RFE-2023-237

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. mai 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler 1 Midt-Norge AS avd. Molde

Saken gjelder: God meglerskikk. Jacuzzi. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerens representant er oppnevnt som klagerens verge og var gitt salgsfullmakt til å forestå salget av klagerens bolig. Den 27. oktober 2022 inngikk vergen oppdragsavtale med meglerforetaket om salg av klagerens enebolig. Boligen ble solgt før annonsering, og kjøpekontrakten ble signert 21. desember 2022. Før overtakelsen, hadde klageren og hennes verge fjernet jacuzzien som stod på eiendommen. Som følge av dette, fremsatte kjøperne krav om erstatning mot klageren. Spørsmålet er om megleren har handlet i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke undersøke nærmere om jaccuzien skulle medfølge handelen. Videre om meglerens opptreden gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 130 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Da klagerens verge skulle selge klagerens bolig, tok han kontakt med megleren på grunn av hennes lange erfaring med det lokale boligmarkedet. På det tidspunktet hadde megleren nylig gjennomført et tilsvarende salg på klagerens boligfelt.

Under en telefonsamtale med vergen, opplyste megleren om et rekordsalg i området hvor det hadde vært stor interesse og mange budgivere. Vergen ble deretter enig med megleren om å undersøke om disse interessentene var interessert i klagerens bolig før en eventuell annonsering. Megleren inviterte dermed interessentene fra det forrige salget til en visning.

Siden klagerens verge bor langt unna, har han aldri møtt megleren. Det var dermed kun klageren som var til stedet da megleren befarte eiendommen. Klageren har bekreftet at hun aldri ga uttrykk for at den frittstående jaccuzien skulle følge med salget. Slik det fremgår av klagen sendt direkte til meglerforetaket, har imidlertid kjøperen gitt uttrykk for at megleren informerte om at jaccuzien og grillhytten fulgte med. Kjøperen har også uttrykt at jaccuzien gjorde eiendommen mer attraktiv.

Det fremgår av meglerforetakets tilsvar at megleren skrev et notat om jacuzzien under befaringen. Selv om klageren bekrefter at megleren stilte spørsmål om frittstående objekter, ble det ikke stilt spørsmål om jaccuzien skulle følge med salget. Dette må imidlertid kunne forventes av en megler med mer enn 20 års erfaring. Megleren hadde notert jaccuziens produksjonsår, og det er merkelig at det ikke ble avklart nærmere hvorvidt den skulle medfølge.

Selv om befaringen var en god anledning for klageren å gi megleren informasjon om at jacuzzien ikke skulle medfølge, var megleren på forhånd blitt informert om klagerens kognitive utfordringer. All kommunikasjon skulle dermed skje gjennom klagerens verge. Siden megleren ikke forholdt seg til dette, har hun handlet i strid med oppdragsinstruksen. Når en eier benytter en fullmektig for å gjennomføre et salg, har fullmektigen myndighet til å føre for dialogen og fatte beslutningene. Når en megler ikke handler innenfor oppdragsinstruksen, kan det medføre økonomisk tap for alle involverte parter.

Det stilles spørsmål om hvor megleren fikk informasjon om at jaccuzien skulle medfølge fra. Jacuzzien var frittstående, nedpakket i presenning og klargjort for flytting. Det vises i den forbindelse til bildene i salgsoppgaven, samt tilbehørslisten over fastmonterte gjenstander hvor jacuzzien ikke ble nevnt. Grillhytten var derimot pyntet til visning for at den skulle følge med salget. Selgere benytter meglere for å gjennomføre en trygg salgsprosess, samt oppnå høyest mulig pris for boligen. Dersom jacuzzien skulle følge med salget, skulle den vært stilt i salgbar stand til visningen, og megleren skulle gitt klageren råd knyttet til dette.

Klageren stiller seg kritisk til meglerens gjennomføring av befaringen og salgsprosessen. På grunn av klagerens kognitive utfordringer, burde megleren vært mer grundig under befaringen og hun burde stilt vergen spørsmål. Megleren har derimot ikke innhentet og kontrollert opplysninger.

I forbindelse med visningen ble det inngitt et bud uten forbehold som vergen valgte å akseptere. Bakgrunnen for dette var at banken ikke ville gi klageren lån uten å ha gjennomført salget. Boligrentene var på vei opp, og klageren måtte selge for å kunne kjøpe seg en bolig som var tilpasset hennes utfordringer.

Oppdragstaker skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd. Selv om jacuzzien hadde betydning for handelen slik også kjøperen påpekte under visningen, fikk klageren hverken råd eller opplysninger fra megleren. Det tok omkring seks måneder før megleren informerte om at jacuzzien skulle følge med salget, og det stilles dermed spørsmål om megleren har oppfylt sine plikter i tråd med god meglerskikk.

Vergen kjente ikke til at jacuzzien skulle medfølge før megleren sendte en e-post om dette 2. mai 2023. Klageren ble sjokkert og opplevde prosessen som altoppslukende. Etter påfølgende e-postkorrespondanse vedrørende jacuzzien, sendte megleren en e-post til vergen 4. mai om at hun kunne unnlatt å blande seg, men at hun på grunn av god meglerskikk måtte ta opp forholdet da kjøperen hadde uttrykt bekymring for at den skulle selges. Klageren anser tilbakemeldingen som uprofesjonell.

Vergen ga tidlig uttrykk for at han og klageren trengte tydelig samt omsorgsfull oppfølging. Siden megleren bekreftet dette, valgte vergen å gi megleren tillit. Klageren føler seg imidlertid utnyttet. I dette tilfellet har ikke megleren og meglerforetaket tatt ansvar for egne forsømmelser, og det må anses som et grovt tillitsbrudd. Megleren har uansett brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ta oppdragsgiver for gitt, samt opptre uaktsomt under salgsprosessen.

Meglerforetaket har vist mangel på kompetanse og profesjonalitet i sin håndtering av oppdraget. Feilinformasjon, uklare avtaler og mangelfulle prosesser har ført til misnøye og konflikter mellom kjøper og selger. Dette utgjør brudd meglerens plikter, og kan medføre betydelige økonomiske samt juridiske konsekvenser for de involverte partene.

Meglerforetaket har også vist mangel på forståelse og respekt for etiske retningslinjer. Meglerens råd om å akseptere et bud uten å vite om jacuzzien fulgte med salget, utgjør et brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten. Meglere har stor påvirkning på en av de viktigste beslutningene i folks liv, og det er uakseptabelt at de setter egne interesser over kundenes. Det er dermed klart at meglerforetaket ikke er egnet til å drive eiendomsmegling på en forsvarlig og profesjonell måte. Kundene fortjener bedre oppfølging, kompetanse, profesjonalitet og etisk bevissthet fra meglerne.

Klagerens verge har spurt meglerforetaket hvordan de praktiserer meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt uten å få svar.

I forbindelse med salget, mottok klagerens verge en forenklet salgsoppgave som megleren måtte ha for å vise frem til interessentene på sin «off-market»-liste. Vergen godkjente dermed salgsoppgaven til bruk før eventuell annonsering. Dersom boligen skulle annonseres, ønsket derimot vergen at det ble inntatt en mer selgende tekst.

I tilsvaret har meglerforetaket gitt uttrykk for at klagerens verge er eiendomsmegler. Dette stemmer ikke, da vergen arbeider som eiendomsutvikler.

Klageren har mottatt et krav på 130 000 kroner fra kjøperen på grunn av den manglende jacuzzien. Klageren er 100 prosent varig ufør, og er ikke i økonomisk stand til å dekke kravet fra kjøperen.

På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Totalt krever klageren 130 000 kroner i erstatning.

Innklagede har i hovedsak anført:
Den 12. oktober 2022 var megleren på befaring hos klageren. I tillegg til megleren og klageren, var både klagerens kjæreste og venninne til stedet. I befaringsrapporten skrev megleren notater om ulike forhold ved eiendommen. Det ble aldri nevnt at jacuzzien ikke skulle medfølge eiendommen. Dette til tross for at klageren hadde en god anledning til å gi megleren informasjon om at jacuzzien ikke skulle følge med eiendommen. Hva gjaldt spørsmålet om grillhytten skulle være en del av handelen, ble heller ikke dette berørt under befaringen. Megleren skrev likevel et notat om at grillhytten var bygget i 2011, og at jacuzzien var fra 2019. Dersom jacuzzien ikke skulle følge med eiendommen, ville megler skrevet opp dette i befaringsrapporten. En jacuzzi er en fastmontert innretning og betraktes som en bygningsdel. Når en slik fastmontert bygningsdel ikke skal medfølge eiendommen ved salg, må oppdragsgiver være tydelig på at den ikke skal medfølge under befaring.

Megleren ble imidlertid hverken informert av klageren eller vergen om at jacuzzien ikke skulle medfølge i handelen.

På bakgrunn av opplysningene som forelå, utarbeidet megleren et utkast til salgsoppgave. I salgsoppgaven var det nevnt flere steder at jacuzzien (boblebadet) medfulgte eiendommen ved salg. Meglerforetaket viser til avsnitt «Byggemåte» i salgsoppgaven, hvor jacuzzien er omtalt. Den er også omtalt to steder i tilstandsrapporten. Dersom ikke annet er avtalt, fremgår det i tillegg av tilbehørslisten at jacuzzien følger med.

Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt innebærer at oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. For å sikre at megleren overholdt opplysningsplikten overfor kjøperen, laget megleren et utkast til salgsoppgave. I henhold til meglerforetakets rutiner, ble utkastet oversendt til vergen 1. desember 2022 for gjennomlesning og kontroll. Hensikten med en slik kontroll er at selger skal lese gjennom salgsoppgaven og finne eventuelle feil eller mangler. Det kan også være andre forhold som har endret seg siden befaringen, slik at megleren må hensynta dette i salgsoppgaven. Vergen godkjente salgsoppgaven samme dag som den ble oversendt, og han ønsket megleren lykke til med salget. Det vises i den forbindelse til e-post fra vergen 1. desember 2022.

Vergen er selv eiendomsmegler, og bør kjenne til viktigheten av å kontrollere salgsoppgaven. Det bør derfor ikke være noe nytt for vergen at det er vesentlig å lese gjennom salgsoppgaven grundig.

Megleren ble aldri opplyst om at jacuzzien ikke skulle medfølge eiendommen, og vergen har ikke dokumentert det motsatte. Vergen godkjente imidlertid salgsoppgaven hvor det fremgikk at boblebad fulgte med eiendommen. Når vergen overleverte boligen uten jacuzzi, må han ta det økonomiske ansvaret knyttet til dette selv.

Før overtakelsen tok kjøperen kontakt med megleren for å fortelle at jacuzzien var solgt, men ikke fjernet. Selv om megleren konfronterte klageren og hennes verge med dette, valgte de likevel å fjerne jacuzzien.

På bakgrunn av det ovennevnte, har meglerforetaket nedlagt følgende påstand:

«Megler frifinnes»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det fremgikk av salgsoppgaven og tilbehørslisten at jaccuzien skulle følge med salget. Vergen fikk salgsoppgaven til gjennomlesning/korrektur før salget, men reagerte ikke på dette.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.