Klage nr:
88/08

Avgjort:
09.10.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling St Hanshaugen, Kjølberg ogamp; Co AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eierleilighet gjennom innklagede som megler. Aksept av bud ble gitt 5. mars 2007 med avtalt overtakelse 20. april 2007.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren anfører at innklagede nektet å vise klageren bod/kjeller/loft ved visningen. Videre anfører han at det den 12. mars 2007 i et formelt møte hos innklagede kun ble avsatt 30 minutter for gjennomgang av alle papirer. Klageren møtte her sammen med sin far. Klageren, som var uerfaren og i god tro, hevder han ble lurt til å skrive under kontrakten i all hast, idet innklagede «tviholdt på dokumentene». Etter at kontrakten ble signert, fikk klageren se dokumenter vedrørende graverende forhold knyttet til bomiljøet, som har blitt påpekt fra sameiets styre. Som en konsekvens av dette, ønsket klageren å nedlegge skriftlige protester for å annullere kontrakten. Innklagede nektet å godta annullering. Uten forespørsel fra klagerens side har han mottatt brevet «Erklæring i forbindelse med salg av seksjon 16 i sameiet [XX]» fra styreleder i sameiet datert 15. mars 2007. Brevets konvolutt viser poststempel fra 21. mars 2007. Denne typen opplysning skal forelegges for kjøperen før kontraktsunderskrift.

Da kontrakten var underskrevet den 12. mars 2007, gikk innklagede ut av møterommet med de fire kopiene av kontrakten. Innklagede skal ha sagt at dersom klageren ikke ønsket å kjøpe leiligheten, ville den bli solgt til personen som hadde nest siste bud. Klagerens far påpekte at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige.

Dagen etter ble klageren oppringt av innklagede som fortalte at dersom klageren ikke ville ha leiligheten, måtte han betale for omkostningene. Dette oppfattet klageren som brudd på den muntlige avtalen innklagedes saksbehandler, klageren og klagerens far hadde inngått dagen før.

Den 14. mars 2007 ba klagerens far om et møte med saksbehandleren og hans overordnede for å konfrontere dem med den muntlige avtalen som ikke var blitt overholdt. Da klagerens far kom på møtet, var ikke saksbehandleren til stede. Under diskusjon om temaet var den overordnede (fagansvarlige) partisk med saksbehandleren og avviste klagerens far på grunn av «påstand mot påstand».

Klageren har vært i kontakt med kjedesjefen og klaget over forholdene hos innklagede, og det var ifølge klageren enighet om å forsøke å løse tvisten ved enten å heve kjøpet eller kreve 10 % av kr 320 000. Dette førte ikke frem. Ved andre gangs kontakt var kjedesjefen ifølge klageren mer partisk og viste likegyldighet og mangel på engasjement. Kjedesjefen skal også ha sagt at en seriøs avis ikke ville skrive om slike saker.

Brevet av 11. mars 2007 viser til kontraktsmøtet som skulle finne sted 14. mars 2007. Denne datoen var klageren på utenlandsreise, noe han kan dokumentere. Selgerne var heller ikke til stede 14. mars 2007. Selgerne signerte kontrakten den 16. mars 2007.

Den 17. april 2007 møttes klageren og innklagede for å gå igjennom budjournalen. Samtidig ba klageren og hans far om å få komme i kontakt med foretakets advokat. Innklagede ville ikke oppgi navnet på foretakets advokat. Klageren ba innklagede om en skriftlig bekreftelse på kontraktsmøtet som fant sted den 12. mars 2007. Slik bekreftelse ville ikke innklagede gi. Klageren ba også om en bekreftelse på at hans far hadde et møte med saksbehandlerens overordnede (fagansvarlige). Heller ikke dette ville innklagedes saksbehandler bekrefte. Klageren og faren ønsket å møte fagansvarlig hos innklagede, men denne ønsket ikke å møte dem.

Ved overtakelse av leiligheten 21. april 2007 ble det oppdaget ytterligere feil og mangler ved leiligheten. Disse var ikke hensyntatt av takstmannen. Med tenke på at det har vært brann- og røykutvikling i gården, har klageren foretatt ytterligereundersøkelser, herunder kontakt med Brann- og redningsetaten i kommunen og fått skriftlig dokumentert derfra at utbedringer må foretas. Enkelte av punktene som måtte utbedres, oppfattes å være av alvorlig karakter. Politiet er underrettet om forholdene.

Innklagede har ifølge klageren unnlatt å legge frem regnskapet for 2007 som viser et forholdsvis stort underskudd. Han har samtidig unnlatt å legge frem dokument som forretningsføreren har utarbeidet, og som viser en økning av husleien på 30 %. Dette dokumentet er datert 22. februar 2007, dvs. før leiligheten ble lagt ut for salg. Innklagede har unnlatt å legge frem dokument fra Brann- og redningsetaten der feil og mangler ved leiligheten påpekes. Han har videre skrevet i salgsoppgaven at han var enig med selgeren i at det ikke fantes andre utgifter som ville øke husleien.

Innklagede har i kjøpekontrakten ført opp to poster som ikke skulle vært medtatt fordi klagerne ikke har tatt opp lån for å betale leiligheten. I kjøpekontraktens paragraf 2 «omkostninger» har innklagede ført opp kr 800. Ved denne oppføringen skulle det isteden ha stått kr 3 750. For øvrig har fagansvarlig hos innklagede foretatt flere korrekturer i teksten under samme paragraf, uten å informere klageren om dette. Således har innklagede krevd kr 2 743 fra klageren (inkludert i dette beløpet er summene i punktene 3 og 5 i paragraf 2 i kjøpekontrakten).

Innklagede har fått bekreftet fra klageren og hans far at klageren betalte leiligheten uten å ta opp lån, noe som betyr at klageren urettmessig har måttet betale tinglysingsgebyr for pantobligasjon og attestgebyr.

Klagerne har gjort innklagede oppmerksom på flere mangler ved leiligheten uten at innklagede har tatt opp dette med selgeren.

Innklagede anfører:

Innklagede er som regel alene på visning og har derfor ikke anledning til å vise bodene før visningen er ferdig. Innklagede kan ikke se at han har opptrådt feil i dette tilfellet.

Når det gjelder lengden på kontraktsmøtet, anfører innklagede at han benytter standardiserte kontrakter som blir utsendt i forkant av kontraktsmøtet slik at kjøper og selger har anledning til å forberede seg. På kontraktsmøtet blir kontrakten gjennomgått, hvor lang tid dette tar eller hvor nøye kontrakten gjennomgås kommer an på kjøperen. Innklagede har ingen ting å tjene på å lure noen til å signere en kjøpekontrakt som kun er en formalisering av en avtale som ble inngått ved aksept av bud. Vedleggene til kontrakten er også tilgjengelige. Innklagede går normalt ikke gjennom disse i detalj, men hvis det er relevante forhold, blir disse tatt opp. Hvis det er opplysninger av betydning for salget, vil innklagede normalt ha tatt dette opp mye tidligere i salgsprosessen. I dette tilfellet hadde sameiet tidligere hatt problemer med bråk og liknende fra en av leilighetene, men dette er ifølge innklagede et avsluttet problem da vedkommende som sto bak uroen, har flyttet. Da klageren reagerte på opplysningen, hentet innklagede for ordens skyld inn en bekreftelse fra styret om at det ikke lenger var noe uro i bygget.

Innklagede har ikke sagt at klageren kan trekke seg og at han kan selge til budgiver nummer to. Det har vært nevnt som en mulighet, men det er forhold som må sjekkes med budgiver nummer to og selgeren før avtale om dette kan inngås.

Klageren ble 13. mars 2007 informert om mulige konsekvenser ved å bryte en kjøpsavtale.

Den 14. mars 2007 hadde innklagede et møte med klagerens far. Der ble det understreket fra innklagedes side at det ikke var inngått noen avtale om at kjøperen (klageren) kunne trekke seg fra avtalen og at innklagede heller solgte til budgiver nummer to. Som tidligere nevnt, har dette vært foreslått, men det måtte sjekkes med selgeren og budgiver nummer to først.

Innklagede er kjent med at klageren har kontaktetkjedesjefen, men denne inngår ikke avtaler om erstatning eller heving av kjøpsavtaler uten å sette seg inn i saken eller diskutere dette med fagansvarlig på kontoret.

Vedrørende datoen for kontraktsmøtet ser ikke innklagede hva som er problematisk med dette da verken kjøperen (klageren) eller selgeren kunne møte den foreslåtte datoen, så kontrakten ble signert senere.

Den 17. april 2007 ba klagerens far om å få komme i kontakt med foretakets advokat. Innklagede har en advokat han rådfører seg med, men vedkommende står ikke til disposisjon for foretakets kunder. Innklagedes erfaring med telefonsamtaler med klagerens far er at de er svært grundige og svært lange (30 til 60 minutter). Innklagede var ikke interessert i å betale for eller belemre sin advokat med påstander han anså dreide seg om forhold mellom klageren og selgeren. Innklagede opplyser at han ikke har sagt at han ikke vil møte kunden.

Mangler ved leiligheten er et forhold mellom klageren og selgeren. Det samme gjelder anførsel om at det har vært brann og røykutvikling. Det er etter innklagedes syn ingen konflikt å løse som vedrører ham som megler. Innklagede kan ikke klandres for eventuelle mangler på leiligheten.

Klageren anfører at innklagede har unnlatt å legge frem regnskap for 2007. Innklagede har lagt fram all tilgjengelig informasjon. Han solgte leiligheten i begynnelsen av mars 2007 og hadde derfor verken regnskaper for 2007 eller 2006.

Innklagede er ikke kjent med rapport fra Brann- og feiervesenet og hadde ikke fått det oversendt verken fra selgeren eller forretningsføreren. Innklagede var heller ikke kjent med forhold som ville øke husleien.

I innklagedes kjøpekontrakter er det standard at det står oppført tinglysingsgebyr som om man skal tinglyse pant. Hvis man ikke skal ha pant, trenger man ikke betale inn pengene, eller man får dem tilbake. Innklagede bemerker at han ikke har krevd klageren for mye gebyr, men at klageren har betalt kr 2 743 for lite. Dette er betalt av innklagede for å få saken ut av verden.

Innklagede har blitt gjort oppmerksom på en rekke mangler som han har meddelt videre til selgeren, eller bedt klageren rette et krav mot selgeren hvis han mener noe ikke er riktig.

Innklagede kan ikke ut fra denne klagen se at han har gjort noe klandreverdig. Her dreier det som om forhold mellom kjøper og selger, de forhold som vedrører innklagede er ifølge ham kun grunnløse påstander.

Klagerens ytterligere anførsler:

Til tross for at innklagede visste at klageren ikke hadde tatt opp lån, belastet han klageren med kr 207 i attestgebyr og kr 1 935 i tinglysingsgebyr for pantobligasjon. Klageren har betalt kr 59 740. Det som skulle ha vært betalt fra hans side, er kr 60 548. Dermed er det en differanse på kr 808.

Innklagede har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, som for eksempel å dele ut relevant informasjon om leiligheten til kjøperen. Regnskapet for 2006 var tilgjengelig medio januar 2007. Det viste et stort underskudd på i underkant av en million kroner. Likeledes, hadde både styret og forretningsføreren et dokument datert 22. februar 2007 (dvs. før leiligheten ble solgt) som viste en økning på 30% av husleien. Alle dokumentene var tilgjengelig hos styret, forretningsfører, samt brann- og redningsetaten. Videre har konflikten i gården kostet mye, konflikten pågår ennå. Vedlikeholdskostnader og utgifter til advokat forbundet med konflikten, har ført til et stort underskudd. Dette fører til økning av husleien og ekstrautgifter. Husleien har etter at klageren overtok leiligheten økt to ganger, fra
kr 1 918 til kr 2 327 til kr 2 578.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er korrekt at klagerne ikke skulle ta opp lån og at han derfor ikke skal betale tinglysingsgebyr. Eierskiftegebyret var dessverre uteglemt ikontrakten, men det kommer klart frem av salgsoppgaven at dette skal betales med kr 3 750.

Innklagede har innhentet informasjon fra forretningsføreren. Husleieøkningen har ikke fremkommet til ham, selgeren har heller ikke gitt informasjon om det.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med saksbehandlingen, herunder manglende opplysninger om mulig husleieøkning m.m.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at forholdet mellom kjøper og selger ikke blir vurdert. Nemnda vil således ikke gå inn på mangelsspørsmålene. Det er for øvrig heller ikke dokumentert at innklagede hadde kjennskap til disse manglene.

Klageren har anført at innklagede nektet å vise ham bod(er) ved visningen. Innklagede på sin side har forklart at han var alene på visningen og derfor ikke hadde anledning til å vise bodene før etter at visningen var ferdig. Innklagede kan ikke kritiseres på dette punktet.

Innklagede har avvist at det er inngått muntlig avtale om at klageren skulle få trekke seg, og at en slik mulighet først måtte sjekkes med selgeren og budgiver nr 2. Der hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Det er imidlertid korrekt at det er vanlig at en kjøper som går fra en avtale, må dekke bl.a. alle kostnadene forbundet med et slikt kontraktsbrudd.

Reklamasjonsnemnda kan ikke finne det kritikkverdig at innklagede endret tidspunktet for kontraktsmøtet som var foreslått i akseptbrevet av 11. mars 2007.

Partene forklarer seg ulikt når det gjelder innklagedes avvisning av å møte klagerens far. De forklarer seg også ulikt når det gjelder mangler ved leiligheten og hvorvidt innklagede har formidlet klagerens anførsler videre til selgeren. Der hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres. Saken blir derfor å avvise på disse punktene.

Megleren skal ved overdragelse av borettslagsandel eller andel i eller bruksrett til fast eiendom eller adkomstdokumenter som gir bruksrett til fast eiendom, gi opplysninger om rettigheter og forpliktelser ifølge avtaler og vedtekter. Omfatter overdragelsen part i sameie eller selskap, skal megleren også gi opplysninger om regnskap og eventuelt budsjett, jfr. eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-6 annet ledd. Ut fra det som er dokumentert for Reklamasjonsnemnda, hadde ikke innklagede andre opplysninger enn de som er fremlagt i brev fra forretningsfører 20. februar 2007. En eiendomsmegler har ingen alminnelig plikt til å innhente forslag til budsjett og styrets årsberetning før årsmøte i sameiet er avholdt. Det synes som om årsmøtet ble avholdt senere enn budaksept da styrets årsberetning og revisors beretning er datert 5. mars 2007.

Innklagede anfører at sameiets tidligere problemer med bråk og lignende fra en av leilighetene var et avsluttet problem og at det derfor ikke er opplyst om dette i forkant av budaksept. Da klageren reagerte på dette kontaktet innklagede styrelederen for en bekreftelse på at forholdet var brakt i orden. De omstridte fremleieforholdene er omtalt i erklæring fra styreleder i sameiet den 15. mars 2007. Det heter her:

«Forholdene i Sameiet har gradvis bedret seg fordi de problematiske leieboerne har flyttet. Siden september 2006 har vi ikke mottatt klager eller observert indikasjoner på uønsket adferd eller vedtektsstridige utleieforhold.»

Innklagede kan ikke kritiseres for å ha lagt dette til grunn. Dette er en bekreftelse som er utformet etter kjøpekontrakten og på grunn av at klageren reagerte over at det tidligere hadde vært problemer med bråk oglignende.

Det er korrekt at det i salgsoppgaven er anført at kjøperen skal betale kr 3 750 i eierskiftegebyr til forretningsfører. Dette beløpet var uteglemt fra kjøpekontrakten. Sum kostnader blir da kr 60 548. Innklagede anfører at differansen kr 2 743 er betalt av ham for å få saken ut av verden. Reklamasjonsnemnda anser derfor denne delen av klagen som ute av verden.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 9.oktober 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant