Klage nr:
93/08

Avgjort:
27.08.2008

Saken gjelder:
Manglende opplysninger om eiendomsskatt

Foretakets navn:
Poppe ogamp; Co Eiendomsmegling AS
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en leilighet gjennom innklagede som eiendomsmegler. Kjøpekontrakten er undertegnet
23. august 2007 med avtalt overtakelsesdato 15. januar 2008. Overtakelse fant sted 13. desember 2007. Klagerne fikk i mars 2008 faktura fra kommunen på eiendomsskatt. Beløpet utgjør kr 9 957 for 2008.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne hadde før budgivningen nøye gjennomgått salgsoppgaven og besiktiget leiligheten. Ved kontraktsinngåelsen ble kjøpekontrakt med vedlegg gjennomgått, etter at klagerne først hadde fått tilsendt kontraktsdokumentet for gjennomgang på forhånd. Det fremkommer ingen steder at det påligger seksjonen å betale eiendomsskatt. Det fremgår av salgsoppgave og kontrakt med vedlegg, at den månedlige fellesutgiften inneholder blant annet kommunale avgifter. Klagerne ble først kjent med dette da de mottok første faktura for eiendomsskatt i månedsskiftet februar/mars 2008.

Klagerne ønsker å få fastlagt at innklagede har unnlatt å gi nødvendig og lovpålagt informasjon knyttet til eiendomsskatt for seksjonen. Som en følge av dette, ønsker klagerne aksept fra meglerforetaket om en kompensasjon ved at innklagede dekker eiendomsskatt for de kommende ti år, kr 9 957,50, beregnet nåverdi med en rentesats på 5% gir et beløp på kr 76 889.

Innklagede anfører:

Klagerne anfører at innklagede har unnlatt å gi klagerne nødvendig og lovpålagt informasjon i forbindelse med salget av boligseksjonen.

Som en del av salgsmaterialet fulgte brev fra innklagede til eiendommens forretningsfører med forespørsel om eiendomsopplysninger, samt forretningsførerens svarbrev. Det fremgår av dette svaret at de kommunale avgiftene var inkludert i eiendommens fellesutgifter.

Hva som ligger i lovens krav om å opplyse om offentlige avgifter, er ikke definert nærmere i loven. Uttrykket er imidlertid definert i NOU 1987:14 s. 74 hvor det fremgår:

«Dette vil gjelde avfallsgebyr, feieavgift og årsavgift for vann og avløp. I noen tilfelle kan det være naturlig å opplyse om at eiendommen ligger i et område med kommunal eiendomsskatt, men dette bør ikke være noe krav. Regler av denne karakter må kjøperen selv gjøre seg kjent med.»

Det foreligger dermed ingen lovpålagt plikt til å opplyse kjøperen om kommunal eiendomsskatt. Da kommunale avgifter ble nevnt i salgsmaterialet, kan det ikke være tvil om at innklagede har oppfylt sin opplysningsplikt.

Innklagede har vært av den oppfatning at eventuell eiendomsskatt var inkludert i de kommunale avgiftene som dekkes av eiendommens fellesutgifter. I ettertid er det blitt klart at eiendomsskatten ikke omfattes av de kommunale avgiftene. Spørsmålet er da om innklagede i dette tilfellet hadde plikt til å foreta undersøkelser av hvilke kommunale avgifter som var inkludert i fellesutgiftene. Det følger av eiendomsmeglingslovens § 3-7 at megleren så langt det synes rimelig skal innhente og kontrollere de nødvendige opplysninger om eiendommen. Bestemmelsen innebærer ikke at megleren skal innhente all tilgjengelig informasjon om eiendommen, men den informasjonen som er nødvendig. Innklagede har innhentet opplysninger om eiendommens kommunale avgifter fra forretningsfører. Han fikk opplyst at disse avgiftene ble dekket av fellesutgiftene og så dermed ingen grunn til å innhente ytterligere informasjon.

Innklagede har lagt til grunn at de kommunale avgiftene inkluderte eventuell kommunal eiendomsskatt og spørsmålet er om han burde undersøkt dette nærmere. Innklagede har i dette tilfellet ikke hatt grunn til å tro at eiendomsskatt holdes utenfor kommunale avgifter. Det kan ikke være rimelig at han skal kontrollere alle opplysninger som han ikke ser grunn til å betvile. Megleren bør ifølge forarbeidene foreta kontroll ved undersøkelse avgrunnboksbladet og ved å besiktige eiendommen. Det bør også foretas undersøkelser med hensyn til offentlige planer. For øvrig bør megleren i hovedsak og i et tilfelle som dette kunne holde seg til opplysninger gitt av selger og forretningsførerer, så sant de ikke fremtrer som urimelige. Omfanget av undersøkelsesplikten i det enkelte tilfellet vil også måtte vurderes ut fra hensynet til kjøperens behov for informasjon. Kjøperen er administrerende direktør i boligbyggelaget og bør være godt kjent med kommuners praksis vedrørende eiendomsskatt.

Innklagede anfører at han heller ikke har utført oppdraget i strid med kravet til god meglerskikk.

På bakgrunn av ovenstående, er det ifølge innklagede klart at det ikke finnes grunnlag for å anføre at innklagede har opptrådt i strid med den plikt som følger av eiendomsmeglingsloven. Det foreligger intet brudd på opplysningsplikten, da plikt til å betale eiendomskatt er et forhold klageren selv må være ansvarlig for å undersøke. Innklagde må derved frifinnes og vil ikke utbetale beløp slik som beskrevet i klagen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder meglers ansvar for manglende informasjon om eiendomsskatt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda vil for ordens skyld presisere at den ikke tar stilling til forholdet mellom klagerne og forretningsføreren eller klagerne og selgeren.

Ifølge eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-6 første ledd nr. 7 skal megleren før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder bl.a. «ligningsverdi og offentlige avgifter». Offentlige avgifter omfatter avfallsgebyr, feieavgift og årsavgift for vann og avløp, jf. NOU 1987:14 s. 74, Ot.prp. nr. 59 (1988-89) s. 43. Derimot sies det eksplisitt i NOU 1987:14 s. 74 jf. Ot.prp. nr. 59 (1988-89) s. 43 at opplysningsplikten etter denne bestemmelsen ikke omfatter eiendomsskatt. Det står videre at «Regler av denne karakter må kjøperen selv gjøre seg kjent med». Reklamasjonsnemnda legger dette til grunn. Skulle megler ha en plikt til alltid å gi opplysninger om eiendomsskatt i salgsoppgaven, er det i tilfelle en lovgiveroppgave å få dette fastslått. Regelen i eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-6 nr. 7 er imidlertid videreført i eiendomsmeglingsloven 2007 § 6-7 (2) nr. 9.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at utgangspunktet om at kjøperen selv må gjøre seg kjent med om eiendommen ligger i et område hvor det utskrives eiendomsskatt, skal fravikes i denne saken. Det kan ikke ut fra reglene om meglers undersøkelsesplikt i eiendomsmeglingsloven 1989 § 3-7 og kravet om god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 3-1 etableres en alminnelige undersøkelses- og opplysningsplikt om forhold som lovforarbeidene sier uttrykkelig at kjøper selv må gjøre seg kjent med. Ved å opplyse i salgsoppgaven at fellesutgiftene inkluderer kommunale avgifter, har innklagede oppfylt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Oslo, den 27. august 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant