RFE-2023-218
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. mars 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Trygve Eriksen
Innklaget: Vestkanten Eiendomsmegling AS (Kaland & Partners Vestkanten)
v/advokatfullmektig Marit Skjevling
Claims Link
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren kjøpte i desember 2013 en leilighet i et borettslag bestående av seks boenheter. Kjøpesummen var 1 510 000 kroner. Leiligheten var formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kjøpekontrakten ble signert 19. desember samme år. Avtalt overtakelse var 7. februar 2014. Leiligheten var del av leilighetsbygg opprinnelig oppført som tomannsbolig, og senere ombygget til seks separate boenheter. Ombyggingen ble hverken søkt om eller godkjent av bygningsmyndighetene. Etter at det ble kjent at samtlige leiligheter i borettslaget manglet ferdigattest og midlertidig brukstillatelse, ble det innhentet pristilbud fra et snekkerfirma. Tilbudene datert 27. juni og 23. oktober 2023 viser hvilke utbedringskostnader som måtte påregnes for å oppfylle kommunens byggetekniske krav. Klagerens kostnadsandel utgjør 1 387 328 kroner. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder sin omsorgsplikt og god meglerskikk, samt om dette gir klageren rett til erstatning fra meglerforetaket.
Klageren krever 1 387 328 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klagerens leilighet tilhører et borettslag med to adresser (adresse X og adresse Y). Borettslaget består av totalt seks boenheter, hvor klagerens andel utgjør seksjonsnummer 1 på adresse Y.
I forbindelse med oppussing av et annet seksjonsnummer på adresse Y, ble klageren kjent med at samtlige leiligheter i borettslaget manglet ferdigattest og midlertidig brukstillatelse. Manglende tillatelser skyldtes ombyggingen av den opprinnelige tomannsboligen til leilighetsbygg. Ombyggingen var hverken søkt om eller godkjent av bygningsmyndighetene.
Økonomisk tap. Krav om erstatning
For å oppfylle kommunens byggetekniske krav, måtte det foretas utbedringer av borettslagets fellesarealer. Etter avviket ble kjent, ble det innhentet et pristilbud fra et snekkerfirma. I tilbudet fra 27. juni 2023 ble utbedringskostnadene stipulert til 1 010 795 kroner inklusiv mva. Klageren eier én av tre seksjonsnummer på adresse Y, og må bære 1/3 av totalbeløpet. Klageren krever kostanden erstattet av meglerforetaket.
Klageren må også foreta utbedringer inne i leiligheten sin for å få den godkjent. Det ble derfor innhentet tilbud fra samme snekkerfirma som borettslaget kontaktet. I tilbudet fra 23. oktober 2023 ble utbedringskostnaden stipulert til 1 050 396 kroner inklusiv mva. Klageren krever også at meglerforetaket erstatter denne kostanden.
Totalt krever klageren 1 387 328 kroner inklusive mva i erstatning.
Ansvarsgrunnlag
Det avgjørende for om det foreligger ansvarsgrunnlag, er hvorvidt megleren har foretatt nødvendige undersøkelser samt gitt nødvendige opplysninger, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Under avsnittet «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» ble det gitt følgende opplysninger i salgsoppgaven:
«I følge [kommunen] foreligger det ingen midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på denne boligen. Det foreligger ferdigmelding på tilbygg, datert 05.03.2007 i følge opplysninger fra [kommunen]»
I egenerklæringsskjema, som var vedlagt salgsoppgaven, har selgeren under punkt 14 krysset av for at han ikke kjente til manglende tillatelser eller ferdigattest.
Ut fra opplysningene som ble gitt om ferdigattest, var det uklart for klageren hva det innebar. Forholdet ga imidlertid megleren en oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser. På den måten kunne konsekvensene av manglende ferdigattest blitt avklart. Flere boliger i Norge mangler ferdigattest, men de er likevel lovlig å bo i, men ikke alle. I dette tilfellet var manglende ferdigattest en følge av at boligen ble ombygd uten at det ble søkt om eller godkjent av bygningsmyndighetene.
