RFE-2023-204
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. april 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Drøbak
Saken gjelder: God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 3. august 2023 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Siden klageren leide ut huset, måtte han legge ned en stor innsats for å tilrettelegge og klargjøre boligen for visningen som var 10. september 2023 klokken 13:30. Rett før visningen, ga megleren beskjed om at han var syk og ikke kunne delta. Klageren avholdt dermed visningen selv. Det var mange visningsdeltakere, men kun én budgiver. Den 11. september ble boligen solgt for 6 650 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Under det første møtet med megleren, var både klageren og klagerens sjef til stede. Senere ble klageren forelagt et tilbud, hvor alt virket å være inkludert. Da huset var utleid på det tidspunktet, snakket også klageren med megleren om at huset var et krevende objekt å selge, samt vise frem.
Etter gjennomgangen mottok klageren et tilbud pr. e-post som han aksepterte. Han la imidlertid ikke merke til alle detaljene, da han hadde snakket om dette med megleren under det første møtet. Under møtet var det aldri tale om andre kostander foruten om eventuell boligselgerforsikring, som uansett var valgfritt. Dette kan klagerens sjef bekrefte. Tilbudet fremstod dermed som en totalpakke, hvor alt var inkludert, og ekstra kostand for takstmann ble aldri nevnt. I ettertid har imidlertid klageren måtte betale takstmannen direkte.
Klageren bemerker for øvrig at meglerforetaket og takstmannen var delvis samlokalisert. Dette underbygger påstanden om at det foreligger en nær tilknytning mellom dem, og at inntrykket megleren ga om at tilbudet var en pakkeløsning, stemmer.
I tiden frem mot takst, fotografering og visning viste det seg å være en svært krevende jobb både logistikkmessig og det å få tilgang til det utleide huset. Klageren og hans familie forsøkte likevel å tilrettelegge for dette. De betalte blant annet leietakerne for å få tilgang til huset.
Den 10. september 2023 tok klageren med seg familie og bekjente som la ned en betydelig innsats for å klargjøre eiendommen til visning klokken 13:30. Klokken 13:27 fikk klageren beskjed om at megleren var syk og ikke kunne delta på visningen. Megleren hadde ikke lyktes med å finne en stedfortreder. På dette tidspunktet stod det allerede en rekke visningsdeltakere utenfor huset.
Klageren ble sjokkert over beskjeden. Han hadde ikke fått stelt seg etter klargjøringen av boligen, men måtte likevel ta imot en rekke visningsdeltakere. Det kan lett spekuleres i hva det innebar å ikke ha en velkledd og forberedt megler til stedet som visste hvordan man skulle håndterer en slik situasjon.
I ettertid har klageren snakket med kjøperne som kan bekrefte hvordan visningen foregikk. De opplevde situasjonen som svært kaotisk. På grunn av mange deltakere, fikk de nesten ikke sett huset. Etter inngåelse av kjøpekontrakten, fikk de dermed en egen gjennomgang av huset sammen med klageren.
En dyktig og godt representativ megler skulle håndtert situasjonen på en slik måte at man kunne fått mer ut av potensialet som et stort antall interessenter gir. Dersom kun én interessent til hadde inngitt bud, kunne budrunden endt med en høyere salgspris. Klageren la ned en god innsats i å tilrettelegge for visningen, og viktigheten av et godt resultat var av økonomisk betydning for ham.
Klageren stiller seg undrende til at meglerforetaket ikke har fremsatt et tilbud om kompensasjon tidlig i saken. Han opplever meglerforetaket som arrogant, da de ikke har kommet med noen beklagelse, innrømmelse eller forslag til løsning av saken. Til tross for at klageren måtte avholde visning uten megleren, har saken blitt overlatt til klageren.
Meglerforetaket mener at megleren gjorde en god jobb med kjøperne. De var imidlertid hverken kjent med trykket av potensielle interessenter, eller hva flere budgivere kunne innebære. Det antas at meglerforetaket kan bistå med statistikk som viser hvor stor interesse det var for boligen, og hvor mange som deltok på visning.
Til tross for at meglerens jobb ikke var i nærheten av hva man bør kunne forvente, har meglerforetaket krevd full betaling.
På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren erstatning tilsvarende 50 000 kroner. I tillegg krever klageren at meglerens vederlag på 67 500 kroner settes ned med 50 000 kroner, samt at meglerforetaket frafaller 74 362 kroner av sitt betalingskrav på 124 362 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket forstår at det fremgår mye informasjon under en befaring og gjennomgang av oppdragsavtalen. Det er beklagelig at klageren ikke oppfattet det slik at faktura fra bygningssakkyndig skulle sendes separat. Dette har imidlertid vært fast praksis hos meglerforetaket i mange år, da man ønsker å skille mellom meglerens og den bygningssakkyndiges arbeid. Bygningssakkyndige er selvstendig næringsdrivende uten noen form for tilknytning til meglerforetaket.
På visningsdagen våknet megleren med halsinfeksjon. Fra klokken 11:41 forsøkte han dermed å kontakte klageren gjentatte ganger. Meglerforetaket legger til grunn at megleren ikke fikk tak i klageren på grunn av klagerens pågående visningsforberedelser. Selv om det ikke lot seg gjøre å finne en stedfortreder på kort varsel, hadde megleren forberedt seg godt i forkant av visningen. Megleren hadde blant annet vært i kontakt med visningsdeltakere som ble fulgt opp i etterkant av visningen.
Hva gjelder salgsprisen, virket det som klageren i utgangspunktet var fornøyd med en salgspris på mellom 6 600 000 til 6 650 000 kroner. Etter en anbefaling fra megleren om at det var mulig å oppnå mer, ble det likevel fremforhandlet en avtale om salg for 6 650 000 kroner. Det er umulig å vite om salgsprisen hadde blitt høyere dersom megleren var til stede under visningen. Megleren har gjort en grundig jobb både i forkant og etterkant av visningen, og klageren var uansett den som kjente eiendommen best.
På salgstidspunktet opplevdes markedet i området som trådt. I de fleste salgene som meglerforetaket bistod med i perioden august til september 2023, var det kun en budgiver. Dette til tross for stor visningsdeltakelse. Klagerens bolig traff markedet godt. Det var stor interesse som førte til et raskt salg. Til forskjell fra den gjennomsnittlige omsetningshastigheten på 60 dager, solgte klageren boligen sin innen 10 dager.
Meglerforetaket kan ikke se at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakers side som gir klageren krav på vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7 at vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse» i forbindelse med gjennomføringen av oppdraget.
Nemnda finner det klart at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse her. For det første kan det skje at en megler blir syk. Det kan naturlig nok skape praktiske problemer, men det er ikke noe i denne saken som tilsier at megler kan kritiseres for sin håndtering av oppdraget i den forbindelse. Megler har ikke tatt betalt for den visningen som klageren måtte holde selv på grunn av meglers sykdomsforfall.
Når det gjelder tilstandsrapporten, fremgår det både av tilbudsbrevet og oppdragsavtalen at dette ville bli fakturert oppdragsgiver (klageren) direkte. Klageren kunne heller ikke ha noen forventning om at denne kostnaden var inkludert og noe som megleren skulle ta.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.