RFE-2022-310

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. mai 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Nordhordland Eiendomsmegling AS (tidligere under Vikebø Jørgensen AS)

Saken gjelder: Påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om dekning av sakskostnader

Sakens spørsmål og bakgrunn

I oktober 2019 kjøpte klageren en enebolig som meglerforetaket formidlet for 3 600 000 kroner. Eiendommen hadde en prisantydning på 3 690 000 kroner. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og har blant annet anført at megleren ikke har opplyst om manglende samsvarserklæring for elektriske arbeider og manglende ferdigattest for garasjen. Spørsmålet for nemnda er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren kan gis medhold i sitt økonomiske krav.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Manglende ferdigattest for garasjen. Garasjens fundament, herunder støttemur av naturstein, mv.
Ved kjøpet av eiendommen mottok klageren ingen informasjon om at garasjen manglet ferdigattest. Eneboligens ferdigattest var heller ikke vedlagt salgsoppgaven, og klageren fikk derfor ikke lest at det var bemerket «Garasje er ikkje bygd» på denne. Det er kritikkverdig at eneboligens ferdigattest ikke var vedlagt i salgsdokumentasjonen, ettersom denne inneholdt merknader som ikke var omtalt i salgsoppgaven.

Klageren fant senere ut at garasjens fundament var ulovlig, og at selgeren var blitt pålagt å sende søknad om legalisering av forholdet i 2001. Denne søknaden mottok imidlertid klageren fra megler først i 2020, i forbindelse med hans første e-post henvendelse knyttet til garasjen. Det fremstår for klageren som om megleren har fått en søknad på bordet som han ikke har undersøkt om det følger et vedtak til. I vedtaket beskrives søknaden som godkjent på vilkår om innsending av ansvarsrett og kontrollskjema for stabilitet. Denne dokumentasjonen ble imidlertid aldri mottatt av kommunen.

I salgsdokumentasjonen ble det hverken opplyst om manglende ferdigattest knyttet til garasjens fundament eller søknaden fra 2001, til tross for at det er lovpålagt å opplyse om dette, når søknaden var kjent for megleren. Megleren skulle utført grundige undersøkelser av byggesaken, slik at korrekt og utfyllende informasjon om mangler hadde fremgått av salgsdokumentasjonen.

Det er åpenbart at megleren, som den profesjonelle part, skal kjenne til at en søknad for tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Når ikke ferdigattest foreligger, er det åpenbart at dette skulle vært undersøkt, og at megleren skulle opplyst om at det foreligger offentligrettslige mangler ved eiendommen. I dette tilfellet var det gitt en godkjenning på vilkår som ikke var oppfylt, og ferdigattest kunne derfor ikke utstedes.

En megler kan ikke legge til grunn at en byggetillatelse er fulgt uten at det foreligger ferdigattest. Det er søknad om ferdigattest som dokumenterer at tiltak er utført i henhold til gitte tillatelser. Manglende ferdigattest utløser en plikt til nærmere undersøkelser og opplysningsplikt for megler. Meglerforetakets påstand om at eneboligens ferdigattest fra 1999 også skulle gjelde for en fremtidig garasje, kan ikke stemme. En ferdigattest avslutter en byggesak og ansvarsretter, og kan ikke omfatte fremtidige tiltak.

Meglerens påstand om at det er gjort grundige undersøkelser vedrørende byggesaken er uforståelig. Det er ikke er spor etter undersøkelser knyttet til manglende ferdigattest eller oppfyllelsen av vilkårene. Manglende søknad om ansvarsrett og kontrollskjema for stabilitet er alvorlige mangler, og megler kunne enkelt avklart status for vilkårene med en kort e-post til kommunen.

Det bemerkes at meglerforetaket har en uriktig forståelse av reglene rundt ansvarsrett. Ansvarsrettssystemet ble innført ved byggesaksforskriften (SAK97), som er en forskrift under plan og bygningsloven av 1985. Kommunen viser tydelig at SAK97 er lagt til grunn i denne saken, ved å vise til tiltakets klasse og kategori i vedtaket.

Manglende ansvarsrett og manglende kontrollskjema, som megleren har ansvar for å avdekke, skulle fått varsellampene til å blinke rødt hos enhver megler. Sannsynligvis har den som skulle utstedt slik dokumentasjon, ikke hatt mulighet til det på grunn av manglende formell kompetanse eller erfaring. Kontrollskjema for stabilitet skal utarbeides i prosjekteringsfasen, og beskriver oppbyggingen av tiltaket for å oppnå krav til konstruksjonssikkerhet. Utførende signerer på at tiltaket er utført etter prosjekterte forutsetninger. Manglende kontrollskjema viser at det er manglende prosjektering. Megleren har ikke opplyst om manglende prosjektering, noe som utgjør en grov svikt i meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.

Det virker som om megleren mener at det er uproblematisk at sluttkontroll, eller i klagerens tilfelle, kontrollskjema for stabilitet, mangler. For å få sluttdokumentasjon må en imidlertid ha et kompetent foretak til å utstede dette dokumentet. Når det er ukjent hvem som har stått for utførelsen av støttemuren, som delvis utgjør fundamentet til garasjen, er det vanskelig å få noen til å stå ansvarlig for søknad om ansvarsrett. Vilkåret om kontrollskjema for stabilitet er umulig å oppfylle i ettertid av andre enn utførende. Da vilkårene i vedtaket ikke kan bli oppfylt, vil muren heller aldri få ferdigattest.

Meglerforetakets påstand om at statsforvalterens (tidligere fylkesmannens) behandling bekrefter utførelsen av tiltaket er ukorrekt. Statsforvalteren behandlet en klage på estetikk og har ikke vurdert den byggetekniske utførelsen eller bekreftet utførelsen av tiltaket. Vilkårene i tillatelsen var ikke til vurdering hos statsforvalteren. Statsforvalterens kommentar om at muren ser noe «uryddig ut», viser at han ikke har hatt kompetanse til å vurdere murens tekniske kvaliteter.

Meglerforetakets påstand om at forholdet vedrørende støttemur ved garasjen er uten betydning for selve eneboligen er ikke riktig. Klageren har kjøpt en hel eiendom og har krav på at offentligrettslige mangler blir avdekket av megleren uavhengig av om disse har innvirkning på eneboligen eller ei.

En entreprenør har anslått at det vil koste mellom 1 200 000 og 1 500 000 kroner + mva. for å legalisere tiltaket rundt garasjens fundament. Dette illustrerer konsekvensene av de manglende opplysningene.

Megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7 ved å ikke innta informasjon i salgsdokumentasjonen om de omfattende dokumentasjonsmanglene vedrørende garasjens fundament. Utelatelsen av disse opplysningene har både påvirket prisantydningen, samt klagerens beslutning om å inngi bud på eiendommen.

Manglende samsvarserklæring for elektrisk arbeid i garasjen
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd punkt 6 at bebyggelsens alder skal opplyses av megler. Garasjens alder fremgikk imidlertid ikke av salgsoppgaven. Av tilstandsrapporten fremgikk det derimot at garasjen var bygget i 2002. Klageren har senere gjort undersøkelser og avdekket at det elektriske anlegget i garasjen ble installert i 2007 og har betydelige feil.

Da eiendommen var for salg, hadde kravet til samsvarserklæringer vært et lovpålagt krav i forskrift om lavspenningsanlegg § 12 i over 20 år. Etter 20 år måtte klageren kunne forvente at eiendomsmeglere rutinemessig etterspør samsvarserklæringer for bygg med byggeår etter 1999. Det å etterspørre lovpålagt dokumentasjon på elektrisk anlegg må forventes å være en del av meglers sjekkliste ved utarbeidelse av salgsdokumentasjonen.

Dersom megleren hadde opplyst om garasjens byggeår, ville han tydelig sett at denne var bygget etter kravet om samsvarserklæringer trådte i kraft. Megleren skulle avdekket om det forelå samsvarserklæring for det elektriske arbeidet, som ut fra opplysningen om byggeår, åpenbart var utført etter forskrift om lavspenningsanlegg trådte i kraft i 1999.

Klageren viser til RFE-2018-131. Denne saken er tydelig på at en megler må lese gjennom boligsalgsrapporten. I dette tilfellet viste tilstandsrapporten byggeår 2002 for garasjen. Ved byggeår etter 1999 skulle dette utløst undersøkelser om samsvarserklæring på det elektriske anlegget, uavhengig av opplysninger i egenerklæringen.

Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke etterspørre samsvarserklæring på elektrisk anlegg fra selgeren, samt unnlate å opplyse om at samsvarserklæring manglet.

Manglende informasjon om selgerens begrensede kunnskap om eiendommen
Megleren opplyste ikke om at selgerens ektemann døde kort tid før salget. Selgeren har i ettertid påberopt seg manglende kunnskap og fortalt at det var hennes avdøde ektemann som hadde kunnskap om diverse forhold, inkludert en mengde ufaglært arbeid som ikke fremgår av salgsdokumentasjonen. Klageren burde kunne forvente å bli informert om dette.

Selv om man skal kunne legge til grunn det som fremkommer i selgerens egenerklæring, satt megleren her på informasjon om ulovlig bygging, og at selgeren var preget av hennes ektemanns plutselige død. Egenerklæringen inneholder svært lite informasjon, slik at megleren helt klart burde stilt kontrollspørsmål til selgeren for å sørge for at all informasjon kom frem.

Det er underlig at megleren ikke anbefalte selgeren å innhente utvidet tilstandsrapport fra takstmann for å få vurdert tiltakene på eiendommen.

Manglende informasjon om klageadgang
Meglerforetaket har i alle henvendelser kun henvist klageren til selgerens ansvarsforsikring. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke informere om mulighetene for å bringe inn saken til nemnda, til tross for at det var opplagt at klageren var misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget.

Økonomisk krav
Rettsforliket mellom klageren og selger innebærer full innrømmelse av at tiltaket ved garasje som består av en natursteinmur som var ulovlig, og i en slik tilstand at det må gjenoppbygges til en kostnad på minst 1 300 000 kroner. I tillegg dekker det et krav som klageren vant i tingretten på elektrisk anlegg som var på litt over 240 000 kroner. Resten er uspesifisert, men knyttet til dampsperreproblematikk i loftsetasjen.

Forliket dekker ikke kostnadene for advokat, sakkyndig og domstolskostnader som klageren hadde i saken, og som var på et sted mellom 1 500 000 og 2 000 000 kroner. Dette tapet er indirekte påført av meglerforetaket. Klageren ville aldri kjøpt eiendommen dersom han hadde mottatt informasjon om den manglende dokumentasjonen. Dekning av sakskostnader fremstår som en passende kompensasjon.

Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren innhentet informasjon rundt ferdigattest på eiendommen, og inntok følgende i salgsoppgaven:

«Ferdigattest eller midl. Brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest datert 26.03.1999 for nybygg bolig».

I ferdigattestens felt for merknader fremgår det «(Garasje er ikkje bygd)», samt «Ferdiggjering av uteareal, mindre mur mot nabogrense».

Gjenstående oppføring av garasje er avmerket i ferdigattesten. Merknaden innebærer at garasjen er en del av byggesaken for boligen, og følgelig åpenbart en del av igangsettingstillatelsen sammen med boligen.

Ved siden av tegninger, har megleren hatt informasjon som bekrefter at garasjen er omsøkt, byggegodkjent, og tilsynelatende bygget i henhold til plantegningene. Det var i alle tilfeller ingen åpenbare misforhold som megleren burde sett.

Garasjen var en del av tiltaket sammen med boligen og omfattes av byggetillatelsen. Kommunen ga ferdigattest for byggesaken, selv om garasjen da ikke var bygget, og dette var kjent for kommunen. Kommunen kunne den gang valgt å utstede midlertidig brukstillatelse med frist å sette opp garasjen. Kommunen valgte likevel å avslutte byggesaken i 1998 med ferdigattest, også for garasjen. Tiltakshaver måtte dermed kun forholde seg til igangsettingstillatelsens frist for oppføring, tre år etter utstedelsen av tillatelsen den 24. september 1998.

Selgeren av boligen i 2019 var tiltakshaver for oppføringen i 1998. Megleren forholdt seg til selgerens informasjon om oppføringstid for garasjen, og har ikke hatt holdepunkter for å anta eller undersøke, om at garasjen er oppført i strid med fristen. Tiltakshaver bekrefter at garasjen er oppført på tidspunktet 3. mai 2001. Garasjen er derfor oppført i god tid før utløpet av igangsettingstillatelsen.

Kommunen har ikke gjort en åpenbar feil ved å utstede ferdigattest som megleren burde ha reagert på. Det var ikke noe krav om å utstede midlertidig brukstillatelse ved enhver gjenstående utførelse, etter plan- og bygningsloven av 1985. Slik er det heller ikke i dag. Kommunen hadde hjemmel til å avslutte saken med ferdigattest i 1998.

Det vises videre til at praksis rundt krav til kommunens kontroll med og utstedelse av ferdigattest ved annerledes i 1998 enn de er i dag. Blant annet var ansvarsrettssystemet på den tiden under innføring, og ble lovfestet i plan- og bygningsloven av 2009. Sannsynligvis ville kommunen i dag, etter dagens krav og praksis, utstedt midlertidig brukstillatelse for å følge byggingen helt inn. Dette var imidlertid ikke påkrevd på samme måte den gangen.

Vilkår om sluttkontroll er i seg selv vanlig prosess ved anmodning om ferdigattest i byggesak, og ingen indikasjon på feil og mangler ved det aktuelle byggegodkjente tiltakets utførelse.

Sakshistorikken viser at støttemuren ikke var del av søknaden i 1999. Det ble inngitt ny søknad og byggetillatelse for tiltakene. Tillatelsen ble påklaget av naboen, men ikke gitt medhold. Megleren ba om å få oversendt byggesaksdokumentasjon knyttet til naboklagen om støttemuren.

Statsforvalterens behandling bekrefter tiltakenes utførelse, med innstilling om at det ikke kunne kreves omgjøringer slik naboen krevde. Det ble ved statsforvalterens befaring ikke avdekket byggetekniske feil og mangler. Avgjørelsen fastslår at det ikke er utført byggetiltak i strid med søknad og byggetillatelse.

Forholdet vedrørende garasjens støttemur som er oppført etter byggetillatelse, er uten innvirkning for selve eneboligen på eiendommen. Megler har heller ikke hatt opplysninger om de feil og mangler ved murens utførelser som er rapportert. Det er ikke holdt tilbake opplysninger som kunne få betydning for avtalen i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Klageren anfører at ferdigattesten ikke var vedlagt ved salget. Dette tilbakevises. Attesten var vedlagt salgsoppgaven. Klageren bekreftet videre å ha mottatt ferdigattesten ved signering av kjøpekontrakten.

Megleren har ikke handlet i strid med god meglerskikk. Megleren har foretatt grundige undersøkelser for å avkrefte at konkrete tiltak var utført i strid med søknad og byggegodkjennelse.

Vedrørende «omfattende ufaglært arbeid», som klager viser til, må megleren henvise til selgerens egeninformasjon i egenerklæringsskjemaet og tilstandsrapport. Meglerforetaket har ikke annet grunnlag for å opplyse om «omfattende ufaglært arbeid».

I forhold til samsvarserklæring er det ikke opplyst om utførelser etter byggeår 1999. Installasjoner kan da vært utført både før og etter 1. januar 1999. Megler kan ikke anses å ha handlet i strid med god meglerskikk ved å ikke ha etterspurt om samsvarserklæring fra denne perioden.

Når det gjelder informasjon om nemnda, har meglerforetaket rutiner for å opplyse om klageinstansen i tilfeller der det fremmes krav mot megler og det ikke oppnås enighet. Klageren har ikke tidligere fremmet krav mot foretaket.

Påstand

«Klager gir ikke medhold».

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Garasjen og samsvarserklæring el-arbeid
Ferdigattesten datert 26. mars 1999 omfattet ikke garasjen, som ble oppført i mai 2001. Slik meglerforetaket har uttalt seg i tilsvaret, legger nemnda til grunn at dette var megler klar over. Han skulle derfor opplyst om dette i salgsoppgaven. Meglers unnlatelse her er i strid med meglers opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 8.

Da garasjen ble oppført gjaldt forskrift 6. november 1998 nr. 1060 om elektriske lavspenningsanlegg (i kraft 1. januar 1999). Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd om meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. § 6-3 om god meglerskikk, at en megler skal undersøke om det foreligger samsvarserklæring i henhold til forskriften. Dette henger sammen med at det er viktig at et elektrisk anlegg er i orden. Nemnda forstår det slik at megler ikke undersøkte dette, noe som er i strid med god meglerskikk.

Støttemuren
Når det gjelder støttemuren, finner ikke nemnda at megler har forsømt seg her. En megler er ikke bygningskyndig, og det forelå ikke forhold som tilsa at megler her skulle foretatt nærmere undersøkelser.

Bruk av ufaglærte
Nemnda finner at dette klagepunktet ikke fører frem. Det er ikke holdepunkter for at megler var kjent med bruken av ufaglærte utover det som var opplyst.

Informasjon om selgers manglende kunnskap om boligen
Nemnda finner det klart at dette klagepunktet ikke fører frem. Når det særskilt gjelder informasjon om at selgers ektemann var død, er det et såpass personlig forhold som en megler ikke skal opplyse om.

Manglende informasjon om klageadgang
Meglerforetaket har opplyst at de har generelle rutiner for informasjon om klageadgang. Spørsmålet er imidlertid om de har fulgt det i vår sak. Det har ikke meglerforetaket sannsynliggjort eller søkt å underbygge nærmere. Konklusjonen blir derfor at megler har forsømt seg her og handlet i strid med god meglerskikk.

Erstatningskravet
Erstatningskravet knytter seg til kostnadene til advokat og sakkyndig i rettsprosessen, samt rettsgebyr. Dette er kostnader som knytter seg til forhold som megler ikke er ansvarlig for. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon
Megleren til Nordhordaland Eiendomsmegling AS (tidligere under Vikebø Jørgensen AS) har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder ferdigattest garasjen og samsvarserklæring el-arbeider. For øvrig fører klagen og erstatningskravet ikke frem.