RFE-2023-239

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 10. juni 2024.

 

Per Racin Fosmark, leder

Line Rollve Røstad, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Sheikh Waleed Khalid

Codex Advokat Oslo AS

 

Innklaget:                      Sem & Johnsen Nye Boliger AS

v/Advokatfullmektig Marit Skjevling

Claims Link AS

 

Saken gjelder:               Nybygg – Prosjektsalg. Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Klagerne kjøpte tre prosjekterte leiligheter under oppføring, formidlet gjennom innklagede meglerforetak i 2021. To av leilighetene hadde klagerne planlagt å slå sammen, mens den siste skulle overdras til mor/svigermor. Klagerne gjennomgikk et samlivsbrudd i 2023 som medførte at de ikke lenger kunne overta noen av leilighetene. Selger ga dem tilbud om avbestilling mot et avbestillingsgebyr på 10% av kjøpesummen. Dette aksepterte klagerne for to av leilighetene, men fikk da til svar at tilbudet ikke lenger var gyldig da det var for kort tid til overtakelsen. Avtalen ble hevet med informasjon om at dekningssalg ville bli gjennomført. Spørsmålene i saken er hvorvidt megleren har handlet erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med sine plikter etter eiendomsmeglingsloven. For det første ved å tillate samme kjøper å kjøpe tre borettslagsandeler i strid med borettslagsloven og gjeldende vedtekter. For det andre er det spørsmål om megleren har brutt sin omsorgs- og rådgivningsplikt gjennom å ikke forholde seg til et gyldig tilbud om avbestilling mot avbestillingsgebyr. Klagerne krever 750 000 kroner i erstatning fra meglerforetaket, samt dekning av påførte advokatkostnader.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Klagerne la inn bud på tre borettslagsleiligheter under oppføring ved e-post til megler 16. september 2021. Det ble tatt følgende forbehold:

«Hei, vedlagt nye budskjema for B701 og B702. Bemerk at vi tar følgende forbehold om at vi a) får kjøpe begge leilighetene og b) at vi får slått dem sammen på et vis, enten ved å ta ned en vegg som vist i vedlagte bilde, eller som et mindre inngrep ved å sette inn en dør. Vedlegger også budskjema for B301 som vi ønsker å kjøpe til [navn på klager] mor, ingen forbehold her.»

Eiendomsmegler besvarte budene ved e-post samme dag. Det fremgikk av e-posten at megleren trengte noe tid på seg til å undersøke muligheten for sammenslåing. Dagen etter, 17. september 2021, mottok klagerne akseptbrev for samtlige leiligheter pr. e-post. Her fremgikk det følgende:

«Hei, Deres kjøpetilbud på [adresse og leilighetsnummer] er akseptert av selger. Gratulerer med ny og flott leilighet! Vedlagt følger akseptbrev og budjournal. Dere vil motta en SMS med link for å fylle ut oppgjørsskjema/finansieringsplan elektronisk med bankID.  Kjøpekontrakten signeres også elektronisk med bankID, og vi kommer tilbake med denne snarlig. PS! Det er kun lov til å eie en andel i ett borettslag, så denne leiligheten må overføres til [klagerens navn] mor (eller noen andre) innen overtagelse.»

Det bemerkes at informasjon om at en person kun kan eie én andel i et borettslag, ble sendt samtidig med at det ble inngått bindende avtale. Megleren formidlet ikke denne informasjonen i forkant av avtaleinngåelsen. I forkant av inngivelse av bud, hadde kjøper satt seg inn i prosjektets prospekt. Under «Avtalemessige forhold» stod det følgende:

«Bare fysiske personer kan være andelseiere i borettslaget, jf. borettslagsloven §§ 4-1 og 4-2. Ingen fysiske personer kan eie eller ha eierandel i mer enn en andel.»

Det følger av samme side om avbestilling:

«Kjøper har avbestillingsrett etter buofl. § 52 etter at bindende avtale er inngått gjennom bud og budaksept. Ved kjøpers avbestilling reguleres erstatningen av buofl. § 53, slik at selger skal ha erstattet hele sitt økonomiske tap som følge av avbestillingen. Kjøper gjøres oppmerksom på at det økonomiske tapet kan bli betydelig, bl.a. avhengig av markedsutviklingen fra kjøpekontraktens inngåelse. Kontakt gjerne megler for nærmere informasjon dersom avbestilling vurderes. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider må uansett betales i sin helhet.»

Informasjonen gitt i salgsoppgaven var av helt generell karakter og er ikke tilstrekkelig til at en forbruker kan forstå rekkevidden og konsekvensene av den risiko de løp ved å inngå avtale om kjøp av flere enheter. Megleren burde gitt konkret opplysninger om risikoen forut for avtaleinngåelsen. Det er ikke nok å vise til generelle informasjon gitt i salgsoppgaven.

Klagerne gjennomgikk uforutsette endringer i sin livssituasjon og så seg derfor nødt til å avbestille leilighetene. De sendte derfor en e-post til megler vedrørende dette 2. februar 2022. Der ble det også stilt spørsmål om absolutt frist for å meddele om B701 og B702 skulle slås sammen eller bygges som to separate enheter.

Selger svarte samme dag at de hadde vært i kontakt med utbyggerfirmaet som ga frist til 31. mars 2022. Det ble også påpekt at dersom de ikke fikk tilbakemelding innen fristen, ville de forholde seg til at leilighetene skulle slås sammen.

Den 27. mars gav klagerne beskjed til megler om at det ikke var aktuelt å slå sammen leilighetene, da de i stedet ville legge dem ut for salg. Eiendomsmegleren ble på dette tidspunkt klar over at klagerne satt med tre kontrakter på samme navn i samme borettslag. Sommeren 2023 gikk kjøperne gjennom et samlivsbrudd som medførte at det ikke lenger var mulig å overta boligene. Selger fikk beskjed om dette i e-post 12. juli 2023.

Selger svarte at det var mulig å avbestille mot 10% bruddgebyr, transportere kontrakt til ny kjøper før overtakelse eller gjennomføre dekningssalg. Det fremgikk ingen akseptfrist av e-posten. Klagerne svarte samme dag og lurte på om det kunne avtales en hybridløsning, der man gjennomførte dekningssalg med tak på 10% tap for klagerne. Dette var tydelig formulert som et spørsmål ikke et mottilbud. Megler avviste denne løsningen i e-post av 17. juli 2023 etter å ha vært i kontakt med selger. Der ble det presisert at selger ikke ønsket en hybridløsning, men ønsket at ett av de tre alternativene ble valgt. Dette bekreftet at tilbudet fremdeles var gyldig, samt at meglerforetaket oppfattet klagerens henvendelse som et spørsmål.

Mens klagerne forsøkte å finne en finansieringsplan for et eventuelt bruddgebyr samt alternative løsninger, fikk de e-post fra selger om at avbestilling ikke lenger var aktuelt da det var for nært opp til overtakelsesdato. Klagerne hadde ikke sett denne e-post og sendte e-post om å benytte tilbudet om avbestilling av to av leilighetene 6. september 2023. Det gjaldt leilighet B702 og B301. Selger viste til e-post av 5. september og mente at avbestilling ikke lenger var mulig. Klagerne anførte at selger var bundet av tilbudet som ble fremmet 14. juli 2023. Selger avviste dette på nytt 13. september 2023. Det ble blant annet vist til at klagerne hadde avvist tilbudet som følge av mottilbud. Meglers ansvarsforsikringsselskap besvarte kravet mot meglerforetaket 14. september 2023. Selger varslet til slutt om dekningssalg av leilighet B702 19. september 2023. Kjøper svarte at B702 allerede var avbestilt, noe selger bestred. Det ble sendt hevningserklæring samme dag. Klagerne avviste denne. Det ble varslet om hevning og dekningssalg av leilighet B301 23. oktober 2023. Klagerne har anført at også denne var avbestilt ved e-post 6. september 2023. Leilighet B701 ble overtatt av klagerne.

Ansvarsgrunnlag

Eiendomsmegleren har handlet i strid med god meglerskikk, og dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.  I kravet om at eiendomsmegleren skal opptre i overenstemmelse med «god meglerskikk» ligger det blant annet at megler skal gjennomføre oppdraget på en slik måte at partene ikke utsettes for en uakseptabel risiko, jf. Rt-2012-335.  Der det foreligger forhold som er særlige viktige for en kjøper, vil eiendomsmeglerens undersøkelsesplikt utvides. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 punkt 2 at megler plikter å opplyse om forhold av betydning for handelen.

Klagerne innga bud med forbehold om at to av de tre leilighetene de ønsket å erverve skulle slås sammen. Dette ble også akseptert av selger. Den tredje leiligheten skulle overføres til klagernes mor/svigermor. At megleren bidro til aksept på et slikt kjøp er i strid med god meglerskikk, ettersom det medfører at klagerne inngår avtale i strid med borettslagsloven § 41 og prosjektets egne vedtekter. Det er ikke dokumentert at eiendomsmegleren har undersøkt mor/svigermors finansiering. Eiendomsmegleren burde oppfordret kjøper til å undersøke svigermors finansiering og opplyst om den eventuelle risikoen knyttet til manglende undersøkelser. Dette spesielt sett hen til at eiendomsmegleren var godt kjent med at andelen ble kjøpt på vegne av noen andre. Dette er brudd på rådgivnings og omsorgsplikten, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd.

Denne risikoen har ikke eiendomsmegler synliggjort på en tilfredsstillende måte. Det fremgår kun en kort setning om dette nederst i budaksepten, mottatt på e-posten fra megleren. Dette er for sent ettersom avtalen på dette tidspunktet allerede var inngått. Dette er dermed ikke en del av avtalegrunnlaget. Opplysningen tilfredsstiller heller ikke kravene til god meglerskikk. Det er ikke synliggjort hvilken betydelig risiko klagerne utsettes for. Det kan være tale om avbestilling, fall i markedspriser, manglende kjøper, dekningssalg etc.

Megleren har handlet i strid med god meglerskikk ved å akseptere kjøpers bud på leilighet B302. Videre har eiendomsmegleren handlet i strid med god meglerskikk ved å ikke gi god nok informasjon om risikoen knyttet til kjøpet og manglende undersøkelse av finansiering.

Tilbud om avbestilling

Det er på det rene at megleren har fremlagt et gyldig, bindende tilbud om avbestilling av andelene mot 10% avbestillingsgebyr. Det fremgikk ingen akseptfrist av tilbudet. Klagerne fulgte opp dette tilbudet med spørsmål om det var mulig å inngå en annen løsning. Det er helt tydelig at dette spørsmålet ikke er et mottilbud med den virkning at det første tilbud ble avslått. Tilbudet var fremdeles gyldig etter e-post fra klagerne 14. august 2023.

Eiendomsmegleren har anført at tilbud om avbestilling ble trukket tilbake i e-post av 5 september 2023. Det følger av avtaleloven § 7 at når et tilbud kalles tilbake, er tilbakekallelsen virksom, hvis den kommer frem til den andre parten før eller samtidig med at tilbudet eller svaret på tilbudet kommer til hans kunnskap. Dette er ikke tilfellet her. Klagerne ble kjent med tilbudet 14. juli 2023, mens tilbakekallelsen ble mottatt 5. september 2023. Det er dermed klart at tilbakekallelsen ikke er gyldig.

Det er til slutt anført at tilbud er falt bort som følge av passivitet. Det gikk ca. syv og en halv uke fra tilbud til aksept. Det var ingen purringer fra eiendomsmegleren på tilbakemelding. Det understrekes videre at det er tale om betydelige summer og en stor beslutning å ta for en privatperson. Det anføres at syv og en halv uke er innenfor hva som kan regnes å være rimelig. Dette bekreftes også av at eiendomsmegleren hadde regnet med at tilbudet fremdeles var på bordet, all den tid han så behovet for å kalle det tilbake i e-post av 5. september 2023. Eiendomsmegleren har handlet i strid med avtalelovens bestemmelser og i strid med en bindende avtale med klagerne, og dermed også handlet i strid med god meglerskikk.

Årsakssammenheng

Meglerforetaket har anført at avtalen om kjøp er hevet, og at det vil bli gjennomført et dekningssalg. Et eventuelt krevd tap er i direkte årsakssammenheng med at eiendomsmegler har brutt den bindende avtalen om avbestilling mot 10% bruddgebyr, og god meglerskikk ved å la samme kjøper kjøpe tre andeler i samme borettslag. Vilkåret om årsakssammenheng er oppfylt.

Økonomisk tap

Det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-7. Vilkårene for å tilkjenne erstatning etter skadeerstatningsloven § 2-1 er oppfylt. Leilighetene B301 og B702 ble begge lagt ut for resalg. Klagerne har i etterkant fremforhandlet et forlik med selger om en samlet erstatning for begge leilighetene på 750 000 kroner. Klagerne har dermed lojalt ivaretatt sin tapsbegrensningsplikt gjennom å forhandle ned det totale erstatningskravet. Det er ikke slik som meglerforetaket anfører at klagerne mener å ha betalt for mye i forliket, de har tvert imot klart og forhandle ned det totale erstatningskravet, og dermed redusert meglerforetakets potensielle ansvar. Videre er det ingen ting i veien for å kreve erstatning fra meglerforetaket etter forlik med selger, jf. LB-2022-09915. Det er heller ikke noe i nemndas vedtekter som tilsier dette.

Det kreves erstatning fra meglerforetaket oppad begrenset til 750 000 kroner. I tillegg kreves dekket kostnader til juridisk bistand oppad begrenset til 164 500 kroner. Dersom eiendomsmegleren hadde vært tydeligere i sin rådgivning og redegjort for den store risikoen som forelå for klageren ville det ikke vært nødvendig med juridisk bistand overhodet.

Innklagede har i hovedsak anført:

Prosjektet ble markedsført for salg i første kvartal 2021, og det var i den forbindelse utarbeidet et prospekt, datert 3. februar 2021. Informasjon om at ingen fysiske personer kunne ha eierandel i mer enn én andel, samt avbestillingsretten etter bustadoppføringsloven § 52 fremgikk av prospektet på side 154 under Avtalemessige forhold samt under avsnittet avbestilling.

Det ble avholdt visning av prosjektet den 16. september 2021, der klagerne var til stede. Senere samme dag sendte klagerne e-post til megler med bud på tre leiligheter i prosjektet – B301, B701 og B702. Det fremgikk av e-posten at det for leilighetene B701 og B702 ble tatt følgende forbehold:

«Bemerk at vi tar følgende forbehold om at vi

  1. a) får kjøpe begge leilighetene og
  2. b) at vi får slått dem sammen på et vis, enten ved å ta ned en vegg som vist i vedlagte bilde, eller som et mindre inngrep ved å sette inn en dør.»

For leilighet B301 ble det ikke tatt forbehold, men det fremgikk av e-posten at denne ble kjøpt med sikte på at klagernes mor/svigermor skulle bo der. Videre fremgikk det at dersom moren/svigermoren ikke ønsket å bo i leiligheten, skulle den videreselges før ferdigstillelse. Budene ble akseptert 17. september 2021. Ved oversendelse av akseptbrev og budjournal for leilighet B301, ble det fra meglerens side gjort oppmerksom på at det kun var lov å eie én andel i et borettslag. Denne leiligheten måtte derfor overføres på mor/svigermor eller noen andre innen overtakelsen.

Etter avtaleinngåelse den 2. februar 2022 tok klagerne kontakt med megleren og opplyste om at de kanskje måtte selge de to leilighetene de hadde planlagt å slå sammen, og etterspurte siste frist for å melde fra om disse skulle slås sammen eller ikke.

Megleren besvarte henvendelsen i e-post samme dag, der det fremgikk at utbygger hadde gitt en frist til 31. mars 2022 med tanke på sammenslåing. Klagerne varslet megler i e-post av 27. mars 2022 om at det ikke var aktuelt å slå sammen leilighetene, og at de skulle legges ut for salg om en stund. Høsten 2022 tok klagerne på nytt kontakt med megleren og ba om at det ble igangsatt salg av kontraktsposisjonene for B303, B701 og B702. Klagerne ble i e-post av 17. januar 2023 gjort oppmerksom på at selger var villig til å gå med på avbestilling mot et gebyr på 10 % av kjøpesummen, selv om dette ikke var en del av kontrakten. I e-post samme dag avslår klagerne tilbudet, med henvisning til at de ikke har mulighet til dette økonomisk.

Klagerne påberopte skilsmisse som grunnlag for å avbestille uten gebyr eller erstatning til selger, samt at megleren hadde formidlet dem flere enheter enn de hadde anledning til å eie etter borettslagsloven. I e-post av 24. januar 2023 avviste megleren at det forelå grunnlag for å påberope seg bustadoppføringsloven § 52 fjerde ledd eller formidling av mer enn en andel, og anbefalte klagerne å legge boligene ut for resalg. Klagerne unnlot å følge oppfordringen.

Den 12. juli 2023 tok klagerne kontakt med selger direkte. Klagerne gjorde det på nytt klart at de ikke har økonomisk mulighet til å betale avbestillingsgebyret og ba om en dialog rundt

alternative løsninger. Henvendelsen ble besvart av megler den 14. juli 2023, der det ble opplyst om de tre alternativene som var mulige for klagerne på dette tidspunktet. Klagerne svarte med å foreslå en hybridløsning i e-post samme dag, noe som ble avslått av selger i e-post fra megleren den 17 juli 2023.

I e-post av 14 august 2023 ble det fremsatt krav mot megler om at meglerforetaket skulle dekke avbestillingsgebyret. Den 5. september 2023 sendte megleren en e-post til klagerne om at selger ikke lenger tilbød avbestillingsgebyr, siden det var så tett opp mot overtakelse, og at det dermed var alternativene om enten dekningssalg eller transport/videresalg som gjaldt. I e-post av 6. september 2023 fra klagerne til megleren, ble det varslet om at klagerne ønsker å gå for avbestilling mot 10 % gebyr for B702 og B301. Megler svarte i e-post samme dag og viste til e-posten dagen før, hvor det ble opplyst om at avbestillingsgebyr ikke lenger var en mulighet.

Klageprosessen

Klagerne reklamerte til eiendomsmeglingsforetakets ansvarsforsikring den 14. august 2023. Det ble i klagen anført at eiendomsmegleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk

ved å la klagerne kjøpe mer enn en andel i prosjektet, med henvisning til borettslagets vedtekter og eierbegrensningen i borettslagsloven § 4-1. Det ble fremsatt krav om at meglerforetaket skulle dekke avbestillingsgebyret som følge av dette. Claims Link AS avviste kravet på vegne av forsikringsselskapet, i brev av 14. september 2023. Avslaget ble begrunnet i at megleren hadde gitt klagerne informasjon om eierbegrensningene både i salgsprospektet, på visning og ved oversendelse av budaksept. I klagen for Reklamasjonsnemnda anføres også at megler handlet i strid med god meglerskikk ved ikke å gi god nok informasjon om risiko knyttet til kjøp av flere andeler og manglende undersøkelse av finansiering. Ytterligere anføres at megler fremsatte et bindende tilbud på vegne av selger om avbestilling av andelene mot 10 % avbestillingsgebyr i e-posten av 14. juli 2023. Som følge av dette anføres videre at det var i strid med avtalelovens bestemmelser og bindende avtale med klagerne, når megler i e-post av 5. september 2023 gjorde klart at avbestilling mot 10 % avbestillingsgebyr ikke lenger var mulig.

Ansvarsgrunnlag

Det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel slik at det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres anses som erstatnings-betingende uaktsomhet, jf. blant annet avgjørelse HR-1995-132-B som er fulgt opp i senere rettspraksis. Det er avviket fra den forsvarlige yrkesutøvelse som betinger ansvar. Vurderingen må skje konkret på bakgrunn av en samlet vurdering av eiendomsmeglerens opptreden.

Det er ikke holdepunkter for at megleren har handlet i strid med god meglerskikk.

Kjøp av flere andeler

Klagerne ble gitt informasjon om eierbegrensningene i borettslagsloven § 4-1 både i salgsprospektet og på visning. Det forventes at kjøper har satt seg inn i prospektet før kjøp, noe det i klagen også opplyses om at klagerne gjorde. Ved inngivelse av bud tok klagerne forbehold om å få kjøpe både B701 og B702 for å slå disse sammen, samt redegjorde for at den tredje skulle overtas av moren/svigermoren eller videreselges før ferdigstillelse. Dette viser at klager var klar over at han ikke kunne overta mer enn en andel ved inngivelse av bud. Klagerne reagerte heller ikke på opplysningen som ble gitt ved oversendelse av akseptskjemaet for leilighet B301. Videre ble det i prospektet opplyst om at avbestilling utløser krav om erstatning til selger for evt. økonomisk tap, og at tapet kan bli betydelig avhengig av markedsutviklingen etter avtaleinngåelse.

Eiendomsmegleren har ikke opptrådt uaktsomt i forbindelse med formidlingen av leilighetene til klagerne.

Avbestilling mot 10 % gebyr

Avbestilling reguleres av bestemmelsene i bustadoppføringsloven §§ 52-54. Etter bustadoppføringsloven § 52 har forbrukeren rett til å avbestille før overtakelse, men entreprenøren kan kreve erstatning for økonomisk tap som følge av avbestillingen, jf. bustadoppføringsloven. § 53. I stedet for erstatning, kan det avtales et avbestillingsgebyr, jf. bustadoppføringsloven § 54.

Eiendomsmegleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Han har heller ikke handlet i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det foreligger således ingen ansvarsgrunnlag som berettiger klageren til erstatning fra innklagede.

Det vises videre til at klagerne har inngått forlik med selger. Klageren kan da ikke etterpå snu seg mot innklagede å kreve differansen dekket, i dette tilfelle det klageren mener å ha betalt for mye i forliket. Videre er det fra klagernes side anført at det ble gitt et bindende tilbud om avbestilling mot 10 % avbestillingsgebyr. Et avbestillingsgebyr ville blitt beregnet ut fra totalprisen på leilighetene og ville langt oversteget det klagerne har endt opp med å betale i forliket. Uansett kan eiendomsmeglerforetaket ikke holdes ansvarlig for et eventuelt verdiminus ved dekningssalg, jf. RFE-2023-058.

Påstand:

Det er ikke grunnlag for ansvar etter arbeidsgiveransvaret. Klagernes krav fører ikke frem.

Når det gjelder klagernes krav om dekning av advokatkostnader, vises til nemndas faste praksis på at utgifter til juridisk bistand som hovedregel ikke dekkes selv om klagen fører frem, jf. blant annet RFE-2022-221. En stor del av advokatkostnadene gjelder bistand i forhandlingene med utbygger/selger og må akkumuleres i det inngåtte forliket.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Kjøp av andeler

Det fremgår av borettslagsloven § 4-1, jf. § 2-12 a at man bare kan eie én andel i et borettslag, og at det er ulovlig å kjøpe flere andeler. Kjøp av flere andeler vil heller ikke bli tinglyst.

I dette tilfellet hadde megleren i salgsoppgaven og i prosessen flere ganger påpekt denne begrensningen i å eie andeler. Klagerne opplyste også at planen var at to av leilighetene skulle slås sammen til én, og at mor/svigermor kanskje skulle ha den tredje leiligheten.

Nemnda har kommet til at megler her har overholdt sin opplysningsplikt vedrørende eierbegrensningene, og at klagerne var klar over dette under prosessen. Det må legges til grunn at klagerne var kjent med de eierbegrensninger som gjaldt. Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Tilbud om avbestilling

Når det gjelder vurderingen av meglers rolle når det oppstod økonomiske problemer for klagerne, har nemnda delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, nemndas leder Fosmark og bransjerepresentant Røstad, bemerker at kjøpekontrakten punkt 4.1 har bestemmelser om avbestilling, som bare viser til budstadoppføringslova § 53. Ordlyden er den samme som stod i salgsprospektet og kjøpekontrakten som lå vedlagt dette.

