Klage nr:
95/08

Avgjort:
31.10.2008

Saken gjelder:
Meglers krav på vederlag og dekning av utlegg m.m.

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Skedsmo, Eiendomsringen Skedsmo AS

Saksfremstilling:

Innklagede hadde for salg en borettslagsleilighet som klageren eide sammen med sin tidligere samboer.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I fjor vår fikk klageren opplyst at en borettslagsleilighet hun eide sammen med sin tidligere samboer skulle være solgt for kr 1,9 millioner. Klageren var ikke klar over at leiligheten var lagt ut for salg. Hun kontaktet innklagede og fortalte at hun eide halvparten av leiligheten. Innledningsvis skal innklagede ha protestert mot dette, men aksepterte eierforholdet etter nærmere undersøkelser. Av opplysninger fra Statens Kartverk fremgår det at klageren står registrert i grunnboka som medeier frem til leiligheten ble solgt 4. juli 2007.

Klageren hadde et møte med innklagede samme dag som det skulle være kontraktsmøte med kjøperen. Hun valgte da å akseptere at avtalen ble gjennomført. Klageren fikk aldri opplyst hva innklagede skulle ha i honorar, hun fikk heller ikke opplyst at hun måtte være med å dekke meglerhonoraret. Etter en tid fikk hun innbetalt deler av kjøpesummen på sin konto, men fikk aldri noen oppgjørsoppstilling. Klageren etterlyste flere ganger oppgjørsoppstillingen, også gjennom advokat.

Først i slutten av november 2007 fikk klagerens advokat opplyst fra innklagede at hans klient var belastet med
kr 82 000 i omkostninger til innklagede, samt kr 2500 i husleie til borettslaget og kr 6 000 for manglende vask. Det var tidligere samboer som bodde i leiligheten den siste tiden før salget. Han ble ikke belastet med verken husleie eller utgifter til vask.

I brev av 3. desember 2007 ble det fremsatt et forlikstilbud som gikk ut på at klageren, selv om hun aldri hadde engasjert megler, var villig til å betale kr 35 000 i omkostninger. Dette medførte at hun krevde kr 50 775 tilbakebetalt. I ettertid har det vært flere henvendelser mellom klagerens advokat og innklagede, og innklagede skal flere ganger ha lovet å komme tilbake til saken uten at han har gjort dette.

Klageren krever nå tilbakebetalt det hun er belastet av omkostninger, husleie og utgifter til vask. Til sammen utgjør dette kr 90 500. Videre krever klageren forsinkelsesrente fra 28. mars 2007 og frem til betaling finner sted.

Innklagede anfører:

Innklagede bekrefter at det opprinnelig ble inngått en avtale om salg av eiendommen med klagerens tidligere samboer. Oppdragsavtalen er undertegnet 21. februar 2007. Innklagede var på dette tidspunktet ikke klar over at hjemmel til eiendommen var delt med en halvpart på tidligere samboer og en halvpart på klageren. Innklagede startet innhenting av opplysninger vedrørende eiendommen blant annet fra boligbyggelaget. På oversikten over hjemmelshavere til eiendommen fremkom ikke klageren. Innklagede hadde derfor ingen indikasjon på at klageren var hjemmelshaver.

Innklagede ble først oppmerksom på at klagerne var hjemmelshaver da klageren kontaktet ham dagen etter at aksept av kjøperens bud hadde funnet sted.

Da klageren ble kjent med at innklagede hadde formidlet salget, samt at hun aksepterte at salget kunne gjennomføres, må det ha vært åpenbart for henne at innklagede har krav på honorar for arbeidet allerede på dette tidspunktet. Klagerne hadde et møte med innklagede før kontraktsmøtet skulle avholdes mellom partene. Dette er også bekreftet i klagen. Det var da inngått avtale mellom tidligere samboer og kjøperne. Klageren valgte da å akseptere at avtalen ble gjennomført. Innklagede hadde fått en meget god pris på eiendommen i forhold til taksten som var på kr 1 350 000. Kjøpesummen var på kr 1 900 000.

Tidligere samboer har opplyst at klageren var kjent med salget før igangsettelsen og aksepterte å sette i gang bare hun fikkpengene. Alle beslutninger angående praktiske ting så som forhandlinger overfor innklagede skulle han stå for. Han bekreftet videre at innklagede var opplyst om at det kun var han som sto som eier av boligen.

Disse opplysningene bekreftes også av kjøperne. Kjøperne anfører at følgende dokumenter ble fremlagt på kontraktsmøtet:

– oppdragsavtale med samboerens underskrift

– kjøpekontrakt som ble undertegnet på møtet

– forkjøpsrettspapirer fra boligbyggelaget

– diverse opplysninger fra borettslaget

– oppgjørsbrev tilknyttet hver av partene

Når det gjelder klagerens kommentarer angående husleie og vasking av eiendommen, var dette en avtale som ble gjort mellom partene etter overtakelsen via innklagede. Klageren kom selv med forslaget om oppgjøret av dette.

Innklagede anfører at kontraktsmøtet var svært langvarig som en følge av at selgerne ønsket å sette seg inn i alle opplysninger og beslutninger som var gjort, samt at flere forhold angående eiendommen først ble avklart mellom partene på møtet. Notatene fra kjøperne viser at klageren har vært med på å ferdigforhandle avtalen mellom partene og aksepterte den. Hun har fått seg forelagt alle dokumenter og har fått god tid til å sette seg inn i både oppdragsavtalen og alle andre vilkår for salget. Oppgjøret er gjennomført i henhold til det som er avtalt mellom partene.

Klageren var tidligere representert av en annen advokat. I e-post fra ham til innklagede av 10. april 2007 kl 1734 bekreftet han at «gevinst av salget skal deles likt uten noen forutgående eller etterfølgende pro ogamp; contra». Dette er også gjennomført av innklagede bl.a. ved at skyldig husleie for siste måned er delt med en halvpart på hver av partene. Den eneste endringen er at partene etter dette ble enige om at klageren skulle dekke mer av utgiftene til vask og maling. Årsaken til dette var at klageren ikke ønsket å være til stede og bidra selv med vasking og malingsarbeidet. Innholdet i denne avtalen bekreftes av kjøperne.

Ut fra ovenstående kan innklagede ikke se at det er gjort feil ved fordelingen av kjøpesummen. Det er beklagelig at innklagede ikke var informert om at også klageren var hjemmelshaver. Informasjonen er tilbakehold overfor innklagede av tidligere samboer, som bekrefter at han hadde muntlig fullmakt fra klageren til å forestå det praktiske ved salget, herunder kontakten med innklagede. Da opplysningene fra forretningsføreren bekreftet hans opplysninger, hadde innklagede ingen foranledning til å sjekke videre.

Klageren har vært informert hele veien om salget, og skulle tatt kontakt med innklagede tidligere dersom hun hadde innsigelser til oppdragsavtalen som var inngått. Da innklagede ble klar over at også klageren var hjemmelshaver, ble det arrangert et møte der hun fikk all tilgjengelig informasjon. Innklagede ser i ettertid at han skulle besørget signatur på oppdragsskjema også fra klageren på dette tidspunktet, men ut i fra denne helt uvanlige situasjonen, at klageren visste om salget og innklagede ikke visste om henne, ble hovedfokus for innklagede å gi klageren så grundig informasjon som mulig slik at hun kunne ta et valg om hun ønsket at salget skulle gjennomføres. Ut fra de opplysninger tidligere samboer har gitt om klagerens kjennskap til oppdragsavtalen, føler innklagede seg ført bak lyset av henne. Innklagede mener derfor at det i dette tilfellet er grunnlag for å fravike den normale forståelsen av lov om eiendomsmegling av 1989 § 3-2 (3) og § 4-1. Det er særlig klagerens adferd i forbindelse med salget samt den e-posten som er vedlagt tilsvaret, hvor hennes første advokat gir instruks på vegne av klageren om at gevinsten fra salget skaldeles likt mellom partene uten noen forutgående eller etterfølgende pro ogamp; contra.

På denne bakgrunn avvises klagerens krav.

Klagerens ytterligere anførsler:

I tilsvaret er det anført at tidligere samboer og kjøperne av leiligheten har utarbeidet skriftlige redegjørelser over hvordan de opplevde salgsprosessen. Klagernes advokat skriver at etter hans erfaring med innklagede tidligere i denne saken, sammen med det faktum at tidligere samboers etternavn er stavet feil i det som skulle være hans skriftlige redegjørelse, gjorde at han fattet mistanke om at begge skrivene var skrevet av innklagede selv. Advokaten tok kontakt med tidligere samboer og kjøperne og fikk bekreftet sin mistanke. Skrivene er utarbeidet av innklagede og så underskrevet av de respektive. I advokatens øyne grenser dette til svindel. Han registrerer også i denne sammenheng at de to skrivene er satt opp forskjellig, med forskjelleige skrifttyper m.v. Dette underbygger hans inntrykk av at innklagede bevisst har forsøkt å gi inntrykk av at skrivene er utarbeidet av de som har undertegnet. Advokaten legger også til grunn at innklagedes advokat er blitt forledet til å tro dette, da hennes skrivemåte i tilsvaret i motsatt fall ellers ville være i strid med god advokatskikk.

Klageren var tidligere samboer med selgeren. Etter samlivsbruddet uttrykte hun overfor ham at hun ville ha sin halvdel av den økonomiske verdien i leiligheten og at denne derfor måtte selges. Noen tid senere meddelte tidligere samboer at leiligheten var solgt og at klageren måtte hente sine ting. På dette tidspunktet visste hun ikke at eiendommen var lagt ut for salg. Hun kontaktet da innklagede på telefon og meddelte at hun eide halvparten av leiligheten og uttrykte forundring over hvordan han kunne selge denne uten hennes medvirkning. Innklagede skal innledningsvis ha benektet at klageren hadde noen eierandel i leiligheten, men gikk tilbake på dette etter å ha foretatt nærmere undersøkelser. Klageren ble da forespurt om hun ønsket at salget ble annullert, eller om hun ville akseptere dette. Hun valgte da å akseptere at leiligheten ble solgt i henhold til budet fra kjøperne.

At klageren ville bli belastet med omkostninger for et salg hun ikke hadde noen kunnskap om før etter at innklagede hadde akseptert budet fra kjøperne, var aldri noe tema. Klageren har således heller aldri mottatt noen oppdragsbekreftelse. Dette er klart i strid med eiendomsmeglingslovens § 3-2.

Denne saken handler om tre forhold:

1. om klageren kan belastes for hele eller deler av det vederlaget som innklagede har trukket henne for (kr 82 000)

2. om klageren skal betale kr 6 000 for manglende vask som hun er trukket for

3. om klageren skal betale kr 2 500 for manglende husleie som hun er trukket for

Advokaten opplyser videre at han tidligere i uken snakket med tidligere samboer og med kjøperne. Samboeren skal ha uttalt at det ikke er korrekt som det står i brev av 25. august 2008 at han fikk utkast til oppgjørsoppstilling på møtet, han skal også ha uttalt at han ikke hadde skrevet siste setning i brevet. Tidligere samboer opplyste videre at han hadde informert klageren om at boligen var lagt ut for salg, dagen etter at han hadde vært i møte om dette med innklagede.

Kjøperne ved mannen opplyste ifølge advokaten at han arbeidet som politimann og at det ikke var riktig at oppgjørsbrev ble fremlagt i møtet, slik det står i skrivet de har undertegnet. Han opplyste videre at han kun har vært i kontakt med innklagede på grunn av manglende vasking. Det var således ikke riktig når det står at «[klageren] kom selv med forslaget om oppgjøret av dette». Da han ble konfrontert med hvordan en politimann kunneunderskrive på noe som åpenbart ikke var riktig, ble kjøperen svar skyldig.

På disse punktene er således skrivene som er utarbeidet av innklagede usanne.

Klageren skjønte aldri hvorfor hun fikk utbetalt langt mindre enn det hun ut fra kjøpesummen forventet. Hun etterspurte flere ganger en oversikt over oppgjøret, men fikk det aldri. Også forespørselen gjennom hennes advokat om oppgjørsskjema ble neglisjert. Fremlagt oppgjørsoppstilling er i tidligere samboers navn og er kun sendt ham.

I tilsvaret anføres at innklagede ikke hadde noen indikasjon på at klageren var hjemmelshaver til leiligheten. Fra Statens kartverk har klagerens advokat fått opplyst at [NN] kommune var overført dit den 3. september 2005. I grunnboka var klageren oppført som hjemmelshaver til halvparten av leiligheten. Innklagede har således ikke sjekket i grunnboka, hvilket må være i strid med eiendomsmeglingslovens § 3-7.

