RFE-2023-211
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 19. februar 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Bakke Sørvik & Partners AS
Saken gjelder: Uriktige opplysninger om antall soverom samt tilstand på balkong. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I oktober 2021 kjøpte klageren en halvpart av en horisontaldelt tomannsbolig, som innklagede meglerforetak formidlet for 3 890 000 kroner. Eiendommen ble markedsført med to soverom flere steder i salgsoppgaven og i Finn-annonsen. Det fremgikk imidlertid også at innredningen av loftet ikke var omsøkt i kommunen. I forbindelse med at klageren i 2023 skulle selge eiendommen, oppdaget han at boligen kun hadde ett godkjent soverom. I tillegg oppdaget han at balkongen hadde en mangel som ikke var opplyst om på kjøpstidspunktet, og som krevde utbedring. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med markedsføringen av boligen. I tillegg er det et spørsmål om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven og i Finn-annonsen ble eiendommen presentert som en leilighet med balkong og to soverom. Leiligheten dukket videre opp i søk på Finn.no for boliger med to soverom. Klageren hadde en klar forventing om at boligen hadde to godkjente soverom, og dette var også avgjørende for prisen han var villig til å gi.
I forbindelse med videresalg av boligen i 2023, ble det klart at leiligheten kun hadde ett godkjent soverom, og at balkongen hadde en mangel som krevde utbedring. Megleren som stod for videresalget, ville naturligvis ikke markedsføre leiligheten med to soverom, og leiligheten måtte markedsføres med kun ett soverom.
Klageren har blitt kjent med at selgeren i 2021 visste at balkongen hadde behov for reparasjoner. Likevel ble det ikke informert om dette. Denne manglende opplysningen har påvirket salget, ettersom klageren kunne lagt inn forbehold om utbedring av balkongen om han hadde mottatt slike opplysninger.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med markedsføringen av boligen. Det er også i strid med etablert bransjepraksis å annonsere en bolig med flere soverom enn det som er godkjent for bruk. At det i detaljer i salgsoppgaven fremkom at ett av to soverom ikke er godkjent, er irrelevant for vurderingen av hvorvidt megleren har opptrådt i henhold til gjeldende lov, retningslinjer og etablert bransjepraksis.
Manglene har medført en betydelig verdireduksjon for boligen ved videresalg høsten 2023. Tapet utgjør differansen mellom det boligen antagelig ville blitt solgt for dersom begge soverommene var godkjente, sammenlignet med hva boligen faktisk ble solgt for med kun ett soverom. Flere meglere har antatt at det er tale om en verdi på 300 000 kroner. Klageren kjøpte videre eiendommen for 3 890 000 kroner den 11. oktober 2021. Dette innebærer at om man legger til grunn at prisstigningen i markedet har vært 2%, slik meglerforetaket anfører, har klageren i tillegg lidt et økonomisk tap på 47 800 kroner. Videre kommer det at klageren har utbedret taket for 125 000 kroner. Dette var et omfattende og nødvendig arbeid som har bidratt til en verdiøkning på eiendommen.
Klageren krever erstatning for sine økonomiske tap.
Innklagede har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven ble det på side 6 og 42 informert om at innredningen av loftet ikke var omsøkt/godkjent i kommunen. Det foreligger ingen rettslig mangel.
Eiendommen ble kjøpt den 11. oktober 2021 for 3 890 000 kroner. Siden den gang har markedet økt med 2%. Eiendommen ble solgt videre den 9. oktober 2023 for 3 920 000 kroner. Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap.
Kravet avvises
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Markedsføringen av soverom
Det er på det rene at boligen ble markedsført med to soverom, mens det bare var ett godkjent soverom. Nemnda finner at dette er i strid med markedsføringsloven og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. I denne sammenheng hjelper det ikke at det i salgsoppgaven var informert om at innredningen på loftet ikke var omsøkt/godkjent i kommunen.
Erstatning
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må megleren ha opptrådt uaktsomt, klageren må ha lidt et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Selv om nemnda over har kommet til at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, er det ikke årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og det økonomiske tapet. Nemnda viser til at det står uttrykkelig i salgsoppgaven to steder at innredningen på loftet ikke var godkjent eller omsøkt. Klageren og øvrige budgivere, som forutsettes å lese salgsoppgaven, må man derfor legge til grunn var kjent med den manglende godkjennelsen. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Balkong
Eventuelle mangler knyttet til balkongen er i utgangspunktet et kjøper-selger-forhold. Det er ikke holdepunkter for at megler var kjent med dette og hadde en opplysningsplikt. Klagen her kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Bakke Sørvik & Partners AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og markedsføringsloven ved markedsføringen av antall soverom. Erstatningskravet fører ikke frem.