RFE-2023-233

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie/Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

DNB Eiendom AS avd. Majorstua Oslo

 

Saken gjelder:               Budgivning. Manglende informasjon om motpartens forbehold. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I august 2023 deltok klageren i en budrunde på et rekkehus som meglerforetaket formidlet. Rekkehuset hadde en prisantydning på 18 700 000 kroner. I budrunden deltok også to øvrige budgivere. Den ene av de to øvrige budgiverne handlet som ledd i næringsvirksomhet og hadde et skjult forbehold om generalfullmakt. Klageren ble ikke opplyst om dette skjulte forbeholdet. Budrunden endte med at klageren fikk medhold for sitt bud på 18 550 000 kroner. Klageren mener at budrunden ble drevet unødvendig høyt grunnet meglerens manglende opplysninger om det skjulte forbeholdet. Meglerforetaket erkjenner at unnlatelsen av å orientere om at det forelå et skjult forbehold, er i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket er imidlertid ikke enige i at klageren er påført et økonomisk tap. Spørsmålet for nemnda er om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Budrunden startet kl. 12:27 med bud fra budgiver 1 på 14 000 000 kroner, og fortsatte frem og tilbake mellom klageren og budgiver 1 frem til klageren hadde inngitt et bud på 14 300 000 kroner. Klokken 14:42 kom budgiver 2 inn i budrunden med et bud på 16 000 000 kroner. Budet ble kommunisert uten forbehold. Budgiver 1 ga seg på 16 600 000 kroner, og derfra og ut var det kun klageren og budgiver 2 som innga bud.

Klagerens budtaktikk var å foreta relativt små budøkninger, for å ikke øke kjøpesummen unødvendig. Etter at budgiver 1 ga seg, innga klageren og budgiver 2 totalt sytten bud over 5 ½ time. Budrunden endte med at klageren fikk aksept for sitt bud på 18 550 000 kroner, altså 1 950 000 kroner over der budgiver 1 ga seg.

Det var kun da klageren i etterkant mottok budjournalen at han ble i stuss over budene fra budgiver 2. Dette fordi budene var fra en person som klageren allerede hadde diskutert med megleren. Budgiver 2 eide allerede to enheter i sameiet, og kunne følgelig ikke på ordinært vis kunne kjøpe enda en enhet. På klagerens spørsmål svarte megler først at det ikke var en hindring fordi han kjøpte gjennom sitt selskap, men etter videre spørsmål fra klageren, ble klageren informert om at budene fra budgiver 2 hadde forbehold om generalfullmakt. Da klageren påpekte at budvarslene tydelig sa «Forbehold: Ingen» ble han informert om at det var tale om et skjult forbehold som kun skulle formidles til selgerne.

Megleren har mispresentert budene fra budgiver 2 ved å kommunisere dem som uten forbehold. Dette har drevet kjøpesummen høyere enn den ellers ville blitt. Megleren skulle formidlet at budene faktisk hadde et skjult forbehold, uten å røpe hva forbeholdet var. Megleren kunne eksempelvis formidlet dem som «Forbehold: Skjult», i stedet for «Forbehold: Ingen». På denne måten ville klageren tilpasset sin budtaktikk, og forbeholdet fra budgiver 2 ville vært opprettholdt. Meglerens mispresentasjon av budene skapte en vesentlig informasjonsubalanse mellom budgiverne, og var en uakseptabel måte å drive budrunden høyere på ved å få budgiver 2 sine bud til å fremstå som mer «verdifulle» enn de var.

Klageren bestrider ikke selgernes mulighet til å inngå en gyldig avtale med budgiver 2.

Økonomisk tap

Dersom klageren hadde visst at budene fra budgiver 2 hadde forbehold, ville han åpenbart tilpasset sin budtaktikk. For det første ville klageren bedt om en pause i budrunden for å avklare hvorvidt selgerne i det hele tatt var villige til å akseptere budgiver 2 sine forbehold, spesielt i og med at det var tale om et dødsbo der fire arvinger skulle bli enige. For det andre ville klageren heller matchet budgiver 2 sine bud kroner for krone oppover, fremfor å øke egne bud, ettersom klagerens bud ville fremstått som mer attraktive for selgerne. For eksempel ved budgiver 2 sitt bud på 16 000 000 kroner, kunne klageren matchet med et likelydende bud uten forbehold, og fortsatt hatt det mest attraktive budet for selgerne. På denne måten ville budgiver 2 vært nødt til å kun øke budverdien mot sine egne bud, vel vitende om at klageren ville ha et mer attraktivt bud dersom han matchet verdien av budene. I en såpass lang budrunde som denne, ville en slik taktikk hatt en betydelig effekt på budrundens gang og endelige kjøpesummen.

Hvorvidt selgerne ville akseptert bud under prisantydning er naturligvis vanskelig å dokumentere i en skriftlig saksfremstilling. Det er likevel godt sannsynliggjort av følgende faktorer:

  1. Lang, åpen budrunde med tre budgivere gir en tydelig indikasjon på markedspris.
  2. Relativt sett høy prisantydning gitt boligens tilstand som krever betydelig oppgraderinger.
  3. Svært krevende marked med mange usolgte boliger og usikkerhet i markedet knyttet til renteøkninger og makroklima.
  4. Salget var en del av et dødsbooppgjør mellom fire arvinger, som gjør en ny runde i markedet enda mer krevende og en mindre attraktiv løsning for selger.
  5. Klagerens endelige bud, under prisantydning, ble ikke møtt med motbud fra selger, som antyder at selger var tilfreds med salgsprisen, og følgelig trolig kunne vært villig til å diskutere en noe lavere salgspris.

Det bes om at nemnda gjør en skjønnsmessig vurdering av størrelsen på det økonomiske tapet som følge av misrepresentasjonen av budgiver 2 sine bud. Dersom nemnda ikke ønsker å gjøre en slik kvantifisering, ber klageren om tilbakemelding og muligheten til å fremlegge en kvantifisering selv.

Som et minimum mener klageren at tapet dokumenterbart er de 50 000 kronene i siste budøkning etter budgiver 2 sitt siste bud på 18 500 000 kroner. Dersom budgiver 2 sitt bud ikke hadde vært misrepresentert som «uten forbehold», ville klageren matchet dette budet i verdi, men uten forbehold, og følgelig hatt det mest attraktive tilbudet for selger. På denne måten ville klageren fått tilslaget på 18 500 000 kroner, ikke 18 550 000 kroner.

Klageren vurdering er imidlertid at tapet må sies å være større enn dette fordi budrunden over 5 ½ time og sytten bud med kun klageren og budgiver 2 åpenbart ville hatt en annen utvikling dersom det kun hadde vært budgiver 2 som måtte øke verdien av sine bud.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det erkjennes at megleren skulle orientert om at det forelå bud med hemmelig forbehold, og at unnlatelsen av dette er i strid med god meglerskikk. Megleren kunne imidlertid ikke orientert om selve innholdet i forbeholdet.

Klageren anfører at dette har hatt betydning for utfallet av budrunden. Det hevdes at budgiver 2 ikke kunne gjennomføre handelen grunnet ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven. Når det gjelder ervervsbegrensningen i eierseksjonslovens § 23, vil dette ikke utgjøre avtalerettslig ugyldighet mellom kjøper og selger, jf. bl.a. LB-2022-91712.

Om den nærmere håndhevingen av begrensningen heter det i ovennevnte dom nest siste avsnitt:

«Eierskapsbegrensingen håndheves ved nekting av tinglysing av hjemmel, selv om brudd på eierseksjonsloven § 23 første ledd ikke medfører at avtalen mellom partene er ugyldig.»

Dermed kan budgiver 2 gjennomføre kjøpet uten hjemmelsovergang, slik det hemmelige forbeholdet la grunnlag for. Meglerforetaket kan ikke se at meglerens unnlatelse av å informere om at det forelå et hemmelig forbehold har hatt innvirkning på utfallet av budrunden.

Boligen ble solgt for 150 000 kroner under prisantydning. Det er ikke sannsynliggjort at selgerne ville solgt eiendommen ytterligere under prisantydningen. Det er heller ikke sannsynliggjort noe økonomisk tap.

På denne bakgrunn bestrides klagerens krav.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder krav om erstatning grunnet manglende opplysninger om en annen budgivers forbehold.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises.

I dette tilfellet har meglerforetaket erkjent at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Nemnda finner også at megler i den forbindelse har vært uaktsom.

Spørsmålet i saken for nemnda er om skadelidte (klageren) har sannsynliggjort at han har lidt et økonomisk tap på grunn av meglers forsømmelse. Nemnda finner at dette reiser bevisspørsmål som ikke forsvarlig kan avgjøres under den skriftlige saksbehandlingen nemnda har i alle saker, hvor sakens parter og eventuelle vitner ikke forklarer seg direkte for nemnda og kan svare på spørsmål. Dette spørsmålet må følgelig avvises.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.