RFE-2023-195

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. april 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Bjørn Getz (Advokat24 AS)

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Gamle Oslo – Bjørvika

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I juni 2022 inngikk klageren og hans tidligere ektefelle oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om salg av deres felles leilighet. Klageren hadde gitt sin tidligere ektefelle en ugjenkallelig fullmakt til å forestå salgsprosessen alene. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering som etter hans mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag. Det er videre et spørsmål om klageren kan gis medhold i sine krav om erstatning og dekning av advokatkostnader.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

God meglerskikk
Den 26. juni 222 inngikk klageren og hans tidligere ektefelle oppdragsavtale med meglerforetaket om salg av en leilighet som de eide med en halvpart hver. Det var her avtalt at oppdraget skulle ha en varighet på tre måneder. Dersom det ikke var akseptert noe bud innen 26. september 2022, ville oppdraget bortfalle.

Megleren hadde i et møte to dager tidligere krevd at klageren skulle gi sin tidligere ektefelle (heretter omtalt som medeier) fullmakt til å alene kunne akseptere bud på minst 5 500 000 kroner og signere kjøpekontrakt, skjøte mv. Megleren forklarte at en slik løsning ville sikre at salgsoppgjøret ble gjennomført uten problemer.

Klageren og den andre medeieren ga i det samme møtet beskjed om at de mente leiligheten var verdt minst 6 500 000 kroner, basert på salget av en litt mindre, men ellers lik, leilighet i 3. etasje. De ønsket derfor å legge ut leiligheten med en prisantydning på 6 500 000 kroner. Megleren mente dette beløpet var for høyt og presset dem til å sette prisantydningen til 5 500 000 kroner. Klageren informerte da megleren om at han ville kjøpe leiligheten selv og løse ut den andre medeieren, dersom de ikke oppnådde ønsket pris. Megleren bekreftet at hun ville holde klageren løpende orientert om eventuelle bud.

Det ble avholdt visning 18. og 20. september 2022, men ingen bud ble mottatt i løpet av oppdragstiden. Selv om oppdraget opphørte 26. september 2022, fortsatte megleren salgsarbeidet.

Megleren har ikke inkludert klageren underveis i salgsarbeidet. Det har vært flere tilfeller hvor det virker som klagerens delaktighet er uønsket, noe som oppfattes krenkende, belastende og urimelig. Det har vært særlig frustrerende med tanke på han og medeieren nå forsøkte på et frivillig salg, mens tvangssalg var stilt i bero. Megleren nektet blant annet å ta imot klagerens kommentarer knyttet til feil i salgsoppgaven. Slike tilbakemeldinger kunne ifølge megleren bare komme fra medeieren.

Klageren ble ikke informert om at det var mottatt bud på eiendommen, og heller ikke at medeieren hadde fremsatt et motbud til budgiveren 14. oktober 2022. Klageren fikk først vite at medeieren hadde akseptert et bud på 5 500 000 kroner den 21. oktober 2022, da han fikk tilsendt en anonymisert budjournal 25. oktober 2022. Megleren har bevisst holdt tilbake disse opplysningene, selv om klageren eier en halvpart av boligen og er en av oppdragsgiverne.

Klageren ble kun oppringt av medeieren i forbindelse med mottagelsen av budet på 5 400 000 den 14. oktober 2022. Medeieren hadde bedt om hans aksept, da budet var 100 000 kroner under det hun hadde fullmakt til å akseptere alene. Klageren svarte nei og uttrykte at han heller ville kjøpe leiligheten og løse ut medeieren. På dette tidspunkt hadde han finansiering til å kunne kjøpe andelen for 5 500 000 kroner. En slik løsning ville også være mer økonomisk gunstig for medeieren sammenlignet med å akseptere budet fra budgiveren. Klageren foreslo som et alternativ til å kjøpe leiligheten, at de skulle utsette salget til våren/sommeren 2023 for å oppnå en bedre pris.

Det at medeieren fikk ugjenkallelig fullmakt kan ikke medføre at klageren mister alle sine rettigheter som eier og oppdragsgiver. Klageren kan heller ikke bli fratatt sine muligheter til å ivareta sine interesser, herunder å kjøpe leiligheten.

Fullmakten var dessuten bare knyttet til salgsoppdraget og gjaldt ikke etter at oppdragsavtalen gikk ut 26. september 2022. Oppdraget ble ikke fornyet. Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-5 at oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder, men at oppdraget kan fornyes. Det slås også fast at fornyelse skal være skriftlig. Oppdraget har ikke blitt fornyet skriftlig. Klageren har aldri blitt spurt av megleren om han ønsker å fornye oppdraget. Medeieren har heller ikke samtykket til dette, hverken muntlig eller skriftlig.

Det følger av dette at leiligheten ble solgt uten at meglerforetaket hadde en gyldig oppdragsavtale. Skulle oppdraget anses fornyet, vil det likevel innebære brudd på god meglerskikk at megleren unnlot å informere klageren og ivareta hans interesser i forbindelse med budgivningen. Leiligheten skulle aldri vært solgt til budgiveren, så lenge klageren som meglerens oppdragsgiver var villig til å kjøpe den for samme pris.

Megleren har bevisst nektet å behandle klageren som en oppdragsgiver i tidsrommet mellom 26. juni 2022 til 25. oktober 2022, da klageren mottok anonymisert budjournal fra megleren. Dette til tross for at hun hadde en omsorgs- og opplysningsplikt overfor klageren under oppdragsperioden fra 26. juni til 26. september 2022, og videre til oppgjøret fant sted i januar 2023. Megleren har en plikt til å informere og veilede begge oppdragsgivere om hvilke handlingsalternativer de har for å kunne ivareta sine interesser under salgsprosessen. Meglerforetaket kan ikke høres med at meglerens unnlatelse av å gi klageren viktig informasjon kun beror på en misforståelse.

Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med håndteringen av salgsoppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Krav om avvisning
Saken er blitt tatt under behandling av nemnda. Det at nemnda kanskje vil se bort fra den fremlagte delvise transkripsjonen av et lydopptak, innebærer ikke at hele saken behøver avvises.

Det erkjennes at saken inneholder mange dokumenter, men mange av disse er pålagt fremlagt. Selv om dokumentene også omtaler forhold som ikke er direkte relevant for saken, så er de faktiske forhold som bevismessig knyttes til de fire postene i klagerens påstand relativt oversiktlige. Saken er mer oversiktlig enn det meglerforetaket gir inntrykk av.

Krav om vederlagsjustering
Leiligheten ble ikke solgt innen oppdraget gikk ut på tid 26. september 2022, mens det etterfølgende salget medførte tap for klageren. Klageren krever derfor at meglerforetaket tilbakebetaler 70 000 kroner av vederlaget de har tatt for oppdraget.

Krav på erstatning
Dersom klageren hadde fått kjøpe leiligheten i oktober til en kjøpesum på rundt 5 500 000 kroner, slik han og megleren pratet om i møtet 24. juni 2022, ville han ikke ha blitt påført et økonomisk tap basert på de fremlagte verdianslagene som er innhentet fra et annet meglerforetak.

Krav om oppreisning
Det at klageren ikke ble inkludert eller fikk noe informasjon underveis i salgsarbeidet, under så vidt spesielle omstendigheter, var belastende.

Krav om dekning av advokatkostnader
Klageren krever at meglerforetaket dekker advokatkostnadene han er blitt påført i forbindelse med saken.

I e-posten fra megler 25. oktober 2022 henviste hun klageren til å sende inn en skriftlig klage som fagavdelingen ville besvare. Klageren gjorde dette, uten å bli imøtekommet.

Det er urimelig dersom meglerforetaket ikke frivillig, eller etter pålegg, dekker de advokatkostnader klageren er blitt påført i forbindelse med saken. Meglerforetaket har nektet å bidra til sakens opplysning, ved å ikke besvare relevante spørsmål og unnlate å fremlegge relevante bevis i saken. Meglerforetaket har tvert imot satset på å få saken avvist fra behandling i nemnda.

Det er fremsatt følgende påstand:

«1. DnB Eiendom as tilbakebetaler oppgjort vederlag for Oppdrag nr. 323220106 med kr. 50.000,-, kronerfemtitusen, til [klageren].

2. DnB Eiendom as betaler erstatning for Økonomisk tap til Dimitri Lurie med kr. 200.000,-,-kronertohundredetusen.
3. DnB Eiendom as erkjenner ansvar for å ha påført [klageren] krenkende og psykisk meget belastende plager under salgsarbeidet i denne saken, og DnB E[iendom] betaler oppreisning til [klageren] med kr. 150.000,-,ogfemtitusen.
4. DnB Eiendom as skal dekke alle [klagerens] advokatkostnader ved denne sak, etter faktura fra ADVOKAT24 AS inklusive timelister.»

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Krav om avvisning
Det anføres prinsipalt at saken må avvises.

