Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

RFE-2021-122

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. mai 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Mamen-Lund, Engh, Salvesen & Partners AS (Eie Asker)
v/advokat Truls Holm Olsen
Tryg Forsikring AS

Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak i august 2018 for 13 850 000 kroner. Overtakelsen ble gjennomført 18. oktober 2018. Etter overtakelsen ble det oppdaget en rekke mangler ved eiendommen. Klageren gikk til sak mot selger som endte med rettsforlik. Det ble blant annet oppdaget at det manglet midlertidig brukstillatelse og ferdigattest bruksendring fra garasje til stue. Videre ble det oppdaget at terrassen var bygget for høyt og ikke byggesøkt, balkongene var for store og således ulovlig oppført. Dette i tillegg til endring av høyden og plassering av støttemur, som må utbedres for at eiendommen skal få ferdigattest. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt og i strid med god meglerskikk. Videre om dette medfører at klageren har krav på erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Av kjøpekontrakten og salgsoppgaven fremgikk det at boligen ble «solgt som den er». I salgsoppgaven ble det under «Beskrivelse» opplyst at:

«[h]ele boligen ble renovert i 2017/2018 og fremstår som ny»,

«nyrenovert», «tre komplette bad», «alt av elektrisk nytt», «nytt røranlegg», «nye vinduer og dører», «ny fasade, terrasse og balkonger», «hele hagen er planert og fått ny gressplen», «stor gårdsplass meget gode parkeringsmuligheter».

Videre under overskriften «DITT NYE HJEM», stod det blant annet følgende:

«Hele boligen ble renovert i 2017/2018 og fremstår som ny.» – «utgang til solrik terrasse og hage.» – «Nyrenovert» – «Tre komplette bad» – «Nytt røranlegg» – «Nye vinduer og dører» – «Ny fasade, terrasse og balkonger» – «Hele hagen er planert og fått ny gressplen» – «Stor gårdsplass meget gode parkeringsmuligheter». «Plass for oppføring av garasje/carport.»

Bilder av terrassen og/eller balkongen ble fremhevet flere steder i salgsoppgaven.

Manglende ferdigattest på søkt tiltak om bruksendring fra garasje til stue
I salgsoppgaven ble det opplyst at:

«[g]ammel garasje har blitt bygget inn i boligen».

Om ferdigattest ble det opplyst at:

«[d]et foreligger ferdigattest datert 13.03.2017.»

I tilstandsrapporten ble det videre opplyst at:

«[g]ammel garasje har blitt bygget inn i boligen. (…) Alt er nå godkjent i kommunen.»

Basert på dette kunne kjøper forvente at gammel garasje hadde blitt bygget inn i boligen, og at dette tiltaket var godkjent av kommunen ved ferdigattest.

Etter overtakelsen ble klageren oppmerksom på at det manglet ferdigattest hva gjaldt utskiftning av vinduer i forbindelse med bruksendring fra innendørs parkering til boligdel.

Det manglet også midlertidig brukstillatelse, noe som innebærer at denne delen av boligen er ulovlig og ikke kan bebos. De nevnte opplysninger i salgsoppgaven og tilstandsrapporten vedrørende ferdigattest og godkjenninger fra kommunen er uriktige.

Eiendomsmegleren som både er faglig leder og daglig leder måtte kjenne til at det manglet ferdigattest for tiltaket om bruksendringer fra garasje til stue. Det vises til at megler etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 8 plikter å innhente opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Dette ligger i kjernen av eiendomsmeglerens oppgaver.

Det vises videre til at opplysninger om omsøkte tiltak knyttet til bruksendringen, fra innendørs parkering til boligdel, var lett tilgjengelig i kommunens byggesaksarkiver. Det var videre enkelt å se at det verken var søkt om eller vedtatt ferdigattest for tiltaket.

Eiendomsmegleren hadde åpenbart vært innom kommunens byggesaksarkiver i forbindelse med innhenting av opplysninger i forbindelse med vedtak om ferdigattest for oppføring av eneboligen datert 13. mars 2017.

Eiendomsmegleren har gitt mangelfulle og/eller uriktige salgsopplysninger og således brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Han har videre opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3.

De mangelfulle og eller uriktige opplysningene har virket inn på kjøpet, da kjøperen hverken ville inngått avtalen om kjøp av boligen eller inngått avtalen på de samme vilkår dersom de var gjort kjent med at boligen manglet ferdigattest. Garasjedelen som var gjort om til stue kan ikke lovlig bebos, da det ikke foreligger hverken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Ulovlig balkong
Når det gjaldt balkongen, var det ingenting i salgsinformasjonen som tilsa at den var ulovlig. Basert på opplysningene som var gitt i salgsoppgaven kunne kjøper forvente at balkongene var nye i 2017, og at disse var omsøkt og lovlig i tråd med offentligrettslige regler og krav.