Klageren har tidligere forgjeves forsøkt å løse saken ved at hun som et forlikstilbud sa seg villig til å betale omkostninger til innklagede med 2,5 %, hvilket legges til grunn som en normal betaling. Dette har hun tidligere tilbudt, selv om det ikke foreligger noe avtalemessig grunnlag fra innklagede til å kreve henne for omkostninger. Advokaten ser at Reklamasjonsnemnda i andre saker har lagt til grunn at en progressiv provisjonssats hvor høyeste sats er 12,5 % har blitt ansett for ikke å være i strid med eiendomsmeglingsloven. I nærværende sak ble det oppnådd en pris på 50 % over prisantydning og provisjonen opp til prisantydning var 3,6 % og 12,5 % for den del av salgssummen som oversteg prisantydning kr 1 350 000. Dette medfører ifølge klageren et klart uforholdsmessig høyt vederlag til innklagede. Det sentrale er imidlertid at innklagede ikke kan kreve et slikt skyhøyt vederlag fra klageren uten at dette er avtalt. Uten noen avtale om at klageren skal betale vederlag, kan dette ikke kreves. Subsidiært anføres at vederlaget må falle bort eller settes ned i medhold av eiendomsmeglingslovens § 4-6. I den grad Reklamasjonsnemnda skulle komme til at klageren skal betale noe vederlag, anføres at dette maksimalt skal være 2,5 % av hennes andel av kjøpesummen. I den grad Reklamasjonsnemnda kan ilegge saksomkostninger til innklagede, kreves det erstattet kr 15 000 pluss mva.

Innklagedes ytterligere anførsler:

I brevet fremgår at klagerens advokat finner at erklæringene som er vedlagt tilsvaret grenser til svindel ved at de er utarbeidet av innklagede. Innklagedes advokat har derfor kontaktet kjøperne og klagerens tidligere samboer og bedt dem redegjøre for hvordan erklæringene kom i stand.

Kjøperne (A og B) ble kontaktet av innklagede og bedt om å redegjøre skriftlig for hva som skjedde på kontraktsmøtet mellom partene der også klageren var til stede. Partene ble enige om at innklagede skulle lage et utkast som ble sendt A per e-post. A leste igjennom dette og gjorde noen endringer, hva disse gikk ut på vet advokaten ikke. Han sendte så dette tilbake til innklagede og det ble avtalt tidspunkt for gjenomgang og signering som ble gjennomført ved at innklagede kom hjem til kjøperne og gikk gjennom dokumentet med dem punkt for punkt før de signerte. B var ikke kjent med e-postvekslingen mellom innklagede og A før innklagede kom hjem til dem. Hun bekreftet overfor advokaten at hun var med på gjennomgangen av erklæringen og signerte den slik dokumentet er fremlagt. Etter innsigelsene fra klagerens advokat i forhold til erklæringens tilblivelse og innhold, har advokaten kontaktet A per telefon og spurt om kjøperne kunne være villige til å skrive en ny erklæring som de selv har skrevet.

Klagerens tidligere samboer ble kontaktet på samme måte av innklagede og bedt om å bekrefte det som skjedde på kontraktsmøtet. På telefon overfor advokaten, fortalte han at han ikke er norsk og at han behersker å skrive norskdårlig. Innklagede hadde derfor tilbudt ham å lage et utkast som skulle sendes per e-post for gjennomgang. Dette ble gjort. Klagerens tidligere samboer opplyser at den erklæringen som er fremlagt i tilsvaret er gjennomgått og akseptert av ham. Advokaten har bedt ham å utarbeide en ny erklæring på bakgrunn av denne saken. Det er gjort.

Klagerens tidligere samboer legger ifølge advokaten vekt på at det var klageren som ville ha igangsatt salget av eiendommen. Dette viser ifølge innklagedes advokat at klageren allerede før oppdragsavtalen ble inngått var kjent med salget og krevde igangsatt. Klageren bor langt unna og det var årsaken til at hun ikke var med i salgsprosessen. Det er klageren som har vært pådriver for inngåelsen av oppdragsavtale og salget. Ut fra dette må det stilles spørsmål til klageren om når og hvordan hun konkret ble kjent med at innklagede hadde fått i oppdrag å selge eiendommen, selgerne ser ikke ut til å ha samme oppfatning av hva som har skjedde. Klagerens advokat sier bl.a. at «Etter samlivsbruddet uttrykte min klient overfor [X] at hun ville ha sin del halvdel av den økonomiske verdien av leiligheten, og at denne derfor måtte selges». Det redegjøres ikke for de nærmere detaljer rundt klagerens kjennskap til prosessen. Dette mener innklagedes advokat er sentralt for å kunne vurdere om klageren skal kunne påberope seg å la være å betale en del av kostnadene ved salget. Når klageren utrykkelig ber sin eks-samboer om å selge fordi hun vil ha sin del av pengene, vil det være naturlig at hun også bærer sin del av kostnadene. Da klageren ble involvert i salgsprosessen og hadde samtaler med innklagede, ønsket hun at salget skulle gjennomføres.

