadetakstmann og MycoTeam.

Av klagerens e-mail av 2. juni 2008 fremgår følgende: Ut fra den dokumentasjon som er sendt Reklamasjonsnemnda og det kravet som er stilt, kan det ikke herske tvil om at klageren mener dette er grovt uaktsomt fra innklagedes side. Kravet om erstatning kan umulig dokumenteres bedre da boligen er solgt uten å kunne benyttes, og med en garasje som ikke finnes. Klageren anfører videre at selv om Reklamasjonsnemnda har mottatt alle dokumenter i saken, forventer hun ikke at Nemnda skal blande sakene sammen. De deler som hører inn under innklagedes ansvar, er ifølge klageren klart definert og bør ikke være vanskelig å skille ut fra byggtekniske feil og mangler. Det er ut fra dette fremmet en klage der innklagede i dette tilfellet må kunne forventes å rydde opp i sine feil og erstatte forsine grove overtramp uten at saken må trekkes for domstolene. Det er uhørt å stille spørsmål om den skal behandles av Nemnda.

Innklagede anfører:

Innklagede mottok 5. september 2007 salgsoppdrag på eiendommen. Eiendommen ble befart og opplysninger om eiendommen ble innhentet på vanlig måte. Selgeren undertegnet egenerklæring om boligens tilstand den 6. september 2007. Innklagede foretok visning av eiendommen 3. og 27. oktober 2007. Klageren fikk i tillegg individuell visning den 23. november 2007. Den 28. november 2007 la klageren inn bud på kr 1 300 000 som ble akseptert samme dag.

Punktene 1 til 7 i klagen dreier seg om påståtte mangler ved boligen. Innklagede hadde ingen grunn til å anta at det forelå mangler ved boligen som selgerne ikke hadde opplyst om. Klageren overtok boligen 13. desember 2007. Hun besiktiget eiendommen før hun undertegnet overtakelseserklæringen. Her ble det ikke påført noen anmerkninger om mangler. Når det gjelder punkt 1 om pipen, anfører innklagede at det ikke foreligger noe pålegg om utbedring av dette. Selgeren har også krysset av i egenerklæringen for at det ikke har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, for eksempel dårlig trekk, sprekker eller lignende. Klageren har krevd erstatning av selgeren via eierskifteforsikringen for mangler ved boligen.

Punkt 8. I salgsoppgaven fremgår at det er parkering på gårdsplass, men at selgeren har søkt om å få oppføre garasje. Det er bygget en garasje i nærheten av denne leiligheten, den tilhører xveien 6B (den midtre leiligheten). Dette ble opplyst klageren på visningen. Klagerne spurte på visningen om det var mulig å bygge garasje også til denne leiligheten. Hun fikk beskjed om at det var mulig, men at kommunen hadde bedt om at man avventet dette. Årsaken til at man skulle vente var at beboerne i xveien A, B og C var i en prosess hvor man utredet muligheten for å seksjonere tomten som tilleggsdeler til de enkelte seksjonene, noe som igjen kunne påvirke plasseringen av garasjen. Klageren fikk kopi av e-post fra kommunen hvor kommunen redegjorde for dette.

På kontraktsmøtet fikk klageren overlevert alle dokumenter fra kommunen. Her står det i de generelle opplysningene på type eiendom (hva denne er regulert til): Vertikaldelt tremannsbolig med garasje. Klageren sa da til innklagede i en spøkefull tone at hun vel må ha krav på å få med garasje siden kommunen omtaler bygget som en tremannsbolig med garasje. Innklagede svarte at det hadde hun selvsagt ikke. Klageren lo da og sa at det var jo lov å prøve seg. Det fremgår tydelig i all informasjon at dette er en bolig uten garasje, og klageren har aldri oppfattet det som om garasje medfølger.

Punkt 9 og 10. Eiendomsmeglingsoppdraget ble utført i 2007 og reguleres således av eiendomsmeglingsloven av 1989. Loven hadde ikke som krav at opplysning om ferdigattest skulle fremkomme i salgsoppgaven. Dersom det etter forholdene fremkom signaler som kunne tyde på at boligen ikke var godkjent, ville det likevel kunne være at god meglerskikk tilsa at det ble sjekket om fredigattest eller midlertidig brukstillatelse forelå. Dette var ikke tilfellet her. Tvert i mot tydet alt på at dette var i orden. Dette bekreftet byggesaksavdelingen i kommunen da innklagede henvendte seg dit. Kommunens representant beklaget at det ved en feil ikke var blitt utstedt ferdigattest, men at det skulle de gjøre snarest. Den 7. april 2008 utstedte kommunen ferdigattest for boligen. Det som senere skjedde, var at klageren tok kontakt med kommunen og ba om at ferdigattesten ble trukket tilbake fordi hun mente at boligen led av mangler.

Kommunen varslet ansvarlig søker i brev av 14. april 2008 om at ferdigattesten ble trukket tilbake som følge av at klageren hadde henvendt seg dit og opplyst at boligen hadde «graverende mangler». Kommunen har imidlertid ikke foretatt undersøkelser for å verifisereriktigheten av klagerens påstander.

Innklagede kan ikke ta stilling til hvorvidt de påståtte feilene ved eiendommen er mangler i rettslig forstand, som klageren har rett til å få erstattet av selgeren via eierskifteforsikringsselskapet, men tilbakeviser at innklagede har forsømt sin opplysningsplikt. Hvorfor klageren tok initiativ til å få kommunen til å tilbakekalle ferdigattesten er uklart for innklagede, men det syne så ha sammenheng med tvisten mot selgeren.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har gjort flere handler med innklagede de siste syv – åtte årene. Hun følte derfor at det var opparbeidet tillit mellom dem, og at denne var på gjensidig grunnlag. Dette var grunnen til at klagerens første brev i saken henstilte til et hyggelig og godt samarbeid for å løse saken. Det er fra samme dato gjort klart for klageren at innklagede ikke vil gjøre noe for å løse saken, og da det ble sendt skademeldingsskjema til eierskifteforsikringen kom dette uten noe følgeskriv eller informasjon. Videre fikk klageren da opplysninger om at det manglet ferdigattest, men ingen informasjon om hvilken betydning dette hadde og heller ikke hvordan den skulle kunne fremskaffes.

Slik klageren oppfatter forholdet nå, er det kun underskrift av kontrakten og oppgjøret som megleren skal sørge for, mens de forhold kontrakten og oppgjøret gjelder ikke er noe megleren har ansvar for i det hele tatt. Dette kan vel ikke være riktig om man vurderer saken fra lov om eiendomsmegling av ny eller gammel dato? Og det samme gjelder vel om man ser på avtaleloven opp mot denne saken.

Det fremkommer også av svaret at innklagede har vært på befaring og vurdert eiendommens tilstand og verdi i september 2007. Dette kalles vel prisvurdering i meglerkretser. Det er ifølge klageren mer riktig å kalle det en takst. Det er helt uforståelig for klageren at innklagede som fagkyndig ikke ser grove feil som vegg/kjøkkenbenk og vifte som ikke fungerer. At kjøperen (klageren), som ikke bygningskyndig, oppdager feilene i ettertid er vel forståelig for de fleste. Dette bygger på at hun hadde tillit til innklagede og således forventet å bli opplyst om eventuelle feil eller mangler. Eller i det minste oppfordret til å ta med fagkyndig på befaring.

Entreprenøren som bygget boligen, hadde svært dårlig renommé og ble omtalt som lite seriøs. Selskapet gikk konkurs idet denne boligen ble solgt første gang i 2004. Etter klagerens vurdering burde dette gjøre at innklagede utviste største forsiktighet og kontrollerte alle detaljer i salget spesielt grundig.

Når det gjelder garasjen spør klageren om det ikke er det skriftlige som teller i en slik sak. Det er ikke tvil om hva dette sier.

Til tilsvarets punkt 9 og 10. Byggesaken var omtalt med tvil både av bygdefolket, kjøpere og pressen. Således stemmer det ifølge klageren veldig dårlig at innklagede ikke kontrollerte etter god meglerskikk. Videre kan ikke klageren forstå at innklagede eller andre har noen mulighet til å søke om slike dokumenter, jfr. plan- og bygningsloven. Det er enda vanskeligere å forstå at noen venter at slik søknad skal kunne behandles uten hjemmelshavers fullmakt eller underskrift. Klageren stiller også spørsmål om det finnes noen søknad på de nevnte grunnlag.

Klageren undres videre over at innklagede stiller spørsmål ved kommunens håndtering av saken. Skal kommunen kontrollere om det er riktig det klageren hevder? Etter klagerens vurdering burde den første til å kontrollere være nettopp innklagede. Av feil og mangler anfører klageren:

1. Det er dårlig trekk i pipa

2. Vegg kjøkkenbenk gaper like mye

3. MycoTeam har funnet mugg/sopp-sporer iluftprøver

4. Vifta er reparert

5. Isolasjon på loftet er mangelfull

6. Takrenna lekker fortsatt

7. Sprekkene i grunnmuren er ikke mindre

8. Ved drivregn regner vannet inn ved dører og vinduer. Dette vannet går direkte i isolasjonen da vindsperren er feil tilsluttet på alle karmer

Utredningen om feil og mangler går sin gang, men tar tid. Det er ifølge klageren dette som er hovedårsaken til at kommunen trakk ferdigattesten tilbake, samt at hjemmelshaveren ikke var involvert i en eventuell søknad.

Klageren anfører videre at hun merker seg at det ikke er omtalt at hun også hevder at dette er et grovt brudd på avtaleloven. Det er klart for henne at ny lov om eiendomsmegling er bindende fra 1. januar 2008, mens den var offentliggjort 29. juni 2007. Dette har etter klagerens mening ingen påvirkning på hvor grovt uaktsomt innklagede har opptrådt i denne saken.

Klageren håper Reklamasjonsnemnda tar hensyn til både avtaleloven og meglerloven i sin vurdering av saken. Klagerens krav er ikke endret på noe punkt etter innklagedes tilsvar.

Påstanden om at klageren uttaler at det er lov å prøve seg er direkte feil. Riktig gjengivelse ville vært at klageren syntes det var morsomt. I avslutningen av brevet blir det muligens insinuert at det finnes en sak mellom kjøper og selger. For å avklare dette har det ikke vært kontakt mellom kjøper (klager) og selger etter kontraktstegning.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers ansvar for feil og mangler ved eiendommen, herunder manglende garasje.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda vurderer ikke forholdet mellom klageren og selgeren, kun forholdet til innklagede meglerforetak. Klageren er informert om dette innledningsvis ved Nemndas mottakelse av klagen, hvor Nemndas sekretariat bl.a. sier

«… Reklamasjonsnemnda tar ikke stilling til tvister mellom kjøper og selger. Dette innebærer at Reklamasjonsnemnda ikke kan ta stilling til kravet De fremsetter om eventuell heving av kjøpet med påfølgende salg eller til erstatningskravet på bakgrunn av feil eller mangler ved eiendommen. Dette er krav som må fremsettes til selgeren eller forsikringsselskapet. … Reklamasjonsnemnda kan for øvrig ta stilling til om meglerforetaket har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk …».

Klageren har likevel valgt å opprettholde klagen.

Denne saken dreier seg hovedsakelig om feil og mangler ved eiendommen, som ikke behandles av Reklamasjonsnemnda.

Et spørsmål er om innklagede skulle gitt opplysninger om feil og mangler i salgsoppgaven. I NOU 1987: 14 s. 65 står følgende:

«.. Partene kan ikke forlange at megleren skal være bygningskyndig eller kunne svare på mer kompliserte skattespørsmål. Her vil meglerens plikt være begrenset til å peke på de vansker han ser eller bør se, og eventuelt henvise til andre rådgivere. Også i denne sammenhengen vil den nærmere fastleggingen av meglerens plikter måtte bli skjønnsmessig og avhenge av hva som må regnes å følge av god meglerskikk.»

I NOU 1987:14 s. 75 står bl.a.

«Meglerens undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige misvisende eller ufullstendige. Dette kan gjelde også andre forhold enn nevnt i utk. § 3-6. Er det etter meglerens oppfatning sannsynlig at eiendommen er beheftet med faktiske feil(f.eks. råte, lekkasjer, angrep av skadedyr), kan han ha plikt til å sørge for ytterligere undersøkelse av eiendommen, eventuelt sørge for at kjøperen gjøres oppmerksom på forholdet. Det samme kan gjelde dersom megleren har mistanke om forhold som strider mot offentligrettslige regler (som ulovlig tilbygg eller manglende bruksendringstillatelse). Megleren bør ikke pålegges noen generell plikt til å undersøke eiendommens faktiske tilstand eller forholdet til offentlige myndigheter, men kjøperen bør kunne stole på at megleren reagerer når han som erfaren eiendomsformidler har mistanke om at det ikke gis de nødvendige opplysninger om eiendommen. Hvor langt meglerens plikter her strekker seg, må avgjøres ut fra kravene til god meglerskikk.»…

Slik Reklamasjonsnemnda ser det, kan det ikke kreves av megleren at han har foretatt en bygningsteknisk undersøkelse av eiendommen. Innklagede kan derfor ikke holdes ansvarlig for feil og mangler som ikke fremgikk av salgsoppgaven.

Når det gjelder viften, som ifølge klageren skulle utbedres av selgeren, anfører klageren at innklagede førte overtakelsesprotokollen og at han burde påpekt at selgeren måtte dekke kostnadene ved utbedring. Innklagede på sin side anfører i brev av 11. mars 2008 til klageren bl.a. at «Kjøper og selger gjennomførte overtagelse av leiligheten i fellesskap og overtagelsesprotokoll er undertegnet av begge parter uten anmerkninger. Hvis det var en forutsetning at denne skulle repareres av selger så måtte dette kravet vært stilt før overtagelse eller vært anmerket i overtagelsesprotokoll.» Reklamasjonsnemnda er enig med klageren i at megleren burde påpekt dette dersom det er korrekt at det var megleren som førte protokollen.

Når det gjelder påstanden om manglende garasje, ser Reklamasjonsnemnda at det i salgsoppgaven står under punktet parkering: «Meget romslig gårdsplass, mulighet for oppføring av garasje.» Klageren kunne således ikke ha noen berettiget forventning til at det fulgte en garasje med ved kjøpet. Dog står det i Megleropplysninger mottatt fra kommunen under bebyggelsens type: «Andel av vertikaltdelt tremannsbolig-seksjonert og garasje.» Innklagede har ikke opptrådt kritikkverdig på dette punktet.

Etter eiendomsmeglingsloven av 1989 var det ikke noe generelt krav til at megleren skulle fremskaffe ferdigattest ved salg av eiendom. I dette tilfellet har innklagede likevel kontaktet kommunen for å få tilsendt slik attest. Reklamasjonsnemnda finner ikke å ville kritisere innklagede for dette. Kommunens beslutning om å utstede ferdigattester skjer etter egen vurdering.

Klageren har anført at utbyggeren hadde et dårlig renommé og gikk konkurs i 2004. Dette skal ifølge klageren ha vært kjent i pressen og blant bygdefolket. Reklamasjonsnemnda har i denne saken ikke grunnlag for å kritisere innklagede på dette punktet. På generelt grunnlag vil Reklamasjonsnemnda imidlertid uttale at der en megler er kjent med at utbygger har dårlig økonomi, kan det skjerpe meglers undersøkelsesplikt.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem.

Oslo, den 27. august 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant