RFE-2023-236

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 13. mai 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:

Boligbyggelaget Nord (Garanti Eiendomsmegling Tromsø)

 

Saken gjelder:               Meglerens uavhengighet. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 31. mai 2023 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens leilighet. I begynnelsen av juni kjøpte klageren en nyoppført del av en tomannsbolig som var formidlet gjennom samme meglerforetak. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget ved hans kjøp og salg av bolig, som han mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har overholdt kravet til god meglerskikk, herunder sin rådgivnings- og omsorgsplikt, ved håndteringen av oppdragene.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Vedrørende kjøpet

Klageren kjøpte en bolig 7. juni 2023. Det ble inntatt en klausul i kjøpekontrakten om at selgeren skulle kjøpe klagerens leilighet for 5 300 000 kroner, dersom den ikke var blitt solgt innen 12. oktober 2023.

Etter en del fram og tilbake, fikk klageren den ordlyden han ville ha i kjøpekontrakten. Klageren fikk ingen råd fra megler når det for eksempel gjaldt hva som burde med i kontrakten for å sikre seg i en slik situasjon. Megleren visste at klagerens forutsetning for kjøpet, var at selgeren kjøpte leiligheten hans. Megleren skulle ha opplyst om at dette var en spesiell situasjon og anbefalt dem å engasjere advokat for å sette opp kontrakten. I stedet hadde megleren sagt at selgeren var løsningsorientert, og at dette ville gå bra. Videre opptrådte megleren i strid med god meglerskikk ved å ikke sjekke den økonomiske situasjonen til selgeren eller hans aksjeselskap før underskrivning av kjøpekontrakten.

Det var avtalt at klageren skulle overta sin nye bolig 15. juni 2022. Klageren hadde med seg takstmann for en gjennomgang av boligen. Det heftet flere feil og mangler ved boligen, og ifølge takstmann var den ikke klar for overtakelse, noe også selger og klager var enige om. Klageren fikk beskjed av megler om at kostnadene til takstmann og advokat ville bli dekket av selger ettersom han ikke hadde levert i henhold til kontrakten. Denne informasjonen kan umulig ha blitt videreformidlet til selger, da klageren har kranglet med selger om disse kostnadene i senere tid. Klageren har i den forbindelse ikke fått et eneste råd fra megleren, bortsett fra å bli opplyst om at selgeren har dårlig råd.

Kjøpesummen på 6 800 000 kroner var innbetalt på meglers klientkonto før 13. juni 2023, slik kontrakten la føringer for. Overtakelsen ble først utsatt til 28. juni, og senere til 12. juli 2023. Kjøpesummen stod dermed inne på meglers klientkonto i nesten én måned ekstra, til en rente på 1,7 prosent. Hadde midlene vært plassert i bank, ville klageren oppnådd en høyere rente på ca. 3,5 prosent. Det vises til eiendomsmeglingsforskriften § 3-10, hvor det fremgår at klientmidler skal plasseres til høyest mulig rente, som i sin helhet skal godskrives klientene.

På overtakelsen holdt klageren tilbake 1 070 000 kroner av kjøpesummen som følge av flere feil og mangler ved boligen. Det var tale om et ensidig tilbakehold. I overtakelsesprotokollen fikk selger en rettingsfrist til 1. oktober 2023. Ifølge megleren ville klageren ha krav på det tilbakeholdte beløpet dersom feil og mangler ikke var rettet innen da. Da retting ikke var skjedd innen fristen, tok klageren kontakt med megler med instruksjon om å få utbetalt det tilbakeholdte beløpet. Megler må da ha kontaktet selger for å informere om dette, for dagen etter gikk selgeren til tingretten i et forsøk på å stoppe utbetalingen. Klageren ble da nødt til å søke advokatbistand, noe som medførte ekstra kostnader på 10 000 – 15 000 kroner. Selgeren fikk ikke medhold i tingretten.

