RFE-2023-166
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. april 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Agder Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Arendal)
Saken gjelder: Dekningssalg. God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 22. august 2022 innga klageren et bud på 1 800 000 kroner for en eiendom som innklagede meglerforetak formidlet. Klageren hadde ikke sett boligen, da selgeren aksepterte budet hans 25. august 2022. På tidspunktet for overtakelse, hadde klageren fått avslag på sin lånesøknad, og han hadde ikke tilstrekkelig egenkapital. Det måtte deretter foretas et dekningssalg. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salgsprosessen, og videre om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever 800 000 kroner i erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren føler seg lurt av både megleren og selgeren. Før budgivningen snakket klageren med megleren på telefon. Under samtalen ga klageren uttrykk for at han ønsket å inngi bud på en betingelse, nemlig at han fikk se boligen. Klagerens bud skulle dermed ikke anses som bindende før han hadde sett boligen og bestemt seg for at han ville kjøpe den. Megleren bekreftet dette, og uttrykte deretter at klageren kunne inngi bud så de kunne avtale visning.
Boligen ble i utgangspunktet solgt til noen andre først, men som følge av manglende finansiering ble ikke handelen gjennomført. I likhet med den første kjøperen, manglet også klageren finansiering på tidspunktet for overtakelse. Klageren mener imidlertid å ha opplyst om dette i budskjema.
På grunn av klagerens manglende finansiering, måtte det foretas et dekningssalg. Megleren handlet raskt, og klageren følte seg presset til å gjøre noe han ikke ønsket.
Klageren opplevde megleren som uærlig under salgsprosessen. Da det måtte fortas et dekningssalg av boligen, ble klageren forespeilet en salgspris tilsvarende beløpet han selv hadde bydd, altså 1 800 000 kroner. Boligen ble imidlertid ikke solgt for mer enn 1 300 000 kroner.
Da klageren innga bud på boligen, forstod han ikke hva det innebar at boligen trengte fullstendig oppussing og oppgradering. Klageren så først boligen dagen før kontraktsignering. Boligen viste seg da å ikke være slik klageren hadde blitt forespeilet. Selgeren hadde gitt uttrykk for at datteren hans bodde der, men det kan ikke stemme. Ifølge klageren må boligen rives, da den ikke er beboelig.
På tidspunktet for overtakelse, hadde ikke klageren fått innvilget sin søknad om finansiering fra banken, og han hadde hverken jobb eller inntekt. Dersom meglerforetaket mener at klageren skal betale såpass mye, ber klageren om at hans økonomiske situasjon hensyntas.
Megleren kunne forhindret situasjonen i det klageren oversendte bekreftelse fra banken om at de ikke ville tilby ham lån. På grunn av boligens stand, ville det hverken vært mulig å selge den på vanlig måte eller til noen andre. Klageren var imidlertid godtroende da han innga bud uten å ha vært på visning, og føler at megleren misbrukte sin tillitt.
Fra dag én, har klageren forsøkt å forklare megleren at han ikke hadde egenkapitalen i orden, foruten om verdipapirer og kryptovaluta som han måtte selge først. Megleren oppfattet det likevel slik at klageren hadde midler til å kjøpe boligen uten lån fra banken. Klageren tapte imidlertid mye penger på verdipapirene og kryptovalutaen, og fikk dermed ikke opparbeidet seg tilstrekkelig egenkapital. Klageren er av den oppfatning at megleren undersøkte økonomien hans nøye.
Klageren mistenker også at boligen har vært til salgs i flere år.
På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren 800 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagerens finansiering
Den 22. august 2022 bekreftet banken klagerens finansieringsbevis. I bekreftelsen fremgikk det følgende:
«Finansiering er bekreftet forutsatt at kunden har egenkapital og omkostninger tilgjengelig ved overtagelse»
Meglerforetaket har i ettertid snakket med banken som har uttrykt at formuleringen er en standardfrase som alltid benyttes, samt at det ikke var noe spesielt i forbindelse med klagerens bud.
Under salgsprosessen hadde likevel megleren ringt til klageren som bekreftet at egenkapitalen ville være på plass innen overtakelse. Klageren ønsket videre at overtakelsen skulle skje snarest. For å forsikre selgeren om at klagerens bud var reelt, undersøkte også megleren klagerens egenkapital. Klageren tok ingen forbehold om finansering i budet, banken bekreftet finansieringsbeviset og klageren bekreftet selv at egenkapitalen ville være i orden.
Flere budgivere
Klageren har gitt uttrykk for at det ikke var mulig å selge boligen til noen andre. Det var imidlertid en annen interessent som innga bud på boligen. Budgiveren hadde forbehold om finansiering i form av startlån i kommunen. Etter megleren hadde avklart budgiveres forbehold, ble det likevel naturlig for selgeren å akseptere klagerens bud.
Klagerens bud
Klageren erkjenner at det er en beklagelig situasjon hvor han har vært godtroende ved å inngi bud på boligen uten å ha vært på visning. Budet hans ble registrert 22. august 2022 klokken 13:57. Klokken 14:28 samme dag ringte megleren til klageren for å informere om konsekvensene av å by på en usett bolig. To minutter senere sendte også megleren en e-post til klageren vedrørende dette.
Klagerens bud hadde akseptfrist tre dager frem i tid. Megleren anbefalte derfor under telefonsamtalen at klageren skulle komme på visning i mellomtiden. Klageren ønsket imidlertid ikke dette, og etter tre dager aksepterte segleren budet.
Kontraktsignering
I perioden mellom inngivelse av budet og budaksept, ga ikke klageren uttrykk for å angre seg. Samme kveld som klageren fikk tilslag på budet, mottok han innkalling til kontraktsmøte med vedlagt akseptbrev og kjøpekontrakt.
Dagen før kontraktsmøte reiste klageren til meglerforetaket med intensjon om å signere på kjøpekontrakten. Han ga ikke utrykk for at det forelå utfordringer knyttet til finansieringen. Ettersom klageren hadde kjøpt boligen usett, spurte han om kontraktsmøte kunne gjennomføres i boligen.
Klageren fikk for første gang se boligen dagen før kontraktsmøte, og det var etter dette at situasjonen endret seg. Etter å ha befart eiendommen, ringte klageren til megleren for å uttrykke sin bekymring. Partene ble deretter enige om å undersøke forholdene nærmere den påfølgende dagen, og da sammen med selgeren. Dagen etter møtte klageren opp ved boligen sammen med to kamerater som var håndverkere. Etter å ha gjennomgått boligen, bemerket de diverse mangler som måtte utbedres. Siden ingen av manglende var nytt for selgeren, ble han lettere irritert over at klageren ikke hadde satt seg inn i salgsdokumentene på forhånd.
Meglerens opptreden
Klageren anfører at megleren gikk altfor raskt frem, samt hadde det travelt. Klageren innga imidlertid budet sitt uten å ha snakket med megleren. I tillegg ønsket klageren snar overtakelse, og fastsatte dermed tempo for resten av prosessen. På dette tidspunktet stod boligen tom. Siden også selgeren var interessert i en snarlig overtakelse, aksepterte han klagerens bud innen fristen. I henhold til standard prosedyre, ble det deretter innkalt til kontraktsmøte omkring en uke etter kjøpet.
Kontraktsmøter er til for å gjennomgå og undertegne nødvendige dokumenter sammen med selger. Da klageren utrykte sine bekymringer samt nektet å signere kjøpekontrakten, ble klageren enig med megleren om at han skulle engasjere juridisk bistand for å få vurdert sine bekymringer.
Klagerens advokat
Etter klageren engasjerte en advokat, var det advokaten som førte den videre dialogen med megleren. Meglerforetaket opplevde dette som trygt, da de fikk bekreftet at klageren var innforstått med konsekvensene av et dekningssalg samt hvorfor det ble dekningssalg.
For å foreta de nødvendige vurderingene for klageren, etterspurte klagerens advokat alle dokumentene i saken, herunder salgsoppgave og kjøpekontrakt.
Tiden boligen har vært til salg
Klageren mistenker at boligen har vært til salgs i flere år. Selgeren kjøpte eiendommen i 2015 etter at boligen hadde vært til salgs i 31 dager. Deretter la selgeren boligen ut for salg igjen 2. juni 2022. Klageren mottok budaksept 25. august 2022, altså 84 dager etter boligen ble annonsert.
Prisantydning
I klagen sendt direkte til meglerforetaket, var det vedlagt et bilde av en tidligere prisantydning på 2 490 000 kroner. Boligen ble opprinnelig annonsert med tilsvarende prisantydning, men etter omkring én måned ble prisantydningen redusert til 1 990 000 kroner. Klageren innga budet sitt omkring to måneder etter reduksjonen. Eiendommen ble også markedsført med «NY PRIS» i Finn-annonsens overskrift. Meglerforetaket kan ikke se hvordan den tidligere prisantydningen er relevant i saken.
E-post fra klagerens 22. august 2022
Klageren har fremlagt en e-post sendt til megleren 22. august 2022 klokken 14:37, hvor han spør om det er noen alvorlige skader på boligen. E-posten ble sendt omkring 40 minutter etter at klageren innga budet sitt samme dag klokken 13:57. I tiden mellom inngivelse av budet og oversendelsen av e-posten, forsøkte megleren å ringe til klageren. Klageren ringte først tilbake klokken 14:40, altså tre minutter etter å ha sendt e-posten. Siden megleren svarte på klagerens spørsmål pr. telefon, svarte han ikke på e-posten i tillegg.
Krav fra selgeren mot klageren
I klagen sendt direkte til meglerforetaket, har også klageren fremlagt kravet som selgeren har fremsatt overfor klageren. I den forbindelse viser meglerforetaket til bekreftelsen fra klagerens advokat av 4. oktober 2022 om at klageren forstod konsekvensene av et dekningssalg.
E-post fra klageren til meglerforetakets fagansvarlig
I klagerens e-post av 23. oktober 2023 til meglerforetakets fagansvarlig, skriver klageren at han hverken hadde finansiering eller egenkapital i orden. Klagerens finanseringsbevis ble imidlertid bekreftet av banken, forutsatt at klageren hadde egenkapital slik som han tidligere hadde bekreftet. Man kan hverken laste selgeren eller megleren for at klageren ikke fikk tilegnet seg tilstrekkelig egenkapital i perioden mellom inngivelse av budet og budaksept.
Meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i klagerens anførsler om å ha presset klageren i forbindelse med budgivningen. Klageren innga et bud, og etter budaksept forsøkte megleren å holde normal fremdrift i salgsprosessen. På kontraktsmøte ble partene enige om at klageren skulle kontakte ekstern bistand for å få vurdert sin sak.
Klageren har gitt uttrykk for at han informerte megleren om at han hadde en del aksjer og kryptovaluta, og at han muligens ikke fikk finansiering. Finansiering ble imidlertid bekreftet av klagerens bank, og klageren bekreftet selv å ha tilstrekkelig egenkapital. Ved å gi uttrykk for at han tapte penger på aksjer og kryptovaluta, bekrefter klageren at han på tidspunktet for budgivningen hadde tilstrekkelig egenkapital. I tillegg har klageren gitt uttrykk for at arbeidskontrakten hans utløp omkring én måned etter at budet ble inngitt. Megleren hadde imidlertid ikke innsikt i klagerens arbeidskontrakt, og hverken han eller selgeren kan lastet for at klageren stod uten jobb mellom budaksept og overtakelse.
Megleren anbefalte klageren å ikke inngi bud uten å ha sett boligen. Etter klageren innga bud ble ha tilbudt en privatvisning av boligen, men takket nei. Det ble uansett avtalt at klageren kunne få se boligen før signering av kjøpekontrakten.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det sentrale spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med klagerens kjøp av boligen og det senere dekningssalget.
Nemnda har vurdert klagerens anførsler, men finner ikke at megler kan kritiseres for gjennomføringen av oppdraget og dekningssalget. De påstandene klageren har fremsatt, er ikke nærmere underbygget.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.