RFE-2023-228

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. mai 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
DNB Eiendom AS avd. Torgalmenningen

Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

Sakens spørsmål og bakgrunn

I desember 2019 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet som ble formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Kjøpesummen var på 1 900 000 kroner. Etter overtakelsen ble det oppdaget en rekke mangler ved boligen, og klageren rettet krav mot selger og selgers boligansvarsforsikring.

Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk. Videre er det spørsmål om dette medfører at klageren har krav på erstatning for sitt udekkede tap fra meglerforetaket. Klageren krever erstatning med 500 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Klageren kjøpte boligen ved budaksept 2. desember 2019. I salgsoppgaven ble det fremhevet gjentatte ganger at leiligheten er perfekt for førstegangskjøpere, og meglers beskrivelse av leiligheten var gjennomgående positiv. Leiligheten ble omtalt som «flott og arealeffektiv», og at den var «praktisk og har en god planløsning og standard».

Kjøpekontrakt ble signert 9. desember 2019, med avtalt overtakelse 16. desember 2019.

Rotteproblematikk
Våren 2020 ble det avdekket rotteaktivitet i leiligheten. Det viste seg å ha vært rotter i leiligheten siden vinteren 2008, altså i nesten 12 år før klageren kjøpte.

Da selgeren kjøpte leiligheten i 2015, var det tegn på at det hadde vært rotteaktivitet, men problemet hadde blitt mindre etter at Anticimex hadde jevnlig kontroll. En takstmann hadde vært på befaring og utarbeidet en rapport i november 2011, hvor det ble anbefalt å rive store deler av leiligheten for å utbedre åpninger, samt utføre tiltak for å forhindre at rotter får adkomst til leiligheten. Utbedringskostnadene var estimert til 320 285 kroner ekskl. mva. Rapporten inneholdt også henvisninger til tidligere befaringer og flere rapporter som tok opp rotteproblemet. Selgeren fulgte ikke opp takstmannens anbefalinger, det ble kun iverksatt mindre tiltak.

At det er og har vært et omfattende rotteproblem fremgår ikke av salgsdokumentasjonen, utover en opplysning i salgsoppgaven under «Diverse» om at:

«Det er oppdaget noe skadedyr i bygget. Sameiet har en avtale med Anticimex for jevnlig kontroll over situasjonen. Det er i den forbindelse satt inn inspeksjonsluker av Anticimex i leiligheten, for at de skal ha mulighet til å føre kontroll og ha oversikt.»

Det fremgikk ikke av salgsoppgaven at man med skadedyr mente rotter, ei heller hvor lenge sameiet hadde hatt dette problemet. I selgers egenerklæring punkt 8 var det opplyst om følgende:

«Det har vært rotter tidligere. Det har vært mindre (siden 2018 ikke har vært aktivitet) ettersom Anticimex har hatt jevnlig kontroll over forholdene.»

Rapporter fra Anticimex sine kontroller lå ikke vedlagt salgsoppgaven. Enkelte av rapportene ble først gjort tilgjengelig for klageren ved kontraktsignering, uten at det ble foretatt noen særskilt gjennomgang av disse under kontraktsmøtet. Ikke alle rapportene lå vedlagt kjøpekontrakten, selv om megleren hadde fått oversendt alle rapporter til og med starten av april 2019 fra styreleder i sameiet. Det lå kun vedlagt tre rapporter fra 2018, ingen fra 2019. Gitt at megleren leste rapportene, visste hun at det var rotteaktivitet i leiligheten i 2018.  Videre hadde styrelederen oppfordret megleren til å kontakte Anticimex direkte for å få relevante opplysninger for salget, noe megleren ikke gjorde.

Med all fuktighet og rotteavføring i leiligheten måtte megleren kjenne en lukt som indikerte rotteaktivitet. I skaderapport datert 27. juli 2020 fremgår det at det er en dårlig lukt i 3. etasje som kommer fra 1. etasje. I rapporten fra Pelias, datert 14. desember 2020, står det også at det er lukt og spor etter at det har vært høy rotteaktivitet i konstruksjonen mellom etasjene.

Rotteproblemet var omfattende og fikk alvorlige følgeskader som blant annet skader på varmekabler. Flere steder i leiligheten ble det funnet rottebol og ødelagt isolasjon. Bare skadene etter rotteinvasjon alene medfører at store deler av leiligheten må rives og bygges opp på nytt. Det er blitt funnet rottebol og ødelagt isolasjon flere steder i leiligheten.

I en verdivurdering datert 16. september 2020, rekvirert i forbindelse med reklamasjonen overfor selger, står det at informasjonen gitt ved salget fremstår å være «relativ[t] redusert omtalt», og ikke være tilsvarende i omfang sammenlignet med det rapportene fra Anticimex og befaringsrapport nr. 2 datert 10. november 2011 beskriver av skadeomfang. Videre fremgår det at leiligheten regnes som et rehabiliteringsprosjekt.

I august 2020 ble det engasjert entreprenør til å hugge opp baderomsgulvet for å undersøke hvordan rottene fikk tilkomst til leiligheten. Dette arbeidet kunne ikke gjøres uten å samtidig ødelegge avløpsrøret. Under gulvet var det et stort rottebol med døde rotter. Sameiets forsikring rekvirerte takstmann for å besiktige skaden. Klageren fikk i etterkant beskjed om at rørarbeidet ikke ville bli dekket av forsikringen.

Da klageren skulle starte utbedringsarbeidene på badet i slutten av september 2020, ble det oppdaget mer fuktighet, sopp og vannskader som kom utenfra. Takstmann kom på ny befaring, før resten av badet ble revet ned.

Råteskader, fuktskader, vannlekkasje, skadelig inneklima, vond lukt, sølvkre m.m.
Det var ikke opplyst i salgsoppgaven at ett av vinduene var råteskadet. Vinduene var av nyere dato og fikk TG 1 i tilstandsrapporten som lå vedlagt salgsoppgaven. Salgsdokumentasjonen inneholdt ingen opplysninger om råteskader.

Meglerforetaket var også engasjert i forbindelse med salget av leiligheten tilbake i august 2015. I verdi- og lånetaksten som lå vedlagt salgsoppgaven fra 2015 stod det under «Sammenfattet beskrivelse» at:

«Leiligheten er i bra stand, men badet har fuktproblemer og det er generelt høg fuktighet i leiligheten.»

Og videre under «Konstruksjoner og innvendige forhold» at:

«Det er en del fukt og saltutslag utvendig på veggen mot badet. Det anbefales ytterligere undersøkelser av badet.»

I egenerklæringen til selger punkt 8 fremgikk følgende:

«Det har vært også litt sølvkre på badet. Etter at det ble satt inn ny vifte, er det ikke oppdaget.»

Etter overtakelsen ble et avdekket at leiligheten hadde skadelig inneklima. Videre var det vond lukt, sølvkre, fuktskader, råteskader, vannlekkasje, soppskader og rotteavføring i tak, gulv og vegger.

Etter at det lokale elektrisitetstilsyn utførte kontroll av det elektriske anlegget 26. oktober 2020, mottok klageren et vedtak med pålegg om å utbedre påviste feil og mangler. Vedtaket ble begrunnet med at feilene medfører fare for liv, helse og materielle verdier, jf. El-tilsynsloven § 2 og § 6 tredje ledd. Det var her blant annet trukket frem at det elektriske anlegget hadde vært utsatt for vannskade.

I november 2020 begynte klageren å rive inne på rommet som var innredet som soverom. Klageren engasjerte fagfolk til å tekke og isolere utenfor terrassedøren, samt flytte de flere varmtvannsberederne som var i leiligheten. I april samme år oppdaget klageren fuktighet rundt skorsteinen i stua, samt en råtten bærebjelke i forbindelse med riving av entréen. Klageren hadde ingen anelse om at det var så mange feil og mangler, før han begynte å rive leiligheten både innvendig og utvendig.

Bod – manglende rammetillatelse
Ifølge opplysninger fra kommunen kunne leiligheten ikke godkjennes for beboelse uten at alle leilighetene i bygget hadde tilgang til sportsboder på inngangsplanet. Bodene må ha tilkomst fra fellesarealet. Leiligheten var ikke godkjent hos kommunen, da den manglet tilgang til utvendig bod på fellesareal. Det var ikke opplyst om den manglende godkjenningen i salgsoppgaven.

Klageren har kontaktet sameiet med spørsmål om han kan benytte seg av boden plassert på sameiets fellesareal. Tilbakemeldingen da var at seksjonene i 2. og 3. etasje disponerte denne. Klageren sendte deretter en e-post til megler hvor han stilte spørsmål rundt hvilken bod han disponerte. Megleren viste da til opplysningene i salgsoppgaven, hvor det fremgikk at det disponible rommet i leiligheten er godkjent som bod i byggetegningene.

Den 7. mars 2005 fikk klageren rammetillatelse for bruksendring av kjeller til leilighet.

Arealavvik
I salgsoppgaven under «Byggemåte» står det at følgende rom inngår i boligens primærrom: Entré/stue/kjøkken (17,9 m2), baderom (1,4 m2), vaskerom (1,5 m2) og disponibelt rom (8,2 m2). Dette utgjør til sammen et primærrom på 29 m2.

I den vedlagte tilstandsrapporten under «Arealopplysninger» fremgår det at takstmann har medregnet innvendige vegger, kanaler etc., som utgjør ca. 1,9 m2 av bruksarealet. Med dette har leiligheten et primærrom på 31 m2. I skatteligningen til klageren fremgår det derimot at primærrom er 29 m2.

God meglerskikk og krav om erstatning
Megleren har brutt kravet til god meglerskikk ved å ikke gi opplysninger som klageren hadde grunn til å regne med å få, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Megleren har med dette ikke oppfylt sin omsorgsplikt overfor klageren.

På grunn av arbeidene i leiligheten måtte klageren flytte ut av leiligheten i august 2020. Rapporter og annen dokumentasjon viser at de totale utbedringskostnadene beløper seg til 1,1 millioner kroner. Klageren er påført følgende tap i forbindelse med kjøpet:

1. Kjøpesum inkl. omkostninger og boligforsikring: 1 961 722 kroner
2. Skadedyrkontroll fra Pelias: 18 075 kroner
3. Taktekking: 11 339 kroner
4. Husleie fra 19. oktober 2020 til 1. mai 2021: 93 870 kroner
5. Rørleggerarbeid etter at avløpsanlegg ble ødelagt ved opphugging av badegulv: 20 362 kroner.

I tillegg har klageren måtte betale 677 kroner i månedlige fellesutgifter, kommunale avgifter og renter/avdrag på boliglån. Klageren har også hatt husleie og andre utgifter til alternativ bolig i utbedringsperioden.

Klageren har fått oppgjør fra både sameiets forsikring og selgers boligselgerforsikring, på til sammen 582 212 kroner pluss 20 000 kroner til dekning av to måneders husleie.

Klageren solgte leiligheten i mars 2024, og har fortsatt et udekket tap på ca. 500 000 kroner, som kreves erstattet av meglerforetaket. Det er ikke tale om noen dobbel erstatning.

Foreldelse
Det bestrides at kravet er foreldet. Det var ikke foreldet på det tidspunkt klage ble sendt inn til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, jf. foreldelsesloven §§ 2 og 9 første ledd. Klageren startet rivingsarbeidet 3. november 2020 og rapportene rekvirert av boligkjøperforsikringen ble utarbeidet henholdsvis 27. januar og 25. mars 2021.

Klageren kunne ikke fremsette krav overfor meglerforetaket før saken var blitt ferdigbehandlet av sameiets forsikringsselskap, noe den først var i begynnelsen av desember 2022. Klageren var imidlertid i kontakt med en annen megler på kontoret i august og november 2020, hvor blant annet rotteproblematikk, det disponible rommet og størrelsen på leiligheten ble et tema. Den 14. november 2020 skrev klageren en e-post til vedkommende, hvor det blant annet ble opplyst:

«Leiligheten holder på å bli revet ned nå og må bygges opp igjen. Så mer ting, kan bli oppdaget. (…)»

Klageren leverte inn dokumentasjon i saken til megleren mellom jul og nyttår 2022. En vekter i banken tok imot papirene. Megleren var i kontakt med klagerens advokat i forbindelse med at hun skulle bistå klageren med videresalg av leiligheten. Klageren har ikke snakket med sin advokat om saken eller kravet han mener å ha overfor meglerforetaket. Den 18. januar 2023 fikk klagerens far tilbakemelding om at megler ikke lenger ville ha oppdraget med videresalget. Megleren ble da spurt om hun hadde fått sett på og tatt stilling til den innleverte dokumentasjonen. Megleren svarte at papirene var blitt levert til megleren som skulle overta oppdraget, og at hun ikke kunne ta stilling til en eventuell klage mot meglerforetaket. Megleren informerte ikke om muligheten til å sende inn klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

Innklagede har i hovedsak anført:
Klagerett
Forholdene saken dreier seg om har allerede fått sin løsning, gjennom utbetaling av 602 212 kroner fra IF forsikring og boligselgerforsikringen. Klageren har ikke klagerett, i det han ikke lengre kan sies å ha et reelt behov for å få saken behandlet i nemnda. Klageren har ikke krav på dobbel erstatning. Megleren har handlet i tråd med god meglerskikk. Det foreligger ikke erstatningsbetingende uaktsomhet, som kan gi grunnlag for ansvar for meglerforetaket. Et eventuelt krav er uansett foreldet.

Rotter, ekskrementer fra rotter og skader på grunn av rotter
Megleren var ikke kjent med skaderapportene fra 2011, og ble heller ikke gjort kjent med rapporten av 22. september 2019. I forbindelse med salgsoppdraget innhentet megleren opplysninger på sedvanlig vis. Forholdenes art, utover det som ble opplyst av megler, bærer også i stor grad preg av å være noe som krever destruktive inngrep eller lignende for å avdekkes, utover det som ble gitt av informasjon fra selger/sameiet. Det er ikke brudd på god meglerskikk at megleren ikke foretok slike inngrep i bygget. Boligen ble overtatt i desember 2019, og forholdene ble oppdaget kort tid etter overtakelsen.

Skadelig inneklima og vond lukt
Megleren var ikke kjent med dette.

Sølvkre, fuktskader, råteskader, vannlekkasje, soppskader og lignende
Megleren har gitt de opplysningene hun kjente til og var ikke kjent med forhold utover dette. Flere av manglene bærer preg av å være noe som krever destruktive inngrep eller lignende for å kunne avdekkes.

Skader i gulv, vegger og ødelagt isolasjon
Megleren var ikke kjent med dette, også disse forholdene bærer preg av å være noe som krever destruktive inngrep eller lignende for å avdekkes.

Brannfare på grunn av vannskade på el-anlegg
Megleren var ikke kjent med dette. Forholdets art bærer preg av å være noe som krever destruktive inngrep for å avdekkes.

Defekte varmekabler
Megler var ikke kjent med dette. Det er ikke brudd på god meglerskikk at varmekablene ikke ble funksjonstestet av megler. Det må imidlertid forventes at en kjøper sjekker dette relativt kort tid etter overtakelsen som fant som kjent sted i desember 2019.

Påstandene om at badet var ferdig revet i oktober 2020 er udokumenterte, og meglerforetaket bestrider at dette kan være en del av saken. Foretaket er videre uenige i klagerens fremstilling.

Arealavvik
Det er for det første ikke dokumentert noe avvik i areal eller rombenevnelsene. Det er videre takstmannen og ikke megler som har foretatt arealmålingene. Meglerforetaket kan ikke se at det foreligger ansvarsgrunnlag, og uansett har klager ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap som står i adekvat årsakssammenheng til et eventuelt ansvarsgrunnlag.

Bod
Det er ikke dokumentert å være gitt uriktige opplysninger hva gjelder bod. Det er heller ikke dokumentert noe økonomisk tap, som står i adekvat årsakssammenheng til et eventuelt tap.

God meglerskikk, erstatning og foreldelse
Det foreligger ikke grunnlag for erstatning. Megler har ikke brutt god meglerskikk, eller opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Et eventuelt krav er uansett foreldet.

Megler var ikke kjent med de påklagede forholdene, utover det som ble opplyst om ved salget. Heller ikke takstmannen, som i betydelig større grad enn megler har evne til å vurdere tilstanden på boligen, oppdaget disse manglene.

Hva gjelder rapporter fra blant annet Anticimex, fremgår det uttrykkelig av kjøpekontrakten punkt 13 at klager ble forelagt en rekke dokumenter. I salgsoppgaven- og kjøpekontrakten punkt 12- ble det videre omtalt at det var oppdaget skadedyr i bygget, og at sameiet hadde avtale med Anticimex for jevnlig kontroll. Dette var i tråd med opplysninger fra selger om gjeldende status. Klageren godkjente salgsoppgaven, og både klageren og selger signerte kjøpekontrakten med tilsvarende opplysninger.

Klageren har ikke dokumentert at klagen dreier seg om forhold som ikke allerede er omfattet av den endelige løsningen med selger, boligselgerforsikringen og IF forsikring. Saken fremstår som fullt og endelig gjort opp med blant annet boligselgerforsikringen. Det er i alle tilfeller ikke dokumentert at det er noe overskytende som megler kan holdes ansvarlig for.

Klageren var representert ved advokat på tidspunktet klager var i dialog med megleren. Meglerforetaket kan vanskelig se at klager trengte ytterligere veiledning fra megleren hva gjaldt videre klageadgang. For øvrig fremgår det av e-post fra daglig leder av 8. mars 2023 at klageren ble gjort oppmerksom på muligheten for å bringe saken inn til nemnden.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Klagerett
Nemnda nevner først at klageren har klagerett selv om meglerforetaket gjør gjeldende at klageren har fått et økonomisk oppgjør. Klageren kan ha et behov for å få fastslått om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, selv om klageren har fått oppgjør fra sameiets forsikringsselskap og boligselgerforsikringen. Det samme gjelder om eventuelle økonomiske krav er foreldet.

Foreldelse
Nemnda finner at de økonomiske krav klagen gjelder, er foreldet. Foreldelse avbrytes på nærmere bestemte måter, og oversittelse av fristen fører til at eventuelle krav faller bort. For å avbryte foreldelsesfristen, må det i praksis enten tas rettslige skritt (forliksklage), eller bringe saken inn for nemnda. Klageren har opplyst at han ikke kunne bringe saken inn for nemnda før sameiets forsikringsselskap hadde behandlet saken. Men i en slik situasjon løper likevel foreldelsesfristen, og krav kan bli foreldet selv om det kan fremstå som urimelig. Foreldelseslovens regler er på dette punkt helt absolutte, og det er ikke rom for rimelighetsbetraktninger.

De økonomiske forhold klagen gjelder, er foreldet, jf. foreldelsesloven § 2. Den alminnelige foreldelsesfrist er tre år fra klageren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om forholdene. Klageren visste om forholdene senest 16. september 2020 da befaringsrapporten forelå. Foreldelse måtte da avbrytes senest 16. september 2023. Men klageren brakte først saken inn for nemnda 30. oktober 2023, det vil si mer enn tre år etter «fristen».

Erstatningskravet kan etter dette ikke føre frem. Nemnda har med dette ikke vurdert eller tatt standpunkt til de enkelte klagepunkter erstatningskravet bygger på.

God meglerskikk
Klageren har gjort gjeldende en rekke forhold, hvor han kritiserer meglers behandling av saken. Nemnda finner det hensiktsmessig kun å se på to forhold.

Slik saken er opplyst, finner nemnda at megler underkommuniserte skadedyrproblematikken. Det gjelder både å unnlate å si i klartekst at det dreide seg om rotter, og at klageren ikke fikk alle rapporter om dette. Megler handlet her i strid med god meglerskikk.

Når det gjelder det påståtte arealavviket, er det noe takstmannen eventuelt i utgangspunktet er ansvarlig for. Megler må kunne forholde seg til takstmannens opplysninger, og det er ikke noe her som tilsier at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser. En megler må normalt kunne forholde seg til takstmannens oppsummering av arealene.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til DNB Eiendomsmegling AS avd. Torgallmenningen har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende rotteproblematikken. For øvrig fører klagen ikke frem. Erstatningskravet er foreldet.