Klage nr:
94/08

Avgjort:
17.09.2008

Saken gjelder:
Meglers vederlagskrav

Foretakets navn:
Hedmark Eiendom AS
Saksfremstilling:

Klageren solgte en hytteeiendom gjennom innklagede. Oppdragsskjema er datert 27. august 2007. Klageren aksepterte bud den 5. mars 2008. Den 7. mars 2008 ringte en interessent som ønsket å komme på visning.

Klageren er representert av advokat. Klageren og hennes advokat er i fremstillingen omtalt som «klageren». Innklagede er representert ved foretakets advokat og disse betegnes som hovedsak som «innklagede».

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

På grunn av dårlig erfaring med salg i området, ba klageren om at en erfaren megler skulle håndtere oppdraget da hun engasjerte innklagede.

Hytta hadde en prisantydning på 1 280 000 kroner. Bud på 1 205 000 kroner ble akseptert 5. mars 2008. Den 7. mars ble klageren oppringt av en interessent som ønsket en privat visning. Hun hadde vært i kontakt med to saksbehandlere hos innklagede, og fikk oversendt salgsoppgaven den 26. februar 2008. Den 28. februar 2008 ba interessenten om å få vite om tidspunkt for visning og hun fikk beskjed om at dette måtte avtales i det enkelte tilfelle. Innklagedes saksbehandler skulle ta kontakt med ansvarlig megler på oppdraget. Innklagede kan ikke dokumentere at det har vært kontakt verken mellom saksbehandleren og klageren eller ansvarlig megler før den 7. mars 2008. Interessenten som senere fikk tilslaget hadde visning den 2. mars 2008 og ifølge klageren hadde innklagede kunnskap om dette. I følge klageren er dette dokumentert gjennom email av 27. februar 2008, hvor det også fremgår at andre interessenter hadde problemer med å komme i kontakt med innklagede.

Klageren mener innklagede var lite tilgjengelig for interessenter. Det er i hvert fall to interessenter som har hatt problemer med å komme i kontakt med ham. Klageren påpeker viktigheten av at innklagede er tilgjengelig for å oppnå best mulig pris for fritidseiendommen. Klageren mener innklagede har forsømt sine plikter overfor klageren.

Videre ble klageren ikke informert om interessenten som tok kontakt med klageren to dager etter budaksept. Dette til tross for at klageren hadde vært i kontakt med innklagede flere ganger forut for salget. Klageren mener dette er en forsømmelse som er ansvarsbetingende og viser til en dom fra Gulating lagmannsrett som uttalte følgende om ansvarsgrunnlaget:

«Når det skal avgjøres om noen har handlet uaktsomt, må den aktuelle handling eller unnlatelse vurderes opp mot det som – utfra en mer objektiv norm – anses som forsvarlig innenfor vedkommende livsområde. Det kreves ikke at vedkommende har opptrådt perfekt og det er rom for visse avvik og feilvurderinger uten at handlingen av den grunn blir ansett som uaktsom. Derimot har det betydning om skaden kunne vært unngått dersom vedkommende hadde handlet på en annen måte, forutsatt at det var mulig. Når det gjelder profesjonsutøvere, som meglere, er forventningene til forvarlig adferd høye og aktsomhetskravet tilsvarende skjerpet. For disse gjelder det i utgangspunktet et strengt uaktsomhetsansvar, men det er likevel et visst spillerom før adferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsom.»

Klageren påpeker at interessenten hun ikke ble informert om, tok kontakt med innklagede få dager før det skulle avholdes visning for andre interessenter uten å bli fortalt om denne. Etter klagerens oppfatning er det stor sannsynlighet at denne forsømmelsen har innvirket på kjøpesummen som ble oppnådd.

Klageren mener innklagede ikke hadde rett eller plikt til å informere interessentene om hvilken pris klageren kunne tenke seg å akseptere. Når interessenten la inn et bud på 5 000 kroner over det klageren hadde antydet som laveste akseptabel pris, mener klageren at innklagede har opptrådt i strid med godmeglerskikk.

Klageren mener innklagedes opptreden tilsier at innklagedes vederlagskrav skal bortfalle eller nedsettes. I tillegg krever klageren erstatning for en sum oppad begrenset til 75 000 kroner, noe som tilsvarer forskjellen på oppnådd pris og prisantydningen (som interessenten som ringte to dager etter budaksept har gitt uttrykk for at hun var villig til å betale). Klageren ønsker også å få erstattet saksomkostninger i forbindelse med klagen.

Innklagede anfører:

Innklagede bekrefter at klageren anmodet om at en erfaren megler skulle håndtere oppdraget. I henhold til oppdragsavtalen ble derfor NN satt som ansvarlig megler. På grunn av fremtidig feriefravær ble en annen saksbehandler koblet inn allerede fra startfasen. Denne saksbehandleren har ifølge innklagede «full meglerkompetanse».

Innklagede påpeker at det var liten interesse for eiendommen i salgsfasen i 2007. Det forelå ikke takst og i følge innklagede var det klageren som sto «i førersetet når prisantydningen ble fastsatt».

I samråd med klageren trakk innklagede eiendommen tilbake og ble enige om å legge ut eiendommen på nytt på nyåret. Dette ble gjort i februar 2008. Interessenten som kontakten klageren to dager etter budaksept, ble registrert som web-interessent den 23. februar 2008.

Da innklagede mottok budet som senere ble akseptert, tok innklagede kontakt med tidligere budgivere uten at disse var villige til å by over. For øvrig mener innklagede at det ikke var andre mulige kjøpere som hadde sett eiendommen.

Innklagede skiller mellom de henvendelsene som han får. Web-interessenter er de som ser på nettannonsen og bestiller salgsoppgave. Innklagede har valgt å ikke ringe disse, men unntak dersom de samtidig har mottatt instruks om for eksempel at de ønsker å bli kontaktet ved inngåtte bud.

Innklagede påpeker at det er flere måter å få kontakt med han på. Annonsene inneholder telefonnummer, telefaxnummer og direkte link til innklagedes hjemmesider hvor samtlige meglere på alle kontorene er oppgitt med telefonnummer og mailadresse. Det er også mulig med alminnelig postgang. Innklagede mener at en som ønsker kontakt må benytte seg av de nevnte kommunikasjonsmidlene. På denne bakgrunn mener innklagede at han ikke kan kritiseres for å ha opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede viser til mailkorrespondansen med interessenten som kontaktet klageren to dager etter budaksept. I mailen står det «Vi skal gå gjennom å finne ut hvor vi står. Når er det mulig å komme på visning hvis dette blir aktuelt?»

På bakgrunn av dette mener innklagede han fikk inntrykk at av webinteressenten ikke var sikker på om eiendommen i det hele tatt var aktuell og at hun ville komme tilbake dersom det ble aktuelt med visning. Innklagede ga interessenten telefonnummer til ansvarlig megler og en øvrig person som hun kunne kontakte om hun ville avtale visning.

Da megler mottok budet som senere ble akseptert, kontaktet han de personene han mente var aktuelle budgivere.

Når det gjelder klagerens innsigelse om at innklagede har gitt klageren manglende opplysninger om interessenten, viser innklagede til det som er skrevet over og stiller spørsmålstegn til dennes reelle interesse for eiendommen. Innklagede påpeker at klageren og denne personen i etterkant av budaksept har hatt et «samarbeid» uten å kommentere dette nærmere. Videre påpeker innklagede at klagerens utregning av økonomisk tap er udokumentert og at uttalelsen klageren viser til ikke er verdt noe. Innklagede viser også til at en erfaren megler vet hvor lang tid det kan ta å arrangere visning, få inn bud, sjekke finansiering i en situasjon der det står om timer. Innklagede mener det ville være en bjørnetjeneste å anbefale selger å vente med å akseptere i dennesituasjonen.

Klageren viser til dommen i RG 2001/1611. Innklagede påpeker at denne saken gjaldt der megler ikke kontaktet to tidligere budgivere før selger aksepterte. Dette gjaldt en næringseiendom som hadde ligget for salg kun en uke. Selgeren så seg ubundet av den første aksepten og fikk ny aksept på et bud som lå 550 000 kroner høyere enn første aksept. Innklagede mener at saken ikke kan sammenlignes med denne saken slik klageren anfører, men at lagmannsrettens uttalelse som er gjengitt i klagen for øvrig stemmer.

Etter innklagedes oppfatning var det tilstrekkelig å gi kontaktinformasjonen til saksbehandlerne til den potensielle budgiveren.

Innklagede påpeker at det er stor forskjell på å opplyse at selger godtar en gitt pris kontra å kommunisere hvilken sum selger under en hver omstendighet ikke vil vurdere. Ifølge innklagede er det den sistnevnte situasjon som var tilfellet og etter innklagedes oppfatning må det være anledning til å gi uttrykk for denne holdningen. Innklagede poengterer at han ikke har bundet klageren til noe, og at det var opp til henne å akseptere.