I kommunens vedtak om godkjenning av søknad om bruksendring fra garasje til stue, stilte kommunen krav om at utnyttelsen på eiendommen etter gjennomført tiltak ikke ville overstige 24% BYA, i tråd med S-4220 SMÅHUSPLANEN pkt.10. Videre var søknaden godkjent basert på innsendte tegninger. Tegningene som lå til grunn for søknaden viste en betydelig mindre balkong enn dagens balkong på 14,16 kvadratmeter. Sammen med terrassen medfører dette at boligen har en BYA på 29,38 %. Noe som overstiger de krav som ble stilt i kommunens godkjennelse av søknaden om bruksendring. Dermed er også balkongene slik de er oppført nå ulovlig.

Opplysningene gitt i salgsoppgaven er ikke fullt ut dekkende for de faktiske forhold vedrørende balkongene og deres ulovlighet, og er følgelig uriktige. Eiendomsmegleren måtte i det minste kjenne til at balkongen var ulovlig. Ved en gjennomgang av eiendommens byggesak i kommunens byggesaksarkiver, ville det vært enkelt å se at tegningene av balkongene som lå til grunn for søknaden og godkjenningen var betydelig mindre enn de faktiske balkongene. Eiendomsmegleren hadde åpenbart vært innom kommunens byggesaksarkiver i forbindelse med innhenting av opplysninger vedrørende vedtak om ferdigattest for oppføring av eneboligen, og hadde således ingen rimelig grunn til å være uvitende.

Meglerne har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og dermed også opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. § 6-3. Det foreligger grunnlag for erstatningsansvar.

De aktuelle mangelfulle og/eller uriktige opplysninger har virket inn på kjøpet da kjøper verken ville inngått avtalen om kjøp av boligen eller inngått avtalen på samme vilkår dersom de var blitt gjort kjent med at boligens balkonger var ulovlige. Det vises blant annet til de totale utbedringskostnader på 168 750 kroner for å redusere balkongens størrelse slik at den ikke lengre blir å medregne boligens totale BYA.

Ulovlig terrasse
Det ble ikke gitt salgsopplysninger som tilsa at terrassen var ulovlig oppført. Basert på dette kunne kjøper forvente at terrassen var ny, og at denne var omsøkt og lovlig oppført i tråd med offentligrettslige regler og krav. Terrassen har i dag ca. 23 tellende kvadratmeter ettersom den er oppført over 0,5 meter over bakken og medfører, sammen med balkong, at boligen har en BYA på 29,38 %, som overstiger de krav som ble stilt i kommunens godkjennelse av søknaden om bruksendring. Videre er byggingen av terrassen søknadspliktig. Terrassen er ulovlig oppført. Opplysningene gitt i salgsoppgaven er ikke fullt ut dekkende for de faktiske forhold vedrørende terrassen og dens ulovlighet, og er følgelig uriktige. Terrassen som lå til grunn for den godkjente søknaden var betydelig mindre og lavere enn den terrassen som faktisk ble oppført.

Krav om erstatning
Innvilget søknad baserer seg på uriktige tegninger og forutsetter BYA som ikke overstiger 24%. Pr i dag er BYA på 29,38%, noe som innebærer at eksisterende balkong er for stor og må reduseres. Utvendig terrasse er bygget for høyt og må senkes for ikke å bli medregnet i BYA. Videre må støttemur mot nabo endres da den både er for høy og for nærme nabogrensen. De totale utbedringskostnadene for å få godkjent ferdigattest beløper seg til minst 733 750 kroner fordelt på tegninger og søknad: 122 500 kroner, reduksjon av balkong og senkning av terrasse: 386 250 kroner, for utbedring, reduksjon og flytting av støttemur: 235 000 kroner.

Videre er det godtgjort at en rekke av de anførte manglene ved eiendommen har ført til en reduksjon i markedsverdien på kjøpstidspunktet som beløpsmessig klart avviker fra utbedringskostnadene. Det vises her til vurdering fra daglig leder og partner hos konkurrerende meglerforetak som klageren har innhentet. Megleren vurderer reduksjonen i markedsverdien slik:

«Markedsverdien uten manglene på kjøpstidspunktet er gitt, altså kjøpesummen kr. 13.850.000,-. Nåværende eier har opplyst at det var to budgivere, inkludert dem selv. Jeg har fått opplyst eller befart følgende mangler: som ulovlig støttemur, ulovlig hevet terrasse og for stor balkong som samlet overstiger tillatt BYA med over 5%, manglende brukstillatelse og ferdigattest på omsøkt bruksendring fra garasje til stue, utlufting av kloakk som er strid med offentligrettslig krav, utallige differanser mellom huset slik det fremstår og byggesøknaden ikke mulighet for carport som annonsert, fukt inn fra betong, fukt i vegger, lekkasjer og sprekker. Disse manglene er utvilsomt informasjon som påvirker salget i stor grad. Markedsføring av denne boligen med korrekte opplysningene gitt i annonse og salgsoppgave med alle disse manglene ville etter min oppfattelse fremstå ovenfor markedet som særdeles lite attraktivt. Det kan ikke forventes av boligkjøpere at de er i stand til å påta seg alle disse utbedringene med all den risiko dette innebærer, ei heller interessert i det. Det er overvelde mange risikomomenter og kjøper har ingen forutsetning på å vite hva utbedringskostnadene vil bli på. Det er avskrekkende for markedet at det mangler brukstillatelse og ferdigattest, da bruk av boligen i utgangspunktet er ulovlig. Det sier seg selv at boligen hadde ikke blitt solgt for salgssummen kr. 13.850.000,- med korrekt informasjon. På bakgrunn av foranstående faktorer og en samlet grundig vurdering av totaliteten i boligen som salgsobjekt i markedet høsten 2018, vil jeg anslå en verdi på ca kr 9.000.000,- .»

Manglene har etter eiendomsmeglers vurdering medført en reduksjon i markedsverdien på totalt 4 850 000 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klager inngikk kontrakt om kjøp av eiendommen august 2018, og boligen ble overtatt av klager i oktober 2018. I tiden fra mai 2019 og frem til august 2022 reklamerte klager på nær 30 forhold ved boligen og det ble tatt ut stevning mot selger. I den etterfølgende rettssaken ble kjøper tilkjent nesten 2,5 millioner kroner i prisavslag, men ble ikke tilkjent saksomkostninger. Saken ble anket av kjøper, og det ble deretter inngått rettsforlik.

Klagen til nemnda ble stilt i bero i påvente av utfallet av tvisten mellom kjøper og selger. Klagen omfatter spørsmålet om ferdigattest, garasje, støttemur, terrasse og balkong. De samme forholdene ble behandlet i saken mot selger og selger erkjente ansvar for disse forholdene, og det ble utmålt et prisavslag. Saken mot selger omfattet også spørsmålet om carport. Boligen har nå ferdigattest med godkjent carport.

Nemnda har fast praksis for at dersom klager inngår forlik med selger, kan ikke klageren etterpå snu seg mot meglerforetaket og kreve dekning for de samme forhold. Klagen kan av den grunn ikke føre frem.

Meglers håndtering av oppdraget
Megleren innhentet lovpålagt informasjon før salget og fikk seg oversendt ferdigattest fra kommunen. Byggingen av huset var påbegynt og godkjent i 2000. Byggingen stoppet imidlertid opp og arvingene som overtok, ferdigstilte og solgte først i 2017/18.

I mai 2018 mottok megleren den opprinnelige tegningen samt ferdigattest utstedt av kommunen i april 2017. Dokumentene fulgte med i meglerpakken fra kommunen.

«Ferdigattest – [adresse] Ferdigattesten gis etter anmodning og på grunnlag av fremlagt dokumentasjon; jfr. Plan- og bygningsloven (pbl.) § 99 og Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker, SAK § 34. Redegjørelse på at byggearbeidet er utført etter pbl § 99 nr. 1 foreligger, og ferdigattest gis på bakgrunn av vedlagte dokumentasjon fra ansvarlig søker [navn] datert 10.11.2016.»

Ferdigattesten var uforbeholden og inneholdt navn på utførende fagpersoner. I selgers egenerklæring var det krysset av for at selger ikke kjenner til manglende brukstillatelser. Megler mottok også tegninger på huset. Tegningene viste i hovedsak huskroppen med balkong i 2. etasje. Megleren gikk gjennom dokumentasjonen og spesifiserte i salgsoppgaven under «Standard» at det er et avvik mellom tegningene og den faktiske utførelsen ved at «Gammel garasje har blitt bygget inn i boligen.» Den samme informasjonen ble også gjentatt i taksten under punktet «Enebolig».

I etterkant av salget har det imidlertid kommet frem at dette tiltaket var omsøkt og godkjent av kommunen. Det manglet imidlertid ferdigattest for dette på salgstidspunktet. Denne informasjonen fikk aldri megleren, hverken fra selgeren eller kommunen. Ut fra informasjonen megleren hadde på salgstidspunktet, var denne beskrivelsen dekkende.

Byggselskapet som sluttførte boligen og søkte om ferdigattest i henhold til sine ansvarsretter, bygget også en terrasseplatting ute. I henhold til forskrift om byggesak er det mange unntak fra søknadsplikt i forhold til utvendige murer, terrasser med mer. Terrassen fluktet på den ene siden med terreng og ville hverken være søknadspliktig eller påvirke BYA. På den andre siden gikk plattingen mer over bakken og vil fortsatt ikke normalt være søknadspliktig, men kan påvirke BYA. Med en fersk ferdigattest og uten innsyn i detaljene i hva som var omsøkt og ingen informasjon fra selger om manglende tillatelse var det ikke mulig for megler å forstå at det her kunne være noen mangel i forhold til ferdigattest. Det fremgikk også av selgers egenerklæring at entreprenøren hadde bygget terrassen, og at dette var det samme selskapet som hadde søkt om ferdigattest og fått dette. Innklagede kan ikke kritiseres for sin håndtering av oppdraget. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

På vegne av meglerforetaket fremsettes slik påstand:

Klagen kan ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Betydningen av rettsforliket i lagmannsretten
Som det fremgår, inngikk klageren og selgeren et rettsforlik i lagmannsretten. Meglerforetaket har derfor gjort gjeldende at klageren ikke nå kan gå på meglerforetaket, og at klagen av denne grunn ikke kan føre frem.

Nemnda bemerker at det må anses som sikker rett at en klager kan gå på meglerforetaket i ettertid selv om saken mot selger har endt med en dom eller rettsforlik. Men klageren skal selvsagt ikke ha dobbelterstatning, og en eventuell erstatningsutmåling hvor megler har forsømt seg, kan derfor i slike situasjoner skape utfordringer.

Manglende ferdigattest
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8 at det skal gis opplysninger om ferdigattest / midlertidig brukstillatelse. Dette er viktig informasjon for enhver kjøper.

Selv om det var gitt visse opplysninger i salgsoppgaven som kunne tilsi et avvik mellom tegninger og faktisk utførelse ved blant annet at den gamle garasjen var bygget inn i boligen. Megler skulle da imidlertid ha undersøkt nærmere om hva dette avviket innebar, og om det også forelå ferdigattest / midlertidig brukstillatelse for dette forholdet. Dette gjorde ikke megler, og han skulle derfor i det minste opplyst klart at det var en usikkerhet knyttet til om dette formelt var godkjent. Meglers forsømmelse her er i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Terrassen / støttemur / balkongen – BYA
Det sentrale spørsmålet her er om megler burde forstått at arealet oversteg de krav som ble stilt i kommunens godkjennelse av søknaden om bruksendring, og at terrassen var søknadspliktig og ulovlig oppført. Dette må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet, og etterpåklokskap skal ikke påvirke bedømmelsen når man sitter med «fasiten».

Nemnda utelukker ikke at megler i en gitt situasjon må undersøke byggesaken, herunder bilder av det planlagte bygget sammenholdt med hvordan det fremstod på salgstidspunktet. Spørsmålet er om megler skulle gjort det i dette tilfellet og avdekket misforholdet mellom tegningene og hvordan huset faktisk var oppført. Nemnda har kommet til at megler i dette tilfellet skulle foretatt nærmere undersøkelser, og opplyst i salgsoppgaven på en klar måte om avviket.

Neste spørsmål er om megler skulle foretatt nærmere undersøkelser om utnyttelsesgraden var overskredet. Nemnda finner imidlertid ikke at megler har forsømt seg når det gjelder informasjon om utnyttelsesgraden var overskredet, eller synliggjort at det kunne være en risiko.

Erstatningskravet
Meglerforetaket kan bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 for meglers uaktsomhet. Det forutsetter at klageren har lidt et økonomisk tap, og at det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet.

Ut fra det nemnda har kommet til over, kan meglers uaktsomhet bare knyttes til forholdene rundt ferdigattesten. Dersom megler ikke hadde forsømt seg her, og gitt mer utfyllende opplysninger, ser ikke nemnda bort fra at det kunne påvirket både prisantydningen og budrunden. Men nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap som følge av meglers forsømmelse, og eventuelt størrelsen på dette tapet og som ikke er dekket gjennom den rettsprosess som klageren har gjennomført. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Mamen-Lund, Engh, Salvesen og Partners AS (Eie Asker) har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende manglende opplysninger om ferdigattest. Erstatningskravet fører ikke frem.