RFE-2024-224

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 18. mars 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Nordic Corporate Bank Nye Boliger AS

 

Saken gjelder:               Uriktige opplysninger om felleskostnader. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn 

Den 6. september 2023 kjøpte klageren en andelsleilighet i et borettslag under stiftelse, som meglerforetaket formidlet for 2 196 000 kroner. Felleskostnadene var i salgsoppgaven, kjøpekontrakten og av megleren opplyst å være 14 542 kroner. Etter overtakelse oppdaget imidlertid klageren at felleskostnadene var 2 745 kroner høyere enn opplyst. Spørsmålet for nemnda er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige opplysninger om felleskostnadene. I tillegg er det er spørsmål om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 93 330 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Felleskostnadene ble i salgsoppgaven, kjøpekontrakten og muntlig fra megleren opplyst å være 14 542 kroner pr. måned. Da klageren mottok den første fakturaen på felleskostnadene for oktober 2023, var imidlertid felleskostnadene på 17 287 kroner.

Meglerforetaket har forklart avviket med at OBOS-banken økte renten på fellesgjelden med 1 prosent 28. september 2023. Ifølge OBOS-banken selv, hadde de imidlertid ingen rentehevninger på 1 prosent på dette tidspunktet. OBOS-banken sine nettsider viser at renten økte med inntil 0,25 prosent 21. september. Renteøkningen på 0,25 prosent var følgelig kjent før kontraktsigneringen. Dette forklarer uansett ikke renteøkningen på 1 prosent på felleskostnadene.

Ifølge eiendomsmeglingsloven skal megleren sørge for at kjøperen før salget får opplysninger som han har grunn til å regne med å få, og som kan ha betydning for salget. Meglerens opplysningsplikt omfatter blant annet informasjon om løpende faste utgifter. Man må som kjøper kunne forvente at megleren gir korrekte opplysninger om fellesgjeld og felleskostnader.

Megleren har unnlatt å opplyse om at de månedlige felleskostnadene var 2 745 kroner høyere enn avtalt. Dette er en økning på hele 18,9 prosent, og et såpass betydelig beløp at klageren som student ikke har mulighet til å betjene det. Å utelate den aktuelle informasjonen utgjør et helt vesentlig avvik. Klageren ville ikke kjøpt leiligheten dersom han hadde fått korrekt informasjon.

Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å opplyse feil felleskostnader. Klageren krever 93 330 kroner i erstatning. Dette tilsvarer differansen mellom opplyste og faktiske felleskostnader for de 34 månedene klageren vil være student.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det er korrekt at meglerforetaket oppga at felleskostnadene ville være på 14 542 kroner pr. måned i salgsoppgaven og i møter med klageren.

På side 36 og 37 i salgsoppgaven fremkom det opplysninger om boligens fellesgjeld. På side 36 ble det opplyst at «lånet er avdragsfritt lån første 10 år. Rentesatsen er fra tilbud gitt av OBOS Banken 16.5.2023.» På side 37 ble det opplyst om at «renten på lånet utgjør 4,45% pr. 16.05.2023. Flytende. Nedbetalingstid er satt til 40 år».

Meglerforetaket har undersøkt situasjonen nærmere og funnet ut at årsaken til at felleskostnadene har økt, er at OBOS-banken økte renten på fellesgjelden, grunnet flere hevinger i styringsrenten fra Norges Bank. Meglerforetaket har i oversendt salgsoppgave og finansieringsplan opplyst om at felleskostnaden er estimert og basert på rentetilbud på fellesgjelden fra OBOS-banken den 16. mai 2023. Dette kom frem både under punkt om felleskostnader og i punkt om fellesgjeld/lånevilkår. Videre ble det opplyst at renten er flytende. På det tidspunktet leiligheten ble kjøpt hadde ikke meglerforetaket opplysninger om at felleskostnader/renten var økt fra OBOS. Dette har meglerforetaket først fått nå som de har begynt å fakturere fellesutgifter på et økt nivå. Renten har økt med 1 prosent fra 4,45 prosent til 5,45 prosent på fellesgjelden. Dette utgjør kr 2 745 kroner pr. måned.

Meglerforetaket er opptatt av å gi kjøpere korrekte opplysninger. Dessverre har renten på felleslånet økt i etterkant av kjøp og kontraktsignering, og det er renten som utgjør differansen her. Meglerforetaket har opplyst om at felleskostnaden er basert på siste tilgjengelige driftsbudsjett man hadde på salgstidspunktet. Det har her ikke blitt gjort noen økning eller justering i perioden fra mai-september til tross for at styringsrenten og den ordinære boliglånsrenten hos OBOS er blitt økt i flere omganger. Derav var økningen i september såpass høy som 1 prosent. Dersom meglerforetaket hadde hatt informasjon om en ny rente eller vedtatt økning, ville de selvsagt informert om dette. Her fikk imidlertid meglerforetaket først opplyst dette fra selgeren 5. oktober 2023, som selv fikk beskjed om økningen 27. september 2023.

Den opplyste felleskostnaden var basert på det meglerforetaket hadde av informasjon på salgstidspunktet. Meglerforetaket kan ikke se at det er grunnlag for erstatning.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Leiligheten som klageren kjøpte, var i borettslag under stiftelse, og det fremgår av salgsoppgaven at fellesutgiftene var stipulert. Det blir også gitt opplysninger om lån og lånebetingelser.

Spørsmålet er følgelig om megler – før salget til klageren – hadde fått eller burde tilegnet seg informasjon om renteøkninger som ville øke fellesutgiftene.

I forbindelse med saksbehandlingen i nemnda har nemnda tilskrevet meglerforetaket og etterspurt nærmere informasjon om renteøkningene, noe meglerforetaket har etterkommet. Nemnda finner at det ikke er noe som tilsier at megler fikk kjennskap til ytterligere renteøkninger, eller fikk informasjon som tilsa at megler burde gjennomført nærmere undersøkelser. Megler har følgelig overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Det følger av dette at erstatningskravet ikke fører frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon  

[Klageren] gis ikke medhold.