RFE-2023-213

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. mai 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget: Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS

Saken gjelder: Meglerforetakets krav på betaling. Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse

Sakens spørsmål og bakgrunn

I februar 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes fjellhytte. Oppdraget løp imidlertid ut på tid i august 2023 uten at hytta ble solgt. Etter at det ble klart at klagerne ikke ville fornye oppdraget, ble de fakturert 73 650 kroner. Klagerne er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og er kritisk til at de ikke har mottatt noen spesifisering av de påløpte kostnadene. Spørsmålet for nemnda er hva meglerforetaket har krav på i betaling, herunder om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen, herunder markedspakken
Klagerne vurderte å selge sin hytte og kontaktet derfor megleren for et møte om dette. Megleren fortalte at oppdragsavtalen burde fylles ut raskt for å få til et salg før påsken.

Ved utfyllelsen av oppdragsavtalen kunne klagerne kun velge mellom to forskjellige markedspakker. Klagerne valgte å gå for markedspakke 1, som var den rimeligste av dem. Megleren fortalte at klagerne kun skulle betale for de postene som ble brukt i markedspakken.

Oppdragsavtalen hadde en varighet på seks måneder, og utløp på tid den 23. august. Partene ble enige om at klagerne kunne bruke litt tid på å bestemme seg for hva de skulle gjøre videre. Klagerne ønsket selv å oppgradere uteområdet på hytta og fortalte megleren at dette måtte ferdigstilles før videre fremdrift. Klagerne sa derfor aldri opp avtalen selv, hverken før eller etter den løp ut på tid. Klagerne ble derfor overrasket da de i oktober mottok en faktura på 73 650 kroner, med kun én ukes betalingsfrist, og uten noen form for spesifisering av postene. Den manglende spesifiseringen må forstås som at det fakturerte beløpet ikke når opp til de totale faktiske kostnadene. Slik klagerne ser det, er det kun fotograf, trykksaker og en annonse på Finn.no som er brukt av markedspakken.

Klagerne bestrider de faktiske utgifter megleren har fremsatt og forventer at det fremlegges dokumentasjon på alle poster i fakturaen. Det kan ikke medføre riktighet at megleren kan «selge inn» en markedspakke uten å måtte dokumentere de faktiske utgiftene.

Ettersom oppdragsavtalen ikke ble sagt opp av klagerne, men løp ut på tid, er det urimelig at meglerforetaket krever 9 900 kroner for at hytta ikke ble solgt. Klagerne kjenner seg ikke igjen i at megleren har gjort tilstrekkelig innsats for å gjennomføre et salg og stiller seg spørrende til hvorfor de skal betale for den manglende innsatsen.

Utsiktsbilder, herunder dronefoto
Fotograf ble engasjert for å ta bilder. Klagerne påpekte flere ganger at utsikten var det største salgsargumentet ved hytta. Overraskelsen var derfor stor når salgsoppgaven og Finn-annonsen ble fremvist for godkjennelse, og utsikten ikke var med slik klagerne hadde ønsket. Klagerne påklaget dette forholdet ovenfor megleren, og endte med å selv måtte ta bilder av utsikten med mobilkamera og legge til Finn-annonsen.

Til tross for at klagerne valgte den rimeligste markedspakken, ble det likevel tatt foto med drone. Det ble imidlertid ikke kommunisert at dronefoto ville medføre ekstrakostnader. Bilder tatt med drone var av liten verdi, da klagerne uansett måtte ta egne bilder av utsikten. Klagerne ønsker å se spesifisert faktura for fotograf.

Feil i salgsdokumentasjon oversendt for korrektur
I salgsoppgaven klagerne fikk oversendt for korrektur, var noe av teksten uriktig og så ut som copy-paste fra andre salgsoppgaver. Dette måtte klagerne selv rette opp og sende inn.

Kostnader for styling
Klagerne stod selv for styling av hytta. Kostnadene for styling ble først trukket ut av megleren etter at klagerne hadde påpekt at dette ikke ville bli benyttet. At styling kun har en kostnad på 2 000 kroner, kan imidlertid ikke medføre riktighet. Klagerne er gjort kjent med at styling koster 15 000 kroner for en hytte i klagernes størrelse.