Det er korrekt at det ikke forelå oppgjørsoppstilling på kontraktsmøtet.

Grunnen til at opplysningene om eiendommen ikke ble hentet fra Statens kartverk var at dette var i perioden hvor Statens kartverk overtok ansvaret for borettslagsregistrene. Innklagede hadde flere ganger opplevd at opplysningene om borettslagsandeler ikke var korrekte fra Statens kartverk og at det var innkjøringsproblemer. På denne bakgrunn valgte han å innhente informasjon fra boligbyggelaget. Det viste seg at denne informasjonen ikke var korrekt, da klageren ikke var oppført som eier av andelen. Årsaken til at hun ikke var oppført, er ikke innklagede kjent med. Dette kan derfor være nyttig å få vite fra klageren hvorfor eierforholdet var registrert slik. Innklagede legger til grunn at hun var kjent med dette. Innklagede vil på bakgrunn av dette påberope at det ikke var brudd på god meglerskikk at innklagede ikke oppdaget at klageren var eier til eiendommen da han innhentet opplysninger.

Innklagede viser til tilsvaret når det gjelder hvorfor klageren i denne saken må være med å dekke hans krav på honorar etter oppdragsavtalen. Det påberopes fra klagerens side at honoraret må falle bort eller settes ned i medhold av emgll. § 4-6. Ut fra innklagedes oppfatning om at klageren har vært kjent med salget og pådriver for å få salget igangsatt, ser innklagede ikke at det er grunnlag for å anvende § 4-6.

Innklagede ber om at klagen avvises.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder innklagedes rett til å kreve vederlag og dekning av utgifter av en part som ikke har underskrevet oppdragsskjema m.m..

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Partene har forklart seg noe ulikt om når klageren ble gjort kjent med at eiendommen var lagt ut for salg gjennom innklagede. Der hvor partene forklarer seg ulikt, og forholdet ikke er dokumentert skriftlig, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens syn større vekt enn den andres. I forhold til Reklamasjonsnemndas avgjørelse i denne saken har denne uoverensstemmelsen ingen betydning.

Ettereiendomsmeglingsloven 1989 § 3-2 gjaldt det strenge formkrav for inngåelse av eiendomsmeglingsoppdrag. Disse reglene kunne gi urimelige utslag, noe som er årsaken til at de ikke er videreført i eiendomsmeglingsloven 2007.

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 3-2 (1) kan avtale om eiendomsmeglingsoppdrag bare inngås på blankett fastsatt av departementet («oppdragsskjema»). Eventuell avtale inngått på annen måte gir ikke eiendomsmegleren rett til noe krav mot oppdragsgiveren, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-2 (3).

I denne saken er det ikke inngått oppdragsavtale mellom klageren og innklagede. Innklagede plikter å tilbakeføre de beløp som er trukket i klagerens oppgjør av halvpart av kjøpesummen.

En konsekvens av eiendomsmeglingsloven § 3-2 er at innklagede i tilfelle må rette sitt krav på vederlag og utlegg mot klagerens tidligere samboer. Klagerens tidligere samboer vil da formentlig kunne kreve klageren for hennes andel av salgsomkostningene. Dette kravet er ikke undergitt tilsvarende strenge formkrav som følger av eiendomsmeglingsloven § 3-2. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke gått nærmere inn på denne problemstillingen.

Innklagede kan kritiseres for manglende tilbakemeldinger til klageren og hennes advokat på de henvendelser som er gjort for å få informasjon om oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen.

Reklamasjonsnemnda har ikke praksis for å tilkjenne saksomkostninger for Nemnda.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk ved å trekke klageren for vederlag og omkostninger uten å ha et gyldig oppdrag, jfr. eiendomsmeglingsloven § 3-2 sml. § 4-1 og § 4-4, og må tilbakebetale hele beløpet. I tillegg må innklagede svare forsinkelsesrente av beløpet fra 28. mars 2007 til betaling skjer.

Oslo, den 31. oktober 2008

Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

Tore Bråthen formann

Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant