Klage nr:
96/08
Avgjort:
09.10.2008
Saken gjelder:
Krav om nedsettelse av meglers vederlag på grunn av håndtering av budrunden
Foretakets navn:
Privatmegleren Arendal, de Presno ogamp; Partnere AS
Saksfremstilling:
Klagerne solgte bolig gjennom innklagede som megler. Pristilbud ble undertegnet av klagerne 6. mai 2008. Akseptert bud på 2 570 000 kroner ble meddelt klagerne den 16. mai kl. 09.40. Klagen gjelder krav om nedsettelse av meglers vederlagskrav på bakgrunn av misnøye med distribuering av DMer og på bakgrunn av misnøye med håndtering av budrunden.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Onsdag 14. mai avholdt innklagede visning. Forut for visningen var det kommet inn to bud. Alle som kom på visningen, ble opplyst om at deres bud måtte stå til fredag 16. mai kl. 12.00.
Torsdag 15. mai hadde innklagedes saksbehandler fri, og en annen saksbehandler trådte i hennes sted. Innklagede fikk en telefon fra A som ønsket å legge inn et bud som kun skulle stå 24 timer etter visning, torsdag 15. mai kl. 19.00. I følge klagerne fikk A ikke lov til dette og hun ble pålagt å la budet stå til fredag 16. mai kl. 09.30. Dette budet ble overbydd og A ga beskjed om at hun ville komme tilbake med nytt bud før fristen fredag 16. mai kl. 09.30.
Fredag 16. mai kl 09.40 fikk klagerne telefon fra innklagede om at huset var solgt men at det var en sint kunde. Kl. 09.00 hadde innklagede fått et bud som sto til kl. 09.15. Innklagede hadde kontaktet de som hadde gitt inn bud, men fikk ikke tak i A, som var opptatt i et møte. Ifølge klagerne valgte innklagede å akseptere budet.
Etter at A var ferdig i møtet, kontaktet hun innklagede og fikk vite at huset var solgt. A kontaktet også klagerne og var mer enn oppgitt. A opplyste om at de garantert ville gitt et bud på 2 600 000 kroner.
Ifølge klagerne var kjøperen usikker på om han hadde fått tilslaget. Innklagede tok kontakt med kjøperen for å gjenåpne budrunden, men de bestemte seg i fellesskap for å legge saken død.
De som hadde skrevet seg på liste fikk heller ikke vite at akseptfristen ble endret fra kl. 12.00 til kl. 09.30. En øvrig tilbyder ønsket å legge inn bud på 2 600 000 kroner kl 11.30 fredag 16. mai. Han hadde fått beskjed om at akseptfristen var kl. 12.00 da han var på visning.
Etter klagernes mening burde akseptfristen vært ufravikelig dersom ikke alle interessenter fikk vite om endringene.
Klagerne mener de har gått glipp av en budkamp og spør om det er de som skal påføres tapet.
I brev fra klagerne av 14. august fremgår det at de er 100 % sikre på at de ville fått 30 000 kroner mer for huset om innklagede ikke hadde avsluttet budrunden før fristen som i utgangspunktet var satt, og opplyst dette for de impliserte parter.
Klagerne mener dette er grunnlag for betydelig fratrekk i innklagedes provisjon, om ikke totalt nedsettelse av vederlagskravet.
Klagerne påpeker også at det i «pakken» fra innklagede var inkludert en distribusjon av en DM med klagerens prospekt. Denne skulle deles ut i nærområdet for å tiltrekke flere interessenter. DMen ble imidlertid ikke levert ut før etter at huset var solgt.
Innklagede anfører:
Ifølge innklagede er det korrekt at det kom inn to forhåndsbud på eiendommen og at innklagede på visningen informerte om 24-timersregelen og at det var ønskelig at budene ikke skulle ha kortere frist enn kl. 12.00 påfølgende virkedag, i tråd med anbefalingen fra NEF.
Budet fra A ble fakset inn torsdag 15. mai kl 08.41. Innklagede ringte budgiveren og ba henne sette en akseptfrist til kl. 12.00 fredag 16. mai. Innklagede påpeker at dette ikke var et pålegg, men en anmodning. Budgiveren ville forholde seg til 24-timersregelen, men gikk til slutt med på å sette fristen til kl. 09.30.
