RFE-2023-238

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. mai 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Eiendomsmegler Vest AS avd. Bergen Sentrum

Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 8. april 2023 kjøpte klageren en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven var det inntatt opplysninger om at felleskostnadene inkluderte renter og avdrag av borettslagets fellesgjeld. Etter overtakelsen ble imidlertid klageren kjent med at borettslagets lån var avdragsfritt frem til 15. november 2025. I tillegg oppdaget klageren at eiendommens eiendomsskatt og kommunale avgifter hadde økt med 57.9 prosent før boligen ble annonsert. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk samt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved sin håndtering av oppdraget. Videre om dette gir klageren rett på erstatning. Klagerens erstatningskrav utgjør totalt 220 590 kroner.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:
Meglerens uriktige opplysninger
Under salgsprosessen ga megleren uriktige opplysninger om at eiendommens felleskostnader inkluderte avdrag på borettslagets fellesgjeld. På tidspunktet for budaksept var eiendommens felleskostnader på 4 053 kroner. På annonseringstidspunktet fremgikk det av salgsoppgaven under avsnitt «Fellesutgifter» at fellesutgiftene var:

«Kr 4 053,- pr. mnd. inkl. Kommunale avgifter, eiendomsskatt, renter/avdrag fellesgjeld, strøm til fellesareal, byggforsikring, drift, vedlikehold og forretningsførsel».

Videre fremgikk det under avsnitt «Andel gjeld» at andelen heftet for 325 650 kroner i form av et annuitetslån. I samme avsnitt var det hverken gitt ytterligere informasjon om antall år med avdragsfrihet eller renter og felleskostnader etter avdragsfri periode. Megleren hadde altså ikke fylt ut feltene hvor slik informasjon kunne oppgis. For klageren talte dette med styrke for at lånet ikke var underlagt avdragsfrihet. Når megleren har unnlatt å fylle ut feltene med informasjon samtidig som det fremgikk av salgsoppgaven at fellesutgiftene inkluderte renter/avdrag, var det ingenting som tilsa at avdrag ikke var inkludert i de månedlige felleskostnadene.

Etter overtakelsen, oppdaget klageren at det aktuelle lånet har vært avdragsfritt siden gjelden ble stiftet. Den avdragsfrie perioden utløper først 15. november 2025. Det vises i den forbindelse til nedbetalingsplanen for lånet.

Når avdragene begynner å løpe i henhold til låneavtalen, vil felleskostnadene måtte økes betraktelig for å dekke inn borettslagets og andelens forpliktelser overfor banken. Avdragene vil utgjøre en betydelig del av andelens likviditetsbelastning. Det vises i den forbindelse til noter til borettslagets regnskap for 2021, som dokumenterer at klagerens andel hefter for 22,55 prosent av borettslagets fellesgjeld. Samme fordelingsbrøk er lagt til grunn ved pro rata-fordeling av andre felleskostnader.

Det aktuelle lånet har vært avdragsfritt siden lånopptaket i 2021. Opplysningene i salgsoppgaven gir derimot positivt uttrykk for at felleskostnadene inkluderte andelens avdrag på fellesgjelden. Megleren har med det gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven om at felleskostnadene inkluderte avdrag på fellesgjelden. Den feilaktige opplysningen i salgsdokumentene har klart innvirket på klagerens kjøp, herunder kjøpesummen. Det kan ikke være valgfritt for meglere å angi hva som er inkludert i felleskostnadene uten at dette medfører riktighet. Dersom et slikt standpunkt vinner frem, vil det svekke forbrukernes tillit til meglere og salgsmateriell.

Meglerforetakets påstand om at selgeren informerte klageren om at felleskostnadene ville øke med 15 prosent fra 1. august 2023 er ikke dokumentert.

Meglerens manglende opplysninger
Ved første kvartal i 2023 økte eiendommens kommunale avgifter og eiendomsskatt med 57.9 prosent. Økningen ble foretatt før leiligheten ble annonsert på markedet. Det var ikke inntatt opplysninger om økningen i salgsmaterialet, og megleren har hverken undersøkt eller oppdaget den. Økningen var imidlertid vesentlig, og det var et forhold som klageren hadde interesse av å bli opplyst om før budgivningen. Meglers aktsomhets- og opplysningsplikt strekker seg lenger enn kjøpers undersøkelsesplikt. Foruten om å sette seg inn i salgsmaterialet, kan det ikke forventes at klageren skulle kontaktet offentlige etater før budgivningen for å undersøke eventuelle endringer.