Innklagede mener denne saken er et eksempel på godt meglerarbeid. Etter innklagedes oppfatning var eiendommen priset for høyt. Innklagede ga gode råd om markedsføring, tok vare på seriøse interessenter og fikk frem et bud på 105 000 kroner høyere enn forrige bud.

Innklagede presiserer at han tilbød klageren 10000 kroner for å få saken ut av verden. Tilbudet ble avslått og innklagedes tilbud står ikke lenger ved lag.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren påpeker at grunnen til at hun ville ha en erfaren megler var dårlig erfaring vedrørende salg av bolig.

Klageren mener det var innklagede som fastsatte prisantydningen. Hun påpeker også at innklagede lovet at salgsoppgaven skulle være på nettet i løpet av uke 36, i forkant av visningene som ble avholdt 14-16. september 2007. Annonsen ble imidlertid ikke lagt ut før sent 10. september 2007 og klageren mener dette kan ha vært årsak til dårlig respons fra markedet.

Klageren mener hun spurte eksplisitt om det var flere som hadde meldt interesse i forbindelse med at budet på
1 205 000 kroner kom inn. Dette fikk hun avkreftet.

Klageren fremholder at to av interessentene ikke fikk kontakt med innklagede og at de til slutt kontaktet klageren, som selger, direkte. Klageren mener at dersom hytta var så vanskelig å selge som innklagede anfører, burde han ha fulgt opp interessenter på en mer aktiv måte. Klageren fremholder at innklagede burde informert om visningsdagen den 2. mars 2008 etter interessentens henvendelse per mail.

Den potensielle budgiveren måtte også vente for å få tilsendt salgsoppgaven, noe som kunne gi henne en anledning til å tro at man var kommet kort i salgsprosessen.

Klageren stiller spørsmål til om innklagedes advokat har spesiell kompetanse til å fastsette riktig pris på hytta. Klageren opplevde ikke at hytta objektivt sett var vanskelig å selge. Den er kun 11 år gammel og godt vedlikeholdt.

Klagerens mener det er vanskelig å dokumentere et økonomisk tap, men mener at det forhold at interessenten selv skrev til innklagede og klaget over opptreden tilsier at hun var villig til å by prisantydningen.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede påpeker at det er forholdsvis enkelt i ettertid av salg å vurdere hvorvidt prisantydningen var satt for høyt eller ikke. Videre mener innklagede at forhold som meglers «utilgjengelighet» faller på sin egen urimelighet. Innklagede har et kontor med syv ansatte og teknologi tilpasset størrelsen.

For øvrig fastholder innklagede tidligere påstander.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav omnedsatt vederlag og erstatningskrav på bakgrunn av håndtering av oppdraget.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda forutsetter at innklagede har provisjonskravet i behold i henhold til eiendomsmeglingsloven § 4-2, 2.ledd. Spørsmålet blir da om vederlaget kan nedsettes, jf. eiendomsmeglingsloven § 4-6. Etter eiendomsmeglingsloven § 4-6 kan vederlaget nedsettes dersom innklagede «vesentlig har tilsidesatt sine plikter», jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1.

Klageren hevder at innklagede ikke formidlet den kontakten han hadde hatt med den potensielle budgiveren som tok kontakt med klageren to dager etter budaksept. Dette er ikke imøtegått av innklagede, og Reklamasjonsnemnda legger derfor dette til grunn. Det beror på skjønn om hvorvidt megler skal videreformidle kontakt med personer som har vist interesse for eiendommen. I denne situasjonen hadde interessenten fått tilsendt salgsoppgaven og forhørt seg om når det var visning. Hun tok imidlertid ikke videre kontakt for å avtale visning med visningsansvarlig, slik innklagedes saksansvarlige hadde anbefalt. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har megler ikke tilsidesatt sine plikter på en vesentlig måte ved å ikke informere om denne interessenten.

Reklamasjonsnemnda bemerker på generelt grunnlag at det er viktig at meglere er tilgjengelige for kontakt med interessenter.

Reklamasjonsnemnda finner heller ikke grunnlag for å kritisere innklagede for at innklagede ga kontaktinformasjon til ansvarlig megler istedenfor å oppgi visningsdato. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke kritisere innklagede for å ha angitt at bud under 1 200 000 kroner ikke ville bli vurdert.

På denne bakgrunn finner Reklamasjonsnemnda heller ikke grunnlag for å si at innklagede har handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 17. september 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant