RFE-2023-234
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. april 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Ringerike Hadeland AS avd. Hønefoss
Saken gjelder: Uriktige opplysninger om boligens tilstand. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2022 kjøpte klagerne en enebolig som innklagede meglerforetaket formidlet for 4 250 000 kroner. Eiendommen hadde en prisantydning på 3 800 000 kroner. Boligen ble markedsført som «betydelig oppgradert i perioden 2017/2018 med gjennomgående pen standard». Etter overtakelse oppdaget imidlertid klagerne at boligen hadde betydelige råteskader og var ubeboelig. Spørsmålet for nemnda er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt i forbindelse med markedsføringen av boligen. I tillegg er det er spørsmål om klagerne kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 1 650 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven og Finn-annonsen ble boligen fremstilt som «betydelig oppgradert i perioden 2017/2018 med gjennomgående pen standard».
Boligen hadde videre en betydelig høyere kvadratmeterpris (40 425 kr/kvm) enn gjennomsnittspris for området (27 946 kr/kvm), noe som indikerte at boligen var i god stand. Videre var det mange på visning og flere budgivere, noe som tyder på at også andre oppfattet boligen som attraktiv.
I forbindelse med oppgradering av boligen oppdaget imidlertid klagerne at boligen hadde betydelige råteskader, risikable løsninger og var ubeboelig.
Selv om også risikofaktorer ble påpekt i salgsoppgaven, måtte klageren kunne stole på megleren når hun fremstilte boligen på en svært positiv måte. Dersom megleren mente at tilstandsrapporten avdekket at boligen var i dårlig forfatning, burde hun ikke fremstilt den «med gjennomgående pen standard».
Ettersom selgeren hadde utført betydelig egeninnsats på boligen, måtte selgeren ha kjent til boligens virkelige tilstand før salget, men bevisst valgt å skjule dette. Når meglerforetaket ble gjort oppmerksom på boligens reelle tilstand, burde de tatt sin del av ansvaret for å ha solgt en ubeboelig eiendom.
I en uavhengig takstrapport klagerne fikk utarbeidet i etterkant av overtakelsen, ble de forespeilet utbedringskostnader på godt over 1 500 000 kroner. Basert på denne beregningen vil utbedringskostnadene utgjøre over 35% av salgssummen.
Klageren krever 1 650 000 kroner i erstatning for forespeilede utbedringskostnader, samt leiekostnader da de ikke kan bo i boligen.
Innklagede har i korte trekk anført:
Det er utarbeidet salgsoppgave i tråd med de krav som stilles i eiendomsmeglingsloven. Til grunn for salgsoppgaven lå meglerens befaring av eiendommen, opplysninger fra selgeren, tilstandsrapport av 12. mai 2022 og offentlig informasjon.
Det stemmer at eiendommen ble beskrevet som «betydelig oppgradert i 2017/2018 med gjennomgående pen standard» i salgsoppgaven. Det fremgår imidlertid av salgsoppgaven at eneboligen opprinnelig er fra 1874, tilbygget i to etapper, hvorav siste tilbygg ble oppført i 2017/2018. I salgsoppgaven er bygningssakyndiges beskrivelse av byggemåte og boligens vesentlige avvik omtalt. Tilstandsrapporten er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet. I salgsoppgaven er det også gjengitt et sammendrag av selgers egenerklæring, samt at egenerklæringen fra 19. april 2022 lå ved salgsoppgaven i sin helhet. Dersom klagerne mener at selger har tilbakeholdt informasjon i sin egenerklæring, må dette adresseres til selgeren.
Meglerforetaket har forståelse for at det er fortvilende for klagerne å oppleve at eiendommen ikke svarer til deres forventinger. Meglerforetaket er likevel ikke enige i boligen ble fremstilt på en feilaktig måte med den informasjonen som forelå på salgstidspunktet.
Klagerne anfører videre at prisvurderingen ga en indikasjon på at boligen var i god stand. Meglerforetaket viser i den forbindelse til at eiendommen ligger i et attraktivt boligområde. Markedsverdien er satt til 3 800 000 kroner i tilstandsrapporten, noe som også var prisantydningen ved markedsføringen av boligen. Det var fire budgivere på eiendommen.
Klagerne kontaktet meglerforetaket pr. telefon gjennom vinteren 2023 og informerte om sin situasjon. Meglerforetaket har henvist klageren til boligkjøperforsikringsselskapet.
Meglerforetaket har forståelse for at klageren er i en vanskelig situasjon, men er ikke ansvarlig for eventuelle skjulte feil og mangler ved de eiendommene som formidles.
Erstatningskravet kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det sentrale spørsmålet er om megler har noe ansvar for råteskadene klagerne avdekket etter salget. Nemnda nevner først at megler ikke har gitt noen uriktige opplysninger om boligen hvis man ser bort fra de skjulte feil og mangler vedrørende tilstanden. Det er først og fremst den bygningskyndige som utarbeider tilstandsrapporten, som har kompetanse og ansvar for å vurdere dette. Det er ikke noe krav om at en megler skal være bygningskyndig, og det kan normalt ikke legges til grunn at en megler kan eller bør ha kjennskap til skulte mangler, for eksempel råteskader.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.