Manglende angrerettskjema
Klagerne ble forespeilet at de ville motta den ferdige oppdragsavtalen kort tid etter signering. Etter purringer mottok klagerne først denne pr. e-post i juni, altså nesten fire måneder etter kontraktinngåelsen. Dette betyr at klagerne heller ikke mottok noe angreskjema som del av oppdragsavtalen de fikk den 12. juni.

Annonse i Finansavisen
Den 24. mars fikk klagerne forespørsel om annonsering i Finansavisen for 12 000 kroner. Dette takket klagerne nei til, da dette var en ekstrakostnad. Likevel belastet meglerforetaket klagerne for slik annonse som en del av markedspakken.

Megleren har i tidligere svar brukt annonsering i Finansavisen som eksempel for å belyse kostnadene i markedspakken. Det er derfor ikke klagerne som har dratt dette inn i totalkostnadene, men megleren selv. Klagerne skjønner ikke hvorfor megleren bruker dette som eksempel da han senere hevder at dette er en tilleggsutgift.

Meglerens tilbakemeldinger når det gjelder annonsering i Finansavisen er meget vaklende og uforståelig.

Reduksjon av prisantydning
Megleren foreslo å redusere prisantydningen med 500 000 kroner for å få den øverst på Finn.no, noe som ville gjøre eiendommen mer attraktiv. Klagerne ble imidlertid aldri informert om at dette ville koste noe ekstra. Det som ble kommunisert fra megleren var at man måtte foreta en såpass stor prisreduksjon for å komme på forsiden av Finn.no. Det faktum at meglerforetaket nå er villig til å trekke denne kostnaden, viser at megleren er klar over at han ikke fortalte om denne ekstrakostnaden.

Nye sommerbilder
Megleren foreslo videre å fjerne hytta fra Finn.no for å ta sommerbilder og legge den ut på nytt igjen på høsten. Klagerne ønsket ikke dette, ettersom det allerede lå høst/vinterbilder i salgsoppgaven, så sommerbilder ville virke rart når man kom inn i september/oktober. I tillegg ville dette påført klagerne flere kostnader.

Krav om vederlagsnedsettelse
Klagerne bestrider at meglerforetaket har krav på hele det fakturerte beløpet på 73 650, og krever at dette reduseres med 50%. Klagerne mener derfor at meglerforetaket kun har krav på 36 825 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtalen, herunder markedspakken
I februar 2023 kontaktet klagerne megleren i forbindelse med salg av deres fritidseiendom. I oppdragsavtalen hadde megleren to alternative markedspakker med litt ulikt innhold som klagerne kunne velge mellom. Klagerne hevder at megleren har uttalt at man kun betaler for det som blir brukt i pakken. Dette tilbakevises, og er ikke kommunisert av megler. Det er heller ikke praksis å gjøre en avregning av markedspakkens faktiske utgifter ovenfor oppdragsgivere. I oppdragsavtalen er markedspakken angitt som en vederlagspost og ikke et utlegg for oppdragsgiver.

Oppdragsavtalen løp ut på tid etter seks måneder den 23. august 2023. Første varsel til klagerne om at oppdragsavtalen utløp, samt spørsmål om fornyelse, ble sendt 22. august 2023. Det ble deretter sendt gjentatte påminnelser, til samme fire stykker, om at klagerne måtte ta stilling til fornyelse, alternativt ville påløpte kostnader faktureres og saken arkiveres. Meglerforetaket har i e-post av 12. september informert klagerne om hvilke kostnader som påløper dersom oppdraget ikke fornyes. I tillegg har meglerforetaket i flere e-poster informert klagerne om at det ikke medfører ekstra kostnader å fornye oppdraget, men at oppdraget avsluttes dersom det ikke fornyes.

Når det gjelder hva meglerforetaket har krav på i vederlag og dekning av utlegg, må det tas utgangspunkt i hva som er avtalt i oppdragsavtalen. Klagerne er fakturert i henhold til inngått oppdragsavtale og senere spesifisering av kravet pr. e-post.