I prosessen kom selger med et tilbud om avbestilling mot 10 prosent avbestillingsgebyr. Det var ikke satt noen akseptfrist. Dette var en mulighet og et tilbud som ikke fremgikk av kjøpekontrakten.

Det følger av bustadoppføringslova § 52 første ledd at kjøper kan avbestille frem til overtakelse. Innkalling til overtakelse ble sendt 15. august 2023 med overtakelse 18. september 2023. Klagerne opplyste i e-post 6. september 2023 at de ønsket å benytte seg av det tilbudet selger hadde kommet med om 10 prosent avbestillingsgebyr. Dagen før hadde imidlertid megleren sendt e-post til klagerne, hvor det ble opplyst at selger ikke lenger tilbød avbestillingsgebyr.

Flertallet finner det klart at megler ikke har forsømt seg i denne avbestillingsprosessen. Som nevnt, kom selger med et tilbud om avbestilling som ikke var en del av kjøpekontrakten. Dette var følgelig et forhold mellom selger og klagerne (kjøperne), hvor megler kun var mellommann og formidlet kommunikasjonen mellom partene. Flertallet behøver derfor ikke å ta stilling til om selger hadde rett til å gå fra tilbudet om 10 prosent avbestillingsgebyr, eller om det fortsatt stod ved lag frem til overtakelse. Likeledes behøver flertallet ikke å ta stilling til om klagerne har tapt retten til dette tilbudet som følge av passivitet. Klagerne må ta direkte opp med selgeren, eventuelt ved en rettslig prosess, hvis de vil prøve gyldigheten av selgers fragåelse av tilbudet om 10 prosent avbestillingsgebyr.

Flertallet har kommet til at megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Mindretallet, forbrukerrepresentant Sørlie, ser annerledes på saken, hva gjelder meglers håndtering etter tilbud om avbestilling ble fremmet 14. juli og fram mot overtakelse, og vil bemerke følgende:

I kravet til god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd er det blant annet presisert at megler skal «opptre … med omsorg for begge parters interesser». Videre følger det av § 6-3 andre ledd at megleren «skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne».

Megler hadde i juli 2023 vært klar over i lengre tid at kjøperne sto i reell fare for å ikke kunne overholde sine kontraktsforpliktelser. Den 12. juli tok klagerne initiativ til dialog med selger om mulige løsninger, og det resulterte i alternative løsningsforslag, fremmet via megler den 14. juli. De alternative løsningsforslagene ble fulgt opp fra klagernes side med forespørsel om en mellomløsning, noe som ble avslått den 17. juli. Etter dette kan ikke mindretallet se at det var noe korrespondanse mellom partene, eller noe initiativ fra meglers side til dialog, før klagerne representert ved advokat oversendte reklamasjon til megler 14. august. Dagen etter ble det sendt innkalling til overtakelse den 18. september, og 5. september ble det varslet om at avbestilling mot 10 prosent avbestillingsgebyr ikke lenger var mulig.

Etter mindretallets syn skulle megleren i denne tidsperioden tatt en mer aktiv rolle med å få partene til å holde dialogen, med sikte på å få en endelig avklaring. Det ville for eksempel vært naturlig å gjøre forsøk på å arrangere et møte mellom partene. Mindretallet mener megler i denne perioden ikke i tilstrekkelig grad har vist omsorg for begge parters interesser, og at det utgjør et brudd på god meglerskikk, jf. § 6-3. Mindretallet finner ikke grunn til å foreta en fullstendig erstatningsrettslig vurdering, men finner grunn til å påpeke at det er vanskelig å se årsakssammenheng mellom en forsømmelse av oppfølgingen av partene etter 14. juli og det tapet som kreves dekket.

Erstatning

Det følger av det nemnda har kommet til over, at erstatningskravet ikke kan føre frem.

Advokatkostnader

Det er heller ikke grunnlag for dekning av advokatkostnader da klagen ikke har ført frem. Men nemnda vil bemerke i den forbindelse at nemnda normalt ikke dekker advokatkostnader selv om klagen skulle ført frem.

Avgjørelsen er avsagt under slik dissens som fremgår over.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.