Klage nr:
92/08

Avgjort:
17.09.2008

Saken gjelder:
Feilaktige opplysninger vedrørende rett til leie av garasjeplass

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling, Proaktiv Prosjektmegling AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede. Det er i salgsoppgaven under «Parkering» anført at andelseierne har krav på garasjeplass, og under «Innhold» står det at alle beboere har krav på garasjeplass.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

I forkant av kontraktsmøtet sendte klageren en e-mail til innklagede hvor han sa at det måtte komme med i kontrakten at han hadde rett til å leie garasjeplass dersom han ønsket det. På visningen hevder han at han spesielt spurte om han var garantert en garasjeplass om han ønsket å leie det, og fikk opplyst at så var tilfellet. Dette punktet mener klageren var viktig å få med, siden det var utslagsgivende for at han kjøpte leiligheten. Videre anførte han at det var kommet gebyr vedrørende forhåndsvarsel forkjøpsrett, noe som det ikke var opplyst om i salgsoppgaven.

Punktene i klagerens e-mail ble tatt opp i kontraktsmøtet. Innklagede skal ha sagt at da dette var en standardkontrakt, hadde det kommet med gebyr som ikke var nevnt i salgsoppgaven. Han var ifølge klageren imøtekommende og sa at gebyrene skulle belastes selgeren. Når det kom til spørsmålet om garantert garasjeplass, ble det ikke enighet. Møtet sluttet derfor med at kontrakten ble undertegnet, men med en tilføyelse om at det ar uenighet i spørsmålet omkring hva som ble opplyst angående garasjeplass på visningen. Innklagede skal ha ment at det ikke svekket klagerens muligheter ved en klagesak om han skrev under på kontrakten.

Klageren ønsker primært heving av kjøpet på grunn av at han ikke er sikret en garasjeplass. Sekundært ønsker han en økonomisk kompensasjon da bruksverdien og særlig en eventuell salgsverdi ved et fremtidig salg blir en helt annen enn klageren antok.

Av vedlegg til klagen fremgår at klageren har vaktbil med vakttelefon hele døgnet. Han har derfor vært på jakt etter leilighet med garasje lenge. Der klageren bodde ved kjøpet, hadde borettslaget en del garasje- og parkeringsplasser det kan søkes om. Da det ikke er nok plasser, hadde klageren ikke noen plass der. Plassene blir tildelt etter ansiennitet. Klageren ser det også som et pluss for en sentrumsleilighet å være garantert garasjeplass.

Det fremgår videre at klageren mener innklagede sa at de plassene som ikke ble benyttet av andelseierne ble leid ut. Det ville derfor kunne ta en måned før en plass ble klar for klageren. Klageren spurte også om garasjeplassene var fysisk atskilte, eller om det kun var en stor felles garasje. Også her mener klageren at innklagede opplyste at det dreide seg om fysisk atskilte plasser. Etter at klageren på visningen fikk bekreftet av innklagede at han var garantert garasjeplass, ble han trygg på at han ved kjøp av leiligheten hadde rådighet over en garasjeplass. Stor ble derfor overraskelsen da han fikk tilsendt kjøpekontrakten på e-mail i forkant av møtet og det ikke var nevnt noe om garasje, bare om tilhørende boder og andel av tomteareal og fells bebyggelse. Klageren sendte derfor mail til innklagede og ba ham ta med retten til garasjeplass i kjøpekontrakten.

Under kontraktsmøtet skal innklagede ha innrømmet at klageren stilte spørsmål vedrørende garasjeplass. Han skal ha opplyst at han nettopp hadde snakket med styrelederen i borettslaget og at det var plass. I verste fall ville det ta en måned. Det skulle derfor ikke være noe problem. Klageren sa at selv om det for øyeblikket var ledig plass, er dette ingen garanti for at det er ledige plasser i fremtiden. Han ringte derfor selv til styrelederen under møtet. Da han spurte om han hadde krav på garasjeplass som det står i salgsoppgaven, svarte styrelederen ifølge klageren at han ikke hadde krav på plass, men at han kunne søke. Akkurat nå så det ut til å være en ledig plass, i og med at det nettopp hadde flyttet ut en person somleide plass. Klageren fikk også opplyst at det var 43 plasser fordelt på noen og femti leiligheter. Ved senere henvendelse til styrelederen ble det opplyst at det ikke hadde vært kontakt med innklagede i forbindelse med dette salget.

Klageren mener at innklagede ikke har dekning for å skrive at andelseier har krav på garasjeplass. Videre mener han innklagede tok for lett på oppgaven med å undersøke hvorvidt klageren var garantert garasjeplass da klageren på visningen spurte om dette.

Innklagede anfører:

Klageren innga bud på eiendommen som ble akseptert 14. mai 2008, overtakelsesdato ble avtalt til 30. mai 2008.

I salgsoppgaven er oppgitt at beboere har krav på parkeringsplass. Med dette menes at beboerne har rett til leie av parkeringsplass i borettslaget og det var ledige parkeringsplasser i borettslaget slik at også noen plasser var utleid til personer som ikke var andelseiere i borettslaget og at beboerne hadde krav på at utleide plasser ble tildelt dem etter søknad, i tillegg til at selgeren også leide en plass i parkeringsanlegget som ville bli ledig ved salget. Det er ikke korrekt som anført av klageren, at innklagede muntlig har opplyst at det ikke var nødvendig å søke om plass eller at plasser ble tildelt etter ansiennitet. Innklagede opplyste på visning at det måtte søkes om plass og at når en beboer søker plass, vil laget si opp en av de eksternt utleide plassene. Disse leietakerne har en måneds oppsigelse.

Opplysningene om at andelseierne har krav på parkeringsplass kom fra selgeren som også er styremedlem i boligbyggelaget borettslaget er tilknyttet. Innklagede forsøkte å få opplysningene bekreftet av styreleder før salgsoppgaven ble laget, men lyktes ikke i å få kontakt med henne. Opplysningene ble imidlertid bekreftet av andre beboere i borettslaget.

Det er ikke korrekt som anført av klageren, at innklagede har opplyst at «de av andelseierne som ikke benyttet sine plasser, ble utleid». Det innklagede sa, var at det for tiden var ledige plasser i parkeringsanlegget som ble utleid til eksterne personer, men ikke at disse var knyttet til andelen til hver andelshaver. Påstanden fra klageren tilkjennegir imidlertid at han har forstått systemet all den tid han oppgir å være kjent med at utleide plasser blir tildelt beboere ved søknad fra dem. Et system med fast parkeringsplass knyttet til andelen hvor borettslaget leier ut andelen om den ikke benyttes, slik klageren beskriver, faller på sin egen urimelighet. Det ville i slike tilfeller være andelseieren som kan leie ut sin parkeringsplass, ikke borettslaget.

Opplysningene fra innklagede vedrørende parkeringsplass i parkeringsanlegget var knyttet til tidspunktet for visning og at det da var ledige plasser i anlegget, hvilket også ble bekreftet av styrelederen og det faktum at klageren har fått en parkeringsplass slik han ønsket.

Innklagede kan ikke se å ha gitt klageren feil opplysninger om parkeringsforholdene og avviser derfor kravet fra klageren.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om feilaktige opplysninger om parkeringsplass mv.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom kjøper og selger, klagerens ønske om heving vil derfor ikke bli vurdert.

Når det gjelder klagerens anførsler om gebyr som ikke var nevnt i salgsoppgaven, synes dette å være løst, og vil derfor ikke bli behandlet av Nemnda.

I denne saken er det gitt opplysninger om at «Alle beboere har krav på garasjeplass» og «Andelseierne har krav på garasjeplass». Det er ikke tatt noe forbehold om at det må være ledige plasser. Slik Reklamasjonsnemnda ser det, er dette feilaktige opplysninger som kan ha betydning for handelen. Deter ikke tilstrekkelig som påstått av innklagede å opplyse om det korrekte forholdet muntlig på visning. Klageren hevder for øvrig at han ikke har fått slik opplysning. Endringer i forhold til tekst i salgsoppgaver, må gjøres på betryggende dokumenterbar måte.

Innklagede har videre opplyst at han har forsøkt å få tak i styrelederen før salgsoppgaven ble trykket uten å lykkes. Dersom slike viktige opplysninger ikke er kontrollert, skal det gis skriftlig informasjon om det, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

Nemnda har ikke forutsetning til å ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap og eventuelt størrelsen på dette.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, jfr. lov om eiendomsmegling 2007 § 6-7.

Oslo, den 17. september 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant