RFE-2023-241

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. mai 2024.

Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:
Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala & Partners Eiendomsmegling avd. Carl Berner)

Saken gjelder: Budgivning. Motbud. God meglerskikk. Krav om erstatning

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 30. juni 2023 kjøpte klageren en bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Under budrunden innga klageren tre bud. Etter at selgerne avslo de to første, fremsatte de et motbud på 5 650 000 kroner. Klageren trodde dette budet var inngitt av en annen budgiver, og han innga dermed et bud på 5 690 000 kroner som selgerne aksepterte. Klageren påstår at han ikke visste at budet på 5 650 000 kroner var et motbud før han mottok budjournalen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden, og om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt krever klageren 41 000 kroner i erstatning.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegling.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:
Under en telefonsamtale med klageren samme dag som budrunden, informerte megleren om at det var noen andre som var interessert i leiligheten. Etter selgerne hadde avslått to av klagerens bud, ble klageren muntlig informert om et bud på 5 650 000 kroner. Megleren understreket at budets akseptfrist var 15 minutter frem i tid. Klageren oppfattet det slik at budet var inngitt av en annen interessent, og innga derfor et bud på 5 690 000 kroner rett før akseptfristen. Deretter tok klageren kontakt med megleren for å spørre om budet var mottatt. Megleren bekreftet dette, og spurte om det stemte at budet var på 5 690 000 kroner. Etter klageren bekreftet budets størrelse, aksepterte selgerne budet.

Noen dager etter budaksept, mottok klageren budjournalen. Det viste seg da at klageren ikke hadde bydd mot en annen budgiver, men over selgernes motbud.

Megleren har i forbindelse med budrunden gitt klageren mangelfull skriftlig dokumentasjon samt feilaktige opplysninger. Som følge av dette, innga klageren bud basert på uriktig informasjon. Megler er den profesjonelle parten, og har ansvar overfor både kjøper og selger. Siden megleren ikke gjorde klageren oppmerksom på at han innga bud over selgernes motbud, har hun opptrådt i strid med god meglerskikk.

Manglende budvarsler
Etter klageren innga bud på 5 500 000 kroner, fremgår det av budjournalen at selgerne fremsatte et motbud på 5 650 000 kroner. Motbudet ble ikke videreformidlet til klageren på en tilfredsstillende måte.

Før klageren innga bud på 5 500 000 kroner, ble klagerens SMS til budvarseltjenesten avvist. Han tok dermed kontakt med megleren som svarte at bud kunne sendes direkte til henne. Klageren viser til SMS-korrespondansen med budvarseltjenesten, hvor det fremgår at han ikke har mottatt skriftlige budvarsler etter at budet på 5 400 000 kroner ble avslått. Klageren informerte megleren om at det var noe galt med budvarselstjenesten og sendte sine påfølgende bud direkte til henne.

Etter at klageren innga bud på 5 500 000 kroner, ringte megleren til klageren for å formidle at budet ble avslått, samt at det hadde kommet inn et nytt bud. Klageren oppfattet dette som et bud fra en annen interessent. Under samtalen, informerte klageren om at han ikke hadde fått budvarsel om dette. Megleren har altså blitt informert om manglende budvarsler ved to anledninger. I troen om at han bydde mot en annen interessent, innga klageren et bud på 5 690 000 kroner.

Hva gjelder meglerens redegjørelse av budrunden og telefonsamtalen, fremgår det:

«jeg får ingen følelse av at budet ikke er kommet frem skriftlig for kjøperen, kun at han ikke hadde rukket å fått dette med seg, […]. Jeg sender dog budet på nytt til han skriftlig da han sa at han ikke hadde registrert det.»

Uttalelsen viser at megleren var innforstått med problemene knyttet til budvarseltjenesten. Megleren har også bekreftet dette pr. telefon i etterkant. Dersom megleren oppfattet det slik at klageren ikke hadde sett budvarselet, ville det ikke vært noen grunn for henne å oversende budvarselet på nytt. Meglerens handlingsmønster underbygger det faktum at klageren ga henne beskjed om at han ikke hadde mottatt budvarsel. På bakgrunn av dette, burde megleren sørget for at klageren fikk korrekt informasjonsgrunnlag å handle ut fra. Det må anses irrasjonelt og ulogisk å by over selgers motbud. Dette har også megleren gitt uttrykk for i ettertid.

Etter klageren innga budet på 5 500 000 kroner, oppga han samme overtakelsesdato i alle budforhøyelsene. Klageren oppga dermed samme overtakelsesdato både før og etter selgernes motbud. Meglerforetakets argument om at dette var en plausibel grunn til å by over motbudet, gir derfor ikke mening. Klageren trodde han innga bud mot en annen interessent, og dette understrekes ved at han opprettholdt samme overtakelsesdato i alle budforhøyelsene.

Det vises for øvrig til SMS-korrespondanse mellom klageren og megleren, hvor det ikke fremgår annet enn klagerens to siste bud.

Brudd på god meglerskikk, herunder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Etter klageren innga bud på 5 690 000 kroner, ringte klageren til megleren for å spørre om budet var mottatt. Bakgrunnen for dette, var de tidligere problemene med budvarseltjenesten. Under samtalen bekreftet megleren å ha mottatt budet, og hun spurte videre om klageren hadde oppgitt riktig størrelse på budet samt overtakelsesdato. Klageren bekreftet dette, men var fortsatt uvitende om at han innga bud over selgernes motbud. Selv om det burde vært åpenbart for megleren at det hadde skjedd en misforståelse, ga hun ikke uttrykk for dette. Hun spurte ikke om klageren hadde mottatt budvarsel eller om han var klar over at budet var et motbud fra selgerne.

Det stemmer ikke at klageren var brysk under samtalen med megleren, og han oppfattet det ikke slik at megleren følte seg til bry. Megleren stilte kun rutinemessige spørsmål. Hun så seg imidlertid nødt til å kontakte sin daglige leder for å spørre hva hun skulle gjøre. Dette viser at megleren var klar over at klagerens bud var irrasjonelt. Til tross for dette, forsøkte hun ikke å forsikre seg om at klageren visste at han innga bud over selgernes motbud.

Selgerne valgte å akseptere klagerens bud på 5 690 000 kroner. Klageren ble ikke oppmerksom på at selgerne hadde gitt ham et motbud før han fikk oversendt budjournalen 3. juli 2023.

Når megleren som profesjonell part ikke informerte klageren om at han innga bud over selgernes motbud, har hun handlet i strid med god meglerskikk og eiendomsmegleres etiske retningslinjer. Megleren ble ved to anledninger informert om problemene knyttet til budvarseltjenesten, og burde dermed sørget for at klageren faktisk mottok nødvendig informasjon. Dette ble imidlertid ikke gjort og det medførte at klageren innga et bud som var 40 000 kroner høyere enn selgernes motbud.

Til sammenligning med nærværende sak, viser klageren til RFE-2020-259. Det er åpenbart at megleren ikke foretok nødvendige undersøkelser for å påse at klageren handlet på grunnlag av korrekt informasjon.

Mangelfullt system knyttet til budvarseltjenesten
I ettertid har det vist seg at klageren skrev ett feil siffer da han oppga sitt telefonnummer til budvarseltjenesten. Som følge av dette, mottok han ikke budvarsler.

Megleren mener at ansvaret for feilen hviler på klageren selv. Det er imidlertid systemet til meglerforetaket som er mangelfullt. Klageren innga først et bud hvor han oppga korrekt kontaktinformasjon. Budet ble signert gjennom BankID. Deretter fant ikke klageren salgsoppgaven som han tidligere hadde lastet ned. Han lastet dermed denne ned fra meglerforetakets nettside, men oppga da feil telefonnummer. Siden klageren ved nedlastningen av salgsoppgaven skrev inn samme e-post som ved inngivelsen av sitt første bud, ble det uriktige telefonnummeret automatisk videreført til budvarseltjenesten.

Kontaktinformasjonen som klageren bekreftet gjennom BankID ved inngivelsen av det første budet, burde ikke ha sammenheng med kontaktinformasjonen han oppga ved nedlastningen av salgsoppgaven. Klageren hadde ingen grunn til å tro at telefonnummeret han oppga ville overskrive kontaktinformasjonen som han tidligere hadde bekreftet gjennom BankID.

Det meglerforetaket beskriver som klagerens feil, er heller et mangelfullt system. Det impliserer at enhver som kjenner til klagerens e-postadresse, kan legge inn et vilkårlig telefonnummer og deretter motta potensielt sensitiv budgivningsinformasjon. Det må anses kritikkverdig at meglerforetakets system tillater dette, og det er følgelig ikke grunnlag for å gi klageren skylden for feilen som oppstod. Selv om megleren ved to ulike anledninger ble informert om at klageren ikke mottok budvarsler, foretok hun ikke nødvendig undersøkelser for å finne ut om skriftlig informasjon faktisk ble oversendt.

Krav om erstatning
Klageren stiller seg uforstående til meglerforetakets påstand om at megleren har handlet i tråd med god meglerskikk. For det første visste megleren at klageren ikke hadde mottatt skriftlige budvarsler. All informasjon fra megleren ble således formidlet muntlig. For det andre var megleren kjent med at et motbud fra selger enten aksepteres eller avslås. Det var på ingen måte rasjonelt at klageren innga bud høyere enn motbudet, og det må anses åpenbart at dette skyldes en misforståelse. For det tredje hadde megleren på et tidligere tidspunkt gitt uttrykk for at det var et annet par som var interessert i boligen.

På bakgrunn av det ovennevnte, krever klageren erstattet differansen mellom det aksepterte budet på 5 690 000 kroner og selgernes motbud på 5 650 000 kroner. I tillegg krever klageren erstattet den ekstra dokumentavgiften for differansen, tilsvarende 1 000 kroner. Totalt utgjør erstatningskravet 41 000 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:
I forbindelse med klagesaken, har megleren gitt en redegjørelse av budrunden. Meglerens redegjørelse samsvarer ikke med klagerens beskrivelse.

Megleren har dokumentert at skriftlige budvarsler ble sendt gjennom budvarseltjenesten. Tilsvarende informasjon ble også muntlig formidlet til klageren pr. telefon. Da megleren ble informert om at klageren befant seg i utlandet og ikke hadde mottatt budvarsler, la hun til grunn at det var tekniske problemer knyttet til dette. Megleren ba derfor klageren om at skriftlige tilbakemeldinger ble sendt til henne på SMS.

Da klageren innga sitt første bud på 5 400 000 kroner, uttrykte han et ønske om snarlig overtakelse. Ved inngivelsen av budet på 5 500 000 kroner, ble overtakelsesdatoen spesifisert til 1. august. Selgerne var klar over klagerens prefererte overtakelsesdato, da de fremsatte sitt motbud. Siden selgerne ikke hadde fått bekreftet overtakelsesdato for sin nye bolig, oppga de 15. august som overtakelsesdato i sitt motbud. Dersom det skulle vise seg at selgerne kunne overta sin nye bolig tidligere, ville de være fleksible for når klageren kunne overta.

Rett etter megleren formidlet selgernes motbud klokken 13:32, ringte hun klageren uten å få svar. Omkring klokken 13:40 ringte klageren tilbake, og megleren spurte da om han hadde sett motbudet på 5 650 000 kroner med overtakelse 15. august. Klageren hadde ikke registrert dette, og siden klokken nærmet seg akseptfrist, spurte megleren om hun skulle be selgerne om lengre betekningstid. Ifølge klageren var det ikke noe poeng i lengre betekningstid, da budet uansett ikke kom til å bli akseptert. Megleren fikk ikke inntrykk av at klageren ikke hadde mottatt noen skriftlig budvarsel. Hun oppfattet det kun slik at klageren ikke hadde rukket å gjøre seg kjent med motbudet. Etter samtalen, fikk klageren tilsendt motbudet på nytt. Motbudet ble således diskutert mellom partene.

Etter klageren innga budet på 5 690 000 kroner med overtakelse 1. august, reagerte megleren umiddelbart. Hun tok kontakt med sin daglige leder for å forklare hendelsesforløpet. I samråd med ham, besluttet megleren å ringe til klageren før hun videreformidlet budet til selgerne. Under samtalen spurte megleren om budets størrelse og overtakelsesdato var korrekt. For å være tydelig, ga megleren uttrykk for at hun oppfattet budet slik at det tilsvarte prisantydningen på 5 690 000 kroner. Megleren gjentok ordet prisantydning, og klageren bekreftet dette. Under telefonsamtalen var klageren veldig bestemt på alt var korrekt, og megleren følte seg til bry ved å dobbeltsjekke. Etter megleren ringte sin daglige leder for å bekrefte budets størrelse, ble budet videreformidlet til selgerne. På dette tidspunktet var ikke megleren kjent med at budvarslene ble sendt til feil telefonnummer.

Det var klageren selv som oppga feil telefonnummer etter sitt første bud. Dette fremgår av meglerens fremlagte skjermbilder. Megleren fikk uansett aldri inntrykk av at klageren ikke hadde mottatt selgernes motbud. Når klageren innga budet på 5 690 000 kroner med overtakelse 1. august og bekreftet dette overfor megleren, var det ikke naturlig for megleren å spørre om klageren hadde mottatt SMS-varsel om selgernes motbud. Utgangspunktet er at interessenter velger sin egen budstrategi. Dersom overtakelsesdato er viktig for en interessent, er det ikke irrasjonelt at interessenten velger å avvise motbud samt forhøye sitt eget bud. I dette tilfellet, valgte megleren likevel å kontrollere at klageren faktisk ønsket å inngi et slikt bud.

Klageren må selv bære ansvaret for å ha oppgitt feil telefonnummer. På bakgrunn av den muntlige kommunikasjonen med megleren, burde klageren forstått at det var sendt SMS-er med avslag som han ikke hadde mottatt. Klageren burde uansett reagert da han ble kontaktet av megleren som spurte om han virkelig ønsket å inngi budet på 5 690 000 kroner. Det kan ikke fremstå som vanlig at meglere ringer for å spørre om dette. Det må forutsettes kjent at en meglers oppgave er å oppnå høyest mulig salgspris. I dette tilfellet, var klageren brysk da han avviste meglerens spørsmål og bekreftet at han fastholdt budet. Det er ikke rimelig å forvente at megleren skulle stilt klageren oppfølgingsspørsmål om motbudet var mottatt. Megleren fikk heller ingen oppfordring til dette. På grunn av klagerens negative reaksjon under samtalen, virker det som han oppfattet meglerens henvendelse slik at hun stilte spørsmål om klagerens vurderingsevne og beslutninger.

På bakgrunn av det ovennevnte, er det ikke grunnlag for å kritisere megleren i dette tilfellet.

Hva gjelder sak RFE-2020-259, skiller denne seg vesentlig fra foreliggende sak. I den aktuelle saken hadde ikke megleren kontaktet klageren før det nye budet ble videreformidlet. I dette tilfellet oppga klageren feil telefonnummer, og har dermed selv medvirket til at budvarslene ikke nådde frem. Under dialogen med megleren, ga klageren klart uttrykk for at han ønsket å inngi sitt siste bud.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Det er på det rene at selgeren fremsatte et motbud på 5 650 000 kroner med en angitt akseptfrist. Det var ikke knyttet noen betingelser, for eksempel vedrørende overtakelsestidspunkt, til budet. Like før akseptfristen utløp, innga klageren et nytt bud på 40 000 kroner over motbudet med ønsket overtakelse. Selgeren aksepterte dette budet.

Dette innebærer at det fremstod som om klageren var villig til å betale 40 000 kroner mer enn han måtte ved å akseptere motbudet. Etter nemnda syn måtte det da være åpenbart for megleren at klageren måtte ha misforstått noe. Det gir ingen mening at en budgiver ønsker å betale 40 000 kroner mer for en eiendom enn det han må.

I en slik situasjon er det ikke tilstrekkelig at megleren før hun videreformidlet budet til selgeren, ringte til budgiveren (klageren) for å få bekreftet at budets størrelse og overtakelsesdato var korrekt. Megler skulle da forvisset seg om at klageren var klar over at han nå bød over selgerens motbud i stedet for å akseptere motbudet. Da ville klagerens misforståelse blitt oppdaget. Da megleren ikke sørget for at klageren fikk tydelig beskjed om hva som var situasjonen, har megler opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det fremgår for øvrig av meglerforetakets tilsvar at megleren reagerte umiddelbart da hun mottok budet på 40 000 kroner over motbudet, og at hun tok det opp med daglig leder. Det er bra, men det er da som nevnt ikke tilstrekkelig å ringe til klageren for å få bekreftet budets riktighet uten samtidig å forsikre seg om at klageren var klar over at han hadde inngitt bud over motbudet. I en så spesiell og høyst uvanlig situasjon skulle megleren da også sikret notoritet (bevis) for at klageren virkelig var helt innforstått med at han nå hadde bydd over motbudet.

Det følger av arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 at meglerforetaket er erstatningsansvarlig for det tap klageren har lidt som følge av meglers forsømmelse. Klagerens tap utgjør 40 000 kroner med tillegg av dokumentavgift 1 000 kroner (2,5 % av 40 000 kroner), tilsammen 41 000 kroner.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver ikke nemnda å gå inn på eventuelle problemer knyttet til budvarslingstjenesten, og om klageren var registrert med feil telefonnummer og de problemer det eventuelt førte til.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala & Partners Eiendomsmegling avd. Carl Berner) har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom under budrunden. Meglerforetaket må betale 41 000 – førtientusen – kroner i erstatning til [klageren].