RFE-2023-122

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. mai 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS, avd Stavanger

Saken gjelder: Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt – Utleieoppdrag

Sakens spørsmål og bakgrunn

Innklagede foretak fikk i oppdrag å formidle utleie av klagerens bolig i august 2015. Leiekontrakt med leietaker ble inngått i november 2015. Da leieforholdet ble avsluttet i august 2022, ble det oppdaget at leietaker hadde gjort omfattende skadeverk på eiendommen for å tilpasse den for fremleie i strid med kontrakten. Videre var klagerens hvitevarer fjernet fra boligen. Klageren gikk til søksmål mot leietaker. Det viste seg da at vedkommende var under gjeldsordning med små muligheter for å gjøre opp for kravet som følge av skadene som var påført boligen. Meglerforetaket har ikke kunne fremlegge bevis på at det var foretatt noen kredittsjekk i forkant av inngåelsen av leieavtalen. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses og opplysningsplikt, herunder god meglerskikk, ved ikke å besørge at det ble foretatt kredittsjekk av leietaker. Videre om dette medfører at klageren har krav på erstatning. Klageren krever 1 411 850 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Utleiemegler har ikke oppfylt sine kontraktsforpliktelser i forbindelse med oppdrag om utleieformidling av klagers enebolig. Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak i august 2015. Klager hadde tidligere leid ut boligen selv, men valgte nå av hensyn til at den ekstra tryggheten det ville gi å bruke utleiemegler. En av tingene meglerforetaket forpliktet seg til var å utføre kredittsjekk av potensielle leietakere. På meglerforetakets nettsider ble det reklamert med at bistand til formidling av utleie nettopp ville gi en slik trygghet som klageren søkte.

«Som profesjonell aktør kan vi sjekke Leietaker langt grundigere enn en privat utleier kan. Vi foretar en systematisk kontroll av alle Leietakere i form av referansesjekk av arbeidsforhold, samt av tidligere leieforhold og kredittsjekk.»

I november 2015 meldte det seg en interessent. Meglerforetaket satte opp leieavtalen, hvor innflytting var planlagt til 1. desember 2015. Leietaker bodde i boligen frem til august 2022. For selve utleiemeglingen betalte klageren et honorar på 26 874 kroner. Ved avslutningen av leieforholdet viste det seg at leietaker hadde utført betydelig skadeverk på boligen, samt underslått hvitevarer. Mye av skadeverket skyldtes at leietaker hadde drevet fremleie. Skadene ble dokumentert gjennom skaderapporter utført av entreprenør og takstmann som takserte skadene til 1 276 850 inkl. mva.

Leietaker hadde bygd om en stor del av boligen for å drive fremleie til tross for at det var spesifisert i kontrakten av dette ikke var tillatt. Ut fra leietakers oppførsel når vedkommende ble konfrontert med det store skadeverket, og det faktum at hun hadde drevet med omfattende fremleie, gjorde at klageren mistenkte at hun ikke var betalingsdyktig. Klager tok derfor kontakt med meglerforetaket 6. august 2022, for å få tilsendt kredittsjekken som skulle vært utført i forkant av kontraktsinngåelsen.

Klager mottok i mellomtiden en e-post eiendomsmegleren hadde sendt leietaker 5.november 2015, der hun hadde informert om at utleier vil hente alle hvitevarene sine fra boligen. Dette var aldri avtalt og var heller ikke i tråd med det som stod i kontrakten. Eiendomsmegleren påstod at hun ikke visste hvorfor denne e-posten var sendt. Hun lovet samtidig at hun skulle sjekke om hun kunne finne kopi av kredittsjekken som var gjort.