Megleren kunne enkelt avklart forholdet ved å innhente opplysninger fra kommunen. En slik undersøkelse ville raskt ha avdekt at tegningene som forelå hos kommunen var av en tomannsbolig, og at det ikke var søkt om oppdeling og eller bruksendring i ettertid. Opplysninger om dette ville vært av betydning for klageren, og megleren hadde således en oppfordring til å undersøke nærmere. Megleren valgte å ikke foreta noen undersøkelser med den konsekvens at klageren må foreta svært kostbare utbedringer. Megleren er den profesjonelle part og har omsorgsplikt overfor kjøper. I dette tilfellet må megleren bære risikoen for å ikke ha foretatt tilstrekkelige undersøkelser.
Det gjelder et strengt profesjonsansvar for meglere, og klageren er uenig med meglerforetaket hva gjelder vurderingen av aktsomhetsnormen i denne saken. Det vises til NOU 2006:1 side 118.
I motsetning til megleren, er klageren lite kjent med hva manglende brukstillatelse og ferdigattest innebærer. Klageren er utenlandsk med begrensede norskkunnskaper og hadde ingen forutsetning for å vite hva manglende tillatelser innebar.
Leilighetsbygget er en tomannsbolig fra 1940, og er benevnt som «bolighus» i tilstandsrapporten. Ved salget var boligen bygget om til flere leiligheter. Dette ga megleren en oppfordring til få foreta nærmere undersøkelser knyttet til manglende midlertidig brukstillatelse og ferdigattest.
Meglerens manglende undersøkelser utgjør brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Meglerforetaket er dermed ansvarlig for klagerens økonomiske tap.
Klageren viser til nemndspraksis, herunder RFE-2020-043, RFE-2021-262 og RFE-2011-111, hvor innhenting av informasjon om ferdigattest er i kjernen av meglers oppdrag samt at unnlatelse ofte medfører ansvarsgrunnlag.
Foreldelse
Klageren bestrider meglerforetakets anførsel om at kravet er foreldet. Det er uansett meglerforetaket som har bevisbyrden for at klageren måtte ha blitt kjent med forholdet senest våren 2022.
Klageren kjente ikke til de manglende tillatelsene før sommeren 2023. Det var først i forbindelse med oppussingen av en naboseksjon og ved mottagelsen av tilbudet fra snekkerfirma 27. juni 2923 at klageren ble kjent med forholdet. Klageren ble ikke orientert om hvilken betydning tidligere undersøkelser hadde. Han hadde hverken nødvendig kunnskap eller forutsetninger for å fremsette reklamasjon i saken. Dette underbygges av at klageren tok kontakt med en advokat straks etter han ble kjent med tilbudet.
Klageren er utenlandsk og hadde ikke forutsetninger for å sette seg inn i de faktiske omstendighetene rundt kravet. Det har formodningen mot seg at klageren ville unnlatt å reagere på et tidligere tidspunkt dersom han hadde hatt nødvendig kunnskap om kravet. Klageren reagerte straks han fikk slik kunnskap.
Klageren viser til dommen inntatt Rt-2015-276 (Bori-dommen), hvor saksforholdet til dels kan overføres til dette tilfellet. Dommen gjaldt foreldelsesloven § 9, men vurderingstema er likt som etter foreldelsesloven § 10. Til tross for befaringer og ettårsbefaring hvor manglene kunne syntes for saksøkeren, kom Høyesterett til at saksøkeren ikke hadde nødvendig kunnskap. Ifølge dommen skal det forholdsvis mye til for at klageren i dette tilfellet kan sies å ha nødvendig kunnskap om kravet. Til støtte for dette, vises det til at klageren har vært en av flere parter knyttet til manglene som angikk seksjonene på adresse Y. Ut fra borettslagets protokoll fra generalforsamlingen i mars 2022 og etterfølgende rapporter, har det vært uklart for klageren hva som var mangelfullt, og hvilken betydning dette hadde.
Protokollen fra generalforsamlingen i mars 2022 kan uansett ikke ha betydning for foreldelsesspørsmålet. Opplysningene som fremgår av protokollen medførte ikke at klageren fikk eller burde fått nødvendig kunnskap om kravet, jf. foreldelsesloven § 10. På det tidspunktet trodde klageren at det kun var nødvendig med formell søknad til bygningsmyndighetene og en mulig investering i et felles brannvarsleranlegg for å få leiligheten godkjent. Klageren forstod det ikke som et krav som kunne forfølges.
Meglerforetaket har ikke sannsynliggjort at klageren fikk eller burde fått nødvendig kunnskap om kravet i mars 2022. Som følge av dette er kravet ikke foreldet, og tilleggsfristen i foreldelsesloven § 10 kommer til anvendelse.
Påstand
Det er fremsatt følgende påstand:
«1. [Meglerforetaket] har brutt kravene til god meglerskikk og undersøkelses- og opplysningsplikt i eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7
- [Meglerforetaket dømmes til å betale erstatning til [klageren] fastsatt etter nemndas skjønn, oppad begrenset til kr 1 387 328 inkl. mva.
3.[Meglerforetaket] dømmes til å betale sakens kostander»
Med sakens kostnader forstås klagerens advokatkostnader tilsvarende 43 875 kroner inklusiv mva.
Innklagede har i korte trekk anført:
Under avsnitt «Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse» i salgsoppgaven ble det opplyst om at det ifølge kommunen ikke forelå midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på boligen. I tillegg ble det opplyst om at det forelå ferdigmelding på tilbygg datert 5. mars 2007.
Det framgår av byggesaksmappen for adresse Y at det 6. juli 2022 ble sendt inn søknad til kommunen om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, oppdeling av bolig og endring av bygg innvendig i form av brannskille, lydskille, våtrom, samt utvendig fasadeendring. I tillegg framgår det at søknaden var en legaliseringssøknad for å rette opp i offentligrettslige avvik. Ansvarlig søker var et takstfirma engasjert av borettslaget, og tiltakshaver var et styremedlem.
Det følger også av byggesaksmappen at kommunen 15. oktober 2021 avslo søknad om ombygging og bruksendring, tilleggsdel til hoveddel, ny utvendig trapp, fjerning av innvendig trapp. Begrunnelsen for avslaget var at kommunen ikke kunne se at det var omsøkt eller gitt tillatelse for oppdeling til tre boenheter i bygget.
Ansvarsgrunnlag. Krav om erstatning
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må det må foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og ansvarsgrunnlaget.
Hva gjelder ansvarsgrunnlag, viser meglerforetaket til avsnitt 42 i dommen inntatt HR-2018-1234-A. Det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel slik at det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. blant annet Rt-1995-1350. Det er avviket fra den forsvarlige yrkesutøvelse som betinger ansvar, og vurderingen må skje konkret på bakgrunn av en samlet vurdering av meglerens opptreden. I dette tilfellet var det inntatt opplysninger i salgsoppgaven om at leiligheten manglet ferdigattest og midlertidig brukstillatelse. Opplysningene anses å være i samsvar med opplysningskravene som fulgte av avhendingsloven og bransjepraksisen i 2013. Da leiligheten ble formidlet i 2013, var det ikke vanlig bransjepraksis å innhente byggetegninger.
Det er ikke holdepunkter for at megleren burde hatt mistanke om at det forelå forhold i strid med offentligrettslige regler. Megleren var ikke kjent med ombyggingen og kunne ikke forventes å være bygningskyndig i den forstand at han kunne vurdert et eventuelt avvik fra byggetekniske krav. Begrepet «bolighus» er ikke definert, og i dette tilfellet virket boligens utforming å samsvare med områdets øvrige bebyggelse.
Det foreligger hverken brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt eller god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.
Hva gjelder størrelsen på klagerens erstatningskrav, er det medberegnet kostander knyttet til flytting av trappeløp og fasadeendringer. Det framgår imidlertid av sakens dokumenter at borettslaget uansett hadde planer om å flytte trappeløpet og gjøre fasadeendringer.
Foreldelse
Klagerens krav er uansett foreldet. Både alminnelig frist og tilleggsfrist er oversittet, jf. foreldelsesloven §§ 2 og 10.
Klageren må ha blitt kjent med forholdet senest våren 2022 da borettslaget engasjerte et takstfirma som ansvarlig søker, og det ble gjort bygningstekniske undersøkelser i klagerens leilighet. Ifølge fremlagt dokumentasjon må klageren på dette tidspunktet vært klar over at leiligheten ikke var godkjent samt at det kunne bli behov for å iverksette tiltak. Klageren tok imidlertid ikke kontakt med meglerforetaket før 9. august 2023.
Meglerforetaket har vært i kontakt med borettslagets styreleder som har forklart at det ble informert om manglende tillatelser på borettslagets ekstraordinære generalforsamling i mars 2022. Under punkt 4 i protokollen fremgår det at det også ble informert om byggetekniske undersøkelser som var iverksatt på grunn av disse manglende tillatelsene. Det var blant annet gjennomført befaringer for å vurdere både skadeomfang og krav til brannsikring.
Ifølge protokollen var klageren til stede på generalforsamlingen, og han fungerte som protokollunderskriver. Det må dermed legges til grunn at klageren på dette tidspunktet fikk eller burde fått nødvendig kunnskap om fordringen, jf. foreldelsesloven § 10 første ledd. I kriteriet «burde» ligger det en undersøkelsesplikt for fordringshaver. Det er tilstrekkelig at fordringshaver har fått kunnskap om omstendigheter som gjør det naturlig å iverksette nærmere undersøkelser.
I forbindelse med legaliseringssøknaden skrev takstfirmaet et brev til kommunen 1. juli 2022. I brevet anslo takstfirmaet at det ville koste 6 850 000 kroner å oppfylle krav til luft og trinnlyd samt energikrav. Selv om det ble søkt om fritak fra disse kravene, var det ikke gitt at kommunen ville innvilge slikt fritak.
Etter dette, må det legges til grunn at klageren allerede våren 2022 fikk eller burde fått nødvendig kunnskap om fordringen slik at han kunne ta fristavbrytende skritt. Meglerforetaket viser til HR-2019-2034-A.
Meglerforetaket kan ikke se at dommen som klageren viser til, har overføringsverdi til klagesaken. Spørsmålet om foreldelse ble ikke behandlet av Høyesterett, men ble endelig avgjort i lagmannsretten. Det vises til Eidsivating lagmannsretts avgjørelse LE-2013-146339, hvor det avgjørende for foreldelsesspørsmålet var borettslagets manglende kunnskap om boligbyggelagets rolle i prosjektet. I dette tilfellet må derimot klageren anses å ha hatt nødvendig kunnskap om hvilket meglerforetak som formidlet salget i 2013. I tillegg må det legges til grunn at han fikk kunnskap om at leilighetene ikke var godkjent senest ved generalforsamlingen i mars 2022. Siden klageren fungerte som protokollunderskriver, må det forutsettes at han både var kjent med innholdet og forstod det når han signerte.
På bakgrunn av det ovennevnte er kravet foreldet, jf. foreldelsesloven §§ 2 og 10.
Subsidiært er kravet tapt som følge av ulovfestede regler om passivitet. Det gikk omkring 18 måneder fra klageren ble informert om manglende godkjenning til han fremsatte kravet overfor megleren. Det vises til RFE-2006-311.
Påstand
Det er fremsatt følgende påstand:
«Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar etter skl. § 2-1.
Kravet mot innklagede er foreldet.
Det anføres at klagers krav ikke fører frem»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder omsorgsplikten og god meglerskikk, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem, da de eventuelle krav er foreldet.
Leiligheten ble kjøpt i 2013. Den alminnelige foreldelsesfrist er tre år, jf. foreldelsesloven § 2. Fristen løper fra overtakelsen av boligen. Hvis man er ukjent med de forhold som kravet bygger på, kan man etter nærmere regler få en tilleggsfrist på ett år fra det tidspunktet man fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige, jf. foreldelsesloven § 9 første ledd.
Nemnda finner det klart at klageren fikk den nødvendige kunnskap i hvert fall på det ekstraordinære årsmøtet i mars 2022, slik at tilleggsfristen på ett år utløp i mars 2023. Klageren avbrøt foreldelsesfristen 23. oktober 2023 ved klagen til nemnda. Eventuelle krav var da foreldet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.