Innklagede mener han tok kontakt med de som hadde skrevet seg på visningslisten ogandre interessenter for å orientere om den nye fristen. Det var en person som ikke var tilgjengelig på telefon, men det ble lagt inn en melding på hans mobilsvar. Dette skjedde torsdag 15. mai kl. 11.29.
Innklagede sier det er korrekt at det kom inn et bud høyere enn det A ga, men at det ikke er korrekt at A sa han ville komme tilbake med bud før fristen fredag 16. mai kl. 09.30.
Budgiveren som fikk tilslaget ringte fredag 16. mai kl. 08.45 og la inn et bud på 2 570 000 kroner og med en forkortet akseptfrist til kl 09.15, noe innklagede godtok.
Det var to gjeldende bud: As bud på 2 500 000 som gikk ut kl 9.30, og budgiveren som fikk aksept på sitt bud på
2 570 000 kroner med frist kl 9.15. Innklagede ringte A flere ganger, men det var opptatt på linjen. Innklagede prøvde flere ganger og ringte til slutt den ene klageren. Hun var også opptatt. Innklagede fikk tak i den andre klageren og informerte om situasjonen. Klageren tok ikke sjansen på å miste det sist innkomne budet, og innklagede fikk fullmakt til å akseptere det høyeste budet innenfor fristen.
Innklagede påpeker også at det var en tredje budgiver i bildet, heretter omtalt som C. C la inn et bud på
2 520 000 kroner torsdag 15. mai kl 12.29 uten at A kom med et høyere bud etter dette. C forhøyet budet sitt med
20 000 kroner, noe A også ble informert om. På denne bakgrunn la budgiveren som fikk tilslaget inn et bud på
2 570000 kroner. C ønsket ikke å gå videre og A var ikke tilgjengelig på telefon.
Innklagede fremholder også at klageren han fikk tak i hadde kjennskap til at A ikke var tilgjengelig på telefonen da han ga fullmakt til å akseptere det høyeste budet på vegne av klagerne.
Ifølge innklagede er det korrekt at klagerne ba han kontakte kjøperen med forsøk på å gjenåpne budrunden. Kjøperen ga beskjed om at han forholdt seg til aksepten.
Det er riktig at det kom enda en interessent for å legge inn bud. Innklagede ga beskjed om endret akseptfrist til alle på visningslisten, enten ved telefonsamtale eller på mobilsvar allerede torsdag 15. mai. Interessenten som kom i etterkant av kjøpet, aksepterte at han hadde fått melding på mobilen, men at han ikke hadde lest den i tide.
Innklagede mener det er lett i ettertid å si at en ville fått mer for boligen. Det er klart at A hadde mulighet til å følge opp med bud som de ville: A fikk beskjed om økningen til både 2 520 000 og 2 540 000 kroner uten å følge opp. Innklagede presiserer at A ikke ga beskjed om at de ville by høyere før fristen på budet deres var ute.
Innklagede er ikke enige i at han har handlet uaktsomt i dette tilfellet.
Innklagede presiserer at det ikke var han som avsluttet budrunden, slik klagerne skriver i brevet av 14. august. Dette skjedde etter telefonsamtale med den ene klageren.
Innklagede sier det er riktig at markedspakken inneholder en DM som deles ut i nabolaget, og at dette også ble gjort i denne saken. Her ble imidlertid huset solgt før DMen kom ut. Noe av grunnen til dette var at klagerne ønsket å holde visning så tett opp til første annonse som mulig. DMene distribueres av et lokalt firma, og hadde ikke boligen blitt solgt etter første visning, ville DMene vært ute til neste visning. Innklagede sammenlikner situasjonen med en markedspakke som inneholder fire annonser. Dersom boligen blir solgt etter første annonse, må selgeren likevel betale for hele pakken.
Innklagede er ikke enig i at klageren har tapt på salget. Klagerne oppnådde en pris 220 000 kroner over prisantydningen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klagerne mener det ikke medfører riktighet at innklagede hadde kontakt med den ene klageren og orienterte om budet med frist kl 09.15 fredag 16. mai.Hadde dette vært tilfelle, hadde ikke klagerne klaget inn saken, da ville det jo vært klagerne som hadde akseptert, og ikke innklagede på deres vegne. Klagerne mener all kommunikasjon har skjedd mellom den andre klageren og innklagede.
Klagerne påpeker at innklagede samtaler med interessenter er nøye loggført med tidspunkt. Den angivelige samtalen med den ene klageren er ikke loggført, noe som må forventes.
Klagerne mener innklagede husker feil på dette punktet, og mener det er meget alvorlig om innklagede bevisst snakker usant.
Ifølge klagerne dro den ene av klagerne innom innklagede på salgsdagen kl 8.05. Klageren sa at dersom innklagede ikke fikk tak i noen av klagerne før kl. 09.30, måtte innklagede akseptere budet med akseptfrist kl. 09.30.
Klagerne var tilgjengelige på fasttelefon, mobil og mail. Klagerne mener de ikke hørte noe fra innklagede før nærmere kl. 10.00 da de fikk beskjed om at huset var solgt allerede kl. 09.15 og at det var en sint kunde. Klagerne mener at hvis den ene klageren hadde blitt informert om budet med frist kl. 09.15, ville innklagedes saksbehandler gått med på å forsøke å gjenåpne budrunden. Klagerne påpeker at innklagede ikke har belyst dette forholdet i hans svar på klagen. Klagerne påpeker at de da ville akseptert og at man ikke kan gå tilbake på en slik aksept.
Klagerne skrev en sms til innklagedes saksbehandler på kvelden fredag 16. mai. Meldingen lød «om du hadde informert oss om det nye budet, kan det jo hende at vi hadde valgt å akseptere.» Innklagede takket og skrev tilbake «nå ble denne dagen som begynte så svart straks litt lysere.» Klagerne mener de aldri hadde sendt meldingen om de hadde blitt informert om budet med akseptfrist kl. 09.15 og derved akseptert.
Klagerne mener det er åpenbart at A hadde bestemt seg for å slå til ved akseptfristens utløp som var satt til kl. 09.30.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede bestrider å ha kommet med løgn, både bevisst og ubevisst. Innklagede mener han fikk beskjed om at han kunne akseptere innen utgangen av fristen og at fristen ble kortet ned til kl. 9.15 i stedet for kl. 9.30. Ifølge innklagede er det ikke uvanlig at fristene kortes inn underveis. Innklagede påpeker at et er kjedelig at en da ikke får tak i de budgiverne som har gitt bud, men at «slik er spillet». Innklagede påpeker at det ikke er noen absolutte frister utover 24 timers fristen og at det ofte kan være for sent med taktikken å prøve å slå til i siste minutt.
Den ene klageren har også i ettertid sagt at de ikke hadde turt å avslå budet på 2 570 000 kroner. Innklagede påpeker at han gikk tilbake til kjøper for å få åpnet budrunden fordi den ene klageren insisterte på det, ikke fordi han mente han hadde gjort en feil.
For øvrig fastholder innklagede tidligere påstander og ber nemnda fatte en avgjørelse.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder krav om vederlagsjustering på grunn av for sent utleverte DMer og innklagedes håndtering av budrunden.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Reklamasjonsnemnda bemerker at partene forklarer seg ulikt om flere forhold. For det første forklarer partene seg ulikt om hvorvidt A ga beskjed til innklagede om hun ville komme med et høyere bud eller ikke. For det andre forklarer partene seg ulikt om at innklagede tok kontakt med interessentene på visningslisten for orientering i forbindelse med innkomne bud. For det tredje forklarer partene seg ulikt om hvorvidt innklagede hadde fullmakt til å akseptere budet med akseptfrist fredag 16. mai kl. 09.15 eller ikke. Der partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge den ene partens forklaring til grunn. Krav om nedsettelse i innklagedesvederlag på bakgrunn av disse forholdene, avvises derfor fra behandling.
For øvrig er det enighet om at DMene ikke kom ut før første visning av boligen. Reklamasjonsnemnda påpeker at pristilbud ble signert av partene 6. mai 2008 og at budet ble akseptert fredag 16. mai 2008. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det ønskelig at DMer er distribuert før første annonserte visning. For øvrig finner Reklamasjonsnemnda at det i denne saken ikke berettiger en vederlagsjustering etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Reklamasjonsnemnda vektlegger da at innklagede hadde for kort tidsperiode til å få trykket og distribuert DMen før første annonserte visning. Det her heller ikke dokumentert at innklagede har forsinket denne prosessen.
Konklusjon:
Klagerne gis ikke medhold for så vidt gjelder forsinket utlevering av DM.
For øvrig avvises klagen.
Oslo, den 9. oktober 2008
|
(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |