RFE-2023-227
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.
Per Racin Fosmark, leder
Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget:
Hjem eiendomsmegling AS
Saken gjelder: God meglerskikk. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mars 2022 kjøpte klageren en bolig under oppføring formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I salgsoppgaven var det inntatt bilder og bildetekst som fremhevet boligens utsikt. Etter kjøpet oppdaget imidlertid klageren at det lå to bygg og en høyspentledning foran boligen som reduserte utsikten. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin opplysningsplikt, ved å ikke informere om at bygningene foran huset reduserte utsikten. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren anslår at tapet for den reduserte utsikten utgjør mellom 800 000 og 1 000 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Da klageren kjøpte eiendommen, var den under oppføring, og han kjøpte den dermed usett i henhold til bustadoppføringslova. I salgsoppgaven fra 18. mars 2022, har megleren i bildeteksten til stue/oppholdsrom mot sør fremhevet utsikten slik: «Sjekk den utsikten!». Utsikten ble fremhevet som unik og fri, samt en av de beste utsiktene i området.
Da klageren befarte eiendommen etter budaksept, viste det seg imidlertid at to store bygg og en høyspentledning reduserte boligens utsikt betraktelig (anslagsvis 60 prosent). Både byggene og ledningen lå foran boligen, men var redigert bort fra bildene i salgsoppgaven. Klageren ble ikke opplyst om dette før han innga bud.
Klageren kjøpte boligen i god tro om at utsikten var reell, og at byggene i front ikke ville være fremtredende. Klageren bemerker at han betalte mye for eiendommen, som anses som en attraktiv utsiktstomt over byen.
Det fremgår hverken av avsnittet «Forbehold fra utbygger» eller salgsoppgaven for øvrig at den forespeilede utsikten ikke er reell. På bakgrunn av dette, foreligger det en vesentlig mangel som både megleren og utbyggeren skulle gjort klageren kjent med før han innga bud. Det vises i den forbindelse til bilder av den faktiske utsikten som viser at utsikten er betydelig dårligere enn det som er forespeilet og fremhevet i salgsoppgaven.
Det vises for øvrig til meglerforetakets nyere publiserte salgsoppgave for prosjekterte boliger i området. Til forskjell fra salgsoppgaven for klagerens bolig, fremgår det av den nyere salgsoppgaven at utsiktsbildene ikke er representative for den faktiske utsikten. Informasjon om dette er også inntatt i bildeteksten til alle illustrasjonsbildene. For klagerens tilfelle, antas det at megleren fremhevet utsikten og redigerte bildene for å oppnå størst mulig pris. Selv om det er positivt at megleren og utbyggeren har endret salgsoppgaven for de andre prosjekterte boligene, har megleren opptrådt klanderverdig overfor klageren. Megleren ga i dette tilfellet uriktig opplysninger av vesentlig art uten at disse ble rettet før budaksept.
Det stemmer ikke at klageren var på befaring før han innga bud. Det vises i den forbindelse til klagerens e-post til utbyggeren 22. mars 2022, hvor han uttrykker et ønske om snarlig befaring etter budaksept.
Hva gjelder meglerforetakets påstand om at klagen ikke ble fremsatt før etter overtakelsen, viser klageren til befaringsprotokollen datert 20. oktober 2022 hvor det fremgår at klageren holder tilbake 300 000 kroner for manglende utsikt. Rapporten ble oversendt til utbyggeren pr. e-post. Da overtakelsesprotokollen skulle signeres, ville imidlertid utbyggeren nekte klageren å overta boligen. Utbyggeren ga uttrykk for at en eventuell klage måtte fremsettes i ettertid dersom klageren ønsket å overta boligen. Til tross for at klageren ønsket å holde tilbake deler av kjøpesummen, og dette ble inntatt i befaringsprotokollen, ble han presset til å signere overtakelsesprotokollen uten at tilbakeholdet var inntatt.
Klageren anslår at tapet for den reduserte utsikten utgjør mellom 800 000 og 1 000 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagerens påstand om at byggene og høyspentledningen foran boligen er redigert bort fra bildene i salgsoppgaven tar utgangspunkt i ett bilde (utsiktsbilde fra kjøkken/stue). Bildeteksten «Sjekk den utsikten!» er et utdrag fra en lengre bildetekst. I salgsoppgaven er det imidlertid inntatt andre bilder, situasjonsplan og kommuneplan som viser husets plassering i forhold til omkringliggende bebyggelse.
Salgsoppgaven er videre utarbeidet med bilder som megleren har mottatt fra utbyggeren. Megleren har altså ikke redigert bildene, og kan heller ikke se at andre har gjort dette.
I salgsoppgaven er det inntatt en leveransebeskrivelse, hvor det under «Presisering» er tatt følgende forbehold:
«Illustrasjonsbilder i salgsoppgaven er kun ment for illustrasjons messige formål og er ikke retningsgivende for hverken utseende eller innhold i leveransen, og kjøper gjøres med dette oppmerksom på at elementer som er vist på salgillustrasjoner ikke nødvendigvis er inkludert i leveransen. Dette gjelder også utsikt vist gjennom vinduer på bildeillustrasjonene.»
Før klageren innga bud på eiendommen, kontaktet han megleren og ga uttrykk for at han ønsket å besiktige eiendommen før han eventuelt innga bud. På det tidspunktet var byggearbeidet i godt i gang, og klageren ble dermed invitert til å besiktige byggeplassen. Megleren var ikke til stedet under besiktigelsen, men oppfattet det slik at klageren hadde sett eiendommen før han innga bud.
Meglerforetaket påstår ikke at klageren faktisk besiktiget eiendommen før inngivelse av bud. Det legges imidlertid til grunn at klageren hadde og var kjent med mulighet til dette. Klageren arbeider selv som eiendomsmegler i byen. Han må dermed vurderes ut fra den forutsetning han har for å vurdere salgsoppgaven og bildematerialet opp mot eventuelle forstyrrelser i utsikten.
Det bemerkes for øvrig at selger har gitt uttrykk for at klageren var på flere befaringer i tidsrommet mellom kjøpet i mars og overtakelsen i oktober. Klagen ble likevel fremsatt etter overtakelsen.
Klageren har tidligere fremsatt klagen overfor meglerforetakets forsikringsselskap som avslo den. Forsikringsselskapets og meglerens standpunkt opprettholdes. Megleren har hverken opptrådt i strid markedsføringsloven eller god meglerskikk.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Det sentrale spørsmålet i saken er om megleren overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7, jf. § 6-3 om god meglerskikk. Meglere har generelt en streng opplysningsplikt, og det må avgjøres konkret om den er overholdt. Her har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.
Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentanten Berdal, bemerker at megleren i denne saken har innhentet illustrasjonsbilder fra selger/utbygger ved utarbeidelse av salgsoppgaven. I tillegg ble det i salgsoppgaven inntatt kommuneplan og situasjonsplan som viser bygningenes plassering i forhold til klagerens bolig.
Etter flertallets mening fremgår det ikke opplysninger i materialet fra selger som skulle tilsi at megleren burde kontrollert opplysningene om utsiktsforholdene nærmere. Selger er en av meglerens viktigste kilder når det gjelder innhenting av opplysninger ved et salg.
Det fremgår også av leveransebeskrivelsen som er vedlagt salgsoppgaven at illustrasjonsbildene kun er ment for illustrasjonsmessige formål, samt at de ikke er retningsgivende for hverken utseende eller innhold i leveransen. Det fremgår uttrykkelig at dette også gjelder utsikt vist gjennom vinduer på bildeillustrasjonene. Flertallet bemerker likevel at det er uheldig at megleren til tross for de forbehold som fremgikk av leveransebeskrivelsen, fremhevet utsikten gjennom bildeteksten til illustrasjonsbildene.
Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt klageren var på befaring før han innga bud, står det påstand mot påstand. Nemnda kan derfor ikke legge vekt på dette i sin skriftlige behandling av klagen.
Flertallet finner ikke at megler har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Mindretallet, forbrukerrepresentanten Sandvik, mener at markedsføringen av boligens utsikt er i strid med god meglerskikk.
Det følger av markedsføringsloven § 7 at en handelspraksis anses for villedende dersom den inneholder uriktige opplysninger som er egnet til å villede forbrukere med hensyn til ytelsens art.
Forbrukertilsynets veileder for markedsføring av bolig, kapittel 4 om prosjekterte boliger, uttaler at:
«Den visuelle presentasjonen av boligen, som bilder, illustrasjoner, dataanimert video, VR-teknologi og lignende, må gi et nøytralt og realistisk bilde av boligen og omgivelsene.»
Det fremgår videre at:
«Markedsføringen vil lett være villedende dersom man fjerner eller utelater eksisterende omkringliggende bebyggelse i en illustrasjon.»
Mindretallet viser i denne forbindelse til Forbrukertilsynets vedtak Fov-2018-878 som har et lignende faktum.
I foreliggende sak har imidlertid megler ikke kun benyttet bilder i salgsoppgaven som ga en uriktig fremstilling av utsikten ved den prosjekterte boligen, men også benyttet en salgsfremmende bildetekst som ytterligere forsterket det uriktige ved fremstillingen. Mindretallet bemerker her at det aktuelle bildet viser innbydende og uhindret utsikt av fjorden fra boligens stue, sammen med bildeteksten «Sjekk den utsikten!» Markedsføringen må på bakgrunn av dette anses egnet til å påvirke forbrukere til å treffe økonomiske beslutninger de ellers ikke ville ha truffet jf. markedsføringsloven § 7 annet ledd.
Mindretallet finner på denne bakgrunn at megler har brutt markedsføringsloven § 7 og dermed § 6 fjerde ledd. Dette utgjør brudd på god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
Ut fra det resultat flertallet har kommet til, kan erstatningskravet ikke føre frem.
Avgjørelsen er avsagt med slik dissens som fremgår over.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.