Selv om megleren visste at klageren hadde krav på det tilbakeholdte beløpet, prøvde han likevel å forhindre utbetalingen.

Det viser seg at meglerforetaket ofte har bistått selger med å selge eiendommer. Bare i november 2023 har selger vært i retten to ganger etter å ha blitt saksøkt av kjøpere for mangler ved boligene. Selger har vært omtalt i opptil flere avisartikler. Megleren burde vite at selgeren stadig kommer i tvist med kjøpere etter salg, og på denne bakgrunn oppfordret klageren til å engasjere advokat i forbindelse med utforming av kontrakten. Megleren skulle også rådet ham til å tegne boligkjøperforsikring.

Vedrørende salget

Klageren fikk ingen tilbakemeldinger fra megler i etterkant av visning. Klageren fikk ikke noe svar da han ringte megleren. I de fleste tilfeller mottok klageren en automatisk SMS om at megleren ville ringe tilbake, noe han sjelden gjorde.

Videre anbefalte megleren en takstmann, som senere viser seg å ha vært dømt for boligsvindel. Takstmannen har vært mye omtalt i avisa, så dette må ha vært kjent for meglerforetaket. Klageren synes det er merkelig og på grensen til useriøst at megler anbefalte takstmannen.

Da klageren mottok et bud på fem millioner kroner i slutten av september, trodde han at selger ville gå med på å betale 300 000 kroner uten å stille spørsmål. Det viste seg ikke å være tilfellet. Det ble utvekslet flere e-poster mellom klager og selger, med megler på kopi. Selgeren presset her klageren til å godta en dårligere avtale enn den som fremgikk av kjøpekontrakten. Klageren fikk ingen støtte fra megleren. Tvert imot anbefalte han klageren å godta en dårligere avtale ettersom selgeren hadde dårlig råd.

Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning

Klageren krever at meglerens vederlag settes ned med 25 000 kroner. I tillegg kreves kompensasjon for tapte renteinntekter, ekstra advokatutgifter og dårlig oppfølging, på totalt 25 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning

Prinsipalt oppfordres nemnda til å avvise saken. Klageren er misfornøyd med påståtte mangler ved boligen som han kjøpte gjennom meglerforetaket. Klageren har hele tiden vært representert ved advokat og megler har utført disposisjoner, foretatt utbetalinger, overbragt beskjeder til medkontrahent osv. etter instruks fra advokaten. Det at klageren mener han burde kommet bedre ut av forhandlinger mellom hans advokat og medkontrahentens advokat, kan ikke nemnda ta stilling til. Det vises for øvrig til tvisteloven § 3-5 andre ledd om virkningene av prosessfullmektigens handlinger.

Det ble instruert tilbakehold og det ble begjært midlertidig forføyning. Dette utsatte utbetalingen med ti dager. Det var imidlertid ikke noe meglerforetaket kunne gjøre for å fremskynde rettens kjennelse.

Sakens realitet

Klageren kjøpte en nyoppført halvpart av en tomannsbolig som ble formidlet gjennom meglerforetaket. Klageren mente at det forelå mangler ved overtakelsen og instruerte megleren om å holde tilbake penger.

Megleren varslet selgerens advokat om at klageren hadde disposisjonsretten til pengene i behold. Klageren ga så beskjed om at dersom ikke alle mangler var rettet innen 1. oktober 2023, så skulle pengene tilbakebetales ham. En ansatt på hovedkontoret til kjeden varslet om dette til selgerens advokat.

Ettersom rettingsfristen falt på en søndag, kunne ikke betalingen effektueres før mandag 2. oktober 2023.

Lørdag den 30. september oversendte selgerens advokat kvittering fra tingretten på at stevning med påstand om midlertidig forføyning var innlevert. Mandag morgen fikk den ansatte på hovedkontoret telefon fra tingretten om at de hadde mottatt stevningen 30. september 2023 og at den ville bli tilgjengelig i Aktørportalen i løpet av kort tid. I og med at stevningen ble innlevert før det hadde kommet til utbetaling, ble det bestemt å avvente rettens beslutning. Noe annet ville være illojalt overfor retten. Den 5. oktober 2023 avsa tingretten kjennelse hvor selgeren ikke fikk medhold.

