RFE-2023-021
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Hardanger Eigedomsmekling AS (DNB Eiendom AS, Hardanger)
v/Advokat Margit Himle
Tryg Forsikring
Saken gjelder: Budgivning – brudd på meglers omsorgsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av leiligheten sin gjennom innklagede meglerforetak sensommeren 2022. Prisantydning var satt til 5 150 000 kroner. Det ble avholdt visninger i slutten av september med påfølgende budrunde. Budgiver med det høyeste budet på 5 350 000 kroner ønsket å trekke budet etter at det var meddelt selger/klager, men før aksept, hvoretter klageren avslo budet. Leiligheten ble senere solgt gjennom et annet meglerforetak for 5 000 000 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk, da budgiver med det høyeste budet meddelte at hun ville trekke budet. Klageren hevder at hun ikke fikk informasjon om muligheten for å akseptere budet og deretter gjennomføre et dekningssalg, noe meglerforetaket har bestridt.
Klageren krever 350 000 kroner i erstatning. Kravet baserer seg på differansen mellom høyeste bud som ble oppnådd under salgsprosessen hos meglerforetaket, og endelig salgssum i annet meglerforetak. I tillegg kreves at vederlaget faller bort i sin helhet. Meglerforetaket har valgt å ikke inndrive vederlagskravet.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Budrunden startet onsdag 28. september 2022 med første bud rett over prisantydning. Klageren ønsket å avslutte budrunden ved salg til høyeste bud på 5 300 000 kroner, da dette var en salgssum hun var fornøyd med. Megleren insisterte på at hun burde vente da han ventet at det ville komme inn et nytt bud. Klageren fulgte meglerens råd og nytt bud kom straks etterpå og stod til kl. 12 fredag 30. september. Torsdag 29. september tok megleren kontakt med klageren og fortalte at budgiver med det høyeste budet ønsket å trekke seg. Det ble ikke redegjort for årsaken til dette. Klageren fikk beskjed om å sende en bekreftelse til megleren på at hun ikke ville akseptere budet. Han hadde hatt en lignende sak, og fortalte at dersom klageren ikke fulgte hans anbefaling, ville det ende med rettssak mellom kjøperen og selger med den belastning det kunne medføre. En slik rettssak kunne bli langvarig. Det ble ikke opplyst om prosedyren ved dekningssalg, som er vanlig når en interessent med bindende bud velger å ikke stå ved sin forpliktelse. Klageren følte seg presset av megleren til å bekrefte i e-post at hun ikke ville akseptere budet. Megleren skulle i stede opplyst om muligheten for dekningssalg, samt gitt kjøperen beskjed om dette umiddelbart og informert om veien videre.
Megleren har gitt klageren dårlige råd. Budet var sendt og mottatt av megler og selger. Det må være et minimumskrav at megler gir veiledning om de rettigheter selgeren har, og hvilken risiko det er ved de ulike alternativene.
Det var heller ingen informasjon om dette i e-posten megleren sendte etterpå for å sikre notoritet, slik meglerforetaket har argumentert for i sitt tilsvar. Slik veiledning ble ikke gitt hverken muntlig eller skriftlig. Klageren ble ikke orientert om muligheten for å holde fast ved budet og retten til å gjennomføre dekningssalg med påfølgende krav om erstatning for eventuelle tap. Dette er klanderverdig og en grov forsømmelse fra meglers side som den profesjonelle part og engasjerte rådgiver. Klageren opplevde å bli presset av megleren og etter samtalen med han, fikk hun inntrykk av at det å akseptere frafall av budet var hennes eneste alternativ for selv å unngå å komme i problemer. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
I tilsvaret kommer det frem opplysninger om at budgiver med det høyeste budet tilbydde seg å kompensere klageren med 50 000 kroner for å komme seg ut av sitt bindende bud. Dette har ikke blitt presentert for klageren og informasjon om dette fremkom først i tilsvarsrunden for nemnda. Dette er noe megleren burde orientert klageren om umiddelbart, samt veiledet om som et alternativ til hennes rettigheter ved et eventuelt dekningssalg. Det at klageren ikke har fått seg forelagt dette tilbudet, utgjør et selvstendig brudd på meglers plikter ovenfor selger. Det finnes ingen hverken skriftlig eller muntlig kommunikasjon mellom selger og megleren hvor dette alternative er presentert. Det at en slik opplysning kommer frem så sent som i tilsvaret, underbygger at dette har vært et megleroppdrag utført uten adekvat oppfølging av klagerens interesser.
Klageren krever 350 000 kroner i erstatning, Erstatningskravet tilsvarer prisdifferansen mellom høyeste bud på 5 350 000 kroner, og oppnådd salgspris på 5 000 000 kroner. I tillegg krever klageren at meglerens vederlag settes ned eller faller bort i sin helhet.
Innklagede har i hovedsak anført:
Det ble avholdt visning 27. september 2022 med påfølgende budrunde dagen etter. Første bud var på 5 200 000 kroner med frist til kl. 12:00, og deretter kom det inn et nytt bud på 5 300 000 kroner med frist samme dag kl. 12:15. Underveis hadde det også meldt seg en utenbys interessent som ønsket å se leiligheten. Interessenten viste stor interesse og opplyste at hun ville kjøre over fjellet for å se på leiligheten i slutten av uken. I samtale med megleren før budet på 5 300 000 kroner gikk ut, var klageren mest opptatt av den nye interessenten og mulighetene for nye bud. Megleren gjorde henne oppmerksom på at budet å 5 300 000 var et sikkert bud som hun burde vurdere å akseptere, og da særlig fordi det var usikkert om den nye interessenten i det hele tatt kom til å inngi bud. Klageren svarte at hun ikke lot seg presse på tid, og at hun kunne ta flere visninger dersom det var behov for det. Budet på 5 300 000 kroner gikk deretter ut på tid.
Samme dag 12:49 kom det inn bud på 5 350 000 kroner fra den nye interessenten. Akseptfristen var satt til to dager senere kl. 12:00. Dagen etter ringte budgiver til megleren og opplyste at hun ønsket å trekke tilbake budet. Hun nevnte samtidig at hun kunne betale 50 000 kroner dersom klageren aksepterte at hun trakk budet. Megleren videreformidlet dette til klageren. Megleren bestrider å ha snakket om rettssak i denne samtalen. Det ble ikke på noen måte lagt press på klageren om å ikke akseptere budet. Tvert imot informerte han henne om at hun hadde valget mellom å akseptere budet eller avslå. Klageren bestemte seg raskt for at hun ville avslå budet, da hun ikke ønsket problemer rundt salget. Overraskende nok avslo hun også budgivers tilbud om 50 000 kroner i kompensasjon. Budet ble deretter avslått 29. september 2022 kl. 12:21.
For å sikre notoritet rundt klagerens beslutning om å avslå høyeste bud, samt gitte opplysninger om risikoen forbundet med det, sendte megleren klager følgende e-post:
«ref. samtale. Budgiver på 5.350.000,- ønsker ikke kjøpe allikevel. Er det greit for deg at vi bare avslår dette budet i dag da? Da står vi uten bud, og potensielt kan du få lavere bud en dette. Bekreft at du er innforstått med det.»
Klageren bekreftet at hun var innforstått med dette, og at budet kunne avslås.
Klageren har lagt en annen og feilaktig forståelse av e-posten megleren sendte til grunn for sin klage. Meglerforetaket ser i ettertid at formuleringen kunne vært tydeligere hensett til det faktum at klager da allerede hadde avslått budet.
Etter at høyeste bud var avslått tok megleren kontakt med de to andre budgiverne, som begge valgte å avstå fra å inngi nytt bud.
Klageren sa opp oppdragsavtalen, og eiendommen ble lagt ut på nytt gjennom et annet meglerforetak. Leiligheten ble markedsført med samme prisantydning, og klageren endte med å selge leiligheten for 5 000 000 kroner. I forbindelse med oppsigelsen opplyste klageren at hun ikke var villig til å betale meglerhonoraret. Meglerforetaket har valgt å ikke inndrive kravet.
Saken må avvises fra skriftlig behandling ettersom det her står mye påstand mot påstand. Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk og heller ikke erstatningsgrunnlag. Klagen kan ikke føre frem.
Det ble fremsatt følgende påstand:
Prinsipalt påstås at saken må avvises fra skriftlig behandling.
Subsidiært påstås at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers omsorgs- og rådgivningsplikt, herunder god meglerskikk og krav om erstatning i forbindelse med budgivning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Budprosessen
Utgangspunktet er at en megler har en omsorgsplikt både overfor selger (oppdragsgiver) og budgivere.
Det står påstand mot påstand når det gjelder spørsmålet om klageren ble informert av megler om at hun ble tilbudt 50 000 kroner av budgiver for at budgiver skulle bli fristilt fra budet på 5 350 000 kroner. Det er såpass spesielt at megler skulle sikret notoritet (bevis) om at klageren hadde fått denne informasjonen. Det har megler ikke gjort, og det fremgår heller ikke noe om dette i e-posten som megler sendte klageren 29. september 2022. Det har også formodningen mot seg at klageren skulle si nei til et slikt tilbud i stedet for bare å avslå budet slik klageren gjorde. I det hele fremstår meglers håndtering her som uheldig. Det gjør også det at budet ble avslått i god tid før akseptfristen utløp, uten at dette var noe «krav» fra budgiveren. Megler skulle veiledet klageren bedre i den spesielle situasjonen som oppstod, og sørget for å sikre bevis om den veiledningen som ble gitt.
Konklusjonen blir at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig, må flere vilkår være oppfylt. For det første må megleren har vært uaktsom, og dette vilkåret er oppfylt. For det andre må klageren ha lidt et økonomisk tap, og for det tredje må det være påregnelig årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens tap. I utgangspunktet er det klageren (skadelidte) som må sannsynliggjøre (har bevisbyrden) for at vilkårene er oppfylt.
Slik saken er opplyst, finner nemnda at de øvrige vilkår for erstatning er oppfylt. Det er ikke noe som tilsier at den aktuelle budgiveren dersom klageren hadde akseptert budet, ikke ville foretatt oppgjør, alternativt dekket et eventuelt tap ved et dekningssalg.
Konklusjonen blir at meglerforetaket må betale 350 000 kroner i erstatning.
Vederlagsnedsettelse
Meglerforetaket har valgt ikke å inndrive vederlaget. Nemnda nevner for ordens skyld at det her ville vært grunnlag for vederlagsnedsettelse, da megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda behøver imidlertid ikke å ta stillingen til størrelsen på dette, da meglerforetaket som nevnt har valgt ikke å inndrive vederlaget, noe nemnda forutsetter står ved lag.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Hardanger Eigedomsmekling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom. Meglerforetaket må betale 350 000 – trehundreogfemtitusen – kroner i erstatning til [klageren]. Meglerforetaket har frafalt inndrivelse av vederlaget.