RFE-2023-210
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. april 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Sindre Stave (Advokatfirmaet Stave AS)
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Mo i Rana, v/advokat Arne Johansen (Advokatfirmaet Kvasstind AS)
Saken gjelder: God meglerskikk. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 15. juli 2021 signerte klagerne kjøpekontrakt om kjøp av bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet oppdaget klagerne at en del av boligen ikke var søkt om og godkjent av kommunen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til boligens manglende søknader og godkjenning.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
I forbindelse med gjennomgang av en sak som gjaldt råte i klagernes krypkjeller, oppdaget klagernes advokat at en stor del av klagernes bolig aldri var blitt omsøkt. Klagerne har ikke på noe tidspunkt vært klar over de faktiske forholdene eller hvilke konsekvenser dette vil få i forhold til å få godkjenning av kommunen.
Ifølge byggesaken ble boligen omsøkt i 1966. Klagerne har i den forbindelse fremlagt et bilde som viser at deler av boligen som ble omsøkt fortsatt består i dag, men at fasaden mot sydvest mest sannsynlig har blitt revet og deretter bygget opp i et større format. Det bemerkes at denne delen av boligen har blitt utvidet bakover med bad, soverom og vaskerom, samt at taket må ha blitt hevet. Da boligen ble omsøkt i 1966, var bruttoarealet oppgitt for å være 105 kvadratmeter. Pr. i dag er bruttoarealet 249 kvadratmeter.
Boligens garasje og entre er også bygget uten å være søkt om.
Klagerne har innhentet boligens byggesaksmappe som hverken inneholder søknader eller tillatelser etter 1996. Ifølge opplysninger fra Infotorg.no, fremgår det også klart at det kun er 105 kvadratmeter av boligen som er godkjent. Følgelig er det omkring 144 kvadratmeter av bygningsmassen som er ulovlig oppført. Dette arealet må dermed omsøkes på nytt etter TEK 17 som nybygg.
I tillegg til det ulovlige påbygget på 144 kvadratmeter, er det foretatt store fasadeendringer som heller ikke er omsøkt. Boligen er også bruksendret innvendig. I salgsoppgaven under «Informasjon om eiendommen» fremgår følgende:
«Det er ikke fullstendig samsvar mellom de bygge godkjente tegningene mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen. Boligen er i stor grad ombygd og noe påbygd. Dette er gjort av tidligere eier(e), og ifølge [kommunen] er dette ikke søkt godkjent, kjøper overtar risikoen for dette.»
Det poengteres også at selv om det mangler ferdigattest, så kan byggene brukes og omsettes lovlig. Opplysningene er ikke fremhevet eller utdypet.
De gitte opplysningene kan ikke anses å være tilstrekkelig for å oppfylle kravene til god meglerskikk. Boligens avvik er klart underkommunisert, og for en uerfaren forbruker er det umulig å forstå konsekvensene av dem. Det foreligger følgelig brudd på meglerens opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Når det kommer til meglerens informasjonsansvar, viser klagerne til dommen inntatt HR-2016-2264-A. I tillegg vises det til Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av boliger.
Opplysninger om manglende godkjenning er vesentlige opplysninger som skulle vært særlig fremhevet i salgsoppgaven. Boligen er godkjent med et bruttoareal på 105 kvadratmeter. De resterende 144 kvadratmeterne er aldri blitt søkt om, og er dermed ulovlig. Avviket er på ingen måte uvesentlig.
Det er ikke gitt tilstrekkelig opplysninger om konsekvensene av avviket. Klagerne har vært i kontakt med kommunen som foreløpig har stilt seg avvisende til å godkjenne boligen, da det vil være i strid med kommuneplanen. Boligens tilbygg krever uansett en ansvarlig søker samtidig som det må oppfylle kravene i TEK 17.
Megleren har på bakgrunn av det ovennevnte opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.
Siden klagerne må søke om å få godkjent de ulovlige bygningsdelene først, har de ikke oversikt over kostnadsbildet enda. Nemnda bes dermed om å kun ta stilling til om det foreligger ansvarsgrunnlag.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket bestrider at meglerens undersøkelser med tilhørende informasjon ikke har blitt utført i tråd med god meglerskikk. Megleren har tvert imot angitt de konkrete omstendigheter som danner grunnlaget for klagen.
Meglers erstatningsansvar reguleres av det ulovfestede profesjonsansvaret. I utgangspunktet gjelder det et strengt uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Selv om det påhviler megler et strengt profesjonsansvar, er det i rettspraksis fastslått at det er et visst spillerom for subjektive feil før uaktsomhetsansvaret kan konstateres. Det presiseres at det er kravstiller som har bevisbyrden for at megler har opptrådt erstatningsbetinget uaktsomt.
Forutsetningen for at meglerforetak skal kunne holdes ansvarlig, er at skaden er erstatningsmessig etter gjeldende rett. Et slikt ansvar betinger at visse vilkår må være oppfylt. Det må foreligge et økonomisk tap, det må foreligge et ansvarsgrunnlag og det må være faktisk og rettslig årsakssammenheng mellom tapet og ansvarsgrunnlaget. Videre må kravet ikke være foreldet etter foreldelseslovens bestemmelser.
I dette tilfellet er saken begrenset til spørsmålet om det foreligger ansvarsgrunnlag. Spørsmålet i saken er dermed om megleren i tilstrekkelig grad har innhentet og videreformidlet relevante opplysninger om eiendommens lovlige bruksareal.
Meglerforetaket er enig med klagerne om at dommen inntatt HR-2016-2264-A danner utgangspunktet for gjeldende rett hva gjelder betydningen av salgsoppgaven, herunder at salgsoppgaven utgjør et sentralt informasjonsgrunnlag for vurderingen av eiendommen og prisfastsettelsen. Det er dermed sentralt å vurdere hvorvidt megleren har innhentet relevant dokumentasjon knyttet til eiendommens lovlige bruk, og videre om disse opplysningene har kommet tilstrekkelig til uttrykk i salgsoppgaven.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt er konkretisert i form av lovpålagte plikter, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. I nærværende sak er det særlig bestemmelsens annet ledd nummer 8 som er relevant.
Megleren innhentet i dette tilfellet opplysninger fra kommunen, herunder tegninger, melding om at det ikke finnes ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, matrikkelutskrift, grunnkart og kommuneplan. Det er dermed ikke tvil om at megleren innhentet alle tilgjengelige opplysninger fra kommunen knyttet til hvilke deler av boligen som var lovlig oppført. All dokumentasjon ble også inntatt i salgsoppgaven.
Hva gjelder meglerens opplysningsplikt, var de siste godkjente byggetegningene fra 15. april 1967 vedlagt i salgsoppgaven. På tegningene var det oppgitt konkret areal for de ulike rommene i boligen.
Meglerforetaket viser også til boligsalgsrapporten som ble vedlagt salgsoppgaven, hvor takstmannen krysset av for nei under spørsmålet «Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt?». Under dette punktet knyttet også takstmannen enkelte bemerkninger til hvilke dokumentasjonsmangler som forelå samt hva de gikk ut på.
I salgsoppgaven under «Informasjon om boligen» har for øvrig megleren inntatt detaljerte beskrivelser av forholdene knyttet til brukstillatelse, ferdigattest og endringer. Meglerens beskrivelse av forholdene er langt mer omfattende og detaljert enn hva som fremkommer av klagen.
Megleren har med det gitt detaljerte og fullgode beskrivelser hva gjelder manglende brukstillatelse og de etterfølgende om- og påbygningene. Forholdene er beskrevet både gjennom vedlegg til salgsoppgaven og meglerens innledende informasjon om eiendommen i salgsoppgaven.
Meglerforetaket er ikke uenig med klagerne om at forholdene knyttet til manglende brukstillatelse må anses som vesentlige opplysninger som en potensiell kjøper skal opplyses om. Opplysninger om dette har imidlertid kommet klart frem i salgsoppgaven, hvor det ble inntatt konkrete redegjørelser for hvilke konsekvenser avvikene hadde, samt at kjøper ville bære risikoen for dette.
Klagernes advokat har vist til Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig, men denne er ikke treffende holdt opp mot sakens faktiske omstendigheter. I nærværende sak har megleren gitt tydelig informasjon om avvik, konsekvensene av disse, samt at kjøper må bære risikoen.
Meglers håndtering av oppdraget er i tråd med kravene til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Klagen kan dermed ikke tas til følge.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det er på det rene at deler av boligen ikke var godkjent, og det sentrale spørsmålet er om megler her har overholdt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Nemnda finner at opplysningsplikten er overholdt. Megleren innhentet de vanlige opplysningene fra kommunen og annen informasjon som meglere skal innhente. I salgsoppgaven var det inntatt under punktet «Informasjon om boligen» opplysninger om brukstillatelse, ferdigattest og endringer. Dette var fremhevet på en tilstrekkelig måte. Boligsalgsrapporten var også vedlagt salgsoppgaven, og her var det krysset av for nei på om alle rom var godkjent og byggemeldt. Høyesterettsdommen HR-2016-2264-A (Informasjonsansvarsdom III) tilsier ingen annen løsning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.