Selgeren hadde på dette tidspunkt utbedret flere av manglene som dannet grunnlaget for tilbakeholdet og partenes advokater kommuniserte seg imellom om hvor mye dette utgjorde i penger. Den 6. oktober 2023 sendte den ansatte på hovedkontoret forespørsel til klagerens advokat om hvorvidt hele eller deler av beløpet skulle tilbakebetales. Svar ble mottatt 9. oktober 2023 og lød slik:

«Vi avventer til i morgen med å ta stilling til om pengene på meglers konto skal frigjøres til [klageren].»

Dagen etter kom det beskjed fra klagerens advokat om at 70 000 kroner skulle betales til selger, resten til klageren. Megler instruerte betaling samme dag.

Klager anfører at megler skulle gitt ytterligere rådgivning i forbindelse med klausulen hvor selger forpliktet seg til å kjøpe klagerens bolig på nærmere vilkår. Det er riktig at en slik klausul er uvanlig. Selgeren som er en profesjonell aktør, tilbydde seg imidlertid det. Hva klageren er misfornøyd med omkring dette vites ikke. En slik klausul gir bare fordeler for kjøper. At selger ønsket å motregne deler av kjøpesummen i det han mente var betalingsmislighold og uriktig tilbakeholdte midler, ble avgjort i forhandlinger mellom partene og deres advokater, jf. over. At megler har påstått at selger skal betale for klagerens takst og advokat medfører ikke riktighet.

Renten som har tilkommet klageren, er beregnet med det som var rentefoten på det aktuelle tidspunkt. Meglerforetaket har kapitalisert rente månedlig og det kan opplyses at renten er endret seks ganger siden klageren fikk tilbakebetalt beløpet, senest den 19. oktober 2023 til 3 prosent. At klageren kunne fått en høyere rente ved å sette inn pengene privat på en høyrente sparekonto betyr på ingen måte at meglerforetaket ikke har hatt pengene på klientkonto til høyest mulig rente.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Kjøpet av klagerens bolig

Klageren har gjort gjeldende flere forhold hvor han mener megleren har forsømt seg. Det står her dels ord mot ord som nemnda ikke kan ta stilling til.

Når det gjelder tilbakeholdet av deler av kjøpesummen, så er det noe partene har kontroll over, og som vil være avhengig av om det er et ensidig eller avtalt tilbakehold. Da megler fikk kjennskap til at selgeren av boligen klageren kjøpte, hadde begjært arrest i beløpet klageren hadde tilbakeholdt, kunne ikke megler utbetalt beløpet. Da klageren ga instruks til megleren om å utbetale beløpet, måtte også megler informere selgeren om dette.

Når det gjelder renter, viser nemnda til Finanstilsynets rundskriv nr. 7/2014 pkt. 4.2, hvor det fremgår at klientmidler skal plasseres til «høyest mulig rente». Dette innebærer at megler jevnlig, og minimum årlig, må forsikre seg om at rentebetingelsene er markedsmessige, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 tredje ledd. Meglerforetaket har ikke fremlagt noen dokumentasjon på at de har forholdt seg til dette. I praksis er dette for øvrig en kontroll som revisor foretar i forbindelse med revisjonen av foretakets regnskap, og foretaket får kritikk hvis de ikke har overholdt dette. Når det gjelder spørsmålet om megler her har handlet i strid med god meglerskikk, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentanten Berdal, har kommet til at det ikke foreligger brudd på god meglerskikk. Det kan ikke kreves at meglerforetaket i slike saker, uten at det er gjort til noe tema, skal fremlegge dokumentasjon, for eksempel fra revisor, på at man har forholdt seg til retningslinjene i Finanstilsynets rundskriv.

