RFE-2023-206
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. april 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Leif Martin Bjørgum (Virtus Advokat AS)
Innklaget: Hamar Eiendomsmegling AS (EIE Hamar)
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2022 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak for 3 700 000 kroner. Etter kjøpet oppdaget klageren at kommunen har tillatelse til å legge hovedledning til offentlig kloakk over eiendommen. Det stod ingenting om denne tillatelsen i salgsoppgaven. Klageren hevder at kommunens tillatelse gjør det umulig for ham å fradele tomten og bygge hus på den utskilte delen, slik han hadde planer om. Klageren har innhentet pristilbud på hva det vil koste å endre plassering av vannledning på eiendommen. Spørsmålet i saken er om megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren skal tilkjennes erstatning tilsvarende innhentet pristilbud på 774 684 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Eiendommen ble kjøpt ved budaksept 10. mai 2022. Etter kjøpet oppdaget klageren at kommunen har tillatelse til å legge hovedledning til offentlig kloakk over eiendommen. Dette innebærer at kommunen kan grave opp tomten for å vedlikeholde kloakkrør. Salgsoppgaven inneholdt ingen opplysninger om at kommunen hadde en slik tillatelse.
Klageren kjøpte med den plan om å fradele tomten for å bygge nytt hus på den utskilte delen. Som følge av kommunens tillatelse til å legge hovedledning over eiendommen vil dette ikke la seg gjøre.
Klageren fant senere ut at det var opplyst om tillatelsen i salgsoppgaven som lå til grunn for salget da selger kjøpte boligen tilbake i 2016. Dette viser at megleren kjente til, i alle tilfeller burde kjenne til, denne mangelen.
Klageren har innhentet pristilbud fra maskinentreprenør på hva det vil koste å endre plassering av vannledning på eiendommen. Kostnadene er her estimert til 774 684 kroner. Dette beløpet kreves erstattet av meglerforetaket.
Krav om avvisning – reklamasjon til selgers boligselgerforsikring
Klageren har reklamert over det samme forholdet til selgers boligselgerforsikringsselskap. Dette kravet er ikke frafalt, men en eventuell oppfølging er stilt i bero inntil avgjørelse fra Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester foreligger. Klageren mener det først og fremst er megleren som kan lastes for manglende opplysninger om den kommunale hovedledningen, og har derfor valgt å stille saken overfor selger i bero.
Klageren mener det er hensiktsmessig at nemnda tar stilling til om det foreligger ansvarsgrunnlag for meglerforetaket, og utmåler en eventuell erstatning. Dette for å sikre en rimelig, rettferdig og hurtig tvisteløsning. For det tilfelle at nemnda ikke tar stilling til erstatningskravet, vil klageren være henvist til å fremme kravet for de alminnelige domstoler.
Innklagede har i korte trekk anført:
Krav om avvisning
Meglerforetaket mener prinsipalt at saken må avvises fra behandling.
For det første skal ansvarsgrunnlaget i saken være at megleren ikke har satt seg inn i en seks år gammel salgsoppgave som det ikke kan dokumenteres om er fremlagt for megleren. Saken reiser følgelig bevisspørsmål som ikke kan avgjøres forsvarlig under nemndas skriftlige saksbehandling.
For det andre har meglerforetaket fått opplyst av selgers boligselgerforsikringsselskap at de har mottatt krav fra klageren knyttet til det samme forholdet. Det er således en pågående tvist mellom kjøper og selger. Forsikringsselskapet har opplyst i en e-post til meglerforetaket 28. november 2023, at kravet ikke er registrert trukket.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Under enhver omstendighet har megleren ikke brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt eller opptrådt i strid med god meglerskikk. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag for meglerforetaket.
Megleren befarte eiendommen 18. mars 2022, og oppdragsavtale ble inngått samme dag. Både før, under og umiddelbart etter befaringen innhentet megleren relevante opplysninger om eiendommen fra selger, egne undersøkelser og befaringsrapport, grunnboksutskrift, reguleringsplan med bestemmelser, grunnkart m.m. Megleren innhentet, i tråd med pliktene etter eiendomsmeglingsloven, relevant informasjon i forbindelse med salgsoppdraget på det tidspunkt oppdraget ble inngått. Meglerforetaket har fremlagt et skjermbilde fra meglers fagsystem som dokumenterer at det ble innhentet tidsaktuelle opplysninger både fra selger og fra det offentlige før eiendommen ble lagt ut for salg.
Klageren legger avgjørende vekt på og bygger hele sin klage på at megleren under befaringen skal ha fått fremvist en tidligere salgsoppgave utarbeidet av et annet meglerforetak i forbindelse med salg i 2016. Det var her opplyst om kommunens rett til å legge og vedlikeholde en offentlig vann- og kloakkledning på eiendommen. Klageren hevder derfor at megleren må ha visst eller skulle ha visst at det forelå en slik rettighet for kommunen og at dette skulle vært opplyst om. Meglerforetaket bestrider dette.
Det er mulig at selger viste frem en slik gammel salgsoppgave, og at det ble bladd raskt gjennom den under befaringen. I den grad dette ble fremvist megler, kan det ikke forventes at megler på en befaring skal gjennomgå en seks år gammel salgsoppgave for eventuelt å finne informasjon i denne som ikke er gitt fra selger eller fra det offentlige.
Ved ethvert salg innhentes det opplysninger fra kommunen. Disse opplysningene skal være fullstendige og bestå av all relevant informasjon rundt de kommunale forholdene ved eiendommen. Avtalen fra 1978 som klageren viser til, var ikke en del av opplysningene fra kommunen, og er heller ikke tinglyst på eiendommen. I grunnkartet var det ikke inntegnet noe som kunne vise eller antyde noe om en slik rettighet. Selger ga heller ingen opplysninger om dette, hverken muntlig eller i egenerklæringsskjemaet.
Meglerforetaket kan være enig i at opplysninger om denne rettigheten og avtalen fra 1978 burde blitt oversendt dem i forbindelse med bestillingen av de kommunale opplysningene, men det ble det altså ikke. Dette forholdet var ukjent for meglerforetaket da salgsoppgaven ble utarbeidet, og da eiendommen ble solgt. Meglerforetaket har ingen forutsetninger for å opplyse om ukjente forhold.
Klageren tok kontakt med selger forut for overtakelse av eiendommen for å ta mål av eiendommen etc. Klageren sendte en SMS til megler i september 2022, tre måneder etter overtakelse, der han skrev at han hadde ringt megler på overtakelsesdagen og spurt om han skulle ta inn informasjon om «rørgaten» i overtakelsesprotokollen og eventuelt holde tilbake penger. Ut fra dette virker det som klageren, i motsetning til megleren, senest forut for overtakelse var kjent med vann- og avløpsledningen på eiendommen.
Økonomisk tap
Det fremsatte erstatningskravet skal basere seg på at klageren kjøpte eiendommen med plan om å fradele tomten for å bygge en ny bolig på den utskilte delen. Dersom en potensiell kjøper har planer om å fradele og utvikle eiendommen, bør vedkommende på generelt grunnlag ta kontakt med kommunen for å undersøke mulighetene for dette. Det var ingen opplysninger i salgsoppgaven om muligheter for fradeling eller utvikling, og megler ble heller ikke opplyst eller spurt om slike eventuelle muligheter. Om eiendommen rent faktisk lar seg fradele og bebygge, er for øvrig ikke nærmere redegjort for eller dokumentert fra klagerens side.
Klagen fremsatte et udokumentert krav på 200 000 kroner i klagen og har senere i saksforberedelsen lagt frem ett pristilbud og oppjustert kravet sitt i henhold til dette. Ettersom kravet nå er vesentlig høyere enn hva det var opprinnelig, bør nemnda avstå fra å ta stilling til et eventuelt erstatningskrav i denne omgang. Det bør innhentes flere pristilbud fra forskjellige aktører før en eventuell erstatningsutmåling.
Det er ikke grunnlag for klagerens krav om erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Krav om avvisning
Meglerforetaket har anført at klagen må avvises.
Det er for det første vist til spørsmålet om megleren skulle satt seg inn i en seks år gammel salgsoppgave. Dette gir imidlertid ikke grunnlag for avvisning, men hører til sakens realitet. For det andre er det vist til at det er en pågående tvist mellom kjøper og selger. Nemnda finner at dette heller ikke gir grunnlag for avvisning. Klageren var nødt til å bringe saken inn for selgers boligselgerforsikringsselskap av hensyn til reklamasjonsfristen. Det må da være anledning til å stille saken i bero der i påvente av vår avgjørelse i saken mot meglerforetaket.
Klagen avvises ikke etter dette.
Sakens realitet
Det sentrale spørsmålet er om megleren har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 når det gjelder kommunens rett til å legge hovedledning til offentlig kloakk over eiendommen i henhold til en ikke-tinglyst avtale fra 1978.
Megleren var på befaring på eiendommen. Han innhentet alle lovpålagte opplysninger og det som for øvrig er vanlig å innhente, herunder opplysninger om eiendommen fra kommunen (kommunepakken). Det stod ingenting i den informasjonen megleren mottok, om kommunens rett til å legge ledning over eiendommen. Det kan fremstå som noe overaskende at det i kommunepakken ikke var sagt noe om kommunens egen avtale fra 1978, men det er ikke noe som kan legges megler til last.
Klageren har gjort gjeldende at megleren skulle satt seg inn i en seks år gammel salgsoppgave, hvor det var opplyst om kommunens rettighet, og at megler følgelig i det minste burde kjent til dette. Nemnda legger til grunn at megler sannsynligvis ble forevist denne salgsoppgaven under befaringen og bladde raskt gjennom den. En megler har imidlertid ingen plikt til, og det er heller ikke naturlig å gå grundig inn i en eldre salgsoppgave, da en megler uansett ved utarbeidelsen av salgsoppgaven må foreta de undersøkelser som er nødvendig og kontrollere hva status er på salgstidspunktet. Hvis en megler skal «studere» opplysningene i en gammel salgsoppgave, må han få en særskilt oppfordring til det, eller det må være forhold som gjør at det er påkrevd. Men det er ikke noe som tilsier at megler fikk informasjon som gjorde at opplysningene i den andre salgsoppgaven burde gjennomgås nærmere. Det kan derfor ikke legges til grunn at megleren kjente til eller burde kjenne til kommunens rettighet.
Det følger av dette at megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.