For det første er det kun spørsmålet om vederlagsjustering grunnet manglende skriftlig fornyelse av oppdraget som er egnet til skriftlig behandling i nemnda. Meglerforetaket har flere ganger tilbudt klageren en vederlagsjustering som fullt ut dekker klagerens andel av meglerens vederlag. Dette på bakgrunn av at oppdragsavtalen ved en inkurie, ikke ble skriftlig fornyet. Klageren krever imidlertid mer justering enn det hans andel av vederlaget utgjør, noe som anses både grunnløst og useriøst. Det fremgår at nemndas vedtekter at klagen på denne bakgrunn kan avvises, og det bes om at nemnda benytter seg av denne muligheten hva gjelder dette forholdet.

For det andre kan saken avvises dersom klager ikke har et reelt behov for å få saken prøvd for nemnda. Ettersom meglerforetaket flere ganger har tilbud klageren en vederlagsjustering som omfatter hele hans andel av meglers vederlag, kan det vanskelig ses at klageren har et reelt behov for å få denne delen av saken (spørsmålet om vederlagsjustering) behandlet i nemnda.

For det tredje har klageren i svært liten grad forsøkt å løse saken i minnelig med meglerforetaket tidligere, i alle fall ikke i det vesentlige eller i sin helhet. Klagerens advokat har heller ikke besvart meglerforetakets muntlige henvendelser.

God meglerskikk. Vederlagsjustering
Subsidiært gitt at klagen mot formodning behandles i nemnda, kan den ikke føre frem.

Når det gjelder oppdragsavtalen, er meglerforetaket enige i at det er god meglerskikk å forlenge denne skriftlig, og at det er på det rene at denne ikke ble fornyet her i form av skriftlig oppdragsavtale. For øvrig bestrides klagerens fremstilling hva gjelder oppdragsavtalen.

Meglerforetaket fastholder at selgersiden (klageren) har forholdt seg til megleren og salget som om oppdraget fremdeles var gjeldende, herunder på like vilkår som da det ble inngått. Dette underbygges ved at det i tillegg ble det laget en fremdriftsplan med klageren og den andre oppdragsgiveren, samme dag som oppdragsavtalen i utgangspunktet løp ut på tid.

Det var forhold på klagerens side som gjorde at man fikk en noe utsatt oppstart med salget, og dermed et noe lenger salgsforløp enn opprinnelig estimert. Dette var også klageren kjent med, jf. den overnevnte fremdriftsplanen, og det fremstår derfor konstruert at klageren kommer med en klage på dette i ettertid.

På bakgrunn av at oppdragsavtalen ved en inkurie ikke ble forlenget skriftlig på vanlig måte, har meglerforetaket gitt klageren et tilbud på 35 500 kroner som fullt og endelig oppgjør i saken. Tilbudet tilsvarer mer enn klagerens andel av meglerens provisjon i saken, og må derfor anses generøst. En eventuell vederlagsjustering kan utvilsomt ikke overstige klagerens andel. Meglerforetaket ser derfor med undring på hvorfor klageren ikke har akseptert en slik løsning. Dette må også ses i sammenheng med at det på ingen måte foreligger et dokumentert økonomisk tap i saken som står i årsakssammenheng med anførte feil fra megleren. Det bemerkes at meglerforetakets forlikstilbud, ikke er en erkjennelse av ansvar, men snarere et forsøk på å nå en endelig løsning.

Når det gjelder den ugjenkallelige fullmakten, bestrides klagerens fremstilling. Det at den andre oppdragsgiveren hadde en ugjenkallelig fullmakt var en klar forutsetning for at megleren skulle påta seg arbeidet med oppdraget. Forholdets art tilsier blant annet at den andre oppdragsgiveren var kontaktpersonen i oppdraget, og at kontakten med klageren var mer begrenset. Dette var noe klageren gikk med på som en rigg for dette salget. Det bestrides at dette er i strid med god meglerskikk. Det kan heller ikke ses at den ugjenkallelige fullmakten var tidsbegrenset, slik klageren anfører. Det fremgår uttrykkelig av fullmakten at den var ugjenkallelig.

Når det gjelder prisen, bestrides det at megleren kom med utilbørlig press eller lignende mot klageren og den andre oppdragsgiveren, for å få dem til å godta 5 500 000 kroner som nedre salgssum. Megleren har kommet med råd, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk. Det foreligger heller ikke brudd på god meglerskikk i relasjon til prisen på boligen, og det er heller ikke fremlagt noen dokumentasjon som peker i den retningen. Det minnes om at den andre selgeren hadde en ugjenkallelig fullmakt.

Når det gjelder klagerens påstand om at megleren motarbeidet han og hans interesser, herunder opptrådt illojalt, diskriminering, bestrides klagerens fremstilling. Megler har, i tråd med god meglerskikk, i all hovedsak forholdt seg til den andre oppdragsgiveren som hadde ugjenkallelig fullmakt. Det var en forutsetning for at megleren skulle påta seg oppdraget at hun kunne forholde seg primært til den andre oppdragsgiveren. Klageren aksepterte dette. Det er ikke en riktig beskrivelse at megler har diskriminert, motarbeidet klageren, opptrådt illojalt eller lignende.

Når det gjelder råd og omsorg, bestrides det at megleren har brutt god meglerskikk i relasjon til dette, eller hva gjelder råd av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Saken må i alle tilfeller også ses i lys av den ugjenkallelige fullmakten, og at dette ikke er klage fra den andre oppdragsgiveren. Selv om megleren i utgangspunktet forholdt seg til den andre oppdragsgiveren, var klageren imidlertid også noe involvert i salgsforberedelsene, herunder blant annet forberedelser til visning, utfylling av egenerklæringsskjema, samt tilbakemeldinger og innspill til takstrapporten og endelig salgsoppgaven. Megleren fungerte som et «bindeledd» mellom klageren og den andre oppdragsgiveren, for å få det praktiske gjort i forbindelse med salget. Noe ut i salgsprosessen opplevde imidlertid megleren at dialogen med klageren ikke var god. Det fremstod da som mer konstruktivt, og for øvrig i tråd med den ugjenkallelige fullmakten, å rette fokuset i retning av den andre oppdragsgiveren. Meglerforetaket bestrider at dette er i strid med god meglerskikk. Det var tvert imot slik som forutsatt. Det er videre på det rene at klageren og den andre oppdragsgiveren var enige om at bud pålydende 5 500 000 kroner eller mer kunne aksepteres av den andre oppdragsgiveren. For megleren fremstod det på ingen måte som aktuelt at klager ønsket eller kunne kjøpe boligen på dette nivået. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Det er på det rene at det aldri har kommet inn et bud fra hverken klageren eller andre på 5 550 000 kroner, slik mye av klagen forutsetter. Klageren har for øvrig uttrykkelig presisert at han ikke har kommet med et slikt bud.

Det som fant sted når det gjelder det konkrete beløpet pålydende 5 550 000 kroner, var at den andre oppdragsgiveren, forsøkte å oppnå en enda høyere pris enn boligen ble solgt for, herunder ved å forsøke å gi et motbud på 5 550 000 koner. Dette motbudet ble imidlertid avslått av interessenten. Boligen ble deretter solgt til interessenten med det høyeste budet.

Megleren har for øvrig heller aldri blitt gjort kjent med at klager var villig til å kjøpe boligen for 5 500 000 eller 5 550 000 kroner. Tvert imot forstod megleren det som at boligen ikke var innenfor klagerens rekkevidde, og at det i alle tilfeller ikke var aktuelt med et kjøp.

Etter meglerforetakets syn, er klagerens påstand knyttet til beløpet på 5 550 000 kroner søkt, og fremstår konstruert etter at budjournalen og meglerens forklaringer viste at klagerens påstander ikke kunne være riktige. Det samme gjelder klagers påståtte interesse for å kjøpe boligen generelt.

Påstanden om at megleren har gjort feil i denne forbindelse, er grunnløs, og i alle tilfeller ikke dokumentert. Det bestrides at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Krav om erstatning
Klagerens fremstilling er preget av flere faktiske feil, som forplanter seg til de rettslige anførslene. Når korrekt faktum legges til grunn, foreligger det etter meglerforetakets oppfatning, ikke noe erstatningsrettslig ansvarsgrunnlag.

Selv om man eventuelt skulle legge til grunn at enkelte aspekter ved meglerens adferd kan kritiseres, ligger dette uansett innenfor det spillerom som eksisterer før kritikkverdig adferd anses erstatningsbetingende uaktsomt.

Uansett har ikke klageren sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng til et eventuelt ansvarsgrunnlag. Subsidiært anføres det at et eventuelt økonomisk tap er svært begrenset, og langt lavere enn det kravet som er fremmet.

I tillegg til vilkåret om årsakssammenheng, vises det til de alminnelige prinsipper om skadelidtes medvirkning og tapsbegrensningsplikt, jf. skadeserstatningsloven 5-1.

Krav om dekning av advokatkostnader
Etter det meglerforetaket kjenner til, tar nemnda normalt ikke stilling til advokatkostnader. I alle tilfeller bestrides det uansett at meglerforetaket har ansvar for dette i denne saken.

Krav på oppreisning/erstatning for tort og svie
Det bestrides at det finnes grunnlag for oppreisning/tort og svie. Det er ikke dokumentert noe som peker i denne retningen, og megleren kjenner seg heller ikke igjen i anførslene at hun har påført klageren belastende vonde psykiske påkjenninger.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Avvisning
Meglerforetaket har anført at klagen bør avvises. For det første fordi meglerforetaket har tilbudt klageren vederlagsjustering som dekker klagerens andel av vederlaget. For det andre at klageren ikke har et reelt behov for å få avgjort klagen i nemnda, og for det tredje at klageren ikke i tilstrekkelig grad har forsøkt å løse saken i minnelighet.

Nemnda har vurdert meglerforetakets anførsler, men har kommet til at klagen ikke avvises.

Kort om lydopptak og nemndas behandling
Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Røstad, bemerker at nemnda ikke kan bygge på en avspilling av lydfilen, eller klagers utskrift av noe av det som ble sagt der. Nemnda behandler sakene skriftlig på bakgrunn av sakens dokumenter, og en utskrift av en lydfil kan i utgangspunktet ikke regnes som et skriftlig dokument i denne relasjon. Som mindretallet er inne på, må dette eventuelt i det minste forutsette at meglerforetaket har hatt tilgang til opptaket og hatt mulighet til å kontrollere utskriften sammenholdt med lydfilen.

Mindretallet, forbrukerrepresentant Sandvik, har kommet til at det ikke er grunn til å avvise nedtegningen av lydklippet som sådan. Et slikt dokument er skriftlig, selv om det bygger på en lydfil. Nemnda kan derfor i henhold til vedtektene i prinsippet vurdere et slikt bevis. Det bemerkes at nemndssystemet er ment å bidra til effektiv tvisteløsning på et lavt nivå og slik unngå overbelastning av domstolene. På denne bakgrunn finner mindretallet at de beste grunner taler for det åpnes for at lydklipp som blir nedtegnet kan føres som bevis for nemnda, forutsatt at de gjøres til gjenstand for kontradiksjon. I en slik bevissituasjon er det særlig viktig at motparten har blitt forelagt lydklippet slik at både nedtegnelsen og nærmere bestemt lydklippets innhold er gjenstand for imøtegåelse. Der partene hovedsakelig er enige om lydklippets skriftlige innhold, ser ikke mindretallet noen grunn til å unnta dette beviset fra nemndas behandling. Da det ikke er klart at disse forutsetningene er møtt i foreliggende sak, avstår mindretallet fra å ta stilling til sakens realitet.

Kort om hva nemnda ikke kan ta stilling til
Nemnda bemerker at nemnda aldri kan pålegge et meglerforetak å betale oppreisning («tort og svie») til en klager. Det er meglerforetaket (selskapet) og ikke megleren personlig som er part i saken. Vilkårene for oppreisning ville for øvrig i praksis normalt heller ikke være oppfylt om megler var part.

Sakens realitet
Når det gjelder sakens realitet, er det enighet mellom partene at oppdragsavtalen ikke formelt sett ble fornyet slik loven krever. Meglerforetaket har derfor også tilbudt klageren en vederlagsjustering, som dekker klagerens andel av vederlaget. Klagerens tidligere ektefelle er ikke part i klagesaken, noe som innebærer at en eventuell vederlagsnedsettelse kun kan gjelde klagerens halvdel av vederlaget.

Det at oppdraget ved utløpet av oppdragstiden ikke formelt sett ble fornyet, er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren har da krav på vederlagsnedsettelse for så vidt gjelder hans andel av vederlaget. Dette utgjør, avrundet nedad, 50 000 kroner, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og er i samsvar med det tilbudet meglerforetaket har gitt klageren, som klageren ikke har akseptert. Nemnda nevner for ordens skyld at meglers utlegg i forbindelse med salget må klageren dekke sin halvdel av.

Når det gjelder advokatkostnader, har nemnda fast praksis på at nemnda normalt ikke pålegger meglerforetaket å dekke klagerens advokatkostnader, og det er ikke grunn til å fravike dette her.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

 

Konklusjon

 Megleren til DNB Eiendom AS avd. Gamle Oslo – Bjørvika har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke formelt sett å fornye oppdragsavtalen. Meglerforetaket må kreditere [klageren] 50 000 – femtitusen – kroner av vederlaget. For øvrig fører klagen ikke frem.