Mindretallet, forbrukerrepresentanten Sørlie, mener at meglerforetaket ikke har godtgjort at de har fulgt kravet i eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 tredje ledd om å plassere klientmidler «til høyest mulig rente», herunder at foretaket «jevnlig, og minimum årlig, må forsikre seg om at rentebetingelsene er markedsmessige». Meglerforetaket er her den profesjonelle part som har alle forutsetninger for å vite hva de må godtgjøre, der de blir utfordret på om klientmidlene var plassert «til høyest mulig rente». Meglerforetaket har kun opplyst at «[r]enten klager har fått er beregnet med det som var rentefoten på det aktuelle tidspunkt.» Videre at «renten er endret seks ganger siden klageren fikk tilbakebetalt beløpet». Foretakets redegjørelse belyser på ingen måte om de har fulgt den aktivitetsplikten som Finanstilsynet har lagt til grunn som et minstekrav for å oppfylle forskriftskravet. Konsekvensen av at foretaket ikke har godtgjort at de har oppfylt kravet i eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 tredje ledd, må være at det foreligger brudd på god meglerskikk. Slik saken er opplyst for nemnda er det vanskelig å vurdere om et eventuelt erstatningskrav for tapte renteinntekter kan føre fram, da meglerforetaket heller ikke har belyst hva som var markedsmessige rentebetingelser for den aktuelle kontotypen i perioden midlene var plassert på kontoen. Dette er det uansett ikke nødvendig for mindretallet å gå nærmere inn på.

Salget av klagerens leilighet

Det var en spesiell situasjon som oppstod da det ble avtalt at selgeren skulle kjøpe klagerens leilighet. Nemnda finner at den klausulen som ble avtalt i den forbindelse var uheldig utformet og kunne skape tolkningsproblemer. Det viste seg også da klageren har kritisert meglers håndtering da kjøperen av boligen innga bud på 5 millioner kroner til tross for at han etter klagerens syn skulle betale 5,3 millioner kroner. Spørsmålet er følgelig om megler har forsømt seg her, konkret om han skulle anbefalt klageren/partene om å kontakte advokat for å kvalitetssikre utformingen av en slik klausul, eventuelt at megler sa at han ikke kunne bistå med utformingen av en slik klausul.

Nemnda har etter en totalvurdering kommet til at megler her har forsømt seg og ikke i tilstrekkelig grad overholdt omsorgsplikten han har overfor partene. Det foreligger derfor brudd på god meglerskikk.

Når det gjelder takstmannen som skal være dømt for boligsvindel, kan nemnda, slik saken er opplyst, ikke legge til grunn at megler var kjent med dette på tidspunktet da takstmannen ble anbefalt.

Klageren har også anført at han ikke fikk tilbakemeldinger fra megler etter visning og generell misnøye med dårlig kontakt med megler. Nemnda kan ikke se at meglerforetaket har kommentert dette. For nemnda er det imidlertid vanskelig under den skriftlige saksbehandlingen uten at partene og eventuelle vitner møter for nemnda og forklarer seg, å ta stilling til om dette er i strid med god meglerskikk.

Vederlagsnedsettelse

Vederlagsnedsettelse forutsetter at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Ut fra det nemnda har kommet til over, er dette vilkåret oppfylt. Nemnda finner at vederlaget passende kan reduseres med 15 000 kroner.

Erstatning

En forutsetning for at klageren kan ha rett til erstatning er at han er påført et økonomisk tap, og at det er påregnelig årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet.

Klageren har krevd 25 000 kroner i erstatning for tapte renteinntekter, ekstra advokatutgifter og dårlig oppfølgning. Nemnda finner ikke at noen av disse tapspostene er erstatningsmessig ut fra det nemnda har kommet til over.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

Megleren til Boligbyggelaget Nord (Garanti Eiendomsmegling Tromsø) har opptrådt i strid med god meglerskikk, og meglerforetaket må kreditere [klager] 15 000 – femtentusen – kroner av vederlaget. Erstatningskravet fører ikke frem.