RFE-2023-226
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. april 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Stavanger
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2022 innga klageren et bud på 20 500 000 kroner på en enebolig som innklagede meglerforetaket formidlet. Boligen hadde en prisantydning på 21 000 000 kroner. Klageren planla å finansiere kjøpet med midler fra hennes daværende venn som bodde i USA. Pengene fra klagerens venn viste seg imidlertid å aldri komme.
Klageren hevder at hun hadde informert megleren om at budet ikke skulle videreformidles til selgeren, før hun hadde penger på konto/finansiering i orden. Selv om pengene aldri kom, ble budet videreformidlet til selgeren og akseptert. Meglerforetaket har på sin side en annen oppfatning av hva som har skjedd.
Ettersom klageren viste seg å ikke ha midler til å betale for eiendommen, måtte det gjennomføres et dekningssalg. I dekningssalget ble det kun ble oppnådd en salgspris på 16 000 000 kroner. Klageren betalte i den forbindelse 2 000 000 kroner i erstatning til klagerne.
Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 2 000 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I mai 2022 vurderte klageren og hennes daværende venn, som bodde i New York, å kjøpe den aktuelle eiendommen. Klageren fortalte megleren at hun vurderte å inngi bud på 20 000 000 kroner, og at hennes daværende venn skulle sette inn penger på hennes konto. Klageren understrekte at bud ikke ville inngis før hun hadde penger på konto/finansiering i orden.
Samtidig som klageren ventet på pengene, fortalte megleren at klageren kunne fylle ut et budskjema. Klageren stusset på dette, og fortalte at hun ikke ønsket å gjøre dette før finanseringen var på plass. Megleren mente på sin side at skjemaet burde fylles ut så det lå klart til senere. Klageren endte med å fylle ut skjemaet med et bud på 20 500 000 kroner, men sa imidlertid tydelig ifra om at budet ikke skulle sendes til selgeren før finansieringen var på plass.
Det bemerkes at bud kan formidles til selgeren selv om finansiering ikke er helt i orden. Det er likevel meglerens plikt å informere kjøperen om at man da må ta forbehold om finansiering. Klageren mottok ikke informasjon om denne muligheten, og det derfor ikke inntatt et finansieringsforbehold i budet.
Megleren ba klageren om å sende over skjermbilder av finansieringsbeviset og bankkontoen, når finansieringen kom i orden. Pengene fra klagerens venn kom imidlertid aldri, og det ble heller ikke utstedt noe finansieringsbevis fra klagerens bank. Likevel formidlet megleren budet til selgeren, uten klagerens viten. Dette er kritikkverdig og ulovlig.
Selgeren godtok budet på 20 500 000 kroner. Plutselig hadde altså klageren kjøpt eiendommen uten at finansieringen var på plass, og uten at hun visste noe. Klageren ringte deretter til daglig leder hos meglerforetaket og fortalte om situasjonen. Klageren fikk der beskjed om å gjøre som megleren fortalte, all den tid selgeren allerede hadde akseptert hennes bud. Selv om klageren protesterte, ble hun nødt til å signere kontrakten. Klageren ble derfor urettmessig tvunget inn i et kjøp som ulovlig foregikk bak hennes rygg.
Boligen ble senere videresolgt for 16 000 000 kroner gjennom et dekningssalg. Selgeren mente av denne grunn å ha lidt et tap på 4 000 000 kroner som klageren måtte være ansvarlig for. Klageren endte med å måtte betale 2 000 000 kroner i erstatning til selgeren, til tross for at hun aldri hadde gitt megleren klarsignal til å videreformidle hennes bud.
Megleren har opptrådt uansvarlig, uredelig og kritikkverdig. Klagerne har blitt et offer i situasjonen og ønsker 2 000 000 kroner i erstatning, eller å i det minste inngå et forlik. Kravet tilsvarer beløpet klageren måtte betale til selgeren i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Avvisning
Partene har svært ulike oppfatninger av hva som har skjedd i saken. Det vil være nødvendig med umiddelbar bevisføring i form av muntlige parts- og vitneforklaringer. Saken er ikke egnet for skriftlig behandling og må avvises i henhold til nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e.
Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning
Subsidiært gitt at nemnda ikke finner grunnlag for å avvise klagen, kan klagen uansett ikke føre frem.
Klageren tok selv kontakt med selgeren den 12. mai 2022. Etter det opplyste hadde klageren en lengre samtale med selgeren, der hun fortalte at hun lenge hadde vært interessert i eiendommen. Den 13. mai 2022 sendte megleren en e-post med ytterligere bilder og informasjon om eiendommen.
I forkant av privatvisningen den 18. mai 2022, sendte megleren en oppdatert salgsoppgave til klageren. Senere samme dag ble det mottatt bud på 20 500 000 kroner. Det ble ikke tatt forbehold om finansiering eller uttrykt noen form for usikkerhet knyttet til finansieringen før budaksept.
Som budgiver har man i utgangspunktet ansvaret for budene man inngir og for at man har finansieringen i orden. Klageren forklarte at hun hadde vært interessert i boligen i flere år og budet fremstod ikke som en impulshandling. Klageren informerte om at kjøpet skulle gjennomføres med fri egenkapital. Mer konkret at midlene skulle komme fra et eiendomssalg foretatt av hennes mann i USA, som var en profilert skuespiller. Klageren bekreftet flere ganger at finansieringen ikke var noe problem, og at identiteten til hennes mann måtte holdes skjult. Megleren oppfattet klagerens forklaring om hvor egenkapitalen stammet fra som troverdig. Det er ikke spesielt unormalt at boliger i denne prisklassen finansieres ved egenkapital. Meglerforetaket kan ikke se at det forelå noen plikt til å foreta ytterligere undersøkelser omkring klagerens finansiering eller gjøre andre tiltak ovenfor henne.
Det bestrides at megleren formidlet budet til selgeren uten klagerens viten eller mot hennes vilje. Den etterfølgende prosessen underbygger også dette. Klageren signerte kjøpekontrakten den 24. mai 2022. Dagen før, 23. mai 2022, signerte hun også oppdragsavtale for salg av egen bolig. Det bestrides at klageren ble tvunget til å signere kontrakten, slik hun påstår. I samtalen med daglig leder ble det fra klagerens side verken oppgitt at det skulle ha vært begått noen feil, eller at det var sendt inn budskjema til selgeren uten hennes samtykke.
Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er ikke grunnlag for at klageren kan kreve direkte erstatningskrav og/eller regresskrav fra meglerforetaket.
Det foreligger uansett hverken et erstatningsberettiget økonomisk tap som meglerforetaket er ansvarlig for, eller årsakssammenheng mellom den eventuelt erstatningsbetingende handlingen og det anførte økonomiske tapet på 2 000 000 kroner. Det er selgeren som har krevd og fått tilkjent erstatning fra klageren. Meglerforetaket var ikke part i den prosessen. Det må legges til grunn at prisen i dekningssalget – 16 000 000 kroner – tilsvarte markedsverdien på boligen, og ikke budet på 20 500 000 kroner, ettersom klageren ikke oppfylte den avtalen. Det var ingen andre interessenter til eiendommen, og det er ingen holdepunkter for at det ville kommet inn bud på et tilsvarende eller tilnærmet tilsvarende nivå.
Meglerforetaket er ikke ansvarlig for at klageren innga et bud på 20 500 000 kroner eller har godtatt 2 000 000 kroner i erstatning til selgeren. Meglerforetaket kan ikke se at anførte tapet utgjør et økonomisk tap som helt eller delvis kan kreves erstattet av dem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Spørsmålet om avvisning
Meglerforetaket har gjort gjeldende at saken bør avvises. Det er vist til at det er ulike oppfatninger av hva som har skjedd, og at det er nødvendig med umiddelbar bevisføring.
Nemnda har kommet til at saken ikke avvises, og at den kan avgjøres forsvarlig på grunnlag av nemndas skriftlige saksbehandling, basert på sakens dokumenter og partenes anførsler.
Budprosessen – god meglerskikk
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd at eiendomsmegleren skal utføre oppdraget «i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser». I dette ligger at megleren har en omsorgsplikt overfor en budgiver. Hvorvidt kravet til å opptre i samsvar med god meglerskikk er overtrådt, må underlegges en konkret, skjønnsmessig helhetsvurdering.
I dette tilfellet forklarte klageren til megleren at hun vurderte å inngi et bud på 20 millioner kroner. Beløpet skulle i sin helhet finansieres ved egenkapital, som bestod i at hennes daværende venn i USA angivelig skulle overføre beløpet til klagerens konto i Norge. Et slikt opplegg kan være risikabelt hvis budgiveren legger inn et bud uten noen form for finansieringsforebold. Hvis selgeren da aksepterer budet, og finansieringen ikke kommer i orden som i dette tilfellet, vil budgiveren komme i en misligholdssituasjon med de konsekvenser det kan få og fikk.
En megler skal kontrollere budgivers finansiering så langt det det er mulig før bindende avtale inngås (budaksept). Det sier seg selv at dette kan være en utfordring, hvor kjøpet ikke skal lånefinansieres, og kjøpesummen skal betales ved egenkapital. Dette blir spesielt utfordrende hvor kjøpesummen skal finansieres ved overføring fra en tredjeperson i USA. Dersom det ikke har vært mulig å kontrollere finansieringen, må dette kommuniseres til selgeren (oppdragsgiveren), jf. RFE-2023-066. Spørsmålet er imidlertid hvordan megleren skal forholde seg til budgiveren (klageren).
Utgangspunktet er klart: En budgiver har i utgangspunktet ansvaret for budene man inngir, og for at man har finansieringen i orden, hvis man ikke tar finansieringsforbehold. Det opplegget som klageren her hadde når det gjaldt finansieringen av et kjøp av bolig rundt 20 millioner kroner, fremstod imidlertid som noe spesielt og risikabelt, noe det dessverre også viste seg å være. I en slik situasjon skulle megler orientert klageren om risikoen ved å legge inn et bud uten å ha finansieringen på plass, og rådet klageren til eventuelt å ta finansieringsforbehold, hvis hun ikke ville vente med å inngi bud til pengene fra USA var «på konto». Det er også viktig at megleren som den profesjonelle part ved eiendomssalg sørger for notoritet (bevis) om hvilke råd han har gitt interessenten i den forbindelse. Det kan enkelt gjøres ved for eksempel å sende en e-post, hvor megleren bekrefter hva han har sagt om dette.
I dette tilfellet legger nemnda til grunn at megleren ikke orienterte klageren om risikoen ved å legge inn bud. Det fremgår ikke av dokumentasjonen for nemnda, og meglerforetaket har heller ikke i tilsvaret eller senere anført at megleren ga klageren slik informasjon. Megleren har derfor ikke overholdt sin omsorgsplikt overfor klageren og handlet i strid med god meglerskikk.
Erstatning
Arbeidsgiveransvaret fremgår av skadeserstatningsloven § 2-1. Bestemmelsen pålegger meglerforetaket et objektivt ansvar for skader voldt forsettlig eller uaktsomt av foretakets meglere. Det må i tillegg foreligge årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens økonomiske tap.
I dette tilfellet innga klageren et bud på 20,5 millioner kroner uten noe forbehold om finansiering eller andre forbehold. Klageren har anført at hun skal ha sagt til megleren at budet ikke skulle meddeles selgeren før finansieringen var i orden. Meglerforetaket har bestridt dette. Nemnda finner det klart at klageren ikke kan høres med dette. Hun har ikke underbygget eller dokumentert dette på noen som helst måte.
Klageren har krevd 2 millioner kroner i erstatning, som tilsvarer det beløpet hun har betalt til selgeren. Det springende punkt er imidlertid om det foreligger årsaksakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens tap. Dette innebærer at det faktiske hendelsesforløpet må sammenliknes med et hypotetisk forløp hvor man ser for seg at megleren hadde orientert klageren slik som beskrevet over. Slik denne saken ligger an, er det imidlertid ikke mulig å ta stilling hvordan klageren hadde forholdt seg med tanke på budgivning hvis megleren hadde oppfylt sin omsorgsplikt. Dette må også vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet. Etterpåklokskap nå man sitter med «fasiten» skal ikke virke inn på bedømmelsen. Nemnda nevner også at det er skadelidte (klageren) som har bevisbyrden for at erstatningsvilkårene er oppfylt. Hun må altså bevise det faktumet at hun ikke hadde inngitt budet dersom megler hadde handlet i samsvar med god meglerskikk. Det har hun ikke sannsynliggjort (mer enn 50 prosent).
Det følger av dette at erstatningskravet ikke fører frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Stavanger har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å orientere [klageren] om risikoen ved å inngi bud. Erstatningskravet fører ikke frem.