Utsiktsbilder
Klagerne påpeker at utsiktsbilder ikke ble tatt med i salgsoppgaven, og at dette ble påklagd ovenfor megler. Dette forholdet ble aldri «påklaget», men klagerne kommenterte at de ønsket å fremheve utsikt, og tok selv noen utsiktsbilder som de ønsket at salgsoppgave og Finn-annonsen ble supplert med. Alt salgsmateriell er for øvrig godkjent skriftlig av klagerne.

Feil i salgsdokumentasjon oversendt for korrektur
Selve hensikten med å foreta en korrektur, er å avdekke feil slik at informasjonen blir korrekt i endelig salgsdokumentasjon. I relasjon til salgsdokumentasjonen oversendt for korrektur, kom klagerne med normale kommentarer der feil ble avdekket og ønsket endret.

Kostnader for styling
Det var enighet om at det ikke var behov for styling eller rådgivningstime med stylist. Rådgivningstime med stylist inngår som del av den valgte markedspakken, og det ble derfor trukket ut en sum av pakke-prisen som reflekterer dette. Meglerforetaket bruker innehaveren av en lokal interiørbutikk til slik oppdrag. En konsultasjon med stylisten koster normalt i underkant av 2 000 kroner.

Manglende angrerettskjema
Klagerne hevder videre at de ikke hadde anledning til å benytte angrerettskjema da oppdragsavtalen ble sendt returnert til klagerne. Klagerne hadde imidlertid krysset av for at arbeidet med salg kunne igangsettes med en gang i oppdragsavtalen, slik at oversendelse av dette angrerettskjemaet på et tidligere stadium enn tidspunkt for oversendelse av kopi av oppdragsavtalen, uansett ikke ville vært relevant. Det vises til at klagerne ved oppdragsinngåelsen krysset av for at angrerett ikke ville bli benyttet.

Annonse i Finansavisen
Klagerne hevder at de er belastet for annonse i Finansavisen. Hytta ble imidlertid aldri annonsert i Finansavisen, og klagerne er heller ikke belastet for slik kostnad. Dette er også kommunisert fra meglerforetaket til klagerne. Kostnadene ved slik annonsering var tatt inn i eget valgfritt punkt i oppdragsavtalen, og inngår uansett ikke i markedspakken. At klagerne oppfatter meglerforetakets tilbakemelding vedrørende dette forholdet som vaklende og uforståelig, er underlig. Denne informasjonen har aldri blitt vurdert slik av andre kunder. Tvert imot er oppdragsavtalen tydelig, og hverken oppsettet eller formuleringene bør gi grunnlag for slike misforståelser.

Reduksjon av prisantydning
Prisantydningen ble redusert med 500 000 kroner. I den forbindelse kunne megleren relansere annonsen på Finn.no. Slik løfting av annonsen har en kostnad. Meglerforetaket kommuniserte kostnaden pr. telefon til klagerne. Ifølge klagerne ble dette ikke oppfattet, og meglerforetaket har derfor kreditert denne kostnaden. Meglerforetakets forslag til prisreduksjon på 500 000 kroner var basert på en samlet vurdering etter dårlig respons i markedet, ikke alene som en nødvendighet for å «løfte» annonsen til toppen av Finn.no. Det at meglerforetaket var villig til å trekke ut kostnaden som påløp etter relanser på Finn.no som følge av ny pris, skyldes at kostnaden ble meddelt klagerne på telefon, noe klagerne bestrider, og meglerforetaket har derfor ikke dokumentasjon på at informasjon om kostnaden ble formidlet.

Nye sommerbilder
Meglerforetakets initiativ til å ta nye sommerbilder var for å legge ut nye tidsaktuelle bilder i Finn-annonsen i juni måned. Det var derfor ikke for at annonsen skulle gjøres mer tidsaktuell med sommerbilder i september/oktober, slik klagerne hevder.

Påstand

«Klager gis ikke medhold.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klagen går på manglende innsats fra meglers side i forbindelse med salgsoppdraget av hytta. Nemnda finner imidlertid at det klagerne nærmere har vist til, ikke er forhold som tilsier at megler har forsømt seg og opptrådt i strid med god meglerskikk. Fakturaen er også i samsvar med oppdragsavtalen. Det er derfor ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.