Klageren viser til e-post av 30. juni 2023 fra styret i borettslaget.

Ifølge innhentede opplysninger fra borettslagets forretningsfører, ble borettslaget fakturert 12 027 kroner for kommunale avgifter og eiendomsskatt ved fjerde kvartal i 2022 og 18 998 kroner ved første kvartal i 2023. Det er vanskelig å se at megleren har vært i kontakt med forretningsføreren hva gjelder spørsmålet om det forelå endringer knyttet til eiendommens avgifts- og skattenivå. Det kan ikke anses som forsvarlig av megleren at han kun benyttet seg av selgeren som informasjonskilde.

Klageren viser til sak nr. 112/03 behandlet av Klagenemnda 10. desember 2003. Saken gjaldt manglende opplysning om husleieøkning og feilaktig informasjon om fellesgjeld. I forbindelse med salget hadde megler innhentet opplysninger fra forretningsfører, hvor forholdet ikke fremgikk uttrykkelig, men kunne leses ut fra opplysningene i brevet. Opplysningene ble imidlertid ikke inntatt i salgsoppgaven, og kjøper ble ikke opplyst om det på annen måte før budaksept. Klagenemnda konkluderte med at innklagedes megler hadde opptrådt i strid med god meglerskikk, samt at det var grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning.

Når avdrag på felleslånet begynner å løpe, vil dette medføre en vesentlig økning av felleskostnadene. I perioden mellom budaksept og overtakelse økte felleskostnadene først med 10 prosent og deretter 15 prosent. Sammenlignet med felleskostnadene på tidspunktet for budaksept 8. april 2023, er det nærliggende å tro at felleskostnadene ved fjerde kvartal i 2025 vil ha økt med 80 til 100 prosent. Selv om økningen til dels vil skyldes økte utlånsrenter, vil den i det vesentlige skyldes avdrag på fellesgjeld samt økt eiendomsskatt og kommunale avgifter.

På bakgrunn av det ovennevnte, vil felleskostnadene øke om kort tid. En slik vesentlig økning må anses å være utenfor hva klageren kunne regne med på kjøpstidspunktet. Økte felleskostnader som skyldes manglende opplysninger, vil innebære et økonomisk tap. Ved et fremtidig salg, vil de høye felleskostnadene medføre at leiligheten får en lavere markedsverdi.

Det er ikke tvilsomt at en andelsleilighet i det aktuelle området vil ha meget lav markedsinteresse når den har så høye felleskostnader som klagerens. Aktsomhetsnormen som følger av eiendomsmeglingsloven, tilsier at megler plikter å gi nødvendige opplysninger slik at kjøper kan danne seg en oppfatning av objektets verdi.

Meglerforetakets anførsel om at det er borettslaget og ikke den enkelte andelseier som er ansvarlig for utgiftene fremstår som underlig. Spørsmålet i saken er ikke hvem som er ansvarlig for å betale utgiftene knyttet til eiendomsskatt og kommunale avgifter. Spørsmålet er hvorvidt klageren kunne forvente å få opplysninger om en vesentlig økning av eiendomsskatt og kommunale avgifter som allerede hadde forekommet før leiligheten ble annonsert. Det er megleren som er nærmest til å undersøke og opplyse om slike forhold.

Det anføres ikke at megleren burde foretatt en utregning i samarbeid med styret om hva økningen tilsa for klagerens andel. Megleren burde imidlertid undersøkt og opplyst om at eiendomsskatten og de kommunale utgiftene økte med 57,9 prosent i januar 2023, samt at denne økningen ikke var hensyntatt i felleskostnadene på annonseringstidspunktet.

Det må kunne forventes at megler er kjent med hovedregelen om at beregning av eiendomsskatt gjøres på bakgrunn av markedsverdien to år tilbake i tid. I 2023 måtte dermed beregningen foretas på bakgrunn av markedsverdien i 2021 hvor eiendommen ble pusset opp og seksjonert til seks enheter. Som følge av oppussingen, økte eiendommens formuesverdi. For nærmere informasjon om dette, viser klageren til en utskrift fra Skatteetatens nettsider om endring av grunnlaget for beregning av eiendomsskatt.

Krav om erstatning
Slik det fremgår av noter til borettslagets regnskap for 2021, hefter klagerens andel for 22.55 prosent av borettslagets fellesgjeld og kostnader. En endring av fordelingsbrøken krever vedtak av generalforsamlingen. Slikt vedtak foreligger ikke, og det må legges til grunn at klageren hefter for 22.55 prosent av kostnadene.

For klagerens andel utgjør den uforventede økningen av kommunale avgifter og eiendomsskatt 6 274 kroner pr. år. Dersom man legger til grunn samme fordelingsbrøk, vil klagerens andel fra 2025 hefte for 15 785 kroner i året for avdrag på fellesgjelden. Forholdene knyttet til feilaktige, mangelfulle og uaktsomme opplysninger utgjør dermed 15 785 kroner pr. år.

Ifølge nedbetalingsplanen er lånet avdragsfritt frem til 15. november 2025. Etter dette vil avdragene trekkes i henhold til planen. Ettersom lånet er et annuitetslån vil rentekostnaden reduseres tilsvarende som avdragene øker. Terminbeløpet forblir imidlertid det samme, altså 141 048 kroner pr. år.

Av det årlige terminbeløpet utgjør avdragene litt over 50 prosent, og resterende prosentdel utgjør renter. Klageren legger til grunn at de årlige avdragene fra 15. november 2025 vil tilsvare 70 000 kroner av det årlige terminbeløpet. Basert på fordelingsbrøken, hvor klagerens andel hefter for 22,55 prosent av borettslagets utgifter, må klageren dermed betale 15 785 kroner i året for avdrag på lånet. Felleskostnadene pr. i dag har ikke hensyntatt de kommende avdragene.

I tillegg til årlige avdrag på 15 785, utgjør de økte kommunale avgiftene og eiendomsskatten 6 274 kroner pr. år. Totalt utgjør disse upåregnelige kostnadene 22 059 kroner i året. På grunn av leilighetens størrelse, antall rom, beliggenhet og fasiliteter anmoder klageren at det legges til grunn en botid på ti år. Klageren krever dermed at meglerforetaket betaler ham 220 590 kroner i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:
I salgsoppgaven var det inntatt opplysninger om at felleskostnadene beløp seg til 4 053 kroner pr. måned samt at fellesgjelden utgjorde 325 650 kroner. Opplysningene var hentet fra borettslagets forretningsfører sin informasjon til megleren datert 3. januar 2023. Boligen ble solgt 8. april 2023 med avtalt overtakelse 26. juni 2023.

Den 3. mai 2023 ble megleren informert av selgeren om at felleskostnadene ville øke med 12 prosent. Dette ble videreformidlet til klageren 21. mai. I tillegg ble klagerne informert av selgeren 30. juni om at det på styremøte i borettslaget var vedtatt en ytterligere økning av felleskostnader på 15 prosent som skulle gjelde fra 1. august. Det vises i den forbindelse til e-post av 30. juni 2023 fra styret som klageren selv var mottaker av og har fremlagt i denne saken.

I salgsoppgaven under avsnitt «Andel gjeld» var feltene åpne hva gjaldt antall år med avdragsfrihet og felleskostnad etter avdragsfri periode. Under avsnitt «Fellesutgifter» var det inntatt opplysninger om at fellesutgiftene blant annet inkluderte kommunale avgifter og eiendomsskatt. Lånet er i dag avdragsfritt, og avdragsfriheten utløper 15. november 2025.

Hva gjelder klagerens anførsel om at avdrag for hans andel vil utgjøre 15 785 kroner i året, er det vanskelig å fastslå om dette blir det endelige resultatet når avdragsfriheten er over. Opplysningene som megleren har innhentet fra forretningsføreren inneholder ingen spesifikasjon om avdragsfrihet eller prognose for fremtidige lånekostnader.

I tillegg har klageren anført at det foreligger en upåregnelig økning av felleskostnadene som følge av at eiendomsskatten og kommunale avgifter har økt med 6 274 kroner i året. Klagerens påståtte økonomiske tap knyttet til disse upåregnelige kostnadene, kan ikke ha sammenheng med et ansvarsgrunnlag for megleren. I borettslag er det laget og ikke den enkelte andelseier som er ansvarlig for disse utgiftene. Det kan ikke forventes at megleren skal vurdere hvilken innvirkning endringer av kommunale avgifter vil ha for den enkelte andelseier. For å avgjøre hvordan felleskostnadene for den enkelte påvirkes, må man foreta en vurdering av hvordan felleskostnadene er fordelt og hvordan andre kostnader utvikler seg.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Fellesgjelden
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 tredje ledd nr. 1 at salgsoppgaven for borettslagsleiligheter skal gi opplysning om «lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette». Dette henger sammen med at den som kjøper en andelsleilighet kjøper seg inn i et selskap som normalt har økonomiske forpliktelser. Det skal gis opplysninger om rentebetingelser, gjeldens løpetid og størrelsen på avdragene, samt varigheten av eventuell avdragsfri periode, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven – kommentarutgave (2013) side 329.

I salgsoppgaven var det gitt følgende opplysninger om fellesgjelden:

«ANDEL GJELD
Kr 325 650
Lånevilkår:
Spesifikasjon av lån:
Bank: Nordea Bank Norge ASA
Lånenr.: [nummer]
Lånebeskrivelse: Lån Nordea
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,75%
Andel av saldo: 325 650,00
Innfrielsesdato: 31.12.2040
Antall år avdragsfrihet:
Rente etter avdragsfri periode
Felleskostnader etter avdragsfri periode:
Info fellesgjeld:
Andel fellesgjeld per dato: 03.01.2023
Andel fellesgjeld årstall: 2023
Avdrag fellesgjeld:
Rentekostnader fellesgjeld:»

Nemnda legger til grunn at lånet ble tatt opp i forbindelse med rehabiliteringen av bygården i 2020/2021.

Det er på det rene at det ikke var gitt noen opplysninger om at lånet var avdragsfritt frem til 15. november 2025. Spørsmålet er følgelig om megler har forsømt seg her.

I informasjonen som megler fikk fra forretningsfører, var det opplyst at det dreide seg om et annuitetslån, og det stod intet om at lånet var avdragsfritt i en periode. Et annuitetslån innebærer at man betaler det samme beløp hver måned gjennom hele lånets løpetid, gitt at renten er uforandret. Etter hvert som man betaler ned på lånet, blir renteandelen mindre og avdragsdelen høyere. Med et serielån betaler man mindre hver måned etter hvert som man betaler ned på lånet. Renteandelen synker, mens avdragsdelen er den samme.

Det springende punkt er følgelig om megler uttrykkelig skulle spurt forretningsfører om annuitetslånet også var avdragsfritt i en periode. Dette må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet, og etterpåklokskap når man i ettertid sitter med fasiten skal ikke påvirke bedømmelsen. Nemnda har her delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Berdal vil bemerke følgende: Da megler fikk opplyst at det dreide seg om et annuitetslån, og forretningsfører ikke sa noe om avdragsfrihet i en periode, måtte megler kunne forholde seg til det og legge til grunn at det ikke var noen avdragsfrihet. Nemndas flertall finner, riktignok under en viss tvil, at megler ikke kan bebreides for at han ikke uttrykkelig spurte om avdragsfrihet. Det er informasjon som forretningsfører av eget tiltak skulle kommet med. Megler handlet derfor ikke uaktsomt i denne forbindelse.

Mindretallet, forbrukerrepresentant Sørlie, er av den oppfatning at megleren skulle ha forsikret seg om lånet var avdragsfritt eller ikke. Mindretallet er enig med klageren i at opplysningene i salgsoppgaven om fellesutgifter og gjeld, samlet sett ga klageren en klar forventning om at fellesutgiftene inkluderte betaling av både renter og avdrag på lånet. Opplysningene megleren innhentet fra forretningsføreren 03.01.2023 om «[s]pesifikasjon av lån» var tause om hvorvidt borettslaget og banken hadde inngått avtale om avdragsfrihet i en periode eller ikke. Slik mindretallet ser det kunne megleren ikke uten videre slå seg til ro med at borettslaget ikke hadde inngått avtale om avdragsfrihet, basert på at forretningsførerens informasjon om lånespesifikasjonene ikke ga informasjon om dette. Hvorvidt borettslaget har inngått avtale om avdragsfrihet, og eventuelt for hvilken periode, er av vesentlig betydning for interessentene å få informasjon om. Avtale om avdragsfrihet er såpass vanlig at meglere etter mindretallets syn på generelt grunnlag må sørge for å få en avklaring på om det er inngått en slik avtale. Andelen lån med avdragsfrihet har økt de senere årene, noe som tilsier en skjerpet undersøkelsesplikt. Mindretallet viser også til at beløpet på kr 4 053 per måned for felleskostnader, inkludert kommunale avgifter og eiendomsskatt med videre, totalt sett er såpass lavt at megleren burde fattet mistanke om at det kunne foreligge en avtale om avdragsfrihet. Det er noe uklart for mindretallet om note 5 til regnskapet for 2021 (bilag 5 til klagen), var et dokument som lå vedlagt salgsoppgaven eller var tilgjengeliggjort for megleren før salget. Dersom dette dokumentet var tilgjengeliggjort for megleren i forbindelse med salget, tilsier også opplysningen om at det var betalt kr 0 i avdrag i den aktuelle perioden at megleren skulle foretatt nærmere undersøkelser.

Mindretallet har etter dette kommet til at megleren har brutt sin undersøkelsesplikt og handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3.  Megleren har etter mindretallets syn også handlet erstatningsbetingende uaktsomt og meglerforetaket kan derfor i utgangspunktet stilles ansvarlig, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Mindretallet finner ikke grunn til å ta nærmere stilling til erstatningskravet.

Økning av eiendomsskatt og kommunale avgifter – fellesutgifter
Klageren har vist til at før eiendommen ble annonsert i første kvartal 2023, økte eiendommens kommunale avgifter og eiendomsskatt med 57,9 prosent. Megler har derfor ifølge klageren forsømt seg her ved at han unnlot å opplyse om dette og betydningen det ville ha for fellesutgiftenes størrelse.

Nemnda finner ikke at megler har forsømt sin opplysningsplikt her. Dette må også vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet.

Nemnda bemerker først at kommunale avgifter og eiendomsskatt er noe som borettslaget som selskap blir krevet for. Men en økning her vil også normalt få betydning for størrelsen på fellesutgiftene som den enkelte andelseier betaler. Det er styret/årsmøtet som beslutter eventuelle økninger i fellesutgiftene og størrelsen på økningen, herunder i hvilken utstrekning en økning i kommunale avgifter og eiendomsskatt skal hensyntas. Det er derfor viktig at en megler i salgsprosessen gir en mest mulig oppdatert opplysning om fellesutgiftene og eventuelle økninger. Dette må i utgangspunktet bero på informasjon han får fra selger/forretningsfører, men det kan også være påkrevd at megler stiller spørsmål om dette dersom megler blir kjent med forhold som kan føre til en økning i fellesutgiftene.

I salgsoppgaven var det opplyst at de månedlige fellesutgiftene utgjorde 4 053 kroner. Megler bygget da på den informasjonen han fikk av forretningsfører i skriv 3. januar 2023. Nemnda legger til grunn at dette var korrekt, og at det da ikke var vedtatt noen økning i fellesutgiftene på dette tidspunktet. Salgsprosessen foregikk i første kvartal 2023, og klageren kjøpte leiligheten 8. april 2023 med avtalt overtakelse 26. juni 2023. På salgstidspunktet, 8. april, var det, slik nemnda forstår saken, ikke vedtatt noen økning i fellesutgiftene. Men 3. mai 2023 informerte selgeren megleren om at fellesutgiftene ville øke med 12 prosent, noe som megleren videreformidlet til klageren 21. mai. Megleren overholdt følgelig opplysningsplikten her.

I e-post fra styret til andelseierne 30. juni 2023, herunder klageren, ble det informert om en ytterligere økning i fellesutgiftene med 15 prosent fra 1. august 2023. Overtakelsen hadde da funnet sted, og megleren hadde ikke lenger noe med saken å gjøre.

Nemnda forstår klageren slik at megleren skulle vurdert og informert klageren om hvilken betydning økningen i kommunale avgifter og eiendomsskatt ville kunne få for fellesutgiftene. Nemnda er ikke enig i det. For det første var opplysningen i salgsoppgaven om fellesutgiftenes størrelse korrekt, og megler informerte klageren om den først vedtatte økningen av fellesutgiftene på 12 prosent. Dette skjedde også etter at bindende avtale var inngått. Nemnda har forståelse for at klageren i likhet med mange andre reagerer på den kraftige økningen i kommunale avgifter og eiendomsskatt med ofte en ikke uvesentlig økning i fellesutgiftene som resultat, men nemnda kan ikke se at megler her har forsømt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det vil være å strekke undersøkelses- og opplysningsplikten for langt hvis megler skal foreta nærmere undersøkelser her, og da gjerne på et tidspunkt hvor det i styret i borettslaget ikke er truffet noen beslutning om økning av fellesutgiftene.

Det følger av dette at erstatningskravet ikke fører frem.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.