Den 10. august fikk klageren tilbakemelding på at megler ikke finner kredittsjekken. Klageren ba da megleren om å gå inn i det gamle datasystemet for å finne kredittsjekken han har betalt meglerforetaket for å utføre. Det ble også sendt ytterligere en purring. Til slutt svarte megleren at hun hadde sjekket med fagavdelingen og fått beskjed om at de ikke kunne sende kopi av kredittsjekken på grunn av GDPR. Klager ba da om en bekrefte på at meglerforetaket faktisk hadde kredittsjekken og ba om å få informasjon om kredittvurderingen. Når megleren bekreftet at de ikke har kredittsjekken og uansett ikke ville kunne sende den av hensynet til leietakers personvern, ba klageren om at konsernjuridisk avdeling ble sendt hans forespørsel direkte. Slike dokumenter er noe meglerforetaket er pliktige til å oppbevare, jf. forskrift om eiendomsmegling § 3-7 tredje ledd. Klageren fikk svar fra senior fagrådgiver som mente det ikke angikk meglerforetaket om de kunne finne kredittsjekken eller ei. Klageren krevde da i det minste å få en bekreftelse på at det var foretatt kredittsjekk. Alle slike kredittsjekker loggføres hos kredittopplysningsselskapet. Klager forklarte også meglerforetaket hvorfor det angikk dem, da han aldri ville leid ut til leietaker dersom han visste at hun hadde en dårlig kredittscore.

Senior fagrådgiver var uenig i at kredittsjekken sier noe om betalingsevne og påsto fremdeles at den var utført, men at de ikke kunne finne den i sine systemer. Klager ba foretaket om å kontakte selskapet de brukte for en bekreftelse, samt etterspørre en kopi. Opplysninger om betalingsanmerkninger har åpenbart en sammenheng med betalingsevne. Foretaket ønsket ikke å fremskaffe slik dokumentasjon og svarte kun at de ikke vil gjøre noe mer i saken.

Klageren klaget leietaker inn for Husleietvistutvalget, og ba i den anledning om å få en uttalelse fra megleren om tilstanden på boligen ved utleie. Hun hadde sluttet i meglerforetaket og sa at hun ikke husket leieforholdet og ønsket derfor ikke å medvirke. Klageren ville likevel at hun kunne se på bildene og prospektet, og sammenligne med slik boligen så ut nå etter ødeleggelsene. Megleren tok da kontakt med senior fagrådgiver som anbefalte megleren å ikke bidra i saken, samt sa at hun ikke trengte å forholde seg til klageren.

Leietakeren ble dømt til å betale klageren 529 233 kroner i Husleietvistutvalget. Saken ble anket til tingretten. Der ble det lagt ned påstand om at leietaker skulle betale erstatning oppad begrenset til 1 276 850 kroner for skadeverk og underslag, 114 000 kroner for leietap, 19 000 kroner for misligholdt husleie, samt 2 000 koner for manglende rengjøring. Totalt 1 411 850 kroner pluss saksomkostninger. Det ble deretter sendt prosessvarsel til meglerforetaket 29. mai 2023. Prosessvarselet ble ikke besvart.

Saken mot leietaker ble berammet til 14. og 15. november 2023. I forkant av dette ble det gjennomført rettsmekling. Under rettsmeklingen kom det klageren mistenkte frem, nemlig at leietaker ikke var betalingsdyktig. Leietaker var underlagt gjeldsordning der hun hadde 26 fordringshavere og en samlet gjeld på 2 389 868 kroner. Da leietakeren kun tjener nok til livsopphold, var det ingen av fordringshaverne som mottok noe under denne gjeldsordningen. I avtale om gjeldsordning under avsnittet “Bakgrunn for betalingsproblemene” stod det følgende:

“Skyldneren har opplyst at betalingsproblemene har sammenheng med opptak av kredittlån i 2013-2015.”

Det betyr at det er sannsynlighetsovervekt for at hun i slutten av 2015 hadde fått betalingsanmerkninger, og høyst sannsynlig hadde betalingsanmerkninger da meglerforetaket skulle ha utført kredittsjekken (nov/des 2015). Det er dermed ikke riktig som meglerforetaket anfører at det ikke er ført bevis for at leietaker hadde dårlig kredittscore/betalings-anmerkninger. Klager har forsøkt å kontakte fordringshaverne for informasjon fra 2015, uten hell, da det er umulig å sjekke etter så mange år. Meglerforetaket kan trolig fremskaffe dette ved å kontakte kredittsjekkselskapet, da det sikkert finnes logg på dette. I det minste vil det finnes dokumentasjon på at det faktisk er utført en slik kredittsjekk.

Meglerforetaket har imidlertid ikke ønsket å bidra til dette. Slik klageren forstår det må grunnen være at den aldri ble utført. Da leietaker ikke var betalingsdyktig ville hun uansett utfallet av rettsaken ikke være i stand til å betale en eventuell erstatning. Dette ville medført betydelig økte prosesskostnader ved gjennomføring av en rettssak. Klageren var dermed nødt til å inngå rettsforlik. Årsaken til rettsforliket var leietakers manglende betalingsevne, noe som også ble protokollført i rettsmeklingsprotokollen.

Ikke utført kredittsjekk
Det ble kontraktfestet ved aksept av oppdraget at det skulle utføres kredittsjekk av leietaker i forbindelse med utleie av boligen. Eiendomsmeglingsforetaket plikter å oppbevare dokumenter som er mottatt i forbindelse med et oppdrag i 10 år, jf. forskrift om eiendomsmegling § 3-7, 2. og 3.ledd. Meglerforetaket påstår at kredittsjekk av leietaker ble gjort, og har flere ulike unnskyldninger hvorfor denne ikke kan oppdrives. Videre ønsker de ikke å samarbeide i forhold til å dokumentere at det faktisk ble gjort. Når de ikke kan eller vil fremlegge en kopi, er det sannsynlig at denne ikke ble utført. Det er uansett eiendomsmeglingsforetaket som har bevisbyrden for at det er gjort, når de ikke følger forskrift om eiendomsmegling § 3-7.

At betalingsanmerkninger/dårlig kredittrating har sammenheng med betalingsevne er selvsagt, selv om meglerforetaket påstår noe annet. Hvorfor ellers skulle man utført kredittsjekk? Klager valgte å leie ut gjennom en utleiemegler da det skulle gi en ekstra trygghet. Hadde han visst at leietaker hadde dårlig kredittrating/betalingsanmerkninger ville han selvsagt ikke leid ut boligen til vedkommende.

Leietaker har advokatforsikring fra HELP med dekning av juridiske kostnader opp til tre millioner kroner, med full dekning av egne og idømte saksomkostninger. Når klageren ikke visste om leietaker hadde betalingsevne og kunne gjøre opp et idømt erstatningskrav, løp han en stor prosessrisiko. Særlig når leietaker kunne føre saken i høyere rettsinstanser uten noen risiko for saksomkostninger.

Det vises til sak 22-049766TVI-TOSL/03. Retten kom til at når kredittsjekk ikke kunne fremlegges var det sidestilt med at det ikke var gjort, jf. bevisbyrdereglene. Videre la retten til grunn at betalingsanmerkninger er vesentlige opplysning ved inngåelse av leiekontrakt, og at det var uaktsomt av megler å ikke opplyse om dette. Videre at det var årsakssammenheng mellom dette og manglende betaling av husleie.

Brudd på god meglerskikk
Når senior fagrådgiver anbefaler megleren som hadde oppdraget, å ikke bidra til å belyse faktum i forhold til hvordan boligen var ved leiestart, bryter det med meglers omsorgsplikt. Selv om megleren husker lite av oppdraget, kunne hun ha sett på bildene meglerforetaket hadde lagret på saken, samt hva hun selv har skrevet, og sammenlignet det med hvordan huset så ut etter endt leieforhold. Det kan virke som om meglerforetaket ønsker at erstatningssummen leietaker blir dømt til å betale skal bli lavest mulig, da de forstår at de vil kunne bli solidarisk ansvarlige. Det at meglerforetaket ikke bidrar til å opplyse saken reduserer klagerens muligheter til å få en rettferdig erstatning.

Ansvar, årsakssammenheng og økonomisk tap
«Det gjelder i utgangspunktet et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere» Jf. Rt-1995-1350. Ved vurderingen av om eiendomsmegler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, vil et sentralt moment være om eiendomsmegleren har brutt sine lovpålagte plikter. Dette gjelder særlig undersøkelses- og opplysningsplikten. Dette er tilfelle her. Tapet er dokumentert gjennom innhentet takst. Det er årsakssammenheng mellom dårlig kredittverdighet/betalingsanmerkninger og leietakers betalingsevne. Det er sannsynlig at leietaker har en dårlig kredittverdighet/betalingsanmerkninger ettersom meglerforetaket motsetter seg å fremskaffe denne. Videre er det sannsynlighet for at leietaker ikke kan betale erstatningen hun inngikk rettsforlik på og dermed foreligger det et økonomisk tap for klageren. Meglerforetaket holdes solidarisk ansvarlig for erstatningen.

Klageren har aldri hevdet at det er sammenheng mellom lav kredittscore/betalings-anmerkninger og risiko for skadeverk og underslag. Det klageren hevder, er at det er betydelig større risiko for å få oppgjør for skadeverk, underslag og mislighold av husleien fra en som ikke er betalingsdyktig. Når innklagede meglerforetak hevder at det ikke var noe å utsette på leietakers betalingsevne når hun i hovedsak hadde betalt husleien, faller på sin egen urimelighet. Leietaker har vært under gjeldsordning, men fått beholde nok til eget livsopphold inkludert husleie. Når leietakeren ikke har nok til at fordringshaverne får avbetaling innenfor gjeldsordningen, sier det seg selv at det ikke er nok til at klageren kan få dekket sitt rettmessige krav, og at dette har direkte sammenheng med manglende betalingsevne. Det er ikke uvanlig at utleier ender med å ha et krav mot leietaker av forskjellige årsaker etter endt leieperiode. Dette kan være mislighold av husleie, men også skader som er påført eiendommen. At det gjøres kredittsjekker er selvsagt ikke bare for å sjekke om leietaker kan betale husleien, men også andre mulige krav fra utleier. Ut fra rettspraksis følger det at man aksepterer en vidtrekkende rettslig årsakssammenheng når skadevolder handler grovt uaktsomt, som i dette tilfelle.

Rettsforliket endte med en plikt for leietaker til å betale utleier 300 000 kroner. I lys av hennes høye gjeld og ingen betaling til fordringshaverne i gjeldsordningen, vil utleier sannsynligvis aldri få oppgjør for kravet. Det foreligger altså en sannsynlighetsovervekt for at leietaker hadde betalingsanmerkninger på det tidspunktet da meglerforetaket skulle ha gjennomført kredittsjekken. Klageren ville aldri ha leid ut til leietaker dersom han hadde mottatt denne informasjonen. Meglerforetakets avtalebrudd i form av unnlatelse av å utføre kredittsjekk, hadde den direkte konsekvensen at boligen ble leid ut til leietaker, som ikke var betalingsdyktig. Klageren mister dermed sin mulighet til å motta rettmessige erstatning for skadene boligen er påført.

Foreldelse
Foreldelsesfristen begynner å løpe når klageren får nødvendig kunnskap om forholdet. Det var først ved endt leieforhold i august 2022, da klageren så de store ødeleggelsene og ombyggingene til fremleie, samt mislighold av husleie, at klageren fikk mistanke om leietakers dårlige betalingsevne. Først i september 2022 ble det klart at meglerforetaket ikke hadde kredittsjekken som de påstod ble gjort i 2015 og heller ikke ønsket å bidra til å fremskaffe den. Klagen er rettidig.

Påstand

Prinsipalt:
Eiendomsmegler 1 må betale erstatning til [klager] etter Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenesters skjønn oppad begrenset til 1.411.850 kr pluss forsinkelsesrenter og overtar kravet mot [leietaker] på 300.000 kr.

Subsidiært:
Eiendomsmegler 1 må betale erstatning til [klager]for sum tilsvarende rettsforliket, 300.000 kr og overtar kravet mot [leietaker] på 300.000 kr.

Atter subsidiært:
Eiendomsmegler 1 må refundere til [klageren] det han har betalt for oppdraget, 26875 kr pluss forsinkelsesrenter.

Innklagede har i hovedsak anført:
Eiendomsmegler har gjennomgått sine systemer og ikke funnet dokumentasjon på den kredittsjekken som etter selskapets rutiner skulle være foretatt. Eiendomsmegler har også kontaktet kredittvurderingsselskapet som de benyttet i 2015, for å få ut dokumentasjon på at kredittsjekk ble innhentet. Dette selskapet har opplyst at de ikke har logget data fra 2015.

Eiendomsmegler har videre kontaktet det nåværende firmaet som de bruker. Dette firmaet har sagt at de ikke kan utlevere opplysninger uten et nytt samtykke fra leietakeren. Eiendomsmegler er enig i at det er kritikkverdig at man nå ikke klarer å dokumentere om kredittsjekk ble foretatt eller ikke i 2015. Klager synes i klagen å forutsette at leietakeren hadde en dårlig kredittscore/betalingsanmerkninger i 2015. Det bemerkes at det ikke er fremlagt bevis for dette. Eiendomsmegler har forsøkt å få ut informasjon om dette uten hell. De aktuelle leverandører krever samtykke fra leietaker, noe meglerforetaket har lagt til grunn at ikke vil bli gitt av leietaker gitt den situasjonen som har oppstått.

Av klagen fremgår det at det aktuelle leieforholdet varte fra 2015 til 2022. Det fremgår videre at utleier nå har et krav mot leietaker. Det er flere poster, men posten knyttet til misligholdt husleie er på kun 19 000 kroner, noe som tyder på at leietaker betalte husleie i hele leieperioden, dog med unntak av 19 000 kroner.

Det er mildt sagt temmelig oppsiktsvekkende når klager skriver at det å ha en dårlig kredittvurdering og betalingsanmerkninger medfører at man utgjør en risiko for skadeverk og underslag som er straffbare handlinger. Klager hevder til sist i klagen at eiendomsmegler skal være solidarisk ansvarlig med leietaker for utleiers krav. Dette kan umulig føre fram og bestrides på det sterkeste.

Selv om eiendomsmegler kan kritiseres for å ikke ha innhentet kredittsjekk, eventuelt for ikke å ha lagret kredittsjekken på en tilstrekkelig måte, er det ingen rettslig årsakssammenheng mellom dette forholdet og det tapet som klager nå er påført. En kredittsjekk av potensielle leietakere gjøres primært for å sjekke at leietaker kan betale husleien. En kredittsjekk sier ingenting om det er risiko for at leietaker vil utøve skadeverk, bryte leiekontraktens regler om fremleie eller utføre underslag. Leietaker betalte tilsynelatende husleie i syv år. Dette tyder tvert imot på at det ikke var noe å utsette på leietakers betalingsevne.

Eiendomsmegler kan selvsagt ikke bli ansvarlig for leietakers skadeverk med mer. Rettslig sett forankres dette i kravet til årsakssammenheng/adekvans. Dette kravet innebærer at det skal avgrenses mot upåregnelige skadefølger. Klagers krav på erstatning for leietakers skadeverk, underslag, leietap, manglende rengjøring mv. er upåregnelige følger som ikke står i adekvat årsakssammenheng med eiendomsmeglers eventuelle unnlatelse av å foreta kredittsjekk av leietakeren tilbake i 2015.

Påstand:

Innklagde vil på bakgrunn av forannevnte anføre at klagen ikke kan føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Hva nemnda kan ta stilling til
Klageren har krevd at meglerforetaket overtar kravet på 300 000 kroner som klageren har mot leietakeren. Nemnda kan ikke under noen omstendighet treffe en slik beslutning.

Kredittsjekk
Meglerforetaket har ikke sannsynliggjort at de har foretatt en kredittsjekk, noe de var kontraktsforpliktet til. De har derfor handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Erstatningskravet
Det er naturlig nok knyttet en usikkerhet til hvordan utleier (klager) ville forholdt seg dersom det hadde blitt foretatt en kredittsjekk. Slik saken er opplyst, er det imidlertid sannsynlig at en kredittsjekk hadde vist at leietakeren hadde betalingsanmerkninger, og at utleier ikke ville inngått leieavtalen med henne.

Megler har vært uaktsom, og meglerforetaket kan bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.

Spørsmålet er hvilke tapsposter som er erstatningsmessige.

Nemnda finner at skyldig husleie, 19 000 kroner, er erstatningsmessig, og at meglerforetaket må dekke det tapet. Når det gjelder underslaget av hvitevarer, er det et for fjernt og atypisk tap som ikke er dekningsmessig. Det kan også her dreie seg om straffbare forhold.

Når det gjelder skadene på denne eiendommen utover naturlig slitasje, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Berdal, finner at skadene i dette tilfellet var så upåregnelig at de ikke er erstatningsmessig dekket. Det vises blant annet til at Huseleietvistutvalget 9. mars 2023 kom til at leieobjektet hadde fått en verdiforringelse utover slit og elde grunnet forholdene ved badene, kjøkken, tukling med det elektriske anlegget, ufaglig utført røropplegg og skader/hærverk i carport. Erstatningen for dette ble skjønnsmessig fastsatt til 300 000 kroner. Slik denne saken ligger an, finner ikke flertallet det nødvendig å gå nærmere inn på i hvilken grad en megler kan blir erstatningsansvarlig for skader som følge av leietakers mislighold.

Mindretallet, forbrukerrepresentant Sørlie, vil bemerke: Etter mindretallets syn kan det stilles spørsmål ved om skadene og endringene leietakeren har påført eiendommen står i adekvat årsakssammenheng med den ansvarsbetingende handlingen, altså unnlatelsen av å foreta kredittsjekk av leietakeren. En samlet nemnd har allerede konkludert med at det er sannsynlig at en kredittsjekk hadde vist at leietakeren hadde betalingsanmerkninger, og at klageren derfor ikke ville inngått leieavtalen med henne. Mindretallet legger til grunn at leietakeren til dels har foretatt forandringer på husrommet uten klagerens samtykke, til dels har påført skader på husrommet og misligholdt sitt vedlikeholdsansvar. Mindretallet kan i utgangspunktet ikke se at slikt mislighold fra leietakerens side, som leder til at utleieren kan holde leietakeren erstatningsrettslig ansvarlig for tap som følge av misligholdet, jf. husleieloven § 5-8 og § 10-3, er å anse som upåregnelige skadefølger i et leieforhold. Det hender at slikt mislighold inntrer i leieforhold, og det er da også bakgrunnen for at husleieloven har detaljerte bestemmelser om erstatningsansvar som følge av slikt mislighold.

Mindretallet legger til grunn at formålet med å innhente kredittsjekk er å avklare om leietakeren har betalingsevne, og dermed vil ha evne til å gjøre opp for seg. På samme måte som det vil kunne være en nærliggende konsekvens at en leietaker som ikke er betalingsdyktig ikke vil være i stand til å betale skyldig husleie, vil det være en nærliggende konsekvens at leietakeren heller ikke er i stand til å gjøre opp for skader og reversering av endringer påført eiendommen. Etter mindretallets syn står tapet som følge av skader og endringer leietakeren har påført eiendommen i adekvat årsakssammenheng med den ansvarsbetingende handlingen og er derfor dekningsmessig.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

Megleren til Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd. Stavanger har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å utføre kredittsjekk. Meglerforetaket må betale 19 000 – nittentusen – kroner i erstatning for skyldig